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  2018-05-15 21:22 齐明柱 客户经理

  可分为全款、月缴、季缴、年缴四个整还款。
  按贷款期限的长短，可以将贷款分为短期贷款和中长期贷款：
  1、短期贷期限在1年或者1年内（3个月以上，3个月以下为临时贷款），其特点是期限短、风险小、利率低，通常以“放款”的方式发放，主要用于满足借款人对短期资金的需求。
  2、中期贷款期限都在1年以上，五年以下，其特点是期限长、利率高、流动性差、风险大。
  3、长期贷款为5年以上贷款
  分期还款贷款指提供给借款人一定金额的本金，借款人必须分期（每月、每季、每年）归还一个固定金额直至一定年度的贷款。
  对于新房来说，贷款年限跟采用的贷款方式有关，各地方规定有所不同，目前，国内银行房贷的最长年限为30年。贷款的具体期限，以当地规定为准。
  而如果是二手房贷款，最长年限通常不会有这么长的时间。因为，银行在贷款的时候，要考虑房龄的问题。对于绝大多数银行来说，在二手房贷款审批过程中，一般年限都不会超过20年。对于一些房龄太久的房子，银行除了会适当减少贷款年限外，还会减少贷款额度。
  此外，贷款年限也与贷款人的年龄有关，一般房屋按揭贷款年限不会超过贷款人的退休年龄。
  按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。如：住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
  是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下。《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都以不转移占有为条件。“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。
  指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房，并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款(简称商业贷款)与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
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  2018-05-15 21:19 黄登玲 客户经理

  一、二手房可以按揭贷款，其是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。

  二、“二手房贷款首付比例是多少”这个问题取决于当下的银行贷款政策以及是不是首套房，可以根据购房套数情况再到当地银行进行具体的咨询。

  三、购买二手房时需要注意：

  房屋手续是否齐全；房屋产权是否明晰；交易房屋是否在租；土地情况是否清晰；市政规划是否影响；福利房屋是否合法；单位房屋是否侵权；物管费用是否拖欠;中介公司是否违规;合同约定是否明确。

       四、申请二手房贷款时应该注意以下几点：

  1. 评估价与最高贷款额：在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

  2. 竣工年代与贷款年限：房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。

  3. 贷款成数和利率：目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金贷款)。

  4. 还款方式的选择：银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。

  5. 贷款银行的选择：现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

  6. 收入证明与还款能力：银行在批贷时，会要求借款人提供能显示其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。

  7. 借款人自身相关情况：

     1）个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

         2）借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说:若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。

  8. 申请贷款到放贷周期：购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括:评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。

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  2018-05-15 21:16 黄生龙 客户经理

  二手房贷款是需要抵押贷款的，重庆的贷款还蛮正规的，你可以上一个贷款平台网，那里入驻的贷款公司都是经过验证具有商家保证的，应该不会有差。
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  2018-05-15 21:13 黄益溢 客户经理

