其他回答(共7条)

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  2021-12-23 17:47 齐景岳 客户经理

  如果办理了抵押登记手续，就有优先受偿权；如果没有办理抵押登记，就不能优先受偿。
  《担保法》：
  第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
  第四十二条 办理抵押物登记的部门如下：
  （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
  （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
  （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
  （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
  （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
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  2021-12-23 17:27 边友康 客户经理

  可以,如果是土地使用权抵押,地上建筑物一并作为抵押物优先受偿;但如果是地上建筑物办理抵押登记,则不及于土地使用权.
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  2021-12-23 17:22 齐敦益 客户经理

  【案情】某房地产公司为获得银行贷款，将其所有的某地块土地使用权先抵押给了建设银行，后又将地上建筑物抵押给了中国银行，均办理了抵押登记。现该房地产公司无力偿还到期贷款，抵押地块土地使用权及地上建筑物被拍卖。建设银行和中国银行均对拍卖款主张优先受偿权。 第一种意见认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条之规定，抵押权已登记的先于未登记的受偿。建设银行和中国银行分别作为系争土地使用权和地上建筑物的抵押权人，建设银行对系争土地使用权的拍卖款享有优先受偿权，而中国银行则对系争地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。 第二种意见认为，建设银行获得系争土地使用权的抵押权先于中国银行获得系争地上建筑物的抵押权，依照“房随地走，地随房走”的原则，建设银行不仅对系争土地使用权的拍卖款享有优先受偿权，还对系争地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。中国银行的优先受偿权虽不能优先于建设银行，但对上述拍卖款享有优先于其他债权人的权利。 【管析】笔者同意第二种意见。 第一种意见认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条的规定，“抵押权已登记的先于未登记的受偿。”系争土地使用权已抵押给了建设银行并进行了登记，而系争地上建筑物也已抵押给了中国银行并进行了登记，因此建设银行和中国银行分别就系争土地使用权和地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。这种观点看似有理，但实际上是和物权法“房随地走，地随房走”的原则相冲突的。也是和《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定相冲突的，该条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”可以看出，如果土地使用权进行了抵押，则附着于其上的建筑物也应一并抵押；建筑物进行了抵押，则建筑物占用范围内的建设用地使用权也应一并抵押，对于未一并抵押，则未抵押的财产视为一并抵押。因此，就本案而言，建设银行获得系争土地使用权的抵押权先于中国银行获得系争地上建筑物的抵押权，可视为建设银行同样对地上建筑物享有抵押权，其优先受偿的范围及于地上建筑物的拍卖款。 因中国银行享有地上建筑物的抵押权，其抵押权也及于土地使用权，但因其抵押权登记后于建设银行的抵押权登记，其只能在建设银行已获得清偿完毕后，对余款享有先于其他债权人的优先受偿权。
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  2021-12-23 17:03 连东红 客户经理

  你好！
  不动产的抵押以登记为要件，不登记抵押权未设立．
  一．＂此时AB两银行在行使抵押权的时候，如何操作，哪一方有优先受偿权？＂
  1.登记的优先于未登记的．
  2.两个都登记的，按登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿．
  3.均未登记的，按债权比例清偿．
  注意：A银行只对土地拥有权利，B银行对房和土地都有权利．
  二．＂B银行抵押权是房屋所有权，假设B银行觉得该房产商用价值较大，不愿拍卖，A银行如何行使抵押权？＂
  请确定AB银行的登记状况，否则暂不作答．
  三．＂拍卖后，刨除各项费用，该房地产仅处置得120万元，AB银行如何处理？＂
  根据AB银行的登记状况确定．
  四．＂从银行操作角度来说，房产抵押在办理完房屋抵押后，是否还有必要再办理土地抵押？＂
  对！房屋抵押土地使用权要一并抵押．
  五．合同的约定违反法律法规强制性规定的无效，新盖的房子不属于抵押财产．物权法200条也有相同的规定．
  六．若房地产办理登记的，银行行使抵押权不受租赁合同的约束；未登记的，银行不能行使抵押权，银行行使债权不能损害承租人的利益．
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  2021-12-23 16:48 赵骥万 客户经理

