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  2021-12-23 16:26 黄盛波 客户经理

  房贷提前部分偿还利息怎么计算？这个问题作为有房贷的人可能都会遇到，贷款买房对大多数人来说是情非得已，因为没有那么多钱全款买房，所以只能承担利息，但是随着自己的升职加薪，收入的渐渐增长，财富有了积累后，很多人就会考虑提前偿还一部分房贷，降低月供的压力。
  

  房贷提前部分偿还利息怎么计算？要回答这个问题我们先要弄明白贷款买房利息是怎么计算的，贷款买房有有两种按揭方式，分别是等额本息和等额本金，前者是每个月的的月供都是一样多，后者是每个月的月供中的本金是一样多的。月供都是按照每个月来偿还的，为了方便理解，我们用等额本金的还款方式来举例，房贷期限也降至12个月，理解逻辑后，自然就能理解20年、30年的情况了，现在有一个房贷100万，贷款期限是12个月，方式是等额本金，那么每个月偿还的本金就是：100万/12=8.33万/月。
  

  那么利息怎么计算呢？我们我记住一句话：每个月的房贷利息是上个月生下的本金在当月一个月时间内产生的利息！第一个月末的时候，我们要计算利息了，月初的时候有100万的本金，然后在第一个月产生了利息，我们假设房贷利率是4.65%，那么月利率就是：4.65%/12=0.3875%，产生的利息就是：100万*0.3875%=3875元；那么第一个月的月供就是：本金+利息=8.33万+0.3875万=87208元。
  

  第二个月的利息，因为我们已经偿还了1个月的利息，那么第二个月的时候我们用的本金只有：100万-8.33万=91.667万，那么第二个月的利息就是：91.667万*0.3875%=0.3552万元；第二个月的月供就是：8.333万+0.3552万=8.688万元。第三个月的计算方式依然是一样的，具体的数据看下图：
  

  现在来讲提前偿还部分房贷利息的计算方式，我们按照上文的内容来接着举例，比如你已经偿还2个月了，还剩下10个月，在第三个月的时候你提前偿还4个月的本金，其实省掉的利息就是这4个月的本金在未来7个9个月当中产生的利息，因为你如果不提前偿还，那么这个4个月的本金会在剩下的9个月当中继续产生利息，你在第三个月的时候偿还了这4个月的本金，那么省掉的利息也必然就是这个4个月在剩余的9个月当中产生的利息。具体的计算其实就相当于是一笔这样的贷款：本金为4个月之前本金总额的贷款，房贷利率是4.65%，贷款方式是等额本金，贷款期限是9个月。
  

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  2021-12-23 16:07 齐晓威 客户经理

  贷款房屋：如何办理提前还款，提前还款之后的利息怎么计算

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  2021-12-23 15:57 齐昆明 客户经理

  若是在招商银行办理的贷款，在还款日不发生变化的前提下，提前还款的金额分为两部分，一部分为提前归还的本金，另一部分为提前归还的本金在前一个还款日到提前还款日期间的利息。
  还款后以改变后的剩余本金为新本金，以上一还款日为起息日，重新计算月供。若还款日为扣款日，还须归还当期应扣本息。
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  2021-12-23 15:49 龙安顺 客户经理

  根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种等额本息和等额本金两种方式。
  等额本息计算公式。计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。
  需要注意的是：
  1、各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看。
  2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
  等额本金计算公式：每月还款额=每月本金+每月本息
  每月本金=本金/还款月数
  每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率
  计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
  　提前还贷是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。这种还款方式在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还贷可以节省多少利息，这个最直接最简便的方法就是用网上的贷款计算器进行计算，你只要输入计算器中相应的数据，选择好自己的贷款利率，就可以快速的计算出结果。
  提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。但是贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。
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  2021-12-23 15:37 齐方洲 客户经理

  提前还款利息如何算

  分为两种，一种是全部提前还款，另一种是部分提前还款。

  全部提前还款是指一次性结清房贷本息。全部提前还款之后，利息计算截止到还清银行本息的当日，换句话说就是你借了银行多久的钱就算多久的利息。

  部分提前还款是只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清的情况。未结清的贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行（有优惠就会一直优惠下去）。

  对于部分提前还款未结清贷款余额部分，有两种还款方式可以选择，一是缩短贷款还款期限，月供数额不便；二是贷款还款期限不变，减少每月月供数额。相比之下，第一种更能节省利息。

  注意：“半年内不得提前还贷，提前还贷要交1％违约金”购房者需先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。

  怎么还款比较划算

  1、签订贷款合同的时候享受7折到8．5折的利率优惠

  由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照近日利率执行，利息也只会比前期更低，房贷提前还款是不合适的。

  2、等额本金还款期已过1／3的购房者

  由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1／3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。不建议房贷提前还款。

