其他回答(共7条)

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  2021-12-23 17:07 齐晓彤 客户经理

  在众多的购房风险中，开发商破产撤离项目，无疑是最严重的，听起来很可笑，真实情况却是大有存在的。面对这种情况，业主该怎么办？聊宅小编通过对以往案例情况的整理，总结出了7个问题，现在一一来解答大家的疑惑。

  
  

  
  

  1、开发商破产后对已经签订的商品房买卖合同有影响吗？

  签订商品房买卖合同，一般是伴随着首付款的缴纳进行的。如果此时开发商破产，导致合同无法继续履行的话，那么商品房买卖合同依然有效。

  
  

  根据合同要求，该做法属于开发商违约，开发商必须退还购房者的首付款，并承担合同中约定的违约处理方法，给予购房者一定的赔偿或者是具体的解决方案。

  
  

  2、开发商能否将业主已购房源进行抵押？

  只要开发商与业主签订了商品房买卖合同，开发商便无权对已经出售的房屋进行抵押，无权随意处置房屋，尤其是在业主已经对房屋合同进行备案，房屋已经过户的情况下，如果开发商再次抵押房屋，便是一房二卖，情节相当恶劣。

  
  

  
  

  3、开发商能否原价收回已出售的房屋？

  如果开发商破产，购房者利益受损，开发商的解决办法是原价收回已售出的房产的话，这种做法是不合理的。

  
  

  原因一、开发商要收回业主的房子，并不是所有的业主都同意，容易引发更多的纠纷矛盾。

  
  

  原因二、原价收回房产，侵犯了业主的利益，在此期间，房屋升值的收益是要归业主所有的，即使收回，也要按市场价回收。

  
  

  4、业主在开发商破产之后可以退房吗？

  这种情况当然是可以退房的。主要表现在，因为开发商破产的原因，导致业主无法完全获取房屋的全部权益，或者说是因为开发商的原因导致业主无法办理房屋的不动产证，此时业主是可以要求退房退款的。

  
  

  
  

  5、开发商破产，业主可以不给银行还房贷吗？

  在签订完商品房买卖合同和与银行的贷款合同之后，开发商破产，此时，业主与银行的借贷关系不因开发商的变故而变化，房贷还是要继续还的，如果不还的话，影响的是自己的征信，甚至可能造成银行对房屋进行公开拍卖的局面。

  
  

  购房者可能会疑惑，开发商都破产了，自己的房子也拿不到手还要继续还房贷，岂不是做了冤大头。此种情况的解决办法，请看第6条。

  
  

  6、破产楼盘的接盘者会不会不受理原购房者的情况？

  由于开发商破产而导致烂尾的楼盘，要么是由开发商自己将土地抵押给其他的开发商，继续开发，要么是由政府组织，将土地交给其他的开发商继续开发，无论哪种情况，只要有人接手这个项目，之前的购房者的利益都会受到保障。

  
  

  旧业主面对新开发商，利益不会受损，只是可能会在办理相关变更程序的时候会复杂一些，缓慢一些，其他的不会有太大的影响。切记，办理过贷款的，一定要按时还贷款。

  
  

  
  

  7、业主是否享有开发商破产后的优先清偿权？

  该问题需要分两种情况来看：一是，如果业主是全款购房，或者是贷款购房后，在交房前已经支付了全部房款，那么开发商破产，撤离项目的情况下，业主是可以要求拥有优先清偿权的。

  
  

  第二种情况是，如果业主只是缴纳了首付款，在签订购房合同后遇到开发商破产的问题，该种情况下业主的优先清偿权可能得不到认可，毕竟开发商破产后的债主不止购房者。此时业主可以要求解除购房合同，返还首付款以及获得其他赔偿。

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  2021-12-23 17:03 龚安静 客户经理

  我们这里在处置的时候碰到过类似情况。应该以房产的正式登记为准，如果没有正式登记，如你这种情况，应当在法院进行破产清算前向法院主张你的权利。但法律对此的规定好像不是很明确，因此，你的权利究竟是债权还是房屋所有权要看法官的认定 。如果认定为债权，你就惨了，破产清算的受偿率都很低的，10%算高了。
  1、预告登记不属于物权，如果你交了钱还来不及办理房产证的情况下法院已裁定该房产公司破产，你与房产公司之间的仍然是一个债权纠纷，在清算过程中损失较大；
  2、但是在目前地产企业破产的司法实践中，支付了大部分（一般认为50%）以上购房款的购房消费者一般会被认为享有破产过程中的优先权，可保留房产/债权优先分配。
  望采纳！！
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  2021-12-23 16:49 龚巧丽 客户经理

  如果开发商申请了破产的话，你是无法要求退款的！破产就是证明这个企业已经没有任何资金了！
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  2021-12-23 16:41 连丽芳 客户经理

  一、房地产企业一旦破产，房屋是否建成就决定了该企业事实上是否可能履约。
  1、房屋已建成：房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房子。
  2、房屋未建成：若企业破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。
  二、房屋权利归属问题
  1、按揭贷款所购房屋的权利归属。
  企业破产时房屋的权利归属。现房按揭中，开发商破产对房屋的权利归属没有任何影响。购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。
  在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清(购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款)，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。
  2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。
  与按揭买房不同，在分期付款购房的情形下，在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房人是否足额支付价款可以分为以下两种情况讨论：
  第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。
  第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
  三、开发商破产后房产证如何办理
  对于开发商破产后，购房者该如何办理房产证，目前国家的相关政策还没有明文规定。开发商破产后，虽然其法人资格已经消失，但其与购房者的买卖关系依然存在，而且在办证过程中，购房者才是真正的办证主体，开发商只起到协助作用，因此，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证，具体步骤如下：
  第一，购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销。
  第二，如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
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  2021-12-23 16:20 边友康 客户经理

  你好，这个是有影响的，开发商破产后，清算的时候资产会缩水，开发商没钱回购这些已办理按揭的房屋，就是开发商没钱给银行退放的款，除非烂尾楼被拍卖，然后就不会再成为烂尾楼，客户买的房子也会照样拿到手
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  2021-12-23 15:55 赵骏凯 客户经理

  房屋是否会被列入破产财产，须作区分如下情况：
  1、如果房屋已办理产权证或相关手续，不属于破产财产，自不赘言；
  2、如果房屋未办理产权证或相关手续，根据最高院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》71条第6款的有关规定，区分以下情况：
  （1）个人交纳全款，且已收房的，房屋不属于破产财产。
  （2）银行按揭，且银行已将相关款项拨至开发商帐户，视同已交纳全款。因此已收房的，房屋不属于破产财产。
  （3）已交纳首付款或全款，但未收房，则有可能作为开发商的破产财产，列入清算。此时未收房的业主，仅得对开发商主张破产债权，而非房屋的所有权。
  草复如上，祈有微益。
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  2021-12-23 15:34 齐景国 客户经理

  房本下来了吗？
  如果房本下来了，正常是会在银行手里，这样你就不必担心了，开发商破产跟你一点关系都没有。
  如果房本没下来，这问题可就大了，就得等政府出来解决了，建议多组织一些人，大家统一了才能有好办法。