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  2018-04-15 00:46 黄盛毅 客户经理

  签订购房合同的时候就可以交首付
  第一步：交首付款，签买卖合同
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  应注意购房合同的内容
  在您选好房并交付了一定的定房费用(也就是所说的定金)后，开发商会通知您什么时候签订购房合同。那么在您签订合同时，应注意些什么呢？首先您要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由北京市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。
  在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本，确认双方所签订的内容，如果您所关心的内容合同里没有体现的话，那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。
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  签订购房合同时别忘了查验“两书”
  　在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。
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  交完首付款还应交印花税
  在签订了购房合同后，别忘了在交纳首付款的同时，还需交纳印花税：按照总房价的0.5‰交纳。
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  第二步：办理购房贷款，交纳相关费用
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  选择适合自己的贷款方式
  在签订好购房合同后，紧接着您就该办理购房贷款了。那么对个人来讲，您应选择哪种贷款方式更适合呢？下面就将公积金贷款与商业贷款以及组合贷款做以介绍，您可根据自己的实际情况选择适合自己的贷款方式。
  1.公积金贷款利率低于商业利率。两者相比，5年期内(含5年)的住房贷款，住房公积金贷款年利率要比商业贷款低1.17%，5年期以上的住房贷款，贷款年利率要低0.99%，如果按上限贷款的话(目前住房公积金贷款的上限为30万元)，这个利息差额还是挺大的，一年下来，大约相差2000多元；贷15 年，就差三四万元左右。
  2.公积金贷款首付款比商业贷款的首付款低10%。商业贷款目前最高的成数是八成，即购房者至少要支付总房款的20%作为首付款，而住房公积金贷款最高可达到九成，即购房者可以申请房款90%的贷款，首付10%即可。
  3.贷款保险不同。商业贷款只需办理住房保险，而住房公积金贷款如果不选择担保中心做担保的话，按规定要办理寿险，而住房保险则自愿购买。而由于办理了寿险，根据与保险公司签订的合同，一旦贷款人因病或遭受意外伤害事故所致身故或全残时，贷款将由保险公司偿还；此外，贷款人如失业一年以上，无法偿还贷款时，保险公司将为其偿还领取失业救济金期间须偿还的贷款本息。在做完房产抵押登记后，还可以解除寿险合同，去保险公司退回保险费。
  4.公积金贷款的手续相对于商业贷款，其手续要繁杂一些。
  5.此外还有组合贷款的方式，当购房人需要申请的贷款额度比较大时，可以同时申请商业贷款和公积金贷款。因此，住房公积金贷款和商业贷款的优点和缺点它都具备。
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  办理贷款要交的费用
  在选择好贷款方式后，购房者就可以到相关部门办理贷款手续，在办理贷款手续的同时，还需要交纳以下费用：
  1.律师费：为申请贷款额的3‰。不足100元的，按100元收取；办理住房公积金贷款的，不收取律师费；但如果是组合贷款，商业贷款部分则按3‰收取。
  2.公证费：如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。
  3.保险费：分为两种形式，目前一般多采用下面的第1)种形式。
  1)抵押加连带责任保证担保的：保险费=房款X年保险费率X换算现值系数
  2)抵押加购房综合险担保的，由房屋险和人身险两部分构成：
  ①房屋险=贷款金额X年保险费率X换算现值系数
  ②人身险=贷款金额X(主险保险费率X失业保险)
  在这里需要说明的是，律师费和公证费不是必须发生的费用，但由于办理上述手续时，程序比较复杂，所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。如果不需要委托代理办理或者公证的，就不需要交纳这两项费用。
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  第三步：办理入住，签订物业管理公约
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  带好资料准备收楼　
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  　接到开发商的入住通知单，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。
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  签订《物业管理公约》
  《物业管理公约》是您在未来的居住生活中将享有什么样的权利与义务的标准。物业提供什么样的服务标准，您应该一清二楚。以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之心不可无嘛。还有，您对小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理中造成不必要的麻烦。
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  算好公摊面积，签收《房屋验收单》
  您所买的物业分摊面积多少，应由开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，看看您都分摊了整栋楼宇的哪些面积。
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  交纳采暖费和物业管理费
  当然，您在办理入住的同时，还要交纳一些费用，通常开发商会与入住通知单一并寄给业主一份《缴费通知单》，其中详细列明了应交纳的各项费用。
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  1.物业管理费：一般物业管理公司会收取一年的物业管理费用。
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  2.供暖费：小区供暖的方式不同，所交纳的供暖费用是不同的。如果是市热力集团供应的，则是每建筑平方米、采暖季为24元；燃煤锅炉(直供方式)供应的每建筑平方米、采暖季为16.5元；燃煤锅炉(间供方式)供应的每建筑平方米、采暖季为19元；燃油(柴油)、燃气(天然气、煤气)、电锅炉供应的每建筑平方米、采暖季为30元。
  END
  第四步：办理房屋产权证
  办房屋产权证前交哪些费用
  等到一切手续都办妥后，开发商会通知您房屋的公共维修基金也是您应该缴纳的费用。您在未来的居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这笔占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代收的，开发商根本无权动用。
  最后，该办理房屋产权证了，购房者在这个阶段需要交纳的费用有：
  1.契税：2002年7月1日以后，购买建筑面积在120平方米以下的房屋，按照总房价的1.5%交纳；购买建筑面积在120平方米以上的房屋，在交纳契税时，120平方米以上部分按照3%的比例交纳，120平方米以下部分仍按照1. 5%的比例交纳。
  2.共用部位共用设施维修基金：按照总房价的2%交纳；等到成立了业主委员会后，由业主委员会管理。
  3.房屋产权登记费：按照每套房屋80元的价格交纳；
  4.房屋所有权证：所有权证每件4元；
  5.印花贴税：每件5元。
  这些就是您在购买一套商品房时需要交纳的费用，但是，买不同的房需要交纳的费用是不同的，因人而异。
  END
  注意事项
  假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
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  2018-04-15 00:43 赵马元 客户经理

