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  2018-04-17 13:42 樊振清 客户经理

  购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程：
  
  一、确定按揭服务公司和贷款方案
  借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
  二、查询公积金(如需公积金贷款)
  与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
  三、签定房屋买卖合同
  借款人与卖方签定房屋买卖合同。
  四、准备贷款资料，审核贷款资质
  按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。
  五、签贷款协议，公证，保险
  按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
  六、办理房屋过户和抵押手续
  借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
  七、银行第一次放款
  银行在收到借款人的抵押收件收据后，按揭服务公司将借款人所贷金额的90% 发放给借款人。
  八、办理房产证和抵押证明
  贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明交银行。
  九、银行第二次放款
  银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额余下的10%发放给借款人。
  二手房交易的税费共计3.8%。其中：
  1、买卖双方交易鉴证手续费1.5%（买方为1%、卖方为0.5%）
  2、买卖双方房屋登记费0.8%（双方各付0.4%）
  3、买方契税1.5%。
  4、如果土地通过划拨取得的，卖方需缴纳土地出让金1%。
  房改购房再上市的税费共计3.5%，其中：
  1、买卖双方交易手续费0.5%（双方各付0.25%）
  2、买方登记费0.5%、买方契税1.5%、卖方土地出让金1%。
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  2018-04-17 13:39 龚孝雄 客户经理

  你好,我是专业的中介经纪人. 你说的这个情况不用烦恼没很好处理.
  《1》.自己如果不敢或是担心你和买方,办理房屋交易过户是会出问题的话,你可以花个1000来元钱托下中介公司帮你们办.很好找.
  《2》.现在二手房屋买卖用按揭的方式交易非常多.
  1.你先自己算下这套房子的首付款要多少，心里有个底，能按揭多少（这个问下银行评估人员），过户税收（交易中心问下）要多少，都很好问。
  2. 到银行办理房屋按揭
  第1日 递交材料，提出申请
  买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
  第2-7日 评估
  根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
  第8-10日 银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
  第11-33日 交首付，办理过户
  审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
  买方领到房产证后，办理房产抵押登记。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。
  银行工作人员每办理一单都有钱赚，所以他们会很热心的帮你办。托中介的也是一样，银行也会给他们抽成，所以他们也很开心你去找他们。
  希望能对你有帮助。
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  2018-04-17 13:36 龚小芹 客户经理

  买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  5、 办房产抵押登记，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款、保险手续，银行放贷
  买方领到房产证后，每单业务审批时间1-2天即可完成。
  4、 交首付。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间。完成后，评估机构向银行出具评估报告、递交材料，提出申请
  买卖双方带齐相关材料，报批速度快，房地产评估机构到房源处进行评估，办理过户
  审批通过后，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批，办理房产抵押登记和保险。这一阶段耗时会依据约定情况而定，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公二手房按揭流程：
  因为在办理二手房贷款时，需要银行进行前置审批的，审批通过后才允许进行过户
  买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
  3、银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格：
  1，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
  2、评估
  根据约定时间，买方则开始依照合同按期偿还本期
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  2018-04-17 13:33 赵飞行 客户经理

