其他回答(共7条)

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  2021-12-23 18:02 龚家逵 客户经理

  “一物多押”的风险。

  《担保法》第三十五条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

  土地使用权的风险。

  银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

  登记期限的风险。

  银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

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  2021-12-23 17:51 樊振清 客户经理

  用你的房子做抵押就不是房贷那种的，就相当于用你的房产抵押而贷款的，贷款的钱给他去买房，就好比他找你借钱是一样的，现在亲戚没还这笔钱，就从法定义务上是需要你去还这笔钱的，来赎回你的房产证的，不然逾期会通知你到期没履行协议合同，提醒你必须还清这笔借款的，由此产生的逾期利息都会由你支付的，如果协商不成会通知你的房产到期会进行拍卖后来抵你的借款的。
  最好的办法是叫你的亲戚把他的房产证在到银行抵押贷款来的钱来还你，好让你的房产证拿回来，这样就是你亲戚欠银行的贷款了，（当然这是短期的抵押贷款，到期必须还）或者你亲戚和银行协商办理房贷，按年限分期缴纳你的房贷，前提是房产证会给银行做抵押，每月会支付本金和利息，（这就是现在通行的房贷按揭贷款），一直到你还清房贷。
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  2021-12-23 17:36 连书耀 客户经理

  一、银行抵押贷款可用哪些抵押？

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  房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产，比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款，一般需要先评估，评估后，可以贷款至评估价的百分之七八十。

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  2021-12-23 17:24 齐春敏 客户经理

  1、如果是用房产抵押，必须要去房产局进行抵押登记，否则抵押无效。
  2、高利贷的本金和中国人民银行同期贷款利率四倍之内的受法律保护，其余的不受法律保护。
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  2021-12-23 16:55 黄皖疆 客户经理

  如果你的亲戚已经拿到回迁房房产证，是可以用现在的房子去办理抵押，但回迁房属于政策性供给，是否能够作为商品房进市交易，也决定了是否能办理抵押，具体情况，你要咨询当地的房产部门。另外关于回迁房产权的归属也需要去调查，如果当时办理抵押贷款时由你的亲戚办理，而房产证又是他的孩子，因为法律主体资格是独立的，到时承担法律责任的仍然是你的亲戚，如果你的亲戚没有借款的偿还能力，银行有权申请执行抵押财产，即你的房产。所以涉及大项的固定资产抵押担保一定要慎重，避免重大损失。
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  2021-12-23 16:39 齐景岳 客户经理

  基本上所有的商业行为都是存在一定的风险的，房产抵押也不例外

  一、房产抵押贷款的外部风险

  1、评估风险。

  随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

  2、租赁权对抗风险。

  一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信用社也很难处理抵押房产。

  二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。

  3、登记风险。

  一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信用社无法对抗第三人，权益得不到保护。

  二是“一物多押”的风险。我国《担保法》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

  4、优先受偿风险。

  我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。最高人民法院“法释〔2002〕16号，明确指出依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》45条第1款规定：第“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

  5、抵押物价值风险。

  由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。

  6、变现风险。

  一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要信用社先行垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。

  二是变现能力难度大。

  尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面。

  三是执行难。

  由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄，当其经营出现风险时，则开始偷偷低价变卖抵押房产，而一些人由于贪图便宜，便私下签订买卖协议后便实际占有，这种情况虽然不受法律保护，但信用社起诉申请执行时却效果不大，往往发生赢了官司输了钱的情况。

  二、房屋抵押贷款的内部风险。

  1、风险意识差。

  由于长期以来形成的观念，总认为抵押贷款风险小，所以从贷款调查、审查，以至贷后跟踪检查等各个环节都放松警惕，把关不严，缺乏风险防范意识。

  2、责任心不强。

  个别信贷员在办理抵押贷款时，只看下(连审查都谈不上)抵押物的所有权证，然后就由客户自行去相关部门办理登记事宜，等客户拿来他项权证时，就直接发放贷款。正因存在如此做法，才使虚假证件、虚假登记的情况层出不穷。

  3、贷后管理松懈。

  由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷员贷后根本就没有进行跟踪检查，致使当抵押物被偷卖、转移时，还毫不知晓。也正因贷后管理松懈，因此当抵押物发生变质、价值降低等情况时，也未能及时采取相措施，最后致使贷款形成风险。

  4、缺乏相关法律知识。

  当今的经济是法治的经济，如果对相关法律知识不了解，最后往往易造成抵押无效或无法实现优先受偿。

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  2021-12-23 16:09 黄相森 客户经理

  按你说的，我大概理解你的意思是你们离婚做财产分割的时候把房子的继承权给了女儿，因为你说按揭还没有还清也没有办下来房产证，然后我回答你想抵押的问题，办理抵押之前你必须先取得房产证，办理房产证必须先缴纳契税，同时你小区必须已办理大证，所以你一步一步查，如果未交契税，那先找开发商，问大证有没有办理，什么时候能交契税办房产证，如果已经交了契税，那就问开发商办房产证的进度，房产证也可以找人加急办理，快的话一个月左右就能拿到手，有的房子是房产证已经办理了以前抵押在按揭行，这种直接去取回来就可以了。现在说一下你想抵押的额度，一般的抵押额度只有房子市值的7成，比方说你房子值100万，抵押最多70万，用70万再减去你房贷的尾款就是可以二次抵押的额度，所以你可以先算一下能抵押多少钱，然后找当地银行或金融机构办理，各个行抵押的要求以及给出的可抵押值有细微差别，同时有可能需要你提供带财产分割的离婚协议书，你可以办理前咨询清楚。