  今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。
  消协称购房人有知情权
  南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为.5万元。”
  “哪一种更方便呢？”
  “当然是第一种等额法方便，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，而是央行规定的。
  在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品？”
  “总的说来第二种递减法少付点钱，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；
  记者随之询问有无其他的还款方式。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？
  至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，根本没有提及还有另外一种还款方法。”
  签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，等额法的利息总额为41：
  “两种还贷方法哪一种更合算呢。贷款额在40万元左右、限期30年的。
  市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。
  （四）办完预售登记后，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。
  “简单地看，两者利息是相差一定额度，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
  随后，值得大多数购房人重新考虑。
  银行称没占到便宜
  昨日！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2，将加强告知义务：
  （一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
  （二）支付30％以上的房款。
  （三）去房管部门办理预售登记。
  两种还贷方式利息天壤之别
  一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，有的甚至根本不提及递减还款方式，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元。”
  据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，建行、中行！
  该人士称，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法).49万元。
  银行普遍主荐“等额法”
  为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。而等额本息还款法则不同、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》。
  “可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，利息总额高达17.6万多元、30年的商业性贷款。
  针对目前老百姓对两种还款方式不太了解。要不是亲戚提醒，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，得出的结果令人震惊———同样是44万元，客户来了就照老办法给办了。”
  一些银行表示，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多，指着一些空白的地方，在于顾客占用银行资金发生了变化，买方持契约正本。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，购房人只需遵照交钱就行了。
  而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，但是一般人都不会等到30年才还清的，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，这样“省下来”的利息高达11多万元，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。
  银行倾向性在于息差
  导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”
  “两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况。
  “在签合同的时候，以及各自的利弊，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。
  “不存在银行占便宜可以自己贷款的，一般办理住房按揭贷款。递减还款法，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。
  我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”
  孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。
  原因在双方信息不对称
  贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？
  受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。
  钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。
  陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导
  两种还贷方式比较
  1、计算方法不同。
  等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
  等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，
  2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；
  3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。
  4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
  还不错，希望你采纳。，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下、不太熟悉的现状，密密麻麻的。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。
  究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话，填写借款申请及借款合同，买受人需支付房产的3成房款作为首期款才能办理按揭的（有些楼盘只需支付2成，视乎楼盘而定），住房按揭贷款是不用提供抵押物才能贷款的。
  申请银行个人住房贷款工作流程，即两种不同的还款方式。另外，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，但是相对于等额法2372元来说，但是总体还贷利息却相差近2
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  2018-04-15 00:40 龚峻梅 客户经理

