其他回答(共7条)

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  2018-04-18 01:02 龚家逵 客户经理

  1、买房贷款，如果想提前还款，用等额本息还款法是否合算，主要看个人的实际情况。
  2、如果是这三种人，就提前还：
  (1、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看怎么理财，相信一定有帮助；
  (2、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还；
  (3、死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心
  3、如果是以下这三种，就不要提前还：
  (1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的（一般为7-8.5折）。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券，都更划算。
  (2、等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
  (3、等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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  2018-04-18 00:59 赵馥洁 客户经理

  1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照近日利率执行，利息也只会比前期更低，房贷提前还款是不合适的。
  2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。不建议房贷提前还款。
  3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此房贷提前还款意义也不大。
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  2018-04-18 00:56 赵驰北 客户经理

  住房按揭  提前还贷     就象楼上所说的还的是本金，你先查询现在你还有多少本金没还，到时候把所欠的本金打到卡上 去银行写个提前还款申请，银行会自动扣。

  
  但是需要的条件是 必须还款期达到一年  一年之后才可以申请部分或者全部还款。利息还是按照你当时贷款的利率计算的（适用与等额本息还款法），现在利率下调，你只有到次年1月1号才可以享受。

  房贷提前还款，每个银行的政策都不一样，房贷如果是提前还清，之后的利息不用交了；如果是部分提前还款，那么剩余的贷款利息还会重新计算，但提前还款需要交提前偿还部分约1%的违约金(或称手续费)。国内各家银行的手续费不一样，具体咨询您的贷款银行。
  
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  2018-04-18 00:53 赵马元 客户经理

  房贷15万，20年，打算五年后卖房，交易前需要还清贷款，建议选择等额本金还法，总还款少。

  
  

