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  2021-12-23 19:19 黄相杰 客户经理

  如果五证齐全，符合施工要求的，一个月就能办理成功。
  办理商品房预售许可证需要手续：营业执照及资质证书、国有土地使用证、房地产开发经营权证明、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、规划总平面图、建设项目施工合同、已完成基础工程，投入开发建设的资金达到工程总投资25%以上的证明、前期物业服务合同、业主临时公约、土地使用权、在建工程已经设置抵押的，应当提交抵押权人签署的书面意见、测绘机构出具的预测绘报告。

  
  拓展资料：

  
  《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。

  
  房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

  
  按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。

  
  商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：

  
  1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

  
  2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；

  
  3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

  
  4、已通过竣工验收；

  
  5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

  
  6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。

  参考资料：

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  2021-12-23 19:13 齐晓娴 客户经理

  如果五证齐全，符合施工要求的，一个月就能办理成功。

  办理商品房预售许可证需要手续：

  营业执照及资质证书、国有土地使用证、房地产开发经营权证明、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、规划总平面图、建设项目施工合同、已完成基础工程，投入开发建设的资金达到工程总投资25%以上的证明、前期物业服务合同、业主临时公约、土地使用权、在建工程已经设置抵押的，应当提交抵押权人签署的书面意见、测绘机构出具的预测绘报告。

  拓展资料：

  据最高院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但司法解释在条款中作了新的突破，在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的，此预售合同可以认定有效。此突破保证了交易的稳定性，不轻易认定合同无效。

  按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题解释的规定，开发商未取得预售许可证签订的售房协议(含认购书)是无效的；但是起诉前开发商取得预售许可证的，合同可以认定为有效。

  如果确定现在开发商仍然没有取得预售许可证，可以起诉要求确认签订的认购协议无效，并要求开发商返还定金，赔偿利息。

  参考资料：

  
  

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  2021-12-23 19:10 龚家贱 客户经理

  商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件：1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4.已通过竣工验收；5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。而商品房预售许可证的取得要符合下列条件：1.项目取得建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.国有土地使用证；4.建设工程开工证；5.已投入的工程建设资金达到总投资的25%以上；6.施工进度和竣工交付时间确定。预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。所以办理完预售许可证再办理销售许可证之间没有明确的时间规定，主要是看工程进展，标准就是房屋什么时候能够通过竣工验收，达到入住条件是为准。仅供参考，如果满意，望采纳。
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  2021-12-23 19:07 齐晓怡 客户经理