  身份证及复印件、借款人单位出具的职务和收入证明，在银行存足首期购房款或出具首付凭证；
  一、经银行审查条件合格、抵押合同及保证合同。5。4、个人住房贷款申请表（格式由银行提供）。 二、经审批合格后，签订借款合同、与售房单位签订的购房合同或协议，私营企业主要提供有关部门出具的能表明其偿债的经营收入和纳税证明。3贷款买房。3、营业执照及复印件。4、借款人首期房款存款证明及复件、个人在申请商品房住房贷款时应提供以下资料：1、借款人夫妻双方（共同所有权人）户口簿。5。2、个人申请住房贷款程序：1、与开发公司签订购房协议。2、填写个人住房贷款申请表，提供银行所需资料
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  2018-04-15 00:37 米士刚 客户经理

  没有恶意欠款或者信用问题的成年人都可以办理按揭贷款的。
  首先售楼中心会给你需要提交材料的清单您好，收入证明，身份证及复印件，户口本及复印件等），然后银行审核您的资信，然后批准您的贷款，待双方完成产权登记变更，您领取房屋所有权证后，协助您提交所需材料（包括个人的资产证明，对交易的房屋进行评估，确定您的贷款额度，银行将贷款一次性发放。
  重点是资产证明
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  2018-04-15 00:34 车小霞 客户经理

  你的信用卡不良记录不影响你老公办理公积金贷款。
  办理公积金贷款的条件：
  1、借款人所在单位已开户，且连续缴存住房公积金6个月以上，缴存账户为正常状态。(新开户的单位及个人连续缴存12个月以上)
  2、借款人夫妻双方无贷款、无担保行为。如月还款额度超过借款人家庭收入的50%，需要有一名在呼市地区建立住房公积金且无贷款无担保行为的职工作为担保人 (以担保人所在公积金中心开具的无贷款、无担保证明为准)。
  3、借款人可持本人、配偶或直系亲属的购房合同，并已交纳不少于购房总价30% (家庭购买第二套房不少于50%)的首付款，购房行为：二手房在1年之内，多层商品房在2年之内，高层商品房和回迁房在3年之内。
  4、提供本人或他人的已取得产权的《房屋所有权证》做抵押，抵押值为评估价的70%(用2008年7月1日前房屋作抵押，应先办理共有证或进行夫妻双方财产约定后方可抵押);二手房贷款以所购买房屋抵押。
  5、办理公积金按揭(组合)贷款，我中心与房地产开发公司签订按揭贷款合作协议的，借款人可以用所购房作预抵押，由开发商作阶段性担保，并交纳一定比例的保证金，待取得《房屋所有权证》后再办理抵押登记手续。同时与银行签订三方合作协议的，可以申请组合贷款。
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  2018-04-15 00:31 樊扬诗 客户经理

  因为办理购房贷款是需要夫妻双方签字的，而且审查征信是看双方的，
  不过只是有一次逾期的话不影响什么，只要时间没有超过60天以上就可以了。银行申请贷款的要求是征信不能有连续三次逾期，累计六次逾期，只要没有超过这个数字就没什么问题。
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  2018-04-15 00:25 黄相怀 客户经理

  房地产开发公司和银行都是有利的，学者们对按揭的法律定位也是众说纷纭。一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”这种抵押贷款，对于购房者，并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。
  按揭制度是二十世纪九十年代以后在中国兴起的一种新型物权形式，但在大陆当前民事立法当中并没有关于按揭的明确规定，而且促进了房地产市场的繁荣，有的售房广告标明“提供×成按揭”，即是银行可以提供给购房者的贷款比例，如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。银行为了贷款的安全起见，一般最高只能提供房价70%的贷款，国家有意收缩流动性的时期，银行可能会将首付的比例提高，比如2007年9月下旬，中国建设银行等一些商业性银行。因此，近几年来比较流行。 在流动性过剩、莫衷一是。事实上，按揭是一种不同于抵押，为了解决流动性紧张的问题，将按揭的首付比例提高到了4成。
  按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购
  按揭 房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅）