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  2018-05-18 22:30 龚崇栋 客户经理

  买房贷款想提前还款，等额本息还是等额本金哪个划算？
  关键是你要提前还款，要提前还款的话，应选择“等额本金”划算。
  等额本息还款：每月还款固定，起始还款压力小，每月还款总金额一样，其中大部分是还的利息。而且总体利息要多拿一些。
  等额本金是每月还款总金额不一样，其中每月还款本金一样，每月还款逐步递减，总体利息要少一些，但是起始还款压力较大。
  等额本息要给银行的利息还得多，对自己不利，提前还款前，多付的利息就等于白付给银行了。
  等额本金要给自己的本金还得多，对自己有利。
  举例说明：如果是贷款540000元/15年/12月=3000元，利息就会随着本金的减少而逐月减少。所以每月的还款总额逐月减少。
  这样每月的还款总额中首先保证还了3000元本金，到你要提前还款时 ，也能够清楚地知道自己还剩余多少本金。
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  2018-05-18 22:27 龙层花 客户经理

  首先来了解等额本息与等额本金还款的优缺点

  
  

  等额本息是指，将房产抵押得到地贷款的本金和利息的总额加起来，平均到到还款期限的每个月中。是采用复合利率计算。在每月还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息。采用等额本息还款方式，虽然每个月的还款金额看似一样，但是事实上等额本息的前期还的利息比较多，本金比较少，而越往后所还的利息占比越少，本金占比越多。

  等额本金指的是，在还款期内把房产抵押得到的贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。采用等额本金的还款方式，每个月还钱在逐渐减少，但是前期要还的利息和本金比较多。

  第一：提前还款的话

  等额本金每月的本金减少要比等额本息本金减少的多，后面本金多。如果选择提前还款，等额本金前期还的本金多、利息支出少，所以更划算。

  第二：你买房是否用来投资

  现在有很多朋友买房是用于投资的，既然是投资那就要考虑一个资金杠杆和回报率。等额本息前期所还的本金少，杠杆大，而等额本金前期所还的本金较多，相当提高了首付，杠杆小，如果想短期内出售房产，选择等额本息更为划算。

  第三：你现在的还款压力是否大

  如果资金压力不大，可以选择等额本金的还款方式，虽然前期还款比较多，但支付的总利息比较少。如果资金压力比较大，可以选择等额息的还款方式，虽然支付的利息较多，但是前期没有那大的压力。

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  2018-05-18 22:24 边友康 客户经理

  问：买房贷款时一般有等额本息和等额本金两种还款方式，它们之间到底有什么区别？答：等额本息还款法是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息；等额本金还款法则是指借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减。这两种还款方式的区别是：等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。以建行为例，贷款金额100万元，贷款期限30年，贷款年利率5.94%计算，选用等额本息法每月需要还款5957元，如果贷款还款过程中未提前还款那么累计30年共需要还款214万4500元，其中还息114万4500元；选用等额本金还款法贷款发放后首月需还款7728元，次月7714元，以后逐月递减，如果贷款还款过程中从未提前还款那么累计30年共需要还款189万3500元，其中还息89万3500元。另外：2008年末，市民王先生在某银行办理了一笔20万元20年期的贷款购房业务。因办理时银行工作人员没有及时提醒，刘先生按默认方式选择了“等额本息”的还款方式。过后，王先生的一位朋友告诉他，“等额本息”的还款方式将会多还利息，比较“吃亏”，不如选“等额本金”的方式。而有关两种不同房贷还款方式的消息，也引起了一些消费者的关注。两种方式有何不同？利息有什么差异？什么原因造成如此落差？ 交通银行长春分行个金部首席沃德客户经理孙凤彪指出，目前个人住房贷款最常见的还款方式是等额本息和等额本金两种模式，按照银行利息的计算公式：利息＝资金额×利率×占用时间，虽然从测算的结果来看，“等额本金”还款方式比“等额本息”方式支付的利息少，但相应的，“等额本金”方式所占用银行资金的时间也比“等额本息”少。因此，并不存在“等额本息”方式还贷“吃亏”的说法，对于贷款来说，贷款者多用银行的贷款一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大。对两种还款法不能简单比较。 等额本息还款利息总额高。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。这是多数银行长期推荐的一种还款模式。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单,每月承担相同的款项也方便安排收支。但是这种还款方式的利息总额比较高。孙经理介绍说，如果贷款人出现提前还款的情况，已还款年限越长越不划算，因为贷款人在前几年归还的贷款中，归还的多数是利息。等额本金还款初期压力大。等额本金是指在还款期内把本金等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，每月的还款本金额固定，而利息越来越少。此种还款模式支出的利息总和相对于等额本息利息会有所减少。 比如，王先生所贷20万元20年期的房贷，如果王先生能享受七折利率，则按“等额本息”还款方式：月均还款额为1228.68元，支付总利息为9.49万元 ，还款总额为29.49万元。而按照“等额本金”的方式，需支付利息8.35万元，还款总额为28.35万元，首月还款额为1526.33元，还款期最后一个月的还款额为836.22元。对于“等额本金”来说，由于前期归还了较多贷款本金，较“等额本息”而言，实际上是减少占用银行资金的金额和缩短了占用时间，因此贷款利息总的计算下来就相对少了一些。 如果遇到贷款利率调整，对于支付的总利息而言，等额本息还款方法要比等额本金受到的影响大。原则上来说，即使降息，等额本金也会比等额本息的利息总额少，但现在出现一种特殊情况，当贷款利息低于同期存款利率（目前的30%下浮优惠政策），贷款人可以利用存贷差，将贷款本金存入银行，以存款利息偿还贷款利息，并会出现一定盈余。贷款人应根据自身实际还贷能力选择还款方式。 工行吉林省分行营业部桂林理财中心董薇认为，本息法和本金法的具体选择上，还要因人而异。本金法虽然更为“便宜”，但借款人购房开销已经很大，初期将承受还贷过程中最重的压力，容易造成周转困难。对某个具体的借款人来说，如果目前的收入比较高，而将来又有可能减少收入，如数年后即将面临退休的中年借款人，那就适宜选择“等额本金”还款方式。反之，如刚踏入职场不久的年轻借款人，未来的收入可望随着技能和年资的增加而水涨船高，这类借款人则宜选择“等额本息”还款方式。如果前期资金较为紧张或需要进行其他资金投资的，建议选择“等额本息”还款方式；如果收入比较稳定而不需要进行其他投资的，建议选择“等额本金”还款方式。另外，由于按揭利息是“一年一定”的浮动方式，从按揭利率成本这方面考虑，如果预期今后数年利率将逐步走高的话，选择“等额本金”还款方式比较有利。 据了解，由于等额本金还款法在计算上有些麻烦，再加上银行会有一部分利息上的损失，因此多数银行并不愿向贷款者推荐等额本金还款法，而直接推荐等额本息法。笔者向省内各家银行咨询得知，只要贷款者提出申请，银行都会根据贷款者的意愿，为其提供等额本金还款法。
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  2018-05-18 22:21 符胜忠 客户经理

