其他回答(共7条)

• 

  2022-03-22 19:56 车庆云 客户经理

  选择固定利率吧,风险低,还款金额相对稳定,可预见性高,如果采用浮动利率,则你每年的还款情况会随利率的不断调整而变化.
• 

  2022-03-22 19:53 龚孝雄 客户经理

  2019年12月28日，央行发布通知：从3月1日开始到8月31日为止，全国的存量房贷合同需要“重新签订”。

  
  

  中国人民银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率。

  
  

  来源：中国人民银行网站

  
  

  目前，距离截止日期不到一个月了，要转LPR还是固定利率？需要抓紧时间了！

  
  

  01

  
  

  什么是LPR？

  
  

  LPR是贷款市场报价利率的简称，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率。

  
  

  2019年8月，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，新的LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成；报价利率期限增加5年期以上；报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。

  
  

  按规定，2020年1月1日前已经发放的，或者签了合同但还没有发放的贷款，参考贷款基准利率和浮动利率的贷款可以转换为锚定LPR。

  
  

  图片来源：工商银行电子银行

  
  

  
  

  
  

  
  

  02

  
  

  固定利率与LPR二选一，怎么选？

  
  

  在转换的时候，个人面临两个选择：

  
  

  第一个是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

  
  

  第二个是，选择浮动利率（LPR）。房贷利率根据LPR的变动而变化。

  
  

  那么，选哪个好？

  
  

  无论是何种转换方式，转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号，同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

  
  

  具体来说，业内专家均预计，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准（浮动利率）将可能是普遍的方式。

  
  

  目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，我国的利率相比于几年前已经大幅下行。

  
  

  
  

  从近20年的房贷利率不难看出，利率一直在下行，利率持续走低可能是未来5-10年的大趋势。

  
  

  来回顾一下2019年8月以来LPR的变化情况：

  
  

  
  

  5年期的LPR利率在持续走低的，从这个角度更倾向建议选择一年一变的浮动利率。

  
  

  但最终还是要根据自己的情况来选择。

  
  

  如果追求稳定，可以选择固定利率，永远不变。

  
  

  如果你认为接下来是降息通道，就选择一年一变的浮动利率。

  
  

  
  

  
  

  
  

  03

  
  

  怎么转成LPR?

  
  

  之前的利率机制是，房贷利率=基准利率×（1+浮动）

  
  

  现在的利率机制是，房贷利率=LPR利率+加点

  
  

  怎么两者之间到底如何转换呢？

  
  

  第一步：确定点差

  
  

  【点差=转换前的房贷利率-相应期限LPR】

  
  

  比如说，您房贷是上浮10%，按照现在执行的利率水平4.9%计算，您转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，该月5年期以上LPR为4.8%。

  
  

  根据上述，您的点差=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。

  
  

  点差在合同剩余期限内固定不变。

  
  

  第二步：确定房贷利率

  
  

  【转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差】

  
  

  转换为LPR时可以重新约定重定价周期，商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年，也就是说一年内房贷利率不会发生变化。据记者了解，多家银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期。

  
  

  假如您的重定价日为1月1日，那么2020年由于锚定2019年12月LPR，您的房贷利率不会发生变化。而2021年转换后的房贷利率=2020年12月的LPR（假设为4.60%）+0.59%=5.19%，较2020年将下降20个基点。

  
  

  也就是说，这次重定价日的LPR比上次变化了多少，您的房贷利率也就会调整多少。

  
  

  
  

  
  

  
  

  04

  
  

  房贷转换LPR如何计算？

  
  

  央行给出的原则是：“等价转换，转换时点利率水平保持不变”。

  也就是你之前的利率是多少，转换成LPR后利率还是多少，并没有变化，有区别的是计算方式变了。

  
  

  举个例子：隔壁老王他的房贷利率是5.88%，怎么转换成LPR利率呢？

  加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

  加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。

  根据等价转换的原则，老王的加点数值 = 5.88% - 4.8% =1.08%（108个基点）。

  转换为LPR之后，利率的构成是 4.8%+108基点=5.88%
  

  
  

  结果不变，利率构成不同。

  
  

  
  

  
  

  
  

  05

  
  

  打折的利率，换成LPR划算么？

  
  

  如果以前的利率是打折的，换算成LPR之后，折扣依然存在。

  加点的数值可以为负数，原来享受的折扣依然存在，并且伴随整个还款周期，加基点数值都不变。

  
  

  隔壁老王的邻居老李，利率9折，也就是4.9%*0.9 =4.41%，那么换算成LPR之后，折扣还在么？

  加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。

  加点数值可为负值；加点数值在合同剩余期限内固定不变。

  老李的加点数值 = 4.41% - 4.8%= -0.39%（-39个基点）。

  
  

  
  

  
  

  
  

  06

  
  

  常见的利率转换LPR的计算

  
  

  
  

  
  

  2020年3月份首次转换时LPR用的是2019年12月的LPR，也就是4.8%；2021年开始，每年一调时LPR用最新的5年期LPR利率。
  

  举例：

  2021年1月进行调整，那么2021年的房贷利率=2020年12月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数（可以为负数）

  2021年5月进行调整，那么2021年的房贷利率=2021年4月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数（可以为负数）

  
  

  
  

  
  

  
  

  07

  
  

  哪些人受影响？
  

  
  

  一般来说，只要有个人住房贷款的都受影响，但有几种情况除外：

  
  

  1、公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分；

  
  

  2、固定利率贷款；

  
  

  3、2020年底前到期的个人住房贷款；

  
  

  也就是说，如果符合这三种情况之一，就不受转换的影响。

  
  

