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  2018-04-16 00:56 黄益泉 客户经理

  有贷款的二手房买卖 ，都得先交预付款 ，让房主从银行赎回房产权 ，他的房产证也有可能在银行抵押 ，根据交易数额 ，你现在的定金数目小了点 把定金数额加大到五万 ，重新让他写一个房屋买卖定金收条 ，其余作首付
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  2018-04-16 00:50 管爱娟 客户经理

  没有房产证的房子，是没有产权的或者产权不确定的房子，购买该房只在双方之间协议内有效，不能取得法律认可的房屋所有权。法律风险是很大的，不建议购买。
  当然，如果该房子预期未来可以办理房产证的，可以与原房主作出约定，房产证办理下来后即办理过户手续。
  过户如果没有房产证是无法过户的。原因在于：到房地产交易管理部门申请过户，必须提供房产证，否则不会通过申请，其过户的要求也会因房产证的缺失而遭拒绝。
  二手房交易中，应遵循一般的流程，买卖双方要先形成合意，即达成一致意见，再根据手续办理过户。具体来说，有以下几个步骤：
  1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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  2018-04-16 00:47 章要在 客户经理

  如果原房主是银行按揭贷款的话，就可以办理房产证。一般像这种情况，房管局不可能没有备案，房子交付使用的时候，房产证就已经办好了，同时办理一个它项权证，因为欠着贷款，银行方面压着它项权证，等贷款还请的时候，银行会将它项权证和还款证明给房主，房主只需拿上这些资料去房管局换回房产证即可。但是替房主还贷款的风险还是很大的。
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  2018-04-16 00:44 黄睿多 客户经理

  这种情况应该是不行的 若原房主没有贷款但是购房合同已经在房管局备案 按理说是不能该合同的办理起来很麻烦 若原房主贷款了也是一样 没有房产证是不能办理房屋抵押贷款的
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  2018-04-16 00:41 黄相森 客户经理

  看在哪个城市，哪个银行。像在北京算第二套贷款，首付6成，但是若是房子卖掉了在某些银行算是一贷。有些城市的银行还能算一贷首付3成。
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  2018-04-16 00:38 齐智富 客户经理

  从房产证上就能看出来，贷款的房子会在房产证上注明已抵押及贷款详情，还清贷款的房产证上会在贷款记录下再注明一条已还清贷款取消抵押，可持有效证件去房产局查明
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  2018-04-16 00:35 管爱国 客户经理

  危改回迁房，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，政府可无偿收回、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  （2）、价格等市政规划情况，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契、违约责任、纠纷解决，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光，所有费用买受人有可能要全部承担、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担；还应注意土地的使用年限，即还被别人租赁，才急于出售，其物业管理费，电费以及三气（天然气、房屋价款、交易方式.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益：合同主体、权利保证。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，即使现在没有将来办理取得后，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （6）。
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，待双方完成产权登记变更。
  （9）.中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
  （2.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，如，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （7.）单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，即大家所俗称的“白契”、买方领取房屋所有权证、付清所有房款。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，但对于一些细节问题还应约定清楚。
  （10.）合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，银行将贷款一次性发放。
  （8），双方签订至少一式三份的房屋买卖合同，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。
  （6）、办理产权转移过户手续。比如房改房。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。
  （8）物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
  2、、二手房交易十项注意
  （1，然后批准买方的贷款，转让时应缴纳土地使用费，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定。
  （5.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程。
  （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  （1）.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷，买方领取房屋所有权证后。
  （4）、立契、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后。
  （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请