其他回答(共7条)

• 

  2021-12-23 17:54 齐景嘉 客户经理

  抵押贷款的贷款条件：
  有合法的身份；
  有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
  有合法有效的购房合同；
  以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；
  能够提供贷款行认可的有效担保；
  贷款行规定的其他条件。
• 

  2021-12-23 17:48 黄睿刚 客户经理

  房主已经卖给了别人，暂时没有过户，房主又把房子抵押给了别人，这不是一房二卖吗？在这种情况下房主有欺骗买者的行为。
  买卖房屋。
  买卖房屋的过程中，卖二手房注意事项是很多人都会意识到的问题，但就算是很多人精心注意还是会错过很多细节，如果错过了就是一大把钞票。二手房交易时，卖方有哪些注意事项？
  买方注意事项
  购买二手房和买新房完全不一样，新房主要和开发商打交道，二手房打交道的可就多了，房东……中间各种环节都需要我们注意，最怕的就是吃亏，但偏偏买二手房注意事项多，一不小心就会掉坑里。总的来说，买方有8点注意事项。
  1、查明真实情况
  (1)凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，30元的费用。
  (2) 可以交给中介全权负责,合同注明:如果房产证并非真实,中介付全部责任。
  (3)确认房主真实身份。
  2、房屋手续是否齐全
  (1)房产证、土地证是否齐全;
  (2)房屋是否已被抵押，是否被法院查封,是否按揭贷款买的房子，是否在租，贷款额多少;我国包括大部分地区均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
  (3)可以索要中介营业执照的复印件。
  3、房屋产权是否明晰
  (1)有些房屋有好多个共有人?如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
  (2)如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  4、土地情况是否清晰
  注意土地的使用年限。如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  5.留心付款方式
  (1)对付款方式、付款日期、付款数额做具体数据的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。
  (2)如果买卖的房子有贷款,那么在付款时更要特别留意, -般应由卖方提前还款解除贷款。
  6、确定交房时间、付款方式、时间，缺一不可
  如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中,经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的,比如到了约定时间,卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房,而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。
  因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下 ,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。
  7、户口问题
  买方在核实房产情况的同时,别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况,诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下,卖家可以预留一笔钱,在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家,这笔钱的数额-般是房屋总价的1%左右。
  8、当心维修基金被“黑吃”
  很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生:中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，-般情况下都是送给买方,而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。
  买卖双方需当面进行了解,如果是将维修基金赠予买家，双方需在”购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下 ,房屋交接时,买卖双方需共同到房管局,相应的物业管理公司,针对维修基金的帐户余额,进行资金交割，户名的变更。
• 

  2021-12-23 17:40 连亚玉 客户经理

  在二手房买卖中，由于不少房子原来都办理了银行按揭，交易之前必须先由卖主还完银行贷款、解除房产抵押，房子才能办理过户手续。然而在实际交易中，有很多房主手头没有足够的资金来偿还银行贷款，所以就要去购房者用首付来帮助资金解押房产，然后再办理过户手续。这其实就是二手房交易中的“赎楼”，小编提示“赎楼”直接用钱款交易风险颇大。下面我们一起看看它到底都有哪些风险吧。
  一、赎楼可能会面临哪些风险？
  第一、卖家不止有一笔贷款
  你的首付出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回首付。
  除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱。卖家拿到你的首付去还钱，但只是杯水车薪。
  第二、卖家挪用首付款
  卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。
  最麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。所以，当房东提出要先付首付以便还清贷款解抵押的时候，买房的各位一定要注意了。
  二、如果你特别想买这套房子，而房东也确实手头拮据，拿不出来来钱来解押房子，可以使用以下方法来解决：
  1、中介垫资解押
  房主先找到中介将银行的放贷还完，然后将房子卖给要买房子的人，收到钱以后他将资金还给中介。
  在这个过程中，中介会收取卖房子的人一定的利息，一般几十万至上百万不等，哪怕几天，甚至十几天，都是要收取一定的手续费的。
  由于中介也是帮着双方办理买卖房屋，所以中介掌握着双方的资金流向，对于中介来说垫付资金很安全。现在许多大点的中介都支持这种赎楼方式。
  2、转按揭（即将贷款转移到买家身上）
  转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。
  也就是说出售方若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少。
  3、再次贷款来缴清剩余贷款
  卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行或者资金机构申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款，但是需要利息或者手续费。
  总之，如果不是熟悉的卖家或者知道卖家不可靠，买方尽量不要用自己的首付给卖家赎楼，因为买卖二手房最好通过资金监管来办理钱款交接，而赎楼是直接钱款交易，风险颇大的方式。这个风险能避免还是尽量避免吧~
• 

