其他回答(共7条)

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  2021-12-23 16:37 赵骥万 客户经理

  如果是组合贷款的话，商业贷款应该还是按照一套房的利率来算的。
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  2021-12-23 16:08 黄百煜 客户经理

  1.组合贷款和纯商业贷款哪个合算？
  肯定是组合贷款合算了，利率要低很多的，可以少交很多利息。
  2.等额本金和等额本息哪个更合算？
  肯定是等额本金合算，也是可以少交利息。但不一定适合你，因为是等额本金还是等额本息合适,这个要根据你自己的收入状况(钱不多的情况下),或者投资计划(钱较多的情况下)作出决定:等额本金给银行的总利息少,但在贷款的前期月供比等额本息高,从这个角度说,如果你的收入够高,交完月供后生活没压力,选等额本金好;如果你的收入在交完月供后,生活有压力,或者想留一部分钱做其它用途,那就选等额本息方式吧,这样前期还款压力会比较小.你应该根据自己的经济情况作决定,在不同的情况下,最佳选项是不一样的.
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  2021-12-23 15:50 樊成钢 客户经理

  回答如下：
  按规定，首套房的利率应该有折扣优惠（以前都是这样，现在折扣都已经取消），但由于国家对房价的调控政策不断出台，在金融方面，如提高银行的准备金率、调整存贷款利率等，使各大银行能用于放贷的资金日趋紧张，有些银行已到了“无米下锅”的地步，所以，一些银行在发放贷款时以上浮贷款利率来作补充（国家允许）。
  公积金与商业贷款有区别，公积金贷款的资金来源是广大职工和职工所在单位每月缴纳的住房公积金，公积金的主要用途就是为解决公积金缴纳者的购房困难（提供贷款），所以公积金贷款的利率是严格执行国家规定的，而且公积金的管理单位不是银行而是当地的公积金管理中心，银行只是个受公积金管理中心的委托来发放贷款，收取一定的手续费，公积金贷款利息的收入（收益）与银行是无关的。
  现在你公积金贷款已办好，11.3万元的商贷如果不办，那开发商就不会将钥匙交给你，最终还是要办的，你可以与银行这样说：“据我所知，首套房的利率以前是可以折扣的，现在折扣虽然没有了，但都是执行的基准利率7.05%（5年以上期），我不是二套房，为什么利率要上浮？如果是二套房，你银行利率上浮我也没话说，问题是我不是二套房，你们是怎么认定我是二套房的？总不能随意认定吧，上浮总要上浮得有一个理由，是吧？而且我的首付是30%（首套房的标准），公积金贷款也是按首套房利率执行的，公积金管理中心的审查也是很严格的，商业贷款要算二套房，有什么证明我这是二套房？”。
  以上回答仅供你参考，希望对你有帮助。
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  2021-12-23 15:37 龚小英 客户经理

  不少购房人打算出手买房,但到了贷款时却犯了难,不知道哪种贷款方式更加划算。本期我们就帮大家算算账。

  按基准利率计算

  组合贷划算

  几年前,楚女士和丈夫一直在北京朝阳区租房住。去年5月,楚女士从朝阳区换到海淀区工作,她与丈夫决定在单位附近买房。楚女士夫妻在海淀区选中一套房,总价500万元,贷款300万元,贷款年限20年。他们在选择组合贷款和商业贷款之间犹豫不决。

  伟嘉安捷分析师吴昊告诉北京晨报记者,“楚女士夫妻贷款300万元,若是按照基准利率计算,纯商业贷款的基准利率是4.9%,贷款20年,纯商业贷款月供为19633.32元;组合贷款中,使用120万元公积金贷款,剩下的使用商业贷款,商业贷款的利率是4.9%,公积金贷款的利率是3.25%,贷款20年,组合贷的月供为18586.34元。这样组合贷款每个月比商业贷款少交月供1046.98元。”

  “在上述例子中,楚女士夫妻使用商业贷款的总利息为1711997.15元,他们若是使用组合贷款总利息为1460722.08元,两者之间的差额为251275.07元。显然,楚女士夫妻使用组合贷款买房,可以节省25万余元的购房利息。”吴昊说。

  按基准利率打八五折

  商贷更划算

  杨先生一直与父母住在北京市通州区。今年,杨先生与女友结婚,准备在朝阳区买房。他们通过中介选中朝阳区一套住宅,总价550万元,贷款300万元,贷款年限20年。杨先生夫妻通过中介公司申请贷款,能够享受到商业贷款85折优惠。但是,对于该使用商业贷款还是组合贷款,杨先生一直拿不定主意。

  “在上述例子中,杨先生夫妻贷款300万元,若是按照基准利率打八五折计算,纯商业贷款的利率为4.165%,贷款20年,商业贷款的月供为18441.3元;组合贷款中,公积金贷款为120万元,剩下的使用商业贷款,商业贷款的利率不能打折,为4.9%,公积金贷款的利率为3.25%,组合贷月供为18586.34元。这样商业贷款每个月比组合贷款少交月供145.04元。”吴昊说。

