其他回答(共7条)

• 

  2021-12-23 15:54 车庆云 客户经理

  根据法律规定，抵押人处分抵押物的，应当征得抵押权人同意，也就是说，抵押房产可以交易，但根据法律规定，应当经过银行同意。但我们日常交易中可能很容易忽略这个问题，在二手房交易中，很多房产都是存在按揭抵押的，我们交易时无论中介还是买卖双方都没有考虑还要经银行同意，我们需要知道，在交易存在抵押的房产时，需要经过一个必须的步骤就是解押，解押顾名思义，就是解除抵押。这里我们是采取了一个更为直接的方法，法律规定，出卖抵押房产要经过抵押权人银行的同意，那么我们把房子的贷款还清了之后，银行就会自动丧失抵押权人的身份，因此，在还清贷款后，银行都会出具一份贷款结清证明，我们拿着这个证明到房管部门办理解押手续，这时候交易房产便属于无负担瑕疵的完整产权了，我们就可以放心的进行交易了。在这里律师提醒大家，无论是出卖还是购买存在抵押的房产时，都要考虑解押款的问题，因为高杠杆情况存在，按揭贷款往往比例很大，无论是买卖双方谁来支付解压款都是一笔不小的负担。

• 

  2021-12-23 15:34 赵顺贵 客户经理

  二手房抵押给银行，银行会通过拍卖的方式向外出售
• 

  2021-12-23 15:21 齐明柱 客户经理

  买方购买卖方在抵押状态的二手房，共分贷款购房，全款购房两种情况，具体注意事项如下：
  一、买方贷款购房
  1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）
  2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
  3、卖方去银行办理解押
  4、房屋过户的同时银行审查贷款条件
  5、银行发放贷款
  6、双方共同去做物业交割
  二、买方全款购房
  1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
  2、买方支付卖方定金
  3、卖方去银行办理解押
  4、双方共同去做房屋过户
  5、双方共同去做物业交割
  6、买方全款付清给卖方
  无论是哪种情况购房，购买卖方在抵押状态的二手房，最好是通过一家全国连锁的正规品牌中介机构办理，更有保障！
• 

  2021-12-23 15:12 管爱娟 客户经理

  在买卖二手房过程中有抵押的房产是最常见的，也是我们最需要注意的，我们常见的抵押有正常抵押，多重抵押，隐性抵押，那么今天我们就一起详细聊一聊有抵押的房产怎么进行交易，在交易时需要格外注意哪些问题？

  交易有抵押的房产需要明确一下四大问题

  （1）在房屋交易前，一定要查询房屋的权属，确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否为多重抵
  押、是否有隐性抵押等。

  （2）对于有抵押的房屋，买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的，但是不解除抵押不能办理不动产转
  移登记手续（即过户）。

  （3）对于有抵押的房屋，需要卖方明确还清该房屋剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续
  的具体时间。

  （4）卖方解押所需的资金，可以是自筹，也可以是买方提供的首付款。对于买方提供首付款用于解押
  的，其首付款资金应专款专用或者担保支付。

  若买方直接把钱给卖方，可能会面临两种风险：

  ①卖方不止有一笔贷款，首付已交付，但房子的贷款仍未还清，陷入两难境地；

  ②卖方挪用首付款：卖方并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房
  款去解抵押的无理要求。

  温馨提示：对于已抵押房屋剩余贷款金额超过房屋成交价 80%的，要特别防范交易风险。

  
  

  已抵押房屋签署买卖合同的注意事项

  （1）抵押权人为银行的，应具体到某银行某分行某支行，例中国工商银行河东太阳城支行；

  （2）抵押权人为个人的，应填写姓名与身份证号，且不能同时是买受人；

  （3）通过公积金办理贷款的，抵押权人按照不动产登记证明记载的名称填写；

  （4）抵押权人为担保公司的，应写担保公司全称。

  以上就关于有抵押的房产如何进行交易以及在交易过程中需要重点注意的问题，关注有抵押房产的交易问题还需要再提醒大家格外注意。

• 

  2021-12-23 14:59 齐晓姝 客户经理

  购买已抵押给银行的二手房：
  1、签订买卖合同；
  2、支付首付款，卖方解除抵押；
  3、评估机构评估房产；
  4、申请贷款（付全款除外）；
  5、贷款通过审批，双方办理过户；
  6、贷款放款（付余款）。
  依据《中华人民共和国担保法》：
  第四十九条　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
  转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
  抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
• 

  2021-12-23 14:35 齐智富 客户经理

  实践中，通过下列方式购买已设抵押二手房的行为有效： (一)一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额 双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，而后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋买卖。(二)买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额 是双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍。 (三)共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款(转按揭)手续 是双方签订房地产买卖合同之后，共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款(转按揭)手续。这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方;缺点是，转按揭手续较为复杂，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅的配合，将是交易成败的关键。二、二手房买方应注意什么 1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。 2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。 3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。 4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。 5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。 6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。 7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。
• 

  2021-12-23 14:28 齐晓彤 客户经理

  需要银行进行抵押拍卖才可以购买的