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  2018-04-18 00:47 齐明柱 客户经理

  无论是投资还是自住，80%以上的人群都是借助银行的住房贷款完成投资置业的。虽然目前银行提供的还款方式多达5种甚至更多，但是人们经常采用的就是等额本息与等额本金两种方式。绝大部分购房者采取等额本息的还款方式，很少有人选择等额本金的还款方式。殊不知，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。特别是在当前利率发生明显变动的情况下，等额本金还款法支付的利息总额更要明显少于等额本息还款法。
  比如，王先生要购买一套70万元的房子，贷款50万元。在相同的贷款年限下，等额本息还款因利率上调引起的利息增加额，要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。同样是10年期，利率如从5.31%升至5.51%，等额本息还款利息增加了5932元，而等额本金增加额为5042元，两者差额达到了890元；25年期的两者差额更是相差5297元。
  目前，商业银行住房按揭还款主要分为“等额本金”、“等额本息”两种方式。“等额本金”就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。而“等额本息”则是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。
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  ??据测算，在还贷前期，“本金法”归还本息的金额要比“本息法”多。因此，当贷款利率下降时，“本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金要比“本息法”少；反之，当贷款利率上升时，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。换句话说，当利率走高时，两种方式还款的总额差会拉大；利率走低时两者额差则缩小。
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  ??举个例子：某购房者贷款50万元，贷款期限10年，当期贷款利率为5.04%。如果贷款期内利率未发生调整，选择等额本金法和等额本息法到期支付的利息总和分别为12.7万元和13.75万元，两者相差1.05万元。假设5年后贷款利率下降为4.2%，在利率调整时，选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元，最后到期支付的利息总和分别为12.17万元和13.11万元，两者相差0.94万元。
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  ??反之，如果5年后贷款利率上升为5.58%，则“本金法”和“本息法”到期支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元，两者相差1.13万元。
  银行内部职员抖秘密　等额本息还贷也能省钱
  近期，随着各大商业银行对个人住房贷款推出各种个性化服务，围绕着等额本息还款法和等额本金还款法两种不同还款方式的长短处，引起了购房者的众多疑问。在办理个人住房贷款后，哪种还款方式能更节省利息支出呢？针对不同的个人情况，购房者又应选择哪种还款方式呢？
  工行住房贷款业务负责人分析指出，在个人住房贷款利率相同的前提下，按揭贷款利息是根据贷款余额、期限和利率而计算的，同一笔贷款采用不同的还款方式，利率都是相同的，等额本息还款法和等额本金还款法各有特点，是为不同的消费者而设定的，不能简单以“好或是不好”来界定。等额本息还款法还款额月月相等，方便易记，适合于预期收入变化不大的客户，等额本金还款法在贷款初期供款压力最大，以后逐期下降，适合于目前供款能力较强，但预期收入下降的人士。
  还款计算公式
  等额本息还款法：即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，也是比较常见的还款方式。
  每月还款额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/（1+月利率）还款月数-1
  等额本金还款法：即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
  每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率
  案例分析一
  是否选择等本金还款法就意味着客户可少支付利息呢？等额本金还款法和等额本息还款法，哪个更适合自己呢？广州工行住房金融业务负责人以具体案例，对两种还款方法在利息上的差别进行分析：
  一笔30万元的贷款，贷款期限15年。如果选择等额本息还款法，客户每个月支付的月供额相同，均为2378.64元。若选择等本金还款法，客户在第一个月的月供额为2926.67元。
  但是，既然客户可以承担每月2926.67元的供款额，客户完全可以选择贷款期限11年7个月（139期）或贷款期限12年（144期）的等额本息还款法，在11年或12年较短时间内还清按揭贷款。可以看到，选择139期或144期等额本息还款的月供款额分别为2853.63元或2780.69元，均低于等本金第一月的还款额2926.67元。而且，选择等额本息还款法，贷款期限为139期或144期，客户在贷款期间所支付的总金额为396654.57或400420.06，较等本金30万15年更节省17375.43元或13609.94元。
  此外，参考供款表，在选择同样贷款年限的前提下，可以看到客户在供款期数达到79期时，选择不同的还款方式所支付的月供额才相等，均为2380.67元。但如果客户选择等本金还款法，至第79期已累计还款209639.67元，而选择等额本息还款法，至第79期累计还款187，912.29元。相比之下，如果客户选择等额本金还款法，在前79期内比等额本息还款法要多还银行21727.38元。从机会成本的角度出发，客户失去了21727.38元用于其他投资渠道而可能取得的收益。
  真相：可各取所需
  其实，等额本息还款法和等额本金还款法各有特点，是为不同的消费者而设定的，不能简单以“好或是不好”来界定。
  此外，随着工商银行等商业银行在住房按揭业务上不断推出新服务措施，客户在按揭贷款时，不但可选择适合自己的还款方式，更可根据不同时期个人经济情况的不同，通过办理提前还款或缩短还款期限，节省利息。
  案例分析二
  　“大多数按揭客户都有提前还款，缩短借款期限的记录或计划。”肖先生根据多年银行工作实践及对购房户的调查得出结论。在此前提下，借款人通过提前还款、缩短借款期限，可以取得与等额本金还款法大致相同，甚至比等额本金还款法还要少付利息的效果。 例如马先生贷款买房，月工资收入2500元，向银行按揭贷款20万元，借款期限为20年，年利率为5.04%。签约时他选择了按等额本息方式还款。这样，他每月需要还款1324.33元，总还款317839.20元。总支付利息额为117839.20元。同样算一笔账：若按等额本金还款法计算，首期还款额1673.33元，总还款301220元，总支付利息款101220元，所付利息比等额本息还款法要少付16619元。 看上去等额本金还款法最终能省下1.6万元，可由于前三年它还款额大，比等额本息还款法多还10359元，还款压力自然增大。肖先生提出一个方案，如果采用等额本息还款法，将省下的10359元存下，三年后用于提前还款，并缩短还款期限2年，算下来总支付利息101883.1元，与当初就选择等额本金还款法所付利息相差660元；假如马先生三年后提前还款时，缩短还款期限3年，最终总支付利息96549.52元，反而比等额本金还款法还少支付利息4670.48元。 “采用这种提前还款方式的好处，就是借款人在整个还款期间既不感到吃力，又享有占用银行资金便利，少付利息。”肖先生这样为等额本息还款法平反。 作为资深业内人士，肖先生的分析无疑是精准的，可对普通客户而言，谁会有时间，有能力掌握如此复杂的计算公式？而当他没有能力计算出一个对自己最有利的还款方式时，银行会不会“损己利人”，主动告知？这个判断轻易难下。这时候，给贷款人以知情权，还是保障客户利益的最好方式。
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  2018-04-18 00:44 赵骏凯 客户经理

