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  2021-12-23 15:54 赵首永 客户经理

  可以先签订购房合同，然后到公证处做预约公证，但在签订合同时应特别注意几点才能交易：
  1、先在网上找一下相关合同样本，然后根据情况修改
  2、由于你还余贷，从信用角度出发卖方也不会消失得很快，这点对你有利
  3、要防止过户时卖方消失，必须注意：
  A、查看对方的身份证、结婚证、共有人的身份证、户口原件，并留复件
  B、最送键一点：房款不能付完，一般留总房款的10%作为保证金，等将来过户后再付给他
  4、将各个进度的时间在合同中列出来
  5、将违约责任写清楚（一般违约承担总房款的20-50%），可跟对方商定
  6、找个懂法律的朋友看看你的合同
  7、签完后到当地最有名的公证处公证，公证后就有法律效力了
  8、还有一点，看卖方在你买的房子上挂户口没有，如果有，一定要取掉，否则有后患
  有风险，但也行得通，祝你好运吧
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  2021-12-23 15:34 黄百煜 客户经理

  银行扣押房产证违法违约，购房贷款的，银行有抵押登记证，这才是保护银行利益的合法证件。
  房产证是购房人所拥有的证件，购房人没有同意扣押，也没有法律规定支持银行扣押。
  但实际上一些银行店大欺客，所以滥用自己的权利扣押房产证，这种情况可以拨打银行客服电话投诉或者银保监会电话投诉，要求返还房产证。
  一些地方因为这类扣押房产证的纠纷比较多，所以还专门出台政策强调了银行不得扣押房产证。
  3月1日起贷款买房银行不得扣押房产证
  东江时报2016/02/04 10:40
  *本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
  贷款买房，房产证发下来后被银行代领并扣押在银行，业主只能拿到复印件。从今年3月1日起，这种做法将不被允许。近日，市房管局发出通知，明确房产证由权利人或合法代理人领取，而此前因房子还在抵押期被扣押的房产证，市民可向银行申请要回。
  现状：抵押房产证带来诸多不便
  银行扣押业主房产证，从法理上讲并无合理性，但却是许多城市包括惠州的习惯性做法。缘由是担心业主会恶意欠贷，使银行按规定处理抵押房屋时陷入纠纷。而这种做法一向广受争议，而且给业主带来诸多不便。
  “入户、上学、卖房、租房……很多种情况都需要用到房产证。”市民周女士称，复印件毕竟没有原件识别性强，以租房为例，自己租房时如果房东提供房产证原件，可信度更高。
  “没有房产证原件非常麻烦，我孩子去年出国留学，办理相关手续就要房产证原件。”市民黄先生提前，我为此跑了几趟银行，先提出申请然后缴纳一定押金才能拿到产权证，并要在指定期限内归还，非常麻烦。
  新规：房产证不再由银行代领扣押
  近日，市房管局发出《关于颁发房屋权属证书相关事项的通知》，明确 “房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋他项权证或房地产权证、房地产他项权证等，是权利人享有房屋权利的证明”。从3月1日起，该局在颁发房产证、房产他项权证时，由权利人或合法代理人领取，“即由房屋权属人持身份证明、受理凭证领取；或由合法代理人持身份证明、委托书、受理凭证领取”。
  另外，在领证时，权利人（代理人）凭受理凭证和身份证领取，无法提供受理凭证的，只能由权利人领取，不得委托他人代理
  这意味着以后贷款买房时，房产证出来后不再由银行代领并扣押，而是由业主领取并自行保管。去领证时，如果业主本人没空，可以委托家人凭受理凭证领取。
  解读
  新规纠正过往不合理做法
  “我们组织银行召开会议，告诉他们要执行这一新规。”昨日，市房管局产权科科长谢芝桂称，新规是对过去不合理做法的纠正，“以往银行扣押业主房产证，就相当于工人去工厂工作时被扣押身份证，运输公司把司机的驾驶证扣押一样，并不合理。”
  他称，新物权法出来后，已经淡化房产证的作用，尤其是实行不动产登记后，是以登记簿为准，“现在只要登记了，房子是你的就是你的，业主把房产证拿去做不合法事情的风险很小，相反，办户口、上学等经常要用到房产证。”
  对于房子还在还贷期且房产证仍抵押在银行的情况，谢芝桂称，市房管局已要求银行把房产证还给业主，“有些银行观念还没改变，我们专门告诉他们这是不妥当的，所有权人要拿到所有权证才合理。”他称，考虑到银行需要有个处理的过渡期，并没有强制要求银行统一在哪一个时间点把证件交还市民，市民可以向银行申请拿回房产证，如果被拒绝且无合理理由可向属地房管部门投诉。
  至于凭受理凭证就可领取房产证的做法，谢芝桂称是为了方便市民，“谁来申请就发给谁回执，到时凭回执来领，确实不方便来拿，可以叫家人来领。不强求一定要是所有权人来拿，因为风险不大。”
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  2021-12-23 15:21 黄睿刚 客户经理

