其他回答(共7条)

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  2018-04-19 15:45 齐智善 客户经理

  不论是公积金贷款，还是商业贷款，每一个资金出借机构对借款人都有着一定的要求。

  信用白户容易被拒

  “信用白户”就是指从未在银行办理过信用卡或贷款的一类人。由于透过信用报告也无法看清他们的信用面貌，所以有些“保守派”机构并未向这些人开放。不过，一些秉持着“一回生两回熟”经营理念的金融机构也会愿意为这类人提供贷款。

  对于信用白户，银行考量的标准与市民自我感觉并不一致。“特别是信用贷款，讲究的就是客户个人信用良好。没有信用记录属于白户，就不能辨别客户信用情况，存在潜在不良风险。”一家国有银行业务人员说，为了避免由此产生实际不良，一部分银行在审核贷款申请和信用卡办理申请时，都会格外注意信用白户，核准通过率不太高。

  13种影响贷款的不良征信：

  1.信用卡连续三次(或两年内累计六次)逾期还款。

  2.房贷月供累计2至3个月逾期或不还款。

  3.车贷月供累计2至3个月逾期或不还款。

  4.贷款利率上调，仍按原金额支付“月供”，产生欠息逾期。

  5.“睡眠信用卡”激活后不使用也会产生年费，若不缴纳就会产生负面的信用记录。

  6.信用卡透支消费、按揭贷款没有及时按期还款。

  7.为第三方提供担保时，第三方没有按时偿还贷款。

  如何提高贷款成功率：

  1.个人贷款要有明确的用途，并应符合法律法规和国家有关政策，交易背景真实，不得虚构交易背景和贷款用途;

  2.个人贷款的使用应遵循诚信原则，符合借款合同中约定的用途，根据国家现行规定，贷款资金不得违规进入股市、房地产开发等国家明令禁止进入的领域;

  3.贷款购买住房，应按照国家规定申请个人住房贷款，根据国家现行规定，消费性贷款禁止用于购买住房。

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  2018-04-19 15:42 赵顺财 客户经理

  还贷期间的商品房本来是不可以出售的，但是现在可以采取转按揭的方式出售商品房。
  “转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
  “转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。也就是说，购房人在未还清贷款时，可以转让或出售该房产；买入该房产的人，又可以向银行申请二手房贷款。购房者也可以在收入低、偿还贷款能力不足时购买较便宜的住房，待收入提高、偿还能力增强后，将第一套房转卖给他人，再购买条件较好的住房。
  发生“转按揭”情况主要有两种：一种是借款人无力偿还贷款，房产转移由银行进行处置所发生的贷款主体的变更；另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化，使贷款主体也发生改变。这其中，变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。
  目前，个人住房转按贷款一般是发生在同一银行之间，其中，中国工行北京市分行“转按揭”操作具体程序为：
  首先是银行将重新审核“按揭房”的合法性，并按照新买主的收入情况，重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力，并确定新买主的贷款金额、期限和利率。
  其次是银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物。
  第三，新买主经审核合格后，如果转让的房屋产权证还没有办理，那么新买主可与开发商签订新的购房合同；如果房屋产权证已经办理，那么新旧买主可直接签订购房合同。
  第四，如果新买主用新购置的房产作抵押，则须重新为抵押物办理保险。
  第五，银行与新买主就新的贷款金额和抵押物重新签订借款合同、保证合同、抵押合同，办理抵押登记手续，发放贷款。同时，终止原借款合同，收回原贷款，撤消原抵押登记手续。
  如果购房人还未还清购房贷款，并且还未办理房屋产权证前，那么需要办理再转让时，该购房人需要与开发商之间签署中止买卖合同的协议，由新的购房人与开发商签署新的买卖合同，同时银行对新的购房人资信进行审查后，由贷款银行与新购房人签署新抵押借款合同，同时中止您与贷款银行之间的抵押借款合同。
  按揭贷款只是购房方式的一种，并不影响购房者所购买房屋产权证的办理，只是在取得产权证后，需要与贷款银行办理他项权证，在他项权证办理完毕后由贷款银行收取，该房屋产权证取得后由业主自己收取。
  购房者在办理“转按揭”时，由于按揭贷款购买的商品房已经在房管部门设定抵押，所以当发生二次转让时，首先需要征得抵押权人银行的同意；其次，在完成第二次交易后，银行发放贷款与房屋产权过户之间存在时间差，银行在办理转按揭的过程中存在一定风险。
  另外，借款人申请个人住房“加按揭”贷款时，该借款人在工商银行办理的个人住房贷款时间应超过1年，且有稳定的收入来源，能够按期偿还贷款本息。抵押物必须为现房，并且借款人应对抵押房产具有合法、完全的产权。此外，如果原贷款有连续两次（含）以上违约记录，那么该借款
  人将不能再申请加按揭贷款。另外，借款人所能获得的个人住房加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，不能超过原住房购置金额或评估价值的70%，商用房不超过50%。
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  2018-04-19 15:39 符胜忠 客户经理

