其他回答(共7条)

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  2021-12-23 15:13 贾麒麟 客户经理

  二手房很多，干嘛要找这麻烦，弄不好会上当受骗的！
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  2021-12-23 15:04 黄睿刚 客户经理

  二手房首付给了房主，贷款办不下来可以跟房主协商退款，如合约里规定违约条款，则对方可以根据违约条款要求赔偿。如果在合同中标明因房贷未审批导致无法履行合同的免责条款，则不需要支付违约金。

  根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

  （一）法律上或者事实上不能履行；

  （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

  （三）债权人在合理期限内未要求履行。

  扩展资料：

  《中华人民共和国合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

  参考资料来源：

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  2021-12-23 15:02 齐晓天 客户经理

  贷款买二手房过户流程如下：
  第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
  第二步，签订二手房买卖合同。
  第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。
  第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
  第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
  第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。
  第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿契税完税证。
  第八步，凭完税契证到土管部门办理国土证。
  第九步，凭完税契证到房管部门办理房产证。
  贷款买二手房过户时需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
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  2021-12-23 14:59 齐晗希 客户经理

  1： 准备好首付款（首付款必须达到20万 只有在原房东还清贷款的前提下 银行才会受理你的银行贷款） 如果你的首付达不到20可以可以让中介帮你们做转按揭！然后约房东到房产公司去签订有效的房屋买卖合同
  2：房东拿到你给的首付预约银行还款（还款之后房东在银行拿到抵押证去交易中心去注销),房东把买房的契税在交易中心缴纳完毕 等待拿房产证
  3：你准备好贷款材料准备申请贷款 贷款审批下来再约房东到房地产交易中心去交税 办过户即可
  4：等待拿产证 你拿好产证之后把他项权利证和新产证复印件拿到银行去 银行审批放款
  这是流程 我一个个字打出来的 杜绝复制
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  2021-12-23 14:38 赵颖轶 客户经理

  房主和银行的贷款关系需要房主和银行沟通。你如果想买下来的话先把中介放一边，和房主把金额谈好，银行的贷款看房主能不能申请一次性还完，你必须和房主一起去把银行的还款文件拿下来，把和银行的关系理清了在过户房子，拿到三证。在和中介谈你们之间的利益！
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  2021-12-23 14:21 齐晓娜 客户经理

  目前虽然国家实行银根紧缩的政策，但是在首次购买住房贷款方面，一般情况下还是可以的。
  你所说的可能贷不到，大多应该不属于该银行的问题。先从以下几个方面自我考量一下：
  1、你的征信状况是否有问题。也就是说你是否曾经和银行打过交道，但存在着欠钱不还或者逾期还款的情况比较严重。这个可以从银行查询。
  2、你购买的二手房是否是你以家庭为单位的第3套或者第N套住房，这种情况，银行是不会给你贷款的。如果是你以家庭为单位的第2套住房，部分银行还是给你贷的，只不过，利率一般会上调一定比例，且首付比例也会提高。
  3、由于国家连续上调存款准备金率，一般每个月或者季度会有一定总量的放贷额，一个时段用于放贷的资金用完了，只能等待下个时段再次放贷。你可以咨询银行，如果是，可以及早提交资料等待下一批贷款。
  4、银行需要你提交的资料你无法提供，比如你的身份证、收入证明、户口本、工资收入证明、有收入证明但无法证明其真实性及有效性。部分银行对外地户口的非常住居民是不提供贷款的，也应该考虑在内。
  5、卖方不积极配合，不帮你提供卖方有效的交易合同、身份证等资料。
  6、所购买的该房产本来就不属于银行所规定的放贷条件，比如无合法产权等。
  如果确实需要贷款支付剩余的10万，你可以想想通过其他办法筹集资金。比如，找亲戚朋友借，如果他们没有或者不愿的话。你可以和他们协商，以他们的合法房产作为抵押物，以他们投资或者消费贷款的名义到银行贷款，拿来你用，当然每月还款约定好你来还。或者去一些非国有银行咨询下，寻求贷款帮助。比如，邮政储蓄银行、兴业银行等。
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  2021-12-23 14:09 龚家逵 客户经理

  正规交易流程：怎么买卖二手房
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  2002年04月04日09:41 北京青年报
  许多人认为，二手房的买卖过程是非常复杂，且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题，怕遇到黑心中介，又怕交易的手续繁琐。
  在二手房交易的过程中，买卖双方通常只关注交易的最终结果，却忽视了交易过程的安全性。而事实上，往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易，并不仅仅是为了得到真实的市场信息，他们更希望经纪公司
  能给他们提供一个有安全保障的交易过程。其实，消费者只要掌握了基本的交易常识，注意一些可能存在的风险，还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。
  -寻找中介信息登记
  买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
  选择好的经纪公司有以下几点：规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下：首先，注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，如果不是，有两种情况：其一证明该公司是异地经营，这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境，而以搬家的方式逃避工商部门的制裁和顾客的追讨；其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定，分店也应有自己的执照，但是，办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的，有些分店未达到这一标准，就使用总店营业执照的复印件，所以，消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照，借此机会，也可到其总店认认门。其次，留意执照上所列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。
  还有一点您要注意：不要被“放心中介”的称号迷惑。目前，已经发现在北京市中介事务所组织的16家放心中介外，还有一些中介打出“放心中介”的旗号。即使是这16家放心中介出现损害消费者的行为，消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报，北京市中介事务所将给予其严厉制裁。
  -入市资格审批
  卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。
  如果是已购公房，其上市需盖三种章。
  第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。
  第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，后来北京市颁布了补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。
  第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易：
  1.中央直属机关的公房；
  2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；
  3.使用权的房屋；
  4.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；
  5.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；
  6.已经被列入拆迁公告范围的；
  7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
  8.所有权有纠纷的；
  9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的；
  10.上市出售后会形成新的住房困难的；
  11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；
  12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。
  -评估及考察房源详情
  中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。
  买方一定留意到，凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房，哪个单价都不低于每平方米5000元，有的价格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房，中介，得到的答复却是：“房子已经卖出去了。”而且，房地产中介报出的房价也是五花八门的，有的房价是房主的净要价，有的是含税费的总价，有的是中介公司加价后的房价。
  作为卖方，应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素，以及周边小区物业、新盘价格，据此明确该套房的可能购买群，以及这类人群的收入、承受力等情况，并把握好报价尺寸，避免尴尬报价，致使销售周期过长，甚至有价无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时，会免费提供专业评估。买卖双方可据此商量房价。其实，最简单的二手房售价测算标准就是：报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右，约是现行周边房屋月租金的100倍。
  -签协议
  验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：
  1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
  2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；
  3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；
  4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
  5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；
  6.写明合同生效、中止、终止或解除条款；
  7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
  -居间中保提交房款
  为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。
  买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。
  -过户结算
  买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。
  立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳：按房价的3%缴纳土地出让金；房价的2%缴纳契税(120平方米以下)；按房价的0.05%缴纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费15元，产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。