其他回答(共7条)

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  2019-06-11 10:30 黄真强 客户经理

  商品房买卖与抵押的效力，按下列情形确定：
  1、商品房抵押在先的，房屋所有权人在出售住房前，应当取得抵押权人同意，未经抵押权人同意不得出售，抵押权具有优先效力。这种情况下，买受人可以代为清偿债务，以消灭抵押权。
  2、商品房买卖在前，但未办理房产过户手续的，法律上视为房屋所有权未转移，其后办理抵押登记的，抵押权仍具有优先效力。这种情况下，房屋买受人可以要求解除买卖合同，并要求房屋出卖人承担违约责任（支付违约金或者赔偿损失）。
  《物权法》
  第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
  抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
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  2019-06-11 10:27 齐晓影 客户经理

  1、房屋抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存，抵押权人不得再就该房屋行使抵押权，当事人另有约定的除外。
  2、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意后，转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权消灭，或受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。
  3、房屋抵押权存续期间，抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的，买受人请求确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权消灭的除外。
  如不明白是否具备非了效力，个人建议 最好是寻律师 人士去解答与咨询，比如 的 ：《法律咨询吧》=
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  2019-06-11 10:24 齐明柱 客户经理

  《物权法》规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同（也就是房屋买卖合同），未办理物权登记的，不影响合同效力。
  《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间（已进行抵押登记的）抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
  由上述规定可以看出，抵押在先的房屋是可以转让的，只不过转让会受到一定的限制。为转让而签订的买卖合同是有法律效力的。
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  2019-06-11 10:21 龚安静 客户经理

  抵押合同有效，房屋买卖合同也有效。因为房屋未做转移登记，所以所有权依旧归原房东，房屋买受人可以追究原所有人的违约责任。既然所有权依旧是原房东，那么其签订的抵押合同也有效，但是抵押权赞为产生，因为抵押权自登记时设立，抵押权是物权，物权优先于债权，所以抵押权人的权利优先于之前的买受人。
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  2019-06-11 10:18 黄相柏 客户经理

  房屋被出卖但未过户又抵押，抵押权无效。

  我国《物权法》从正、反两个方面对抵押财产的范围进行了界定，根据《物权法》第一百八十四条第(四)项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。对于有争议的房屋是法律明确规定的、不得抵押的财产，因此，该房屋抵押权的设立因违反法律禁止性规定而无效。

  从合同法的角度，商品房买卖合同签订时间与抵押合同签订时间的先后顺序，直接影响抵押合同的效力。如果抵押合同在先签订，抵押人在签订抵押合同时对该房屋具有完全的处分权，抵押合同有效。

  如果抵押合同签订在后，抵押人与房屋买受人已经签订了房屋买卖合同，买受人也履行了合同主要义务，支付了房价款、进行了网签，则出卖人对该房屋不再享有完全的处分权，出卖人(抵押人)签订抵押合同的行为将直接影响买卖合同的履行，损害买受人合法权益。

  根据我国《合同法》第五十二条第(二)项规定，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同属于合同无效的法定情形，其抵押合同也会因此无效。

  根据不同登记申请就申请登记事项进行核查时登记机构应依法履行的义务。本案中，房屋是否存在财产争议时登记机构进行抵押权登记时应当审查的重要事项。

  扩展资料

  2016年11月底，王先生定购了秀峰区一处楼盘的一套房屋及一个地上车位，并与房产公司签订了《定购协议书》，约定购房定金为5万元并于签署协议书时支付。王先生当天通过POS机刷卡和现金方式向该房产公司交纳定金5万元。

  但当时王先生并不知道，早在2016年1月，该房产公司就已经将包括王先生所购房屋在内的37套房产抵押给了银行。之后不久，王先生知道了自己所欲购买的房屋已被抵押，无法办理过户等手续。

  于是拒绝在《定购协议书》中约定的时间内与该房产公司签订《商品房买卖合同》，并将该房产公司诉至秀峰法院，要求与该公司解除《定购协议书》，并返还双倍定金10万元。秀峰法院认为，房产公司与王先生签订《定购协议书》时，并未如实告知其涉案房屋已被抵押的事实。

  致使王先生购买房屋的目的无法实现。法院对王先生要求解除《定购协议书》的请求予以支持。基于双方在协议书中约定预交的5万元性质为定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。

  双方当事人未能订立商品房买卖合同的原因在于该房产公司对王先生隐瞒了涉案房屋被抵押的事实。作为收受定金的一方，房产公司应当向王先生双倍返还定金10万元。因此，秀峰法院作出了上述判决。

  参考资料来源：

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  2019-06-11 10:15 黄益民 客户经理

  房屋被出卖但未过户又抵押，抵押权是否有效需要依据签订抵押合同和买卖合同的顺序。

  从合同法的角度，商品房买卖合同签订时间与抵押合同签订时间的先后顺序，直接影响抵押合同的效力。

  1、如果抵押合同签订在先，抵押人在签订抵押合同时对该房屋具有完全的处分权，抵押合同有效。

  2、如果抵押合同签订在后，抵押人与房屋买受人已经签订了房屋买卖合同，买受人也履行了合同主要义务，支付了房价款、进行了网签，则出卖人对该房屋不再享有完全的处分权，出卖人(抵押人)签订抵押合同的行为将直接影响买卖合同的履行，损害买受人合法权益，买受人有权要求采取相应的补救措施，如继续履行合同。

  根据我国《合同法》第五十二条第(二)项规定，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同属于合同无效的法定情形，其抵押合同也会因此无效。

  《物权法》第一百八十四条第(四)项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。

  扩展资料：

  根据我国《担保法》的有关规定，下列房地产可以设定抵押：

  (1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物。

  (2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物。

  (3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。

  同时，下列房地产不得设定抵押：

  (1)土地所有权。

  (2)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权除外。

  (3)用于学校、幼儿园、医院等公益性的房地产。

  (4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产。

  (5)依法被查封、扣押、监管的房地产。

  (6)其他依法不得抵押的房地产。

  参考资料来源：

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  2019-06-11 10:09 米增奇 客户经理

  一、抵押在先的房屋买卖合同是否有效
  1、房屋抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存，抵押权人不得再就该房屋行使抵押权，当事人另有约定的除外。
  2、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意后，转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权消灭，或受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。
  3、房屋抵押权存续期间，抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的，买受人请求确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权消灭的除外。
  4、抵押房屋未办理抵押登记的，抵押权人不得对抗房屋买受人。
  二、购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法：
  1、购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》，在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明。
  2、购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案，则表明该房屋不存抵押的情况，《物权法》实行后，登记备案被视为预告登记，具有准物权的效力，可以有效防止开发商“一房两卖”。