  房贷险保家也保命
  通过按揭方式买房时必须买按揭保险，否则银行不放贷，这是购房者常遇到的事。而对于房贷险，购房者虽然心怀质疑，但也是雾里看花，说不清楚。
  2005年春节之后，本市又将迎来一个购房高峰。既然按照目前银行和政府的要求，只要是抵押贷款购房，这房贷险就不得不买，那么我们应该如何理解房贷险，如何减少错误支出，如何让房贷险的作用发挥到最大……就是本文将要帮助您解决的问题。
  记者关超/城市快报
  问题一银行是房贷险第一受益人？
  银行和政府要求保房贷险的目的：一是保证贷款最直接和有效的收回，二是保证房屋作为抵押物的安全。因此，发生大额的赔款应首先保证归还银行贷款，如果借款人有能力在出事后保证还款，银行也可以不享受赔款，但是必须保证有优先选择的权利。
  保险公司是为银行和投保人提供保险服务的，是按照银行和投保人的约定提供服务，保险公司不能指定受益人。在贷款合同中，银行要求作为第一受益人，也可以理解为合同的约定义务。因此，在还清贷款前，房贷险是不能变更受益人的。
  问题二房贷险交多少谁说了算？
  目前，本市开办个人抵押贷款房屋保险的财险公司包括人保、太平洋、太平等多家保险公司，但其条款、费率、手续费标准，以及保单的格式目前均不统一。
  据记者了解，天津市房贷险的保险金额是按照银行的规定计算，一般按照房屋的购置价或贷款本金加利息计算，个人不能自行确定。保险费率是按照贷款年限有所不同，但保险金额不随贷款年限变化。
  例如，张先生购买商品房一套，售价32万元，张先生准备办理个人抵押房屋贷款25万，根据保额和贷款年限不同，房贷险分别计算如下：
  20年还清，保额25万，需缴纳房贷险1598.00元。
  20年还清，保额32万，需缴纳房贷险2045.40元。
  *保费计算公式：保费=保额×0.04%×系数（15.98）
  10年还清，保额25万，需缴纳房贷险897.00元。
  10年还清，保额32万，需缴纳房贷险1148.20元
  *保费计算公式：保费=保额×0.04%×系数（8.97）
  注：以上保费计算公式中，0.04％为购买中国人民保险股份有限公司的《个人贷款抵押房屋综合保险》的费率。
  如
  果按照房屋的贷款本金加利息计算保险金额，那么在保险期内出险后，保险公司将按照比例赔偿。
  问题三：提前还贷退保不合算
  由于央行提高了贷款利率，近来很多有偿还能力的人选择了提前还贷。当他们得知能够退保时，又急匆匆办理退保手续。但中国人保天津分公司个险营销部副总经理崔志勇告诉记者，提前退保，保险人不仅会损失一部分手续费；一旦房屋出险，就会落得房、财两空的境地。
  例如：由于央行加息，张先生决定提前还贷。在贷款偿还完毕之后，张先生必须考虑，商品房作为自己的固定资产，如何才能对其进行保值？专家指出，张先生有两种选择：
  第一，更改房贷险受益人，把房贷险作为家财险；
  第二，购买家财险，对房屋进行保障。
  以保额25万、10年还清为例。如果提前三年退保，需要扣除已经生效的保费和退保手续费618.65元，张先生获得实退保费278.35元。
  如果保额32万、10年还清，提前三年退保，需要扣除已经生效的保费和退保手续费791.91元，张先生获得实退保费356.29元。
  10年与20年退费公式相同：退保费＝保额×0.04%×2.93×（1－5%）
  如果张先生投保人保财产险种———金锁自助保险，32万元商品房，一年保费为192元（保费＝保额×0.06%），三年为576元。要远远高于提前三年退保所获的356.29元。
  从
  中可以清楚地看出，房贷险费率要大大低于家财险。如果希望对名下房屋进行保险，与其在提前还贷后退保，不如变更保险受益人。
  问题四：房贷险现在也可保生命
  去年，在原有《个人贷款抵押房屋保险》的基础上，人保财险又推出了《个人贷款抵押房屋综合保险》。两个条款的主要区别是房贷险综合险除负责赔偿条款约定的自然灾害和意外事故导致的房屋损失外，还负责借款人因意外伤害死亡和高度残疾后，保险公司将赔偿其所欠的贷款。而前者只负责赔偿条款约定的自然灾害和意外事故导致的房屋损失。
  另外,虚机团上产品团购,超级便宜
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  2018-04-19 15:36 龚崇松 客户经理