  不过需要提醒的是，存量个人贷款的定价基准转换原则上至8月31日结束。若未在此前转换，则银行会自动调整为LPR浮动利率或固定利率，具体是哪种各家银行标准不一。

  
  

  在8月31日之前，您可以选择通过电子银行或手机银行进行办理，这样您就不用去柜台，在电子银行上确定即可。或者您也可以选择挑个方便的时间到银行柜台办理相应业务。

• 

  2022-03-22 19:50 龚少英 客户经理

  从目前来说，浮动利率比较好，但不是绝对的，这本来就是一个未知数，关键在于你觉得未来的利率会比现在高，还是比现在低。
  如果你选择浮动利率，就意味着你在赌未来的经济会越来越不景气，所以利率会逐步走低，如果你选择固定利率，就意味着你在赌，未来经济会不断好转，所以利率会不断走高。如果你实在搞不清楚，就随便选择一个，不可能占大便宜，也吃不了大亏。因为你随便选择一个，跟你原来的利率水平差别不会太大。
• 

  2022-03-22 19:47 龙宝霞 客户经理

  选择固定利率比较稳定，就意味着一直维持当前利率水平不变，固定的利率固定的利息，直到你还完贷款为止。选择LPR浮动利率，则表示以后的房贷利率是随着LPR的变化而变化的，利率可能是升也可能是降，也就意味着你的月供也可能变多也肯能变少。
  所以可以得出结论的是，房贷利率固定利率和浮动的各有各的好处，具体选择要看贷款人的情况选择。
• 

  2022-03-22 19:44 赵风莲 客户经理

  您好：
  这个主要看贷款者自身的情况以及对市场的预期来决定。如果未来一段时期内市场普遍对利率看涨，选择固定利率房贷就比较合算；反之，选择浮动利率就比较合算。
  对于是否选择固定利率房贷，可以通过以下几个方面来衡量：
  首先要判断未来的利率水平是否处于升息通道；二是仔细考虑自身的收入情况；三是申请第二套以上住房贷款的，可以考虑用固定利率贷款来锁定中长期住房贷款利率，避免利率和通货膨胀风险。
• 

  2022-03-22 19:41 连丽艳 客户经理

  个人比较倾向浮动利率，英国经济也在复苏。
  嘿！中国人在国外买房不都全款么？开个玩笑。
• 

  2022-03-22 19:35 赵颖辉 客户经理

  现在国内房贷普遍采用的是浮动利率，贷款期限内随着基准利率变动而变动，但也有少部分贷款采用固定利率，利率长期不变。

  买房贷款，固定利率好，还是浮动利率好？说白了就是问以后的利率比现在高还是比现在低。

  在利率选择上，聪明的借钱人一般热衷浮动利率。

  在11月份召开的首届总精算师论坛上，银保监会人身保险监管部副主任贾飙表示，“目前，所有法定责任准备金覆盖率低于120％的保险公司都要停止销售预定利率为4.025％的终身年金产品”。

  出现这样的要求主要是监管部门比较关注保险公司的利差损风险。4.025％的利率已经很高了，现在银行一年期存款利率是1.5％左右，五年期利率是2.8％左右。

  所谓利差损，即保险资金投资运用收益率低于有效保险合同的平均预定利率而造成的亏损。我们在保险公司投保，退休后拿到的年利率是4.025％，但如果保险公司投资收益率低于4.025％就会形成利差损。

  在中国人均寿命不断提高的情况下，降低利差风险，要么是降低自身的经营成本，要么是降低利率。

  4.025％的利率比各期限的银行存款利率高，意味着保险公司的资金成本比银行要大，更何况这是固定利率，如果将来市场利率不断下行，保险公司的利差损更大。现在很多保险公司都已经停止销售预定利率为4.025％的终身年金产品，就是因为风控部门已经看到未来利率的趋势是下行的。

  无论是过去，还是将来，利率走低是趋势，除非你不用纸币。

  下面是英国过去几十年的长期利率走势图

  下面的欧元区的利率走势图

  下面是美国长期利率走势图

  下面是中国2014年以来的利率走势图

  我们可以发现，无论是哪个国家、哪个经济体，长期利率都是走低的。

  为什么长期利率会走低呢？

  1、因为我们的钱是纸币，或者说只是银行里的一个数字，至于想印多少完全掌控在货币当局手中。

  2、每个国家的都希望适当通胀，而不是通缩，所谓通胀就是让钱更便宜，通缩就是让钱更贵。通胀的好处是增加人们的持币成本，让他们主动消费，同时降低企业获得资金的难度，让他们敢投资，最终刺激经济增长。

  目前中国一年期存款基准利率是1.5％，1年期贷款市场报价利率（LPR）是4.15％，5年期是4.8％，在主要经济体中还是比较高的，未来继续走低是大概率事件。

  在长期利率走低的情况下，影响主要是两方面：

  1、如果你是债权人，比如银行存款、保险理财或购买债券，如果有资金长期闲置不用的情况下，当然是固定利率的好，因为在市场利率或收益率一直下行的情况下，你的收益率已经锁定，避免了资金更多缩水。

  2、如果你是债务人，比如银行贷款（含房贷）、企业发债等，当然是浮动利率更好，你的成本没有被锁定，未来随着利率下行而降低。保监会的最新动作就深深地告诉了我们这一点。

  随着经济下行压力加大，2020年，中国利率会继续走低，近期国家承诺将进一步降准和定向降准，我推测可能在本周五或下月初就出来。届时又会推动LPR利率下行，如果降准那么1月20号的LPR利率可能出现两大变化：

  1、1年期LPR下调，但5年期LPR不变，说明货币政策灵活，同时楼市政策还在收紧。

  2、1年期和5年期LPR均下调，那么说明楼市政策微调，楼市暖冬要来了。