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  2021-12-25 08:11 连丽芳 客户经理

  可以的，你首先起诉时就提出房子冻结申请，这样房子就不会再发生交易，一般买房子前都会去查房子有没有问题，一查这套房子冻结了，就没人买了，只要合同写明了，就不怕，大不了就是浪费一些时间，希望能帮上你。
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  2021-12-25 08:08 黄益江 客户经理

  卖家：
  对于卖家来说，一旦交易过程中出现房屋被突然查封的状况，一定要核实房屋的基本情况，比如被查封的原因、查封的金额以及法院等等。同时要将该情况告知购房者，另外和查封申请人进行沟通，协商是否可以解除查封。
  买家：
  一定要询问卖家房屋能否解封，切记不可用自己的首付款帮卖家解封，以防钱房两失。
  交易“查封”房屋的风险有哪些？
  1、签合同之前房屋被查封
  根据我国的《城市房地产管理法》规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此这种情况下购房合同是无效的，不受法律保护。另外，如果因为业主债务的问题导致的房屋查封，那么购房者会面临提前支付的购房款无法拿回的风险。
  2、签合同之后房屋被查封
  如果查封发生在双方签署合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行，买方可根据合同要求卖方负责，但无法完销售易拿到房屋。另外，买方可能面临着无法追回已付房款的风险。
  另外需要注意的是，如果查封发生在签订合同之后，针对特殊情形法律上有如下规定保障买方利益。
  根据《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第2十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
  （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
  （二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
  （三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
  （四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。
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  2021-12-25 08:05 米增强 客户经理

  最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对此类情形有了明确规定，对案外人提出的房屋产权异议，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，法院应予以支持：一、在法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同;二、在法院查封前已合法占有该不动产;三、已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四、非因买受人自身原因未办理过户登记的。
  注意保留四类证据　避免二手房买卖纠纷
  1.签买卖协议前，应查清房屋的权属情况，确认卖方系房屋的所有权人，且该房产没有其他纠纷、未被冻结查封;
  2.按协议的约定支付购房款，购房款的支付应通过银行转账的方式支付，且通过买受人自己的账号向卖方账户转账，保留银行转账凭证，大笔的购房款法官建议不要使用现金支付;
  3.支付购房款之前，要先办理房屋买卖、过户备案登记，在房款支付后要及时办理房屋过户手续，防止因时间延误及房屋出卖人的原因，产生无法过户的后果;
  4.及时占有、使用、管理二手房，报关相关凭证、凭据。
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  2021-12-25 08:02 辛国爱 客户经理

  房产办理过户过程中被法院封了怎么办

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  2021-12-25 07:56 龙川凤 客户经理

  买房过程中房屋一旦被查封，即意味着该房屋被限制转让，对于卖家来说，一定要核实房屋被查封的基本情况，包括查封原因、查封金额、查封法院等。同时要将查封状况告知购房者，并不再接受购房款，跟查封申请人沟通，是否可以解除查封或者查封其他财产，对于买家来说，一定要询问卖方房屋是否能够解除查封，切不可用自己首付款帮助卖方解封房屋。

  
  

  一、什么是查封？

  在法律上，查封是指对当事人的财物或场所就地封存的法律强制措施。查封房，是指在房屋交易过程中，交易标的房屋实际处于被法院依法查封状态下的房子。

  二、常见的九类易导致查封的房屋

  1.诉前保全的房屋；

  2.交易房屋系违章建筑；

  3.产权不明导致的纠纷；

  4.交易房屋系一房多卖；

  5.交易房屋存在高额抵押；

  6.产权人涉及债务纠纷较多；

  7.产权人涉及恶意转移、变卖房产；

  8.交易过程中，产权人有违法行为的；

  9.执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的；

  以上只是实际操作过程中较为常见的易导致查封的房屋，但不仅限于此哦！

  三、“签前查封”与“签后查封”的风险

  1．“签前查封”的风险

  A、购房合同无效。“签前查封”就是签署购房合同前房屋被查封。签约前被查封的房子，尽管签署了购房合同，也不受法律保护，即为无效合同。

  原因：根据《城市房地产管理法》第三十七条：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”

  B、购房款难追回。如果因业主债务问题导致的房屋查封，那么极有可能购房者提前支付的购房款成为“肉包子打狗—一去不回”。

  对于中介（如链家）来讲，“签前查封”的房屋，公司不允许操作。

  2．“签后查封”的风险

  1）合同无法履行。签署购房合同之后房屋被查封，尽管购房合同有效，但是被查封后房屋限制转让，在房管局也会被标注为“已限制登记”，这时无法继续履行购房合同，买方只能按照购房合同追究卖方违约责任。

  2）房款难追回。房屋购买人签订了买卖合同，面临着已支付的房屋款项无法追回的风险。

  四、签署购房合同后发现房屋被查封该怎么处理？

  卖方：

  1）核实房屋被查封的基本情况，包括查封原因、查封金额、查封法院等；

  2）将查封状况告知购房者，并不再接受购房款；

  3）跟查封申请人沟通，是否可以解除查封或者查封其他财产。

  
  

  买方：

  1）询问卖方房屋是否能够解除查封，切不可用自己首付款帮助卖方解封房屋；

  2）如果无法解除查封致使合同无法履行，买方可根据购房合同追究卖方违约责任。

  五、 对遇“签后查封”购房者的法律保护

  根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

  1） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

  2） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

  3） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

  4） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

  
  

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  2021-12-25 07:53 黄相森 客户经理

  买二手房，房子遭遇司法查封，买家可积极与查封法院 沟通 、通过申请保全或执行异议 谋求解封 、诉讼至法院要求 解除合同 三种方法来降低自己的风险。

  一、什么是司法查封？

  查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在房屋交易过程中，交易标的房屋即你所要买卖的房屋，实际处于被 公检法机关 依法查封状态下的房子。?