  近期，各地陆续出台了鼓励住房消费的政策，这些也得到了国家相关部委的支持。住房与城乡建设部副部长仇保兴在10月18日举行的"中国市长论坛"上表示，各地政府有能力也有责任作出一些政策上的选择，应该给各地一定的自由度，这也是我国住房主管部门首次对地方刺激楼市政策作出正式表态。
  自10月22日财政部、国家税务总局决定将个人首次购买90平方米及以下住房契税降至1%、央行规定最低首付比例调整为20%后，上海等地也于次日出台了激励政策，截至目前，全国已有近20个城市推出相关政策，各地又根据自身形势的不同各有侧重。本网特别总结了各地政策的亮点，方便读者全面了解这些政策。
  上海：减免二手房交易税费 提高公积金贷款额度
  上海10月23日发布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，共14条，《意见》规定第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
  上海一、二手房的比例基本达到1:1，因此新政在二手房交易方面也做了规定，即销售购买2年以上普通住房免营业税，自用2年以上自住房转让免个税，个人买卖存量普通住房免住房交易(转让)手续费。
  重庆：二手房交易减免契税和营业税
  重庆市国土资源和房屋管理局在本月23日开幕的2008重庆秋季房交会上推出系列优惠措施，包括个人购买二手房，建筑面积在144平方米(含)以下免征契税，登记费在现行执行标准基础上减半；对个人转让居住满5年(含)以上二手房免征土地增值税，居住满3年未满5年的，减半征收。
  同时，通过买卖成交的所有房地产开发企业(无论是否参展)的商品住房，均享受契税和登记费在现行执行标准基础上减半的优惠政策。此外，优惠政策期限也从以往的4天延长为半个月。
  其实，重庆市政府在今年8月份就出台了《关于对农民购买商品住房实行契税优惠政策的通知》，该市农村居民在重庆首次购买一套建筑面积90平方米以下(含90平方米)普通商品住房(含二手住房)，其购房单价，主城11区在重庆市国土房管部门公布的市场均价以下，远郊区县在当地市场均价以下，免征契税。
  杭州：购买100万元以上房产者可办理杭州市户口
  10月13日晚间，杭州市政府网站公布了《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共24条，包括大范围扩大购房入户政策，对购买100万元以上房产的买房者，可办理杭州市户口；放宽住房公积金贷款政策，贷款最高额度由50万元提高到60万元，首付比例也由30%降至20%，且若首套贷款购买的商品房人均建筑面积未达到全市人均标准的，可按相应额度申请第2套住房公积金贷款；实行购买商品房契税、印花税补贴；实行存量房交易税收补贴；对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行等。
  宿迁：购房最高可获7%财政补贴
  10月8日，江苏省宿迁市出台了《关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》，明确提出了一系列促进房地产发展的优惠政策。其中最为引人注目的是对购房户实行财政补贴，凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买住房的，可获得0.5%到7%的财政补贴。
  此外，新政策规定，购房者申请住房公积金贷款的首付比例从30%降至20%，第一次住房公积金贷款还清后，再次申请贷款的首付比例仍为20%。公积金贷款限额也随之提高，凡符合贷款条件的业主，在原政策规定的最高贷款额基础上可再提高10万元。
  南京：取消“一套一价”制度
  9月27日，南京市政府出台了《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》，共20条，据此，从10月1日起，南京市民买房可享受政府补贴。具体为：从今年10月1日起，凡购买90平方米以下商品住宅(含二手房)的，给予房款总额1%的补贴；凡购买91至144平方米以下的商品住房(含二手住房)的，给予房款总额0.5%的补贴。
  同时，新政还取消了自2007年起实行的“一套一价”制度，即每套住房的相关价格必须在售楼处向购房者公示，包括房屋基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等。对此，南京市房产局副局长郭宏定表示，今年南京房地产市场不景气，到了要调整(政策)的时候，这个不用回避。
  常州：开放住房公积金异地贷款
  常州市委市政府9月3日出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》，共25条，其中最大的亮点在于开放住房公积金异地贷款，支持外地职工来当地购房。
  与市民直接相关的是将住房公积金贷款最高额度由30万元提高为40万元；购买90平方米以下普通商品住房以及购买经济适用房等保障性住房，首付比例降至20%；取消对二次住房公积金贷款的额度限制，二次以上住房公积金贷款额度与首次贷款相同。
  此外，在增加供给方面，政府将“优先安排市场上符合条件的存量商品房作为拆迁安置房、限价商品房，帮助开发企业消化存量”。
  芜湖：购首套房获50%契税补助
  芜湖市政府9月7日出台了《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》，共19条，政策规定凡是9月初到明年8月底在市区购买首套住房，购房人可以获得交纳契税总额50%的补助；购买小户型则能享受交纳契税额100%的补助，且每平方米还有100元的补贴。
  此外，调整住房公积金贷款首付比例和最高贷款额度。购买第一套商品住房首付比例下调为 20%，购买第二套商品住房首付比例下调为 30%；夫妻双方均足额连续缴存住房公积金满 1年的，住房公积金贷款最高额度上调为25万元；夫妻双方仅有一方足额连续缴存住房公积金满 1年的，住房公积金贷款最高额度上调为20万元。鼓励商业银行为使用住房公积金贷款的职工提供组合贷款
  西安：购买经济适用房条件调整
  西安市政府9月出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。
  此外，经济适用住房购买家庭收入标准也作出了相应的调整，原标准是全年家庭总收入不超过33200元的家庭可以购买经济适用住房，现将收入标准调整为按家庭人均收入计算，即人均年收入不超过上年度全市城镇居民人均可支配收入的家庭，可以购买经济适用住房。
  河南：买房不出省可异地申请公积金贷款
  河南省政府8月23日召开全省经济运行电视电话会议，会议透露，购买首套自住商品房申请住房公积金贷款，首付房款比例由目前的30%调减为20%；最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长到20年至30年；只要交付人购买住房不出省，就可异地申请住房公积金贷款买房；凡是购买首套经适房的，将免除房地产交易契税；购买首套普通商品房可按一定比例减免房地产交易契税。
  辽宁：八城市可实现公积金异地贷款
  7月24日，辽宁省沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新八城市共同签署了《辽宁中部八城市住房公积金协作协议》。根据协议，八城市市民异地购买住房时也可在购房所在地办理个人住房公积金贷款，并与当地市民享有同等优惠政策。
  其中，2008年5月沈阳市公布普通住宅价格新标准，上调市内五区普通住宅标准至6700元/平方米，使得大部分商品房交易契税从4%将为1.5%。
  福州：公积金贷款最长期限延至30年
  2008年8月福州市政府下发《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见(试行)》，适当提高公积金贷款金额使用上限，延长贷款最长期限至30年；根据房地产市场实际情况适时调整享受税收优惠政策的商品住房标准标准。
  厦门：购房入户政策放宽
  厦门自8月1日起调整“购房入户”政策和普通住房标准。新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区(大同街道、祥平街道、大嶝镇除外)购买商品住房的，除享受原有“购房入户”政策外，新增“购买70—80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。
  同时，调整后的普通住房标准应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)、实际成交价低于全市住房平均交易价1.2倍以下。
  长沙：全面推行货币补贴，停止实物分配
  长沙7月22日出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》。新政策规定，经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。
  同时，二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%，购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴；在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。
  此外，降低公积金贷款的首付比例，购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付房