其他回答(共7条)

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  2018-04-20 00:34 米增奇 客户经理

  1. 贷款有商业贷款跟公积金贷款两种利率计算按照本金90W，贷款30年等额本息来计算

  2. 商业贷款按照6.55%计算，买房贷款90万,等额本息的方式,30年,月供5718元；已还3年，总计205800元左右，其中还本金31956元，还利息173899元，本金还有868043元左右。

  3. 公积金贷款按照3.25%计算。买房贷款90万,等额本息的方式,30年,月供5053.78元；已还3年，总计181935.98元左右，其中还本金35258.46元，还利息142803.61元，本金还有864741.54元左右。

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  2018-04-20 00:31 黄相明 客户经理

  折率优惠那是国家随房产市场情况而定的，是阶段性的调控政策，遇上了就是你的幸运，遇不到不可以选择以后再买房（如不是最急需的话）。
  还贷方式最节省利息的那就是等额本金法还贷，与等额本息法还贷的区别就是，前者是每月还的本金是平均一样的，每月的利息再另外计算后加上去，这样看起来每月还的本息总额就不同了（这不是本质的）；后者是将你贷款期内的本金与利息一起计算好了，平均到每个月去，所以每月还款的本息总额都是一样的。
  但是，两者最本质的区别是，等额本金法的还本速度要比等额本息法快，本金在你手上耽搁的时间长了，自然利息支出也就多了，从而引起后者的贷款利息总额要比前者多，贷款额较大贷的时间较长时，两者的总利息差额是很大的
  具体每月还多少各人可以通过选择贷款时间的长短来控制，不需要去计算了，这不是本质问题，比如：月收入少的可以选择贷款时间长一点，月收入多的可以贷的短一点，这个银行和你自己都可以选择与控制
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  2018-04-20 00:25 齐昆明 客户经理

  贷款利息一般分为两种。等额本金和等额本息！很多人不知道等额本金和等额本息的区别是什么。也不确定等额本金和等额本息哪个好！
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  还款利息的区别：
  等额本金会比等额本息的少。等额本息的贷款时间越长。 利息就越高。而且时间长。利息会多很多。 差距大！！
  2
  还款方式的区别：
  等额本金还款特点是刚刚开始还款的时候每月会比较多， 然后就依次慢慢的变少。
  等额本息还款特点是每个月还款的钱数都是一样的。
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  适应人群：
  等额本金比较适合年龄稍长的人群和收入比较高的人群！因为刚刚开始还款数量毕竟大。 而收入稳定但是手头比较紧的就可以考虑等额本息。
  4
  贷款对比：（以贷款30万， 20年计算）
  等额本金的利息为：197318.75 。 第一个月还款2887.50 ，然后每个月逐步变少。
  等额本息的利息为：238934.18。 每一个月还款2245.56元
  等额本金和等额本息哪个好
  个人觉得还是看自己的承受能力来定。也可以自己计算计算 。 如果手头充裕可以选择利息少的等额本金！！
  大部分贷款也不会真正的等到20年或者30年后还。 可以像银行多咨询提前还款的利息怎么算！！
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  2018-04-20 00:22 龚巧丽 客户经理

  区别：
  1、等额本金方法比等额本息方法的总利息少
  2、应当在还款压力和资金的时间效应不同。
  等额本金方法因为利息不断减少，导致月还款额不断降低。但在初期，月还款额相对等额本金来说，是非常高的，例如20万贷款，10年贷款期限，如果是等额本息还款，月还款额只有2200元左右，而按照等额本金还款方式，第一个月的还款额则接近2700元，可见等额本金方式初期还款压力是比较大的。
  另外，从资金的时间效应来讲，因为等额本息方式月还款是固定的，现值的角度来讲是稳步下降的，而等额本金方式初期还款多，现值高，对于进行投资的人来讲，这个是不合适的。
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  2018-04-20 00:19 龚家跃 客户经理