  正常的。你的购房合同里会约定产证办好的时间，一般是交付以后90个工作日内开发商能帮你把产证办到位，但并不是一步到位的。要先办房产证，等待十个工作日，这个时间是用于审核的，审核好之后去拿房产证。拿房产证当天再去办土地证，这个是立马就能拿到的。
  但是由于你是按揭的，房产证原件会抵押银行，你手里拿到的是复印件，不过它的效率跟原件是一样的，除了这套房子不能买卖，直到你把贷款还清，银行就会将原件还给你。
  不过有些银行政策不一样，有的银行只要房产证原件，有的银行房产证、土地证原件都要，还有的银行只要你的复印件，原件给你。不过就算银行拿复印件，原件给你，你的房子还是不能买卖，要等贷款还清才可以。
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  2021-12-23 15:12 赵骏凯 客户经理

  抵押房产是可以合法买卖交易的。《城市房地产抵押管理办法》第41条规定：“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”

  可见，房屋抵押权的实现方式不仅限于拍卖一种，也包括通过协商折价或变卖等方式。

  一、对于卖方来说，因为房屋办理房产抵押贷款之后，房屋的权仍然属于原来的人，房屋者有权出售房屋。

  不过，抵押房产的买卖是需要抵押权人，也就是接受房产抵押的一方的同意的。如果说没有经过抵押权人的同意，那么抵押房产的买卖合同是无效的，对此造成的第三方损失，也需要抵押人赔付。

  二、对于买方来说，购买已经抵押的房产，可以通过三种方式。

  1、要求房屋者提前偿还抵押房产的贷款，并在其注销抵押登记之后再进行买卖；

  2、办理抵押贷款转移。如果房屋人没有能力偿还贷款，而自己又想买被抵押的房屋，可以将剩余的抵押贷款转移到自己名下，当然，这部分金额可以从购房款里面扣除；

  3、如果对方没有能力偿还贷款，而你又不想背负贷款的话，可以考虑让房屋者找担保公司进行赎楼。在抵押注销之后，就可以买房了。当然，赎楼费用由对方支付。

  扩展资料：

  购买抵押二手房的必要步骤：

  1、实地看房.

  实地看房是购房者了解房屋真实情况的好机会，因此应该多方了解，详细咨询。一般来说可以通过三个方面来观察。

  首先，查看房屋自身情况。包括户型、结构、朝向、采光、透风、面积、质量等。第二，查看周边环境。包括物业情况（污染问题、安全问题等）和小区内外部环境（人员构成、配套等）。第三，查看房屋产权情况。确认产权是否真实、有效、清晰、完整。