  吴昊表示,“杨先生夫妻使用商业贷款的总利息为1425911.7元,组合贷款总利息为1460722.08元,两者之间差额为34810.38元。在商业贷款利率打八五折的情况下,组合贷款的总利息要高于纯商业贷款的总利息,所以杨先生使用商业贷款会比组合贷款更划算。”

  （以上回答发布于2016-12-08，当前相关购房政策请以实际为准）

  
  

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  2021-12-23 15:21 樊振生 客户经理

  由于二手房首付款的计算方式为：

  首付款=房屋成交价-可贷款额度，可贷款额度＝二手房评估价×70％（首次贷款额度可达70％），按照评估价一般为成交价的8成计算，可贷款额度＝150万×0.8×70％=84万，那么首付款为150万-84万=66万。

  如果公积金贷款政策从严实施，将影响10%左右购房者。2013，公积金贷款占北京市场成交量的40%左右。卖小房换大房这部分购房者，其中部分将被认定为二套房，有些甚至将失去贷款资格。
  

  使用公积金购房有“三项注意”：

  其一，公积金不能直接用作购房首付。如果市民想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，即先垫付首付款。

  其二，公积金的提取总额不能超过房款总额。比如，一位市民贷款购买的房屋总价为20万元，而他的公积金存储余额有30万元，他只能提取20万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提取。
  

  其三，结清公积金贷款后可以再用公积金购房。无论是在婚前还是在婚后办理的公积金贷款，夫妻双方中有一方办理过公积金贷款，公积金中心系统上就会有相应记录，在上次贷款未还清前，夫妻双方不能再使用公积金贷款购买第二套房。

  以上内容参考：

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  2021-12-23 15:09 齐智善 客户经理

  组合贷款是指同时符合商业贷款和公积金贷款条件的客户，在申请房贷的时候，可同时申请这两种贷款。也就是说，当借款人可申请到的公积金贷款额度无法满足实际购房需求时，可通过办理组合贷款，即使用公积金贷款和商业贷款来满足购房所需。使用这种贷款方式的好处是，用商业贷款弥补了公积金贷款的额度，同时公积金贷款部分享受公积金贷款的贷款利率，每月可节约不少房贷利息。那么，组合贷款的首付是多少呢?
  组合贷款的首付跟房屋套数有关，如果您所购买的房屋为首套房，那么首付比例为房屋总价值30%;若该套房是二套房，那么首付比例为房屋总价值60%。
  另外，组合贷款利息是按照各自贷款利息进行计算的。也就是说，公积金贷款的部分按照公积金贷款利率计算，而商业贷款部分按照商业贷款利率计算。同时，申请者在办理该贷款的时候需要注意，商业贷款与公积金贷款的还款日期是一致的。
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  2021-12-23 14:58 黄盛权 客户经理

  具体要看当地银行与公积金政策。各个地区政策不一样。
  一、组合贷款
  一是组合贷款的首付比例与房子大小无关,不管是大于90平米还是小于90平米都是一样的。
  二是组合贷款的首付比例与房子的套数有关,首套房的低,二套房的高,三套房不允许贷款。
  三是组合贷款的首付比例是在购房政策允许的范围内执行的。比如北上广深等一线城市有相关限购政策的,必须在政策范围内执行。
  二、组合贷款的首付比例
  由于不同类型的贷款要通过不同渠道审批,因此首付的比例需要同时符合多条贷款渠道,对于购房首付的认定。这也就意味着,目前虽然公积金贷款首付比例虽然是两成,但商业银行贷款的首付比例为三成,如果购房人通过组合贷来首套房,按照国家的相关规定，二者取其高的原则,组合贷款购买首套放的首付应为30%。
  三、几种情况具体实施:
  1、名下无房
  首付比例:首付三成,执行基准利率。(公积金贷过两次,不允许再贷公积金,只能纯商贷。)
  2、名下有1套房,贷款还清
  商业贷款:首付三成,执行基准利率,目前低可享受9.5折优惠。
  公积金贷款:首付三成,执行基准利率的1.1倍。
  (一家三口房子大于100㎡或超过家庭人均32㎡住房面积限制,无论是否使用过公积金贷款,再买房都不能再申请公积金贷款)
  3、名下有2套房,贷款已还清,申请第3套房贷款
  商业贷款:银行根据情况审定首付及利率。
  公积金贷款:禁止贷款。
  4、第一套房纯公积金贷款未结清,第二套房只能用商贷,首付4.5成,基准利率1.1倍。
  5、第一套房组合贷款未结清,是不是二套房只能纯商贷?利率多少?
  (1)第一套房的商贷已还清,公积金贷款部分未还清,二套房只能用纯商贷,首付低4.5成,基准利率1.1倍。
  (2)第一套房商贷部分未还清,公积金贷款部分已还清,二套房可以商贷,首付低4.5成,利率1.1倍。
  (3)第一套房商贷和公积金贷款均未还清,二套房只能用纯商贷,首付低4.5成,利率1.1倍。
  举例来说:按规定,夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工,高贷款额度60万元;按照公积金贷款金额上限60万元计算,双职工在购买房屋总价不超过75万元时方能享受两成首付政策。超过75万元的需要办理组合贷款,即办理公积金贷款后,不足部分办理商业贷款。比如100万元的房贷,办理60万元公积金贷款,还需要40万元的商业贷款。