  案例一：二手房过户过程中的税费究竟包括哪些？如何计算？
  有读者咨询记者，他们在购买二手房时一般选择由中介包干服务，对过户过程中各项税费的计算搞不清楚。而在过户手续办完后，并没有从中介那里获得所有相关税费的发票，因此直到拿证，对这一块费用仍旧一头雾水。所以在看了本栏目上期的报道后，都在担心自己会不会被“忽悠”了。
  解答：如果委托中介服务，那么于当事双方而言，二手房过户过程中产生的税费主要包括以下一些项目：（一）贷款费用（如果涉及按揭购房）：
  担保费：贷款金额×1%评估费：评估价×0.5%抵押登记费：85元（二）税费
  交易手续费：5元×建筑面积
  契税：成交价（评估价）×相应税率（根据户型面积及房屋标准不同，为1%—4%不等）
  其中，中心城区别墅类（含单体、联体）契税按4%征收；不满足于普通住房标准中任一条件的契税按3%征收；住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下、单价不超过7000元/平方米（含7000元/平方米）且总价不超过100万元（含100万元），同时满足以上三个条件的为普通住房，契税按1.5%征收；
  个人首次购买90平方米及以下普通住房契税按1%征收。
  个人出售家庭唯一住房后又重新购置住房的，原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。
  产权转移登记费：80元
  个人所得税：成交价（评估价）×1%转让个人自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得，免征个人所得税。
  营业税（具体税收标准见后详解）
  （三）中介收费
  中介费：买卖双方各出总房款的1%，一般多由买方承担，即为总房款的2%。
  需要注意的是，办理房屋过户手续是一个有着多环节的流程，其中产生的票据，在一些重要环节是必须要查验的，比如契税发票在办理提取公积金手续的过程中是必须查看的，因此，这些票据需要妥善保留。
  案例二：营业税“2变5”究竟是怎么回事？现在还能搭上政策末班车吗？
  解答：从今年1月1日起，对个人将购买2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率为5.8%；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
  而在12月9日，国务院常务会议决定，明年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此消息传出后，有越来越多的二手房购买者担心：现在还能搭上政策末班车吗？
  营业税“2变5”的影响究竟是怎样的？现在以一个实例来说明，以房屋所有权证证载时间为起点计算，张小姐买了一套2007年3月办理了两证的、92平方米的房子，买房时价格为45万元，目前房屋的评估价为59万元，根据政策属超过2年普通房屋。如果张小姐在今年底前把房屋卖出，那么将适用营业税免征政策，不会产生营业税；但如果张小姐在明年卖出该房屋，那么将不再享受免征营业税的优惠。因此按照盈利金额征收计算，会多产生（59-45）×5.8%，即8120元的营业税，这将提高交易成本。
  由于征收营业税一般发生在办理房屋过户手续当天，因此，目前有很多具备免征营业税条件的市民想赶在12月31日前过户。不过这又涉及到一个问题，一般情况下，二手房交易主要分为签订买卖合同、有贷款的卖方提前还贷以及买方申请贷款、过户并纳税等环节，买方申请贷款在过户纳税之前。但正常程序下办理二手房房贷要5个工作日左右，加上年底贷款不易，从买卖双方签订合同到最终交易过户，可能需要两周左右，因此如果是在本月15日以后才签合同，按正常程序就很难享受到政策优惠了。
  案例三：我买了一套二手房，贷款是以我的名义去贷的，现在要过户了，可以在房产证上把我父亲的名字加上去吗？
  解答：如果在签订成交协议以及申请贷款的环节没有将你父亲的名字署为购房人，仍有机会在房管局网签时将你父亲的名字添加为购房人，而这一署名将与房产证上的名字一致。
  案例四：我有一套住房，想过户给我妹妹，不知道如何办理手续，税费又如何计算？
  解答：据实际情况申请办理赠与或买卖。若是赠与，税费：契税4%；手续费2.5元/平方米，登记费80元；直系亲属不缴纳营业税，另外受赠方可到地税部门申请办理个人所得税减免手续。若是买卖的话，税费根据房屋实际情况缴纳契税；手续费5元/平方米，登记费80元；个人所得税按1%缴纳，根据房屋实际情况缴纳营业税。
  案例五：我在中介看中了一套二手房，应怎样查询房屋产权的真伪呢？
  解答：可以请产权人持身份证明和房屋所有权证到房屋所有权证发证机构档案部门进行查询。
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  2018-04-17 13:30 辛国江 客户经理

  网友叶倩云问：我在回龙观买了一套二手房，由于前业主是贷款买的房，贷款没有还清，我们接着还贷款，我们该怎样过户？ 李律师答： 首先，如果该房屋的产权证已办理完毕，则需您与原业主签署房屋转让合同，同时理想系列写字楼热租中中行新上网抵债资产挥舞复仇的正义之剑!法拉利版奥林巴斯由原业主与贷款银行办理贷款合同及抵押担保合同的终止，再有您与贷款银行签署新的贷款合同及抵押担保合同，或由您与贷款银行办理贷款合同及抵押担保合同的变更手续。如开发商作为担保人提供担保的，还需征得开发商对债务人变更的同意后办理担保合同的变更或重新签订的手续；其次，如该房屋尚未取得产权证，则在上述手续之外，尚需原业主与开发商办理买卖合同的终止手续后，再由您与开发商签署新的买卖合同，并办理预售预购登记的变更手续。
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  2018-04-17 13:27 齐昆明 客户经理

  先办理过户，然后凭你们过户时的买卖协议开始向银行申请贷款，贷款办理完毕之后，出房产证，这是正常的按揭贷款流程。
  如果拿到房产证了，再去办贷款，就属于抵押贷款了，利率要高些。
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  2018-04-17 13:21 黄盛木 客户经理

  你所说的贷款种类叫做全款按揭，按照银行的规定目前早已取消该类贷款、必须在过户前申请二手房按揭贷款，因而刚过户的二手房不可以补办按揭贷款、只能办抵押贷款；不信的话你去问问银行信贷人员吧。