  不能，按商品房预售条件应该不可以，将土地使用权抵押给了银行，不符合第一条规定。
  第五条商品房预售应当符合下列条件：
  （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
  （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
  （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  广州市房地产抵押登记若干规定
  　（１９９８年１月２５日广州市国土局房地产
  　管理局穗国房字［１９９８］３６号颁发）
  第一条　为贯彻实施《城市房地产抵押管理办法，完善我市房地产抵押登记工作，保护抵押当事人的合法权益，制定本规定。
  第二条　本市市辖区范围内的房地产抵押登记适用本规定。
  第三条　广州市国土局、房地产管理局（以下称抵押主管机关）是本市房地产抵押登记的主管机关，负责本规定组织实施。
  广州市房地产登记所（以下称登记所）具体负责房地产抵押登记工作。
  第四条　下列房地产或房地产权益可以设定抵押：
  （一）抵押人所有的房屋，或依法有权处分的房屋；
  （二）抵押人预购的商品房；
  （三）抵押人依法有权处分的国有土地使用权；
  （四）抵押人的在建工程已完工部分。
  第五条　抵押人和抵押权人应当订立书面抵押合同，并应当办理抵押登记。抵押合同自核准抵押备案登记颁发备案证明或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。
  第六条　房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
  （一）抵押人、抵押权人的名称、地址或者姓名、住所；
  （二）主债权的种类、数额；
  （三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
  （四）抵押房地产的价值；
  （五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
  （六）抵押期限；
  （七）抵押权灭失的条件；
  （八）违约责任；
  （九）争议解决方式；
  （十）抵押合同订立的时间与地点；
  （十一）双方约定的其他事项。
  第七条　办理房地产抵押登记应当交验下列文件：
  （一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
  （二）抵押登记申请书；
  （三）主合同和抵押合同；
  （四）房地产权属证明；
  （五）证明抵押有权设定抵押的文件与证明材料；
  （六）证明抵押房地产价值的资料；
  （七）登记机关认为必要的其他文件。
  第八条　抵押人和抵押权人认为需要确定抵押物价值的，应委托具有房地产评估资质的估价机构进行评估。
  第九条　抵押权人可以为非金融机构，但以未付清房款的预购商品房或以在建工程已完工部分设定抵押人，抵押权人必须是金融机构。
  抵押权人为非金融机构的，应使用由抵押主管机关统一印制的抵押合同文本。
  第十条　以领有《房地产证》的房地产设定抵押的，该房屋使用范围内的土地使用权应同时抵押。核发他项权证时，应在《房地产证》上注记抵押情况。
  房屋所占的土地为划拨土地的，由广州市房地产估价管理所进行土地出让金评估。经土地主管机关确认，核准出让金数额，并缴交不少于２０％（私人的房屋缴交１０％）的款额后方可设定抵押。抵押物处分时，应当从处分所得价款中缴纳土地使用权出让金的余额后，抵押权人方可受偿。
  第十一条　以未付清房款的预购商品房设定抵押的，由开发企业凭《商品房预售许可证》与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记所备案。具体按照《广州市购买商品房贷款抵押规定》办理。
  第十二条　以付清房款的预购商品房设定抵押的，抵押人应提交经广州市房地产交易所审查登记的《房地产预售契约》和开发企业出具的证明。核发抵押备案证明时，应在《房地产预售契约》上注记抵押情况。
  第十三条　以出让、转让方式取得的国有土地使用权设定抵押的，抵押人应提交《国有土地使用证》和《国有土地使用权出让合同》。在核发土地他项权证时，应在《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》上注记抵押情况。
  抵押合同不得违反《国有土地使用权出让合同》的约定。
  第十四条　以在建工程已完工部分设定抵押，其国有土地使用权已先行抵押的，不应计入其土地使用权或已预售的商品房地价值。若抵押给另一抵押权人的，应征得原土地抵押权人的书面同意。
  第十五条　以在建工程已完工部分设定抵押，其国有土地使用权未先行抵押的，应同时与在建工程抵押。抵押人应提交《国有土地使用证》和《国有土地使用权出让合同》，以及由广州市房地产交易所出具未出售的证明。在核发抵押备案证明时，应在《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》上注记抵押情况。
  第十六条　以在建工程设定抵押的，其房地产抵押合同还应当补充载明以下内容：
  （一）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
  （二）已缴纳的土地使用权出让金或需缴纳的相当于土地使用权出让金的款额；
  （三）已投入在建工程的工程款；
  （四）施工进度以及工程竣工日期；
  （五）已完成的工作量和工程量；
  （六）所贷款项全部用于该项目。
  第十七条　房地产设定抵押后，该房地产价值大于抵押担保债权的，其余额部分可以再次抵押，抵押人应提交《国有土地使用证》或《房地产证》，并应告知有关抵押权人。登记所应按设定抵押权的先后顺序，在《国有土地使用证》或《房地产证》上注记每次抵押情况。
  第十八条　以共有房地产设定抵押的，必须经共有人书面同意；按份共有的，设定抵押应以抵押人所享有的份额为限。
  第十九条　按本规定办理抵押备案登记的，房屋竣工后抵押关系未终止的，抵押当事人应在房屋竣工验收合格之日起３０日内，办理《房地产证》和抵押登记。开发企业应当协助抵押当事人办理有关房地产登记手续。
  第二十条　抵押合同发生变更或终止的，当事人应在变更或终止之日起１５日内申请办理抵押变更或注销抵押登记。
  需续期的抵押合同，抵押当事人应当在签订续期抵押合同之日起１５日内申请办理续期抵押登记。抵押合同期满，抵押当事人不按规定期限办理续期抵押登记的，抵押登记自行失效。
  第二十一条　抵押人出售已办理抵押登记的房地产的，须经抵押权人书面同意，并应告知受让人。抵押人到广州市房地产交易所办理交易手续后。抵押当事人双方应到登记所办理注销抵押登记。
  第二十二条　以享受优惠政策购买的房改房、解困房、安居房等住房设定抵押的，必须符合国家和省、市有关规定，并以房屋所有人可以处分和收益的份额为限。具体办法另行制定。
  第二十三条　广州市房地产档案馆应建立抵押登记档案资料库。供有关部门和社会人士查询。
  第二十四条　本规定所称抵押登记包括抵押备案登记。
  第二十五条　本规定自１９９８年２月１日起施行。
  发布部门：广州市其他机构　发布日期：1998年01月25日　实施日期：1998年02月01日　(地方法规)
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  2021-12-23 19:04 辛培刚 客户经理

