其他回答(共7条)

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  2018-04-18 00:45 齐景国 客户经理

  一般是先向银行申请二手房贷款，银行通过后再办理过户手续啊。你怎么先把户都过了？你先过了户，银行怎么认定买卖人，你又怎么知道银行批给你多少贷款呢？
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  2018-04-18 00:42 龚子顺 客户经理

  如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：
  第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。
  第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。
  第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：
  1.身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；
  2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越；
  3.买卖双方签订的购房协议书；4.同意以所购房屋作抵押的证明；5.有不低于购房价款30％的自有资金；6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。而售房人须提供如下资料：
  1.售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；
  2.房屋共有权人同意出售的书面文件；3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；
  4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；
  5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
  第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。
  第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，房地产交易管理所办理房屋交易手续。
  第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。
  第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。
  二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。
  一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
  二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。
  三、如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
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  2018-04-18 00:39 黄盛润 客户经理

  据了解，如果要顺利并成功取得二手房按/揭贷款，消费者一般要“七步走”： 第一步：先找好意欲购买的/房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。 第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料： 1）身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明； 2）经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越； 3）买卖双方签订的购房协议书； 4）同意以所购房屋作抵押的证明； 5）有不低于购房价款30％的自有资金； 6）贷款银行要求提/供的其他文件或材料。 而售房人须提供如下资料： 1）售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明； 2）房屋共有权人同意出售的书面文件；3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件； 4）如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件； 5）保证所售房屋符合上市出售条件的证明。 第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。 第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后/，到房地产/交易管理所办理房屋交易手续。 第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。 第七步：借款合同生效，资金划/入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。 ///参/考资 料:
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  2018-04-18 00:36 龚宇飞 客户经理

  二手房分为：全款买卖；贷款买卖
  全款买卖：一般是10-15个工作日；
  贷款买卖：一般是15-25个工作日；因为涉及到贷款和审批、发放贷款所以时间要长点。
  另外，这个问题本身没有标准答案，别被其他回答误导，有的只是大概时间！
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  2018-04-18 00:33 龚峻梅 客户经理

  介绍下二手房交易流程，希望能帮到你。
  1，确权。双方带产权证，产权人身份证到房管局确定产权。包含（是否本人，有无抵押，查封，有无共有产权人等）。
  2，签订买卖合同。合同中约定的几个注意事项。
  1），产权证上的坐落地址，面积，价格，税收由谁来承担。
  2），产权人配偶声明同意出售，并认可签字人的一切行为。
  3），定金多少？贷款多少？首付多少？
  4），贷款手续什么时候办理（既面签手续）？首付合适交付？首付自行直接交付还是走银行资金监管？建议资金监管。
  5），网签----就是要在建委网站上备案，此房当前的交易信息。在合同成立的几天内完成。一般三天内。双方配合找中介公司还是直接到建委？
  6），房子目前的状态：如果出租，租户要签署《放弃优先购买权声明》，并承诺何时交房。一般是过户当天。过户前的一切费用由卖方承担，包括物业费，取暖费，停车费，水电费，电话费，网费，电视费。
  7），房子内家具家电协商。但是装修保持。要写明白。
  8），过户时间：取得《银行批贷承诺函》后几日内交税过户。一般2工作日。
  9）交税过户后（那不拿到产权证都一样，有《领证通知单》就好），先进行钥匙交接，后放款--首付监管部分。贷款部分由银行自行放款给甲方。钥匙交接一定要到物业签署新的《入住协议》，以免以前欠款造成损失。切记，先交房，后放款。
  3.网签。如果自行网签，两个人都到建委。
  4，申请贷款（面签）。双方夫妻带身份证户口本原件，以及产权证原件。还有您们夫妻的贷款材料（银行会告诉你）到银行申请。
  5，首付款交付。建议监管，银行都有这个业务。也有把这个步骤放到取得批贷后，因为贷款额度不确定，这样首付更清晰，再说，如果批不下来怎么办？追债不成。
  6，《批贷承诺函》下来后，打印网签合同，直接到税务局交税。并领取购房发票，契税发票。
  7，拿交税发票和产权材料到房管局大厅过户。
  8，物业交接。
  9，放首付款。
  10，房产证去银行做抵押登记。
  11，给卖方放款。
  我只能这么说了，务必保持一个原则，定金不能多交，尽量确保自己不追债。房产交易本身很复杂，建议你找一家信誉不错的中介公司，节省时间，还减少差错。再说，我给你说这么多，和对方一旦沟通什么事情来，未必都能记住。在精明的人都会在这方面出问题。建议推荐。
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  2018-04-18 00:30 龚家达 客户经理

  一般贷款需要一个月左右，你要问一下银行是什么原因你的贷款一直没下来的。贷款的额度也是有关系的。银行也会对你的二手房进行评估的，如果评估的价格低 ，你贷款的额度高的话有可能不会成功的。具体问一下银行的。在和中介沟通下的
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  2018-04-18 00:27 齐晓天 客户经理

  抵押中的房产若办理过户的四种方法：
  方法一：卖方个人还清银行的贷款，取消抵押，然后才能办理产权过户手续。双方首先达成产权变更协议，然后在公证处进行公证，待卖方付清银行贷款后，买方才可以从银行取出房产证，解除抵押登记手续。买卖双方在根据公证协议书办理产权变更登记，完成过户。
  方法二：买卖双方协商，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。这种方法要征求银行的同意。
  1、若银行能够同意产权变更，借款人由卖方变更为买方，银行会出具证明，在房屋已设抵押权情况下办理变更登记。此时，买卖双方可以向银行借出房产证，然后携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等相关房产交易的材料到房屋所在地的房地产管理部门进行产权变更登记手续，顺利完成房产过户。
  2、若银行不同意变更，买卖双方需要按照方法一进行过户。先向银行赎房，即先将欠银行的钱还清,如果业主自己资金不够,可请担保公司为你赎房，赎房后可过户。
  方法三：赎房。卖方找担保公司担保然后把余款付清取出房产证，然后办理过户登记，之后再由卖方偿还担保公司的借款。
  方法四：我国法律不支持签协议过户。若是买卖双方觉得这种方法不好，可以找靠谱的中介公司办理。买卖双方需要先支付一定的手续费让中介垫资进行解贷，卖方拿到房产证，将房产过户到对方名下，买方再进行按揭还中介公司资金。
  二手房按揭贷款的流程：
  1、买卖双方签署买卖协议；
  2、卖方请提前还贷款赎房，买方选择贷款银行，申请二手房按揭贷款，提交资料，办理资金监管；
  3、银行审查，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；
  4、买卖双方向担保公司申请赎房贷款担保，签署担保文件，并向担保公司提交所需资料；
  5、担保公司进行调查、审批后，交易双方到公证处办理全权委托公证；
  6、卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费；
  7、审批通过后，担保公司与银行签署《保证合同》；
  8、抵押贷款银行同意提前还贷后，担保公司向银行还卖方原贷款的余额，赎房成功；
  9、 担保公司经办人员办理赎房、领证、注销抵押登记和转移登记等手续；
  10、出证后，买方向银行办理抵押登记手续；
  11、抵押登记办妥后，银行同意放款给买方；担保公司担保责任解除。
  注意：很多二手房房主在没有还清贷款的情况下，想要将房产进行出售，但是抵押中房屋因为产权问题，不能上市交易。若是想进入二手房交易市场，首先就要还清银行贷款，取得房屋完整产权才可以。