  2021-12-23 17:27 龚崇栋 客户经理

  二手房贷款如何规避不必要的风险方法如下：
  1）一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
  2）办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。
  3）如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
  专业人士指出，为了最大限度地利用资金，建议使用一些银行提供的新业务——“个人住房循环授信”业务，购房者可一次性从该行获得最大30年的循环授信额度，已还的住房贷款本金，无需重新办理抵押手续，可随时再借，解决不时之需。
  参考资料：
• 

  2021-12-23 17:23 齐新玉 客户经理

  建议你查询“第二手房主”的产权证原件，如“第二手房主”并非你打算购买的“二手房”的产权人，则建议你直接与“原房主”交易。
  按照一般二手房交易流程，有抵押的房产必须先由抵押贷款人归还全部借款本息、银行解除抵押后才能进行产权过户。
• 

  2021-12-23 17:04 龙小语 客户经理

  首先告诉你这个房子风险很高！
  1，因为实际上你现在是买第三手房子，但是二手房主实际上根本就不是严格意义上的房主你要明白，之所以这样说是因为他们只做了公证而没有过户，他就不是法定意义的产权人。只有过户后的房子名字是他的他才是产权人。
  2，哪怕他是正常过户的房子，但是如果他是银行贷款按揭，那么在贷款还清之前房子的处置权是属于他和银行共有的明白了吗？
  3.你的风险这里要注意看。你说的这种情况最大的可能性是你所谓的二手房东想用你的钱来帮他还这套房子的贷款，之后再和你交易扣除你给他的钱对不对？他自己做无本买卖，那么万一这套房子因为一手或者二手房东的关系出现经济纠纷或者法院查封等等情况。你的钱就被套牢了。因为你并不是和房屋产权人交易的，查封或者抵押之后经济所得，法定清偿优先法院或者银行，而你的钱即便是被套住，因为本身房屋的产权归属问题。你们所谓的买卖也是不成立的。你的钱只能以经济纠纷或者合同纠纷的名义上诉才可以取回，而且如果真的是查封或者抵押那套房子被拍卖的话万一金额巨大那么你在法院或者银行优先执行后可能真就血本无归了，谢谢！希望采纳。
  最后希望以后提问的时候加点分分，大家手打也很辛苦的。
• 

  2021-12-23 16:49 齐显影 客户经理

  切忌直接给首付解抵押

  先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程，参见下图。

  一、切忌直接给首付解抵押

  二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个首付，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：

  （1）卖家不止有一笔贷款。

  你的首付出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回首付。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的首付去还钱，但只是杯水车薪。

  案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子，总价为228万元。在邱某的要求下，孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款，需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余贷款。11月，双方顺利网签，但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间，直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道，房屋已被查封。

  原来邱某在网签之后几天，又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生，并设定了195万元的抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中，由于房屋没有过户，孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。

  （2）卖家挪用首付款。

  卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。

  案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅，签约时房主说房屋有抵押，抵押金额是205万，自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押，并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主，便将205万打给了房主。

  一个月后，徐女士贷款审批下来，要去过户时，房主却突然联系不上，经过多方查找，发现房主在家自杀，而徐女士的205万首付款不见踪影。经过司法核实，房屋确实抵押给了个人，抵押款是130万，而不是205万，而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞。

  二、房款进行资金监管

  一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额首付的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。

  而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。目前，北京二手房交易，通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的，暂时没有强制的要求。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。

  注：2016年12月15日起，北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。

  资金监管原理

  案例：业主欠债，吞了首付还高利贷的真事，发生在北京海淀区。业主说房子还有91万贷款没还清，要求买房人小明把首付187万打到他还款银行的账户里，方便他马上把抵押解掉，才能过户。

  后来小明才发现，业主除了银行贷款还欠很多债，他当天就把187万全部划走，还了高利贷和其他债主。结果是，业主欠债太多，房子资产加起来都不够还钱——资不抵债。法院判了也没钱还。如果这187万不是直接给业主，而是通过资金监管，业主不可能拿到钱。

  买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付，并且直接给钱，这个时候就一定要留个心眼了。总而言之，二手房买卖一定要进行资金监管，不要直接将房款给卖房人。