  2、双方签订买卖合。

  房屋情况核验完毕之后，买卖双方可以进行合同的签订。其中需要注意的是双方要约定好交易过程中的各类细节，以免出现问题责任划分不清导致的纠纷。

  3、卖方提前还贷、取消房产抵押。

  卖方准备好资金后就可以到银行提交提前还贷的申请，还清贷款之后携带房产证、他项权利证、注销抵押登记申请书以及身份证就可以到房地产管理办理房屋注销抵押。

  卖方提前还贷需要准备充足的资金，资金来源往往有四种：第一种卖方自筹；第二种买方先行垫付；第三种通过银行办理转按揭；第四种通过第三方垫资。对于购房者来说如果接受第二种方法需要承担较大的风险，需谨慎。

  4、买方办理贷款手续。

  如果买方需要办理贷款购房的话，就应该提供贷款所需要的资料，然后在卖方的下到银行办理相关手续。

  5、办理交易过户。

  买卖双方需携带相关证件原件亲自前往房管局办理过户手续。办理过户手续时，买方需向卖方支付首付款，且双方缴纳相关税费。

  6、房屋交验。

  交房屋交验环节，需交接清水、电、燃气、有线电视费用等，另外买方需要注意卖方的户口是否按照约定进行了迁移。后双方签署《物业交接确认书》，买方支付尾款。

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  2021-12-23 14:59 赵馥洁 客户经理

  新房刚买时，房主需要向国家交契税、印花税、公共维修基金，交了这三笔钱后，当地房地产主管部门会对此房产进行备案，然后下发房产证。
  房产证没有下来，要看原房主有没有向国家交上述三笔钱，如果没有交，还可以让开发商把购房合同改成你的名字，然后你交这三笔钱，吓得房产证上就直接是你的名字。
  银行贷款给第一任房主，不一定需要房主有房产证，只要开发商有整个小区的大房产证就行。
  当然，你看中的房子已经开始交月供了，不管房产证什么时候能下来，此房的材料早就在国土资源管理据备案了，这种情况下根本不可能靠更改购房合同来过户，只能等房产证下来以后再去以二手房的名义过户了。

  而且银行说转按揭服务，但是实际上根本不给你办，所以要先等房主把贷款还清，房子没有任何债务后再过户。如果你也想贷款，只能等到房产证办下来以后再办理贷款手续了。
  期房，最不靠谱的就是期房。面积缩水、承诺的东西达不到、物业管理不称心等等等等......
  还有一个麻烦——现在房价上涨比较快，谁也说不清楚等房产证办下来时，房子的价格是多少，如果到时候房主涨价，不按现在的约定价格卖给你怎么办？

  你现在确定买房的承诺是你向房主交定金，而且一般这种房主都会要求你来还贷款，如果房产证下来以后你们谈崩了，那定金和你已经还的月供怎么办？
  签协议是个办法，但并不解决根本问题。找中介公司，谁知道房产证下来时这个中介公司、这家店、这个为你办事的业务员还在不在？
  如果你还有别的选择，我劝你不要再考虑这套房子了。如果真想买，那你最好到国土资源局认可的、政府开的公证处做个房屋买卖公证，在公证书里要有确定交易已经达成，房款已经全部付清，此房的所有权利已经全部转移到你的身上，

  房产证下来以后，原房主全权委托你办理所有过户手续（也就是不用原房主出面，你一个人拿着相关材料就能过户）等条款。这样你的利益能得到保障，房主那边也能拿到钱，以后过户的事他也不用操心，对你们双方都好。