  依现在的基准利率，即使不打折，贷款30年下来，利息也要比本金多，你没有被骗。不过，按基准利率算的话，你第一个月的本金和利息分别是162.33和1175元，和你说的不太一样。30年下来要还利息28万多，也不是22万。
  贷款本金:200000元
  贷款年限:30年(360个月)
  利率不变还清全部贷款时的几种情况:
  ☆按照商业贷款,等额本息计算
  年 利 率:7.05%(月利率5.875‰)
  每月月供:1337.33元
  总 利 息:281437.98元
  一年后还10万，之后缩短年限为10年的情况：
  若是等额本息方式还款,2012年6月开始还200000元分360个月(30年)的商业贷款,那么要还到2042年5月;按照国家基准利率调整及浮动和你提供的以下情况计算,在这132个月内支出的总还款额(含提前还款额)为252877.81元,支出的总利息为52877.81元;
  2012年6月起,按照年利率7.05%,还到2013年5月,每月月供额1337.33元;此期间月供总额为16047.93元,剩余本金197987.88元;
  此时提前还款100000元,剩余本金97987.88元,选择剩余还款期限缩短,为120个月;
  2013年6月起,按照年利率7.05%,还到2023年5月,每月月供额1140.25元;此期间月供总额为136829.88元,至此贷款全部还完;
  还能改成等额本金吗：
  想在等额本息与等额本金还款方式之间切换,可以考虑提前还款(至少1万元)一次,此时需要重新签订贷款协议,选择你想要的还款方式即可.顺便说一下,如果你再买一些银行的理财产品,他们可能会更乐于接受你的申请.
  就是说在你提前还款10万元时要求改为等额本金是可以的。
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  2018-04-18 00:41 龚小芹 客户经理

  五种还贷方式固定利率房贷：进入加息周期较合算据了解，光大银行推出的固定利率房贷产品——“阳光生活”，根据期限分为三类：分别为1至5年、5至10年、10至20年，目前，各档次产品的具体利率标准没有确定。不过，业内人士分析，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，会比6.12%稍微高一些。据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。以贷款50万元期限为10年的房贷为例，如果从按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。对于即将推出的固定房贷利率业务，不少购房者都表现出了相当浓厚的兴趣。在记者采访的过程中了解到，有的投资者表示，房贷利率固定，也就固定了未来每个月的还款金额，比较容易从资金量上把握。但是，也有投资者表示房贷不会选择固定利率。“对今后的银行利率走势无法判断。如果以后银行下调利率，我感觉固定利率房贷会亏钱的。”对此，理财专家提醒说，固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率贷款是不划算的。理财师分析指出，对于有升息预期的投资者比较适合申请固定利率房贷。不过，这也要求投资者具备一定的风险锁定能力。必须根据当前的宏观发展形势，对预期升息空间作出合理判断，同时结合各家银行推出的该业务品种的具体利率水平，预测今后的升息空间有多大，然后作出决定。如果投资者判断今后的贷款利率会升到8%、9%。而且在这个比较高的阶段持续比较长的时间，那就适合选择固定利率。不过理财专家认为，近期房贷利率已经两次提高，即使再有一到两次的加息，此时申请固定利率房贷，风险可能比较大。等额本息还款：适合收入稳定的群体据业内人士介绍，银行目前得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。还款总额为33万元，其中支付利息款金额为13万。对此，银行理财专家分析，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。等额本金还款：适合目前收入较高的人群除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万。使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。等额递增(减)：灵活性强等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。以贷款10万元、期限10年为例，如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还1300多元，随后，每两年递减200元，直到最后两年减至每个月还700多元。等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。按期付息还本：适合房产投资客“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。据悉，目前采取按期付息还本的还款方式的银行是招商银行。本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。举例来说，20万元贷款，10年期，借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000元，下一次还本金不能超过一年时限。据银行理财专家介绍，按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。不过，据了解，目前很多年轻购房者也有选择按期付息还本方式的倾向。