  可以的。预售许可证办理可以以在建工程的楼房作为抵押物，土地使用权抵押是以取得的《国有土地使用权证》为抵押物。
  获得商品房预售许可证应当具备下列条件：
  （一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
  （二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；
  （三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
  （四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
  （五）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；
  （六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；
  （七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
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  2021-12-23 19:01 齐晓娴 客户经理

  开发商如果已经办理预售许可证之后是不能将土地再进行抵押的。
  因为办理预售许可证之后，预售的房地产可以进行抵押，再将土地抵押就是重复抵押了。
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  2021-12-23 18:58 齐晓娜 客户经理

  假如一个开发商已经办理过土地的预售许可证之后是不能将土地再去拿来进行抵押的。因为在办理了办理预售许可证之后，预售中的的房地产可以进行抵押，但是再将土地去抵押就是重复抵押了。下面，我就为你们讲讲土地抵押后预售许可证办理的时候需要哪些资料？预售许可证在哪里办理？
  土地抵押后办理预售许可证需要哪些资料
  土地抵押后办理预售许可证的时候要满足土地拥有者持有建设工程规划许可证和施工许可证；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。只有符合上述条件的才能够办理商品房预售许可手续。
  土地抵押后办理预售许可证的时候需要准备的资料有项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；抵押物所有权证明，评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；项目可行性研究报告；上一年度年资产负债表、损益表、现金流量表等等。
  土地抵押后办理预售许可证在哪里办理
  1．若开发商想要将已经抵押的在建工程进行预售，在办理预售许可时必须要征得抵押权人同意，抵押权人同意后才能进行预售，而抵押权人出具了同意预售证明后，对预售出去的这部分在建工程就已经放弃了抵押权，因此，作为抵押权人应加强对预售资金的回收管理，登记机构在办理在建工程抵押后也应注意预售情况的变化。
  2．在办理土地抵押后的预售许可证的时候，对已抵押在建工程预售需要有抵押权人同意预售的证明，对于预售的商品房应要求开发商必须及时备案，并且按照购房者的申请及时办理预告登记和商品房抵押预告登记，对已售部分及时办理变更登记，避免登记权利交叉。办理这些手续的时候需要携带相关的证明资料在当地的房管局窗口办理即可。
  预售许可证在办理的时候可以以在建工程的楼房作为抵押物，而土地使用权抵押是以取得的房屋的《国有土地使用权证》做为抵押物的。上述文章讲的就是关于土地抵押后办理预售许可证需要哪些材料和办理预售许可证在哪里办理的内容，希望能给有需要的人提供帮助。