  扩展资料：

  二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

  买卖途径

  二手房的买卖途径很多，有实体店与网络两种。

  1、直接到房产中介实体店

  去实体店了解当地的二手房信息或出售房子是最直接的的方式，但也有不足之处，就是浪费时间，不能第一时间得到最新的信息！

  2、房地产网站

  也可通过房产中介经纪公司来促成买卖。房产中介经纪公司收集的买卖双方信息，很大部分是通过网络获取的，因此，无论是买卖双方80%是通过网络这个平台汇聚到经纪公司的。

  步骤
  

  1.评估价与最高贷款额

  二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

  2.竣工年代与贷款年限

  银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

  3.贷款银行的选择

  各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

  4.还款方式的选择

  银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

  5.收入证明与还款能力

  收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

  6.贷款的成数和利率

  各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。

  7.借款人自身相关情况

  个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

  注意事项

  基本注意

  一、产权清晰

  产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；

  产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。

  二、产权的完整性

  确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

  三、房屋质量

  观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

  四、居住空间

  观察房屋的内部结构是否合理；是否适合居住；活动空间大小等。

  五、装修配置

  看原房屋装修的水平、程度如何；确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象；电话线、宽带的安装是否完备等。

  六、物业管理

  了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴；观察电梯是否可以正常使用；了解该区的停车场、小区绿化的基本情况；当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。

  七、房屋历史

  了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限；有哪些人住过，有什么用途；还有原住户在当地的信用情况；是否有欠交物业费、水电费等。

  八、邻里情况

  邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况；与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。

  九、房屋价值

  通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司进行价值评估；银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

  十、贷款条件

  二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。

  十一、产权的交接

  需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。

  参考资料：

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  2021-12-23 14:35 赵飞船 客户经理

  房子在未办出产权证明时是不可以买卖的，即使你们现在签了买卖合同，也是无法在房管部门办登记过户的，只能做二手房交易。
  新房刚买时，房主需要向国家交契税、印花税、公共维修基金，交了这三笔钱后，当地房地产主管部门会对此房产进行备案，然后下发房产证。
  房产证没有下来，要看原房主有没有向国家交上述三笔钱，如果没有交，还可以让开发商把购房合同改成你的名字，然后你交这三笔钱，吓得房产证上就直接是你的名字。
  银行贷款给第一任房主，不一定需要房主有房产证，只要开发商有整个小区的大房产证就行。
  当然，你看中的房子已经开始交月供了，不管房产证什么时候能下来，此房的材料早就在国土资源管理据备案了，这种情况下根本不可能靠更改购房合同来过户，只能等房产证下来以后再去以二手房的名义过户了。而且银行说转按揭服务，但是实际上根本不给你办，所以要先等房主把贷款还清，房子没有任何债务后再过户。如果你也想贷款，只能等到房产证办下来以后再办理贷款手续了。
  期房，最不靠谱的就是期房。面积缩水、承诺的东西达不到、物业管理不称心等等。
  还有一个麻烦——现在房价上涨比较快，谁也说不清楚等房产证办下来时，房子的价格是多少，如果到时候房主涨价，不按现在的约定价格卖给你怎么办？你现在确定买房的承诺是你向房主交定金，而且一般这种房主都会要求你来还贷款，如果房产证下来以后你们谈崩了，那定金和你已经还的月供怎么办？
  签协议是个办法，但并不解决根本问题。找中介公司，谁知道房产证下来时这个中介公司、这家店、这个为你办事的业务员还在不在？
  如果你还有别的选择，我劝你不要再考虑这套房子了。如果真想买，那你最好到国土资源局认可的、政府开的公证处做个房屋买卖公证，在公证书里要有确定交易已经达成，房款已经全部付清，此房的所有权利已经全部转移到你的身上，房产证下来以后，原房主全权委托你办理所有过户手续（也就是不用原房主出面，你一个人拿着相关材料就能过户）等条款。这样你的利益能得到保障，房主那边也能拿到钱，以后过户的事他也不用操心，对你们双方都好。
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  2021-12-23 14:28 龚安静 客户经理

  首先，这套房子你是可以买的，
  但是涉及到过户的问题，
  因为对方的房产证在银行抵押，
  你要过户的话就必须把银行的欠款还清，
  这中间就涉及到一个信誉问题了，需要你们协商还银行贷款的额问题。
  个人建议，公证不如找个例如中介的第三方，更合适些。
  希望能够帮助你。