  按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。
  一、按揭贷款保证金的作用及转嫁原因
  1、按揭贷款保证金担保为银行的按揭贷款提供了第二还款来源，维护了银行的资金安全。
  2、开发商在“按揭”中最大的风险就在于承担连带保证责任。开发商承担保证责任是风险之源，因此，彻底消除隐患的唯一办法就是不承担保证责任。
  3、开发商说服银行放弃要求开发商承担连带保证责任，在《按揭合作协议》中尽量争取不承担保证责任。
  二、关于预收贷款保证金的法律问题
  1、预收贷款保证金是指在发放贷款前，金融机构对借款人按贷款金额的一定比例预收一定款项的行为，这部分保证金在贷款总额中扣除。
  2、预收贷款保证金制度违反了我国法律的有关规定。我国《贷款通则》第18条第2款规定，借款人有权按合同约定提取和使用全部贷款。若金融机构实行贷款预收保证金制度，致使借款人实际得到的贷款总额减少，不能满足借款人急需资金的需要，就是侵犯债权人的合法权利。
  3、中国人民银行《关于严禁非法提高利率的公告》第8条明确规定：“严禁各金融机构擅自提高存、贷利率或以手续费、协储代办费、吸储奖、有奖储蓄以及贷款保证金、利息备付金，加收手续费、咨询费等名目变相提高存贷利率。”预收贷款保证金正是一种变相提高贷款利率的行为。
  4、目前，在一些金融机构存在着预收贷款保证金行为。这种行为违反了利率政策，提高了利率；变相以贷引存，形成派生存款；加重了借款人的负担，影响了银行声誉。
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  2018-04-19 15:33 齐明星 客户经理

  办理二手商铺贷款所需要的材料、手续和流程：
  办理二手商业用房按揭贷款，最长期限10年，一般贷款金额不超过评估价的50%，贷款利率上浮。现在国家收缩银根，银行的信贷也相应收缩，对贷款客户的要求有所提高。
  1、所购二手商业用房的产权应明晰，并能办理过户交易和正式抵押登记。
  2、所购二手商业用房房龄一般不超过20年，房龄加授信/单笔贷款期限原则上最长不超过30年。
  3、所购房产具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全。周边商业环境较成熟，使用功能上不应存在明显缺陷。
  4、原则上不接受闲置超过6个月，购买了房产的单位和个人，未能使用、转让、出租该房产的时间超过6个月的商业用房作为抵押物；借款人满足银行客户贷款标准，且抵押物变现能力较强的可酌情接受。
  贷款购买二手商铺需要哪些资质和手续：
  按揭二手房转让的方式 在与卖方就买卖该二手房达成意向后，由于该二手房上设有抵押，因此还应当征得抵押权人，即银行的同意。
  购买按揭二手房有两种方式 一种是买方一次性付款，还清银行的按揭贷款，终止原借款合同，办理注销抵押登记手续，使得房屋上不存在其他任何权利障碍，然后由二手房所有权人与二手房购买人办理产权过户手续。
  1、买卖双方签订买卖合同；
  2、买方选择申请同行转按揭或者跨行转按揭；
  3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料，银行对转按揭申请进行审核；
  4、买卖双方共同向原按揭银行办理还贷手续，卖方与原按揭银行终止原按揭贷款协议，并办理注销抵押登记手续；
  5、买卖双方办理房屋过户手续；
  6、买方到房管局办理抵押权人为转按揭银行的抵押登记手续。
  注意：按揭二手房转让除了要缴纳一般二手房交易的契税、印花税、登记费、交易手续费等外，在“转按揭”过程中，还涉及到银行的按揭转让佣金、抵押担保费、评估费、保险费、律师见证费等费用。
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  2018-04-19 15:30 车广伟 客户经理