  司法查封则是以司法机关为主体进行的查封活动。比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封。

  二、造成房屋被查封的原因有哪些？

  １、房主涉及其他债务纠纷，法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施。

  诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。

  例如， 卖方小李将房子卖给买方小明，买方小明按约定给付卖方小李150万元的预付款，事后发现卖方小李有欺诈行为，根本没有能力履行合同。此时买方起诉到法院受理需要一段时间，为防止买方所付钱款被转移，这个时候法院就可以在诉前查封卖方的房子。

  注意： 根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，如果房主及时还钱或者给该笔债务提供担保，即可解除查封。但是有的房主可能涉及的债务纠纷有多笔，这笔债务虽然解决了，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。

  ２、房子本身所有权存在争议，涉及诉讼被查封。

  这种情况属于房子本身的所有权人存在争议，不仅仅是还钱就能解除查封，对于这种产权人不清晰的房子，如果涉及诉讼的话，很可能会被查封。

  ３、因其他原因被司法机关查封。

  比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封，同样也不是给钱就能解除查封的。

  三、买二手房，房子遭遇司法查封怎么办？

  买家在买卖二手房时遭遇司法查封，不可坐以待毙，任凭卖家推诿、拖延时间，应及时采取措施，积极维护自身权益。

  1.积极与查封法院取得沟通，通过了解案情、寻求解封实现过户。

  如果卖家的资信状况不好，也可以考虑是否还要继续取得房产，防止陷入被动的境地。如果查封是在执行阶段，债务比较少且低于尚应支付房款，且买家还是比较希望得到房屋的，可以综合考虑帮卖家偿还债务从而解除查封，顺利实现过户。

  注意，做出此种安排必须综合考虑卖家的情况，在操作过程中严格进行风险把控，降低发生再次查封的几率。

  2.通过申请保全或执行异议谋求解封

  根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款（或大部分房款，剩余价款能交付执行）并已经实际占有房产，但未办理过户登记手续的，如果买房人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

  3.在确实无法解封或通过上述方式完成解封无法有效规避风险的情况下，则应立即诉讼至法院要求解除合同，并应当采取相应保全措施保障自身的权益。

  在目前房价上涨的情况下，房屋如能正常过户，买家的利益能尽可能得到保障，这也就是为什么有的买家会不顾实际情况起诉至法院要求判令卖家继续履行合同。但根据《城市房地产管理法》的相关规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，买家可能会因此承担无法获得法院支持的诉讼风险。此时，买家应选择解除合同，要求卖家承担违约责任，并且做好诉讼保全，待强制执行时及时申请参与财产分配，只有这样才能保障自己的权益，以免受到更大的损失。

  四、如何预防查封风险？?

  1.对卖家做好背景调查。

  可以向中介了解卖家的基本情况。卖家有无正当职业，有无赌博、吸毒或借高利贷等妨碍履约能力的恶习。不要贪图小利，买一些低价房，可能存在债权债务或一房二卖的风险。

  2.网签合同前或按照合同约定支付每笔房款之前，应查看房屋权利状况。

  买卖双方网签合同前，应该查看一下房屋的权利状况，包括产权人、贷款抵押及是否存在司法查封。网签后，如遇查封，应立即停止付款，减少损失。

  3.采取少首付、多按揭的方式。

  二手房买卖，如果买家申请银行贷款，贷款是在过户至买家名下后发放给卖家。这样有效减少了如遇司法查封，买家实付资金的损失，待买家资金充裕时，可提前还贷，此时所付出的贷款成本则转化为风险控制成本。

  注意：

  依法被国家机关查封的房产其买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

  根据 《物权法》 第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

  资料来源： 《物权法》、《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

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  2021-12-25 07:50 边厚敏 客户经理

  在二手房交易过程中如果卖家所售房屋被查封，就意味着该房屋被限制转让。对于买卖双方来说，后续交易步骤能否继续进行呢？

  二手房交易过程中房产被查封了怎么办

  卖家：对于卖家来说，一旦交易过程中出现房屋被突然查封的状况，一定要核实房屋的基本情况，比如被查封的原因、查封的金额以及法院等等。同时要将该情况告知购房者，另外和查封申请人进行沟通，协商是否可以解除查封。

  买家：一定要询问卖家房屋能否解封，切记不可用自己的首付款帮卖家解封，以防钱房两失。

  那么有哪些房屋有可能发生被查封的状况呢？在实际操作过程中原因有很多，常见的九种为：

  1、诉前保全的房屋；

  2、交易房屋系违章建筑；

  3、产权不明导致纠纷的房屋；

  4、交易房屋系一房多卖；

  5、交易房屋存在高额抵押；

  6、产权人涉及债务纠纷较多；

  7、产权人涉及恶意转移、变卖房产；

  8、交易过程中，产权人有违法行为的；

  9、执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的。

  交易“查封”房屋的风险有哪些？

  1、签合同之前房屋被查封

  根据我国的《城市房地产管理法》规定“司法机关和机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此这种情况下购房合同是无效的，不受法律保护。另外，如果因为业主债务的问题导致的房屋查封，那么购房者会面临提前支付的购房款无法拿回的风险。

  2、签合同之后房屋被查封

  如果查封发生在双方签署合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行，买方可根据合同要求卖方负责，但无法完成交易拿到房屋。另外，买方可能面临着无法追回已付房款的风险。

  另外需要注意的是，如果查封发生在签订合同之后，针对特殊情形法律上有如下规定保障买方利益。

  根据《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

  （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

  （二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

  （三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

  （四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。