  　目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款;2、个人住房商业性贷款;3、个人住房组合贷款。
  最简便的途径，通过网络贷款搜索平台进行贷款，如国内最大贷款搜索平台好贷网;优势是便捷、不用跑各个银行查利息，放款时间有保障，较之银行周期短很多。
  
  步骤/方法1
  1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算，个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30%，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半)，现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1/3，月还款额多出10%，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗?说起来他们每月还款2781.45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20%，即1200元/月，那么他们需要自行支付的供楼款只有(2781.45-1200)1581.45元/月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。
  2办理住房公积金贷款应按下列程序：(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元)，余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
  注意事项1
  根据好贷网的权威指导，关于商业贷款买房事宜，刚需购房一族尤为关注，额度、年限、审核、流程等相关知识都想知道得越详细越好，小编特意搜寻了一般容易忽略的事项，提醒购房者必知贷款陷阱等知识。
  贷款额度
  根据银行规定，个人住房贷款最该贷款额不超过全部价款的80%。同时要求贷款额为万元的整数倍。借款人可在最高贷款额度内申请万元整数倍的贷款。
  贷款期限
  关于贷款期限，按银行现行政策，个人住房贷款的最长期限为30年，另按照银行对借款申请人的年龄限制，申请人申请的贷款期限+申请人申请贷款的年龄不应超过65(男性)或60(女性)，所以借款人可申请的个人住房贷款期限最长为65(男性)或60(女性)减去借款申请人申请贷款时的年龄，且不得超过30年。
  签订购房合同几大注意事项
  第一项 关于五证
  陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋，可能提供虚假的五证主要是复印件，或者提供小区一期或者前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致不能取得房产证。
  第二项：关于公摊面积
  陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。根据合同开发商并未违约，买房人也起诉无据。
  第三项 关于房产证
  陷阱 建设部合同第十五条并未说清条款中规定期限是指法定期限还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延办证。
  第四项 关于户型设置
  商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内本身已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。
  等额本金和等额本息哪个更划算?
  等额本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。
  等额本息：每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。
  对于按揭买房后，采用等额本金还款，可以逐月降低还款数额，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的月数额比等额本息大，因此还款压力大。
  以贷款100万20年还清为例，两者还款的区别可以看下图。
  相对来说，等额本金的还款模式下，还款利息会比等额本息还款的利息总额少一些。
  等额本息利息总额会比等额本金利息总额高出接近14万元左右。虽然利息更多，但小编为什么推荐等额本息的还款模式呢?
  1.用更多的利息来换取更小的还款压力。
  2.对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。
  3.对于年轻人来说，收入的增长是可以预期的。按照目前的趋势来看，收入七八年翻一番是可以预期的。因此把更多的还款放在将来，它占据收入的比例会越来越小，总额多付14万看起来挺多，但这是8-10年以后多出来的，以发展的眼光看，将来这些钱实在不算什么，没必要给现在增加压力。