其他回答(共7条)

• 

  2018-04-21 00:53 齐晓怡 客户经理

  二手房房贷款没还清有以下三种解决方式:

  1. 签定买卖合同,付个首付给卖家,卖家将首付款还贷款；

  2. 还完贷款后,办理房子解除抵押手续；

  3. 房子过户到买家名下；

  4. 买家自己办理按揭如果双方同意可以通过银行办理转按揭。

  二手房买卖的具体流程：

  1. 买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;

  2. 买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

  3. 买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司；

  4. 卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;

  5. 买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;

  6. 买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;

  7. 买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;

  8. 买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;

  9. 买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。

• 

  2018-04-21 00:50 龚巧云 客户经理

  如果买方是贷款买房，在房屋过户后卖方就能够拿到尾款卖。不过收到尾款的时间要根据买方贷款形式而定，不同的贷款形式，收到尾款的时间不一样。
  按照市场归类，贷款形式有五种：商业贷款，市属公积金贷款，国管公积金贷款，及市属组合贷款及国管组合贷款。
  1、商业贷款时效：一般是出完房产证15个工作日；
  2、市属公积金贷款：出房产证10-15个工作日（每个城区出房产证的时间不一样）；
• 

  2018-04-21 00:44 管火金 客户经理

  二手房贷款，银行会将贷款直接打给卖方。
  简单程序：买方支付卖方首付，买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证或不动产证、评估报告、买方需要开具收入证明到银行签字，申请二手房贷款；审批通过之后，买卖双方过户；过户之后买方将房产抵押给银行；最后，银行放款给卖方。
  建议：由第三方参与，比如专业中介公司，确保买卖双方交易安全。
• 

  2018-04-21 00:41 齐晗希 客户经理

  没问题.按揭买房都是这程序.公积金中心先要审查买方贷款资格.同意贷款后才能办理过户.放款时是打在你的帐号.而且卖方须在公积金中心核实后才放款.
• 

  2018-04-21 00:38 齐景嘉 客户经理

  1、需要手续：二手房买卖交易分买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况，具体交易手续如下：
  一、买方按揭贷款购房
  1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）；
  2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；
  3、向卖方支付定金并预留房屋尾款；
  4、房屋过户的同时银行审查贷款条件；
  5、银行发放贷款到卖方账户；
  6、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；
  7、向卖方支付尾款。
  二、买方全款购房
  1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；
  2、买方支付卖方定金；
  3、双方共同去做房屋过户；
  4、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；
  5、买方全款付清给卖方。
  2、税款
  辽宁大连面积60平的二手房交易税费，依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：
  一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)
  1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；
  2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；
  3、以下情况按照3%缴纳：
  （1）144（含144平）平方以上 ；
  （2）买方不是首次购房；
  （3）车库；
  （4）非普通住宅（商业用房）；
  二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
  1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；
  2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；
  3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；
  4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；
  三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
  1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；
  2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳；
  3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%；
  四、其他费用相对较少：
  交易费：6元/平方*房屋平方数 ；
  工本费： 一个证件80元；共有权证20元/个；
  评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）；
  抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）；
  购房证明：20元一份，一般需开3份；
  公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。
  3、大概多久办完
  1、如果买方办理贷款，大约30天；
  2、如果买方全款支付，大约15天。
• 

  2018-04-21 00:35 黄登盛 客户经理

  是的，有风险，若买方不能成功申请贷款的话卖方不能按时收受房款、没法改变产权已经过户转移的现状；
  参看贷款过户流程：
  申请办理按揭贷款时需要买卖双方到房管部门网签合同，然到银行申请二手房按揭贷款，贷款审批通过后到房管部门办理过户手续、出证后办理抵押登记，之后到银行支取贷款。
• 

  2018-04-21 00:32 齐改红 客户经理

  买方以按揭付款的方式购买卖方正在按揭的房地产（简称转按） （一） 流程：买卖双方须经过两步走 转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为： 第一步，卖方向银行提出申请。 第二步，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。 第三步，卖方和买方签订住房转让合同。 第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。 第六步，卖方与买方办理产权过户手续。 第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。 第八步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。 （二）风险：三方都存在变数 在转按的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，才能进行产权过户，然后再次申请抵押贷款。因此，转按过程中有可能出现以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户；买方贷款后拒绝为卖方还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款；交易完成后买方无法顺利拿到房产证。四、买方以按揭付款的方式购买房地产 （一） 流程： 第一步，卖方和买方签订住房转让合同。 第二步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额按照下列公式计算： 贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第三步，卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。 第四步，银行与买方申办新的抵押登记手续。 第五步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上。 （二） 风险：卖方存在重大风险 普通的二手房按揭贷款与转按揭贷款手续不同，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。在这种交易中，因为基本没有有效可行的保障措施，卖方因而处于劣势，风险主要来自买方。尽管在实际操作中，银行可以要求卖方出具不可撤销的委托以便于及时将发放给买方的贷款转入卖方账户，但在登记过户完成后，买方已经是合法的产权人，这时如果买方单方通知银行，自己出现了还款方面的困难，银行为了保障自己的权利，必然会终止或者暂停事先已经商定的贷款按揭程序，绝不会依然放贷（来保障卖方的利益）的，否则，无疑于自投罗网。因此，卖方的利益保障实际中操作中存在很大的风险，在交易相关的三方中处于被动，唯一的出路就是进行漫长的诉讼之路。五、二手房交易中的风险防范对策： （一） 选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，但其应该具备一定的资金实力，才能够抵御风险，真正起到担保的作用。 （二） 建立资金保障机制，由房地产登记部门与银行联合成立资金保障中心，利用政府部门的公信力来保障交易全过程的顺利进行。首期购房款或者全部购房款在过户及按揭手续没有完全办结前，都存放于资金保障中心的公共账户，如果所有手续顺利完成，则将房款转入卖方账户，否则退回买方。