  问：买房贷款时一般有等额本息和等额本金两种还款方式，它们之间到底有什么区别？答：等额本息还款法是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息；等额本金还款法则是指借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减。这两种还款方式的区别是：等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。以建行为例，贷款金额100万元，贷款期限30年，贷款年利率5.94%计算，选用等额本息法每月需要还款5957元，如果贷款还款过程中未提前还款那么累计30年共需要还款214万4500元，其中还息114万4500元；选用等额本金还款法贷款发放后首月需还款7728元，次月7714元，以后逐月递减，如果贷款还款过程中从未提前还款那么累计30年共需要还款189万3500元，其中还息89万3500元。另外：2008年末，市民王先生在某银行办理了一笔20万元20年期的贷款购房业务。因办理时银行工作人员没有及时提醒，刘先生按默认方式选择了“等额本息”的还款方式。过后，王先生的一位朋友告诉他，“等额本息”的还款方式将会多还利息，比较“吃亏”，不如选“等额本金”的方式。而有关两种不同房贷还款方式的消息，也引起了一些消费者的关注。两种方式有何不同？利息有什么差异？什么原因造成如此落差？ 交通银行长春分行个金部首席沃德客户经理孙凤彪指出，目前个人住房贷款最常见的还款方式是等额本息和等额本金两种模式，按照银行利息的计算公式：利息＝资金额×利率×占用时间，虽然从测算的结果来看，“等额本金”还款方式比“等额本息”方式支付的利息少，但相应的，“等额本金”方式所占用银行资金的时间也比“等额本息”少。因此，并不存在“等额本息”方式还贷“吃亏”的说法，对于贷款来说，贷款者多用银行的贷款一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大。对两种还款法不能简单比较。 等额本息还款利息总额高。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。这是多数银行长期推荐的一种还款模式。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单,每月承担相同的款项也方便安排收支。但是这种还款方式的利息总额比较高。孙经理介绍说，如果贷款人出现提前还款的情况，已还款年限越长越不划算，因为贷款人在前几年归还的贷款中，归还的多数是利息。等额本金还款初期压力大。等额本金是指在还款期内把本金等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，每月的还款本金额固定，而利息越来越少。此种还款模式支出的利息总和相对于等额本息利息会有所减少。 比如，王先生所贷20万元20年期的房贷，如果王先生能享受七折利率，则按“等额本息”还款方式：月均还款额为1228.68元，支付总利息为9.49万元 ，还款总额为29.49万元。而按照“等额本金”的方式，需支付利息8.35万元，还款总额为28.35万元，首月还款额为1526.33元，还款期最后一个月的还款额为836.22元。对于“等额本金”来说，由于前期归还了较多贷款本金，较“等额本息”而言，实际上是减少占用银行资金的金额和缩短了占用时间，因此贷款利息总的计算下来就相对少了一些。 如果遇到贷款利率调整，对于支付的总利息而言，等额本息还款方法要比等额本金受到的影响大。原则上来说，即使降息，等额本金也会比等额本息的利息总额少，但现在出现一种特殊情况，当贷款利息低于同期存款利率（目前的30%下浮优惠政策），贷款人可以利用存贷差，将贷款本金存入银行，以存款利息偿还贷款利息，并会出现一定盈余。贷款人应根据自身实际还贷能力选择还款方式。 工行吉林省分行营业部桂林理财中心董薇认为，本息法和本金法的具体选择上，还要因人而异。本金法虽然更为“便宜”，但借款人购房开销已经很大，初期将承受还贷过程中最重的压力，容易造成周转困难。对某个具体的借款人来说，如果目前的收入比较高，而将来又有可能减少收入，如数年后即将面临退休的中年借款人，那就适宜选择“等额本金”还款方式。反之，如刚踏入职场不久的年轻借款人，未来的收入可望随着技能和年资的增加而水涨船高，这类借款人则宜选择“等额本息”还款方式。如果前期资金较为紧张或需要进行其他资金投资的，建议选择“等额本息”还款方式；如果收入比较稳定而不需要进行其他投资的，建议选择“等额本金”还款方式。另外，由于按揭利息是“一年一定”的浮动方式，从按揭利率成本这方面考虑，如果预期今后数年利率将逐步走高的话，选择“等额本金”还款方式比较有利。 据了解，由于等额本金还款法在计算上有些麻烦，再加上银行会有一部分利息上的损失，因此多数银行并不愿向贷款者推荐等额本金还款法，而直接推荐等额本息法。笔者向省内各家银行咨询得知，只要贷款者提出申请，银行都会根据贷款者的意愿，为其提供等额本金还款法。
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  2018-04-20 00:16 黄睿多 客户经理