  理由如下： 地产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押物。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋，一种情况是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押后，其所占用范围的土地上新建的房屋；另一种情况是以土地使用权做抵押后，该土地上新建造的房屋。房地产抵押合同签订后，是指抵押人和抵押权人签订了书面抵押合同，并依据法定程序办理了抵押权登记，抵押权人依法取得了房地产抵押权。抵押合同签订时，是以实际存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的，抵押合同签订后，新增的房屋不是抵押合同确定的抵押权客体对象，不能作为抵押物。抵押房地产拍卖时，对新增房屋的处理。虽然房地产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范围内的土地便不可分。当需要拍卖抵押房地产时，新增的房屋虽然不属于抵押财产，但应当同抵押房地产一起拍卖。如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来，使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致，则这一新增的房屋权利就无法得到实现。因此，法律规定，拍卖抵押房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押房地产一起拍卖。新增房屋的拍卖所得，抵押人无权优先受偿。房地产抵押合同签订并生效后，土地上新增的房屋，拍卖抵押房地产时，虽然可以一起拍卖，但抵押权人无权优先受偿，其前提是新增的房屋不属于抵押财产，抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优先受偿，无权对新增房屋的价款优先受偿。当抵押人为债务人时，抵押权人可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿；当抵押人为第三人时，抵押权人无权对抵押人新增房屋的价款进行清偿。
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  2021-12-23 16:16 齐斯琴 客户经理

  1.A银行对土地有优先受偿权，B银行对房屋有优先受偿权，同时对土地也有优先受偿权，但排在A银行之后。土地抵押时没有房屋，所以对新增房屋A无抵押权，抵押房屋时，土地视为一并抵押，但A银行抵押在先，所以B排在后面。执行时，对土地拍卖款A优先受偿，如果没剩余，那只能看房屋拍卖后偿还B后是否剩余了。反之同理。
  2.B银行不愿意拍卖并不能阻止A执行。因为虽然A无对房屋的抵押权，但作为一般债权人，可以申请拍卖房屋，只不过拍卖的价款要优先偿还B银行而已。当然，如果房屋拍卖后根本不足以偿还B，那么A也不会申请拍卖房屋了。
  3.如何处置见问题1，应该是房屋和土地都不值100万，那么A、B银行各在土地房产价值范围内受偿，不足部分就无法受偿。
  4.虽然房屋抵押视为土地一并抵押，但现实中很多地方，房产土地各归房管局和国土局管理抵押登记，登记不统一，各地对于房屋、土地分别抵押登记实现抵押权的顺序也不一致。如山东高院规定，只要在房产抵押登记，土地也视为抵押登记了，如果再有后来的抵押权人对土地抵押登记，也要排在房产抵押权人后实现权利，但这一观点并不是无争议观点。按照登记的优先未登记的，如果只抵押登记房产，土地没被别人抵押时，自然可以土地视为一并抵押对抗其他一般债权人，但如果土地被别人抵押登记，那未登记的就不能对抗登记的。因此银行应再办理土地抵押登记。
  5.只是约定，不去办抵押登记，抵押权并未设立，所以仍不能对抗登记的抵押权人。
  6.因为先抵押后出租，所以银行可以拍卖，拍卖后不能买卖不破租赁，A只有去找抵押人主张权利。
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  2021-12-23 16:16 齐新潮 客户经理

  张某在依法取得土地使用权后向A银行抵押贷款100万。
  之后在该土地上建盖房屋，取得房屋所有权后又向B银行贷款100万。
  合计贷款200万
  张某投资失利后，无力偿还贷款。
  1，此时AB两银行在行使抵押权的时候，如何操作，哪一方有优先受偿权？
  2，B银行抵押权是房屋所有权，假设B银行觉得该房产商用价值较大，不愿拍卖，A银行如何行使抵押权？
  3，拍卖后，刨除各项费用，该房地产仅处置得120万元，AB银行如何处理？
  4，从银行操作角度来说，房产抵押在办理完房屋抵押后，是否还有必要再办理土地抵押？
  5，银行在办理完土地抵押后，为规避事例所述风险，在合同中注明，在贷款存续期间，若在该土地上建盖新房，一并抵押，这样法律是否支持？因为房地产管理法第五十二条　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
  6，房地产抵押后，若抵押人将其一次性出租20年给A，并且一次性收取了A的20年租金，抵押和出租的行为并未告知银行和A，最后A和银行之间的权利如何行使？