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  2018-04-21 01:00 辛国爱 客户经理

  购房体验课： 开发商一般都是使用《襄阳市商品房买卖合同》示范文本的，正式合同无法修改，但是却可以签署补充协议，来保障购房者自己的权益。目前补充协议已受到越来越多的购房者的重视，但如何签订补充协议才更为有效呢?本期购房体验课就为大家讲解如何签订商品房合同补充协议。 补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议，当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。现在市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式，商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款，但条款是可以调整的。 那我们就来看看，商品房买卖合同中，购房者容易忽略的几个问题，我们在签订商品房合同补充协议中应该注意的。 1、套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。 2、公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。 3、房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。 4、物业的约定，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。 5、精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。 6、开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。 7、房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。 8、在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。 现在我们对上面的特别重要的问题进行简短的分析： 关于不能如期取得贷款的约定 按揭贷款是许多购房人都采用的付款方式，但是现在的贷款额度很紧张，很容易出现由于贷款没有待下来而产生的违约行为。购房人在签订《合同》或《补充协议》时对此条要予以充分注意。在付款方式的附件中，开发商往往写明，如买受人不能获得银行的按揭贷款，买受人应于接到通知的几日内付清余额。购房人往往粗心，没有注意该条款或者因为觉得不能获得的贷款的风险不大，对该条款没有重视。目前的状况，很多争议越发频繁，一旦购房人无法获得银行贷款，按照本条约定，购房人必须在几日内交清全部房款，否则，购房人就需承担不能按期付款的违约责任。应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，以此来维护自己的权益。 关于产权证取得期限的约定 房地产市场交易中，是会出现购房人在完全支付房款后的几年内，都拿不到产权证，至使产权处在一种不确定的状态之中，原因是是可以能是开发商资金比较紧张，将项目抵押给了银行。售楼之后，开发商必须先将银行的钱还清，银行才能解除抵押，购房合同才能去备案。因此，严格审查开发商提供的“五证”，尤其是“土地使用证”的正本记事栏中，有无土地被抵押的标注，取得所售房产及相应土地面积未设定抵押的承诺，约定产权证取得的最后期限十分必要，并同时约定，如到期购房人仍然得不到产权证，购房人有权退房及退房处理办法的约定。 关于物业的约定 商品房买卖中，开发商指定的前期物业与业主委员会选聘的物业之间产生的纠纷很多，因此，购房人为保证其入住后权益的维护，也可在《补充协议》中约定物业的有关情况：如物业费、停车费等费用的具体数额，小区规划、 面积问题 、水、电、煤气(天然气)开通时间等。 最后我们还需要特别注意关于违约责任与解除合同的约定 双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。 《商品房买卖合同》与《补充协议》谁服从谁?“补充协议”有优先权 购房合同和补充协议是约束房屋买卖双方交易行为的重要法律文件，补充协议与标准契约具有同等的法律效力。当格式合同的条款与补充协议条款相抵触时，在民事行为的处理原则方面，补充协议条款约定的内容有优先权。目前有不少消费者在购房过程中只重视购房合同，而对补充协议的重要性认识不足，结果吃亏上当。 购房者在补充条款中可增加出现质量问题后的处理程序、购房者的权利、开发商的违约责任、争议处理依据等内容。 购房者：千万不要与开发商签订任何放弃延迟办证赔偿协议，不要让缴费签署文件的日期与实际签署日期不符，如果与开发商签订补充协议，可委托律师代理，以免上当。
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  2018-04-21 00:57 连丽红 客户经理

  《房产抵押合同》确实是给银行的，不会有什么问题
  理论上来说只要有按揭贷款都要签《房产抵押合同》，你朋友办按揭时没签，后来也要补签的
  估计是你朋友的兽姐忘了
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  2018-04-21 00:51 齐景国 客户经理

  我估计你的意思是双方已经签完合同了，发现因为业主的房子有问题无法贷款了。
  如果是这样的情况是可以解除合同的。因为这个事业主房屋问题。就算打官司也是能赢的。。。所有 合同可以撤销。
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  2018-04-21 00:48 粱俊芳 客户经理

  吃一堑长一智，以后进行房产交易就躲留个心眼吧。
  问题很多，直接给你说个解决办法：1.找开发商要回8万块首付，2.拿着8万首付交给银行，3.与银行的按揭贷款合同是不可能更改的，你这个8万只能作为提前还贷的钱而不能作为首付了。说完收工
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  2018-04-21 00:45 米塞林 客户经理

  LZ，售楼小姐是在忽悠你，她这么做的目的是尽早把这房子成交。大家都知道，现在购房合同签订好之后，开发商必须要将购房合同上传给房管部门备案登记，一般情况下不予更改内容，第二，银行对按揭贷款审批很快，只要你材料齐全，没有不良信用记录一般一周之内就放款了，我建议你，和售楼小姐商量一下能不能在约定的期限将尾款交齐
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  2018-04-21 00:42 龚崇权 客户经理

  你这里是两个合同关系，你按揭是你和银行的关系，房屋质量问题是你和开发商的问题，所以你不还按揭的话银行是可以采取法律手段催款，无效的话可以处置就是拍卖你的房子的，而且会有不良记录，你以后很难再贷款买房。所以你房子问题只能找开发商也可以找政府给你做主，但银行的钱不能不还。望采纳
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  2018-04-21 00:39 齐显尼 客户经理

  只要双方办理了离婚手续，领取了离婚证，离婚协议书对按揭房屋的分割，就是合法有效的。
  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。