  按揭买房的建议
  如果打处提前还款可以选等额本金还款，少付利息。
  
  一、要选定最适合自己的还款方式
  目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额本息还款方式和等额本金还款方式。
  1、采用等额本息还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多；
  2、采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。
  
  借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。 等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。
  二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫‘递减还款法’,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。
  
  　申请贷款额度要量力而行
  在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
  　 每月要按时还款避免罚息
  每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
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  2018-04-20 00:13 赵颖辉 客户经理

  一、等额本金和等额本息的含义
  1、等额本金的含义及计算公式
  等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
  这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
  2、等额本息含义及计算公式
  等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
  由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
  二、等额本金和等额本息的区别
  1、等额本金的特点
  每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少 。
  2、等额本息的特点
  每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
  也就是说，在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。
  三、等额本金和等额本息的适合人群
  1、等额本金适合的人群
  等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
  2、等额本息适合的人群
  等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
  四、等额本金和等额本息的利弊
  1、等额本金的利弊
  等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
  2、等额本息的利弊
  等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
  对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。
  买房陷阱：
  陷阱一：识别黑中介
  说到底还是要选择正规的中介公司，可以从以下三个方面看：一，店面三看，看店面形象、看店内展示：营业执照及相关证明、看店面规模。二，查询公司网站，正规的中介服务机构一般都会有自身企业介绍的网站，能够帮助老百姓更加全面了解企业的信息。三，看是否有统一的服务标准，规范的服务、统一的标准、清晰的流程。
  陷阱二：特价陷阱
  规避：第一，天下没有免费的午餐，不要去贪那些小便宜。第二，特价房还是有的，有可能是业主因为自身原因急于出售，了解真实原因需和中介搞好关系，或者从周边朋友了解出售房源；也有可能是开发商留下的尾盘，一般开发商会保留好的房源，由于房源少了没得挑，所以有特价优惠，清盘撤售楼处，这种一般看运气或者有内部消息，算是可遇不可求。最后告知，买房要了解房屋的信息，要看仔细、权衡好性价比，不要因为着急买房而受了“特价房”的当，太不值得了。
  陷阱三：合同陷阱
  买房签合同时，但很多开发商都会要求在购房合同上空白的地方签订补充条款,或在购房合同之外签补充协议，有一些购房人因为不懂相关法规，也就糊里糊涂地签了字，遇到纠纷后才发现上当。
  规避：遇到这样的购房陷阱，最重要的就是在购房的每个细节都要细心留意，要认真检查购房的合同和购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，在空白处应填上对自己权益有利的内容。
  陷阱四：如何识别房产证真假？
  规避：第一，在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。第二，所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。第三，看团花是否线条流畅，纹理清晰，花纹是否细腻、将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。最后看发证编号码与发证机关的簿册、档案记载相一致。房产专家提醒如觉得此房产证有可能伪造的，建议到当地的房产局核实。
  陷阱五：交房陷阱
  规避：第一，“三书一证一表”不齐全不能收房，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。第二，遇到如果开发商先签文件再收房的情况，要拒绝，购房者应该先验房再签收，收楼的时候先要开发商出示该项目经验收合格的文件，如发现有质量问题，开发商应限期维修；由此导致业主逾期收房的，开发商应承担违约责任。
  陷阱六：口头夸大赠送面积
  规避：虽然置业顾问口头承诺及户型销售资料上都标明了赠送的面积，但这并不视作“要约”。因为户型图上还有这么一句：“本资料所有图片及文字说明仅供参考，实际交付标准以规划国土部门的批准文件及双方签署的买卖合同为准”。因此，建议购房要求与开发商签附加协议约定清楚赠送的面积。
  陷阱七：物业管理陷阱
  规避：在和开发商签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。成立业主委员会，召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司。
  陷阱八：设计有安全隐患等问题
  规避：第一，合同要约定好如各种存在安全隐患应该怎么赔偿或者解决；第二，若是存在严重质量问题，可以要求退房，若合同没有约定，合理损失可以进行赔偿。
  买房是家庭中的大事，希望购房者多了解买房前多关注买房子要注意什么等问题，规避买房陷阱，远离买房陷阱。