  3、等额本息还款已到中期的购房者

  等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此房贷提前还款意义也不大。
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  2021-12-23 15:21 樊扬诗 客户经理

  如果房贷选择了部分提前还款，月供会发生改变，房贷利率是不会改变的。

  你的意思应该是按揭贷款提前还掉了一部分，后面的利息应该如何计算。

  如果选择了部分提前还款，那么还款的部分不再计算利息。比如现在房贷剩余本金还有40万，我们选择提前还款20万，那么还款的这20万是不会计算利息的。银行会将剩余的20万重新计算房贷月供，到时候月供减少，利率是不会改变的，之前的利率是多少，提前还款后利率是相同的。

  如果你觉得提前还款后的利息仍很高，还想节省利息，可以向银行申请缩短贷款年限。比如你的房贷年限还剩15年，你可以申请将房贷年限缩短至10年，这样月供比15年会高一些，但是利息也会少一些。

  注意事项：如果购房者想要提前还款，一定要提前向贷款银行预约。最近朋友买了一套二手房，房东有房贷未还清。房东去预约还款，还款的时间预约到了2个月以后，这样无疑会影响过户的时间。提起还款还可能会涉及到违约金，一般为几千元不等。所以在提前还款之前，一定要咨询清楚是否有还款违约金，这样能判断提前还款是否划算。

  一般情况下，提前还款最好在还贷的前期，也就是还贷没多久，因为还款的前期大多是利息，少部分是本金，还贷的前期选择提前还款能够节省更多的利息。如果剩余还款期限较短，提前还款是不太划算的，因为节省不了不少利息，还不如把资金拿在手上，随时可以用。房贷利率高的房贷也适合提前还款，能节省较多的利息。如果房贷利率较低，有折扣，或者是公积金贷款，那么还是别选择提前还款了，因为这种房贷利率是很划算的。

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  2021-12-23 15:09 桑风月 客户经理

  提前还款算法

  贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理。

  重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还资本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。 贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。

  贷款时选择的是等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以，当你提前还款时，利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多，本金少，则当提前还款时就要吃些亏。所以，选择合情合理的还贷方式十分重要。

  举例：贷款年利率为5．04%，月利率为4．2‰。如果是等额本息还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为147，320元；

  贷款时选择的是等额本金还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为125，191．26元。可以看出，随着时间的推移，到第20年，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息22，128．74元。

  确定提前还款的最佳时间。提前还款在何时最好?专家建议最好在5年以内。在偿还贷款过程中，随着经济实力的提升，许多人愿意提前归还部分或全部贷款。2002年2月21日起，银行贷款年利率5年内公积金为3．6%，商业贷款为4．77%，5年以上公积金为4．05%，商业贷款为5．04%。

  因此，在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段。毫无疑问，只要提前还贷，王先生不管是采取等额本息还款法还是等额本金还款法，都可以少还贷款利息。

  确定提前还贷的具体方式。如果是采取等额本息还款法，还款总额为397，320元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金变为234，990元。对于提前还款的，可以采用两种方式：

  一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金234，990元全部还清。

  二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为184，990元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5．04%，以按月等额本息还款法的公式计算，月均还款额变为1225元，每月还款额下降430．5元。

  进一步计算可以发现，全部还贷，买房人少还利息为63，000元；部分还贷，买房人少还利息为27，490元。

  采取等额本金还款法，还款总额为375，191．26元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金为187，500元，提前还款可以采用下列两种方式：

  一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金187，500元全部还清。

  二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为137，500元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5．04%，由按月等额本金还款法的计算公式可知，第一个月还款额变为572．92元，月还款额下降468．75元。

  进一步计算，我们可以发现，全部还贷，买房人少还利息为71，048．7元；部分还贷，买房人少还利息为21，241．26元。

  扩展资料：

  不宜提前还贷的五种情况：

  一、基准利率享受七折至八点五折之间的购房者没有这个必要，由于已享利率优惠，即便利率调整前后月供之差也不会超过百元，因此不需要提前还贷。

  二、等额本金还款期已过1/3的购房者也没有必要，因为等额本金开始还的钱比较多，后来越来越少。这部分人已将大额的钱还完了，剩下小额的贷款，即便涨了利率，利息也不是太多。

  三、等额本息还款已到中期的购房者也不宜提前还贷，因为这部分客户已经还了大部分的利息，所以提前还贷的意义不大。

  四、投资收益高于贷款利率的投资人士不适合提前还贷。比如短期内有收益项目可投资的人群，如果这时候将钱都还给了银行，将白白丧失了赚钱的机会。

  五、不久后还需要银行贷款的购房人，现在若把钱一下子还给了银行，等再去银行申办贷款时，基准利率有可能会上浮10%到30%，甚至更高。

  参考资料来源：