  按揭呢属于贷款的项目！那征信肯定显示贷款审批啦！
  但是审批下了后，在征信显示的是个人住房贷款！
  能提高你后期在贷的金额，没影响！祝早日拿到红本！
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  2018-04-19 15:24 齐晓姝 客户经理

  可以的：
  目前只有招商银行、建设银行可以左这种转按揭的业务。请于当地的这两家银行联系,前提是原来的贷款是在他们那里申请的!
  还贷期间的商品房本来是不可以出售的,但是现在可以采取转按揭的方式出售商品房。 “转按揭”的推出,引起了广大购房者的关注。那么,到底什么是“转按揭”?“转按揭”到底适合于哪些购房人?以及如何办理“转按揭”呢?下面就将“转按揭”的相关知识介绍如下,以供你参考。 “转按揭”就是个人住房转按贷款,个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人,向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 “转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。也就是说,购房人在未还清贷款时,可以转让或出售该房产;买入该房产的人,又可以向银行申请二手房贷款。购房者也可以在收入低、偿还贷款能力不足时购买较便宜的住房,待收入提高、偿还能力增强后,将第一套房转卖给他人,再购买条件较好的住房。 发生“转按揭”情况主要有两种:一种是借款人无力偿还贷款,房产转移由银行进行处置所发生的贷款主体的变更;另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化,使贷款主体也发生改变。这其中,变更借款人的简称“转按”,延长原借款期限的称为“加按”,变更抵押物称为“换按”。 ■如何办理“转按揭”? 目前,个人住房转按贷款一般是发生在同一银行之间,其中,中国工行北京市分行“转按揭”操作具体程序为: 首先是银行将重新审核“按揭房”的合法性,并按照新买主的收入情况,重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力,并确定新买主的贷款金额、期限和利率。 其次是银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物。 第三,新买主经审核合格后,如果转让的房屋产权证还没有办理,那么新买主可与开发商签订新的购房合同;如果房屋产权证已经办理,那么新旧买主可直接签订购房合同。 第四,如果新买主用新购置的房产作抵押,则须重新为抵押物办理保险。 第五,银行与新买主就新的贷款金额和抵押物重新签订借款合同、保证合同、抵押合同,办理抵押登记手续,发放贷款。同时,终止原借款合同,收回原贷款,撤消原抵押登记手续。 未取得产权证如何办理“转按揭”? 如果购房人还未还清购房贷款,并且还未办理房屋产权证前,那么需要办理再转让时,该购房人需要与开发商之间签署中止买卖合同的协议,由新的购房人与开发商签署新的买卖合同,同时银行对新的购房人资信进行审查后,由贷款银行与新购房人签署新抵押借款合同,同时中止您与贷款银行之间的抵押借款合同。 ■办理了按揭贷款的住房能否拿到房屋产权证? 按揭贷款只是购房方式的一种,并不影响购房者所购买房屋产权证的办理,只是在取得产权证后,需要与贷款银行办理他项权证,在他项权证办理完毕后由贷款银行收取,该房屋产权证取得后由业主自己收取。■“转按揭”时需要注意些什么? 购房者在办理“转按揭”时,由于按揭贷款购买的商品房已经在房管部门设定抵押,所以当发生二次转让时,首先需要征得抵押权人银行的同意;其次,在完成第二次交易后,银行发放贷款与房屋产权过户之间存在时间差,银行在办理转按揭的过程中存在一定风险。 另外,借款人申请个人住房“加按揭”贷款时,该借款人在工商银行办理的个人住房贷款时间应超过1年,且有稳定的收入来源,能够按期偿还贷款本息。抵押物必须为现房,并且借款人应对抵押房产具有合法、完全的产权。此外,如果原贷款有连续两次(含)以上违约记录,那么该借款人将不能再申请加按揭贷款。另外,借款人所能获得的个人住房加按揭贷款额度加上原贷款余额之和,不能超过原住房购置金额或评估价值的70%,商用房不超过50%。