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  2018-04-20 14:01 赵顺财 客户经理

  银行放贷时间过长导致逾期支付剩余房款的，合同约定如何处理的，按照合同约定；如果合同没有约定，一般银行贷款迟延的风险由买家承担，但如果确实是买方无法预料的政策原因导致的，属于非归责于任何一方的原因，那么买家可不用承担违约责任；
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  2018-04-20 13:58 龚子鸣 客户经理

  然而，无论是银行还是房地产发展商，甚至媒体，在积极提倡、宣传买房贷款的同时，对于“怎样还款”并没有给购房人一个明确的说法，以至于许多购房人在还银行贷款方面存在着不少误区。近日，记者对如何“节约、合理地偿还银行贷款”进行了采访。
  贷款买房先还利息后还本金？
  假设李先生通过向银行贷款32万元购买了一套商品房，30年还清贷款，月供1650元。
  他自己算了一笔账：贷款32万元（本金）×银行月利率×360个月535000多元，这意味着30年以后，他还给银行的钱比银行贷给他的本金（即贷款额）多了20多万元。
  随后，他又通过多方了解，发现其实在还贷款过程中，前一些年，每月所还银行的1650 元中，绝大部分是利息，而32万元本金还的则很少。即如果在后十几年当中，剩余的贷款有能力一次还清的话，所还的钱基本上大部分是本金。举例说明：李先生所要偿还银行的 535000元，过了20年之后，他所剩余的贷款有能力一次付清，所还的款项起码有60％以上是本金。也就是说，前15年还的大部分是利息，后15年还的基本是本金。
  李先生说：“如果是这样的话我就不划算了，我正是因为资金有困难才贷款的，到了20 年以后有钱了要一次性还款，我只占用了银行20年的本金，但差不多30年的利息都先期还给了银行。”
  李先生的想法代表了不少对房贷尚存疑虑的购房人，30年银行贷款，利息与本金几乎一半一半，而先还的是利息，后还的才是本金，果真如此吗？
  建行人士指出许多购房人还款算法有误
  建行北京市分行房地产信贷部常仕昱在接受记者采访时指出了一些购房者计算还贷中存在的误区。
  常仕昱以贷款30万元，贷款期限30年（360个月）为例，贷款年利率为5．58％（月利率为4．65‰），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718．46元。此时，本金与利息的比例是什么样呢？
  借款人获得贷款后第一个月应还利息为：
  300000×4．65‰1395元
  借款人获得贷款后第一个月所还本金为：
  1718．46－1395323．46元
  借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：
  300000－323．46299676．54元
  借款人获得贷款后第二个月应还利息为：
  299676．54×4．65‰1393．50元
  借款人获得贷款后第二个月所还本金为：
  1718．46－1393．5324．96元
  借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：
  299676．54－324．96299351．58元
  以后各月的还款依此公式类推。
  也就是说，购房人在还贷款方面存在的误区主要体现在将30年的利息算入了贷款，其实利息是随着本金的不断减少而相应下降的。
  按上述公式可知，借款人第60个月（假设）还款后即还款五年后剩余贷款本金为 277674．08元，在此时，假设三种可能看看还款方式有何改变。
  1．提前全部还清贷款
  将剩余贷款本金277674．08元还清即可。
  2．提前还款10万元
  提前还款10万元后，剩余贷款本金变为177674．08元，剩余贷款期限变为300个月，贷款利率为5．58％（假定利率不变），由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为1099．58 元。
  3．遇人民银行调整利率
  假定30年个人住房贷款利率由5．58％变为4．59％（月利率为3．825‰），将剩余贷款本金277674．08，剩余贷款期限300个月，贷款月利率3．825‰代入按月等额还款的计算公式可得月还款额为1557．62元。
  怎样还银行贷款划算
  建行人士承认，购房人在还款前一些年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息相应也高，到了后一些年中，随着本金基数的减少，利息亦会逐步减少。但这样一来，对于想到时候一次结清剩余贷款的人来说就有些不划算了，因为那时利息的比重已经很小了。
  因此，该人士给购房人提出一个建议，在贷款的前几年中，争取能多还款，比如一下子还5万，使总贷款中的本金基数下降，那么在剩余的贷款中，也许将来只有十几万，但偿还年限尚有20多年，利息负担很小，这样就不必急于一次还款了。别忘了，一下子还掉的那些钱，是不用付一分钱利息的。
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  2018-04-20 13:55 黄皖疆 客户经理

  买房子交了首付，房贷还没下来能不能退房要分以下几个情况：
  　(一)如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，导致购房者因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以退房而不用承担任何责任，甚至还可以要求开发商承担责任。
  (二)如果是因为不可归责于开发商和购房者双方原因，最终导致贷款无法办理的，购房者也可以要求解除合同、退还购房首付款。不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，购房者也可以要求退房，退还首付款。
  (三)如果是因为购房者自己的原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，则法院一般不予支持。如果产生这样的情况，购房者就应该与开发商重新协商交款事宜，或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依据合同约定，收取购房者的违约责任。　
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  2018-04-20 13:52 齐斯琴 客户经理

  只要办理了贷款，贷款没有下来是不会收违约金的，因为银行贷款有时会因为一些特殊情况延迟几天。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
  逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  违约金是没有具体限额规定，但合同法中有这样的规定。“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
  同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
  总体而言，开发商说违约金是合同金额的40%，显然是不能成立的，简直是无耻，LZ不用先找委托律师，这样花钱太多。可以先咨询律师，然后就知道具体的怎么办了，花点儿咨询费总比多交违约金好。
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  2018-04-20 13:49 齐景娥 客户经理

  工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
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  2018-04-20 13:46 桑风月 客户经理

  银行贷款没批准发放，不需要考虑支付违约金。
  需要支付给开发商的违约金，要根据合同约定计算。
  你如果想得到你的购房合同，首先向开发商索要，如果得不到，可以向房地产主管部门投诉。
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  2018-04-20 13:40 赵风莲 客户经理

  要看是单方面还是银行的问题，若是银行方面的则是不需要的，若是个人的原因就要按照银行贷款的额度的来算违约金。