其他回答(共7条)

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  2021-12-23 14:00 龚岩琳 客户经理

  买房贷款下不来，首付款能退吗？首付款

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  2021-12-23 13:59 赵飞行 客户经理

  如今多数人通过按揭贷款的方式购买房屋，但在按揭贷款未通过银行审核时，购房合同如何继续履行或合同如何解除，购房者却没有明确的认知。

  在开发商提供的《商品房买卖合同》格式条款中常约定，因购房者自身原因导致银行未发放按揭贷款或未足额发放按揭贷款的，由购房者一次性付清或分期付清剩余购房款。购房者未能支付的，则开发商有权解除合同，要求购房者承担房屋总价款或首付款10%~30%不等的违约金。选择按揭购房方式的购房者多数是凑足首付款，难以一次性付款全款，若按照开发商提供的格式条款履行，在按揭未通过银行审核时，购房者将失去全部或部分首付款用于承担商品房买卖合同不能继续履行的违约责任。

  按揭未通过银行审理，购房者是否应当承担违约责任，难有由统一的定论。在合同约定上而言，格式合同约定“因购房者自身原因导致未能通过贷款审核，应当承担违约责任”，在法律规定是而言，“因不可归责于当事人双方的事由，导致合同不能继续履行的，可以解除合同”。宽泛的理解可为：贷款审核审查的因素都与购房者自身相关，若审查未通过，均可以认为是购房者自身因素导致而非不可归责于当事人双方的事由，要求购房者承担违约责任。

  在贷款审查中购房人可以控制或获悉的因素仅为个人是否存在不良的征信记录和目前是否具有较为稳定还贷能力，但贷款审查却又与国家的货币政策、银行的审查机制、银行的风控比例、社会经济环境、审核人员的主观喜好等隐形因素息息相关而这些因素并非购房者可以控制。购房者根本难以控制贷款的审查结果，若因购房者不可控制的因素，导致银行拒贷，要求购房者承担商品房买卖合同不能继续履行的违约责任就明显有失妥当。

  最后，开发商在商品房交易中始终处于优势和强势地位，比购房者更熟悉和理解按揭贷款的审核和办理流程。对于通过按揭购买房屋的购房者，开发商有能力更有责任对购房者可控的贷款因素通过要求购房者如实告知等方式进行审查以防止贷款风险，如果开发商未提前审查或审查错误，导致银行未能放贷的，要求购房者承担违约责任的基础亦难以存在。

  笔者认为，因银行未通过按揭贷款审核，要求购房者承担商品房买卖合同不能继续履行的违约责任，无疑是在加重购房者的责任，将不合理的交易风险转移给了交易中的弱势方，使强者更强，弱者更弱。

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  2021-12-23 13:52 黄相杰 客户经理

  “我的一个朋友，付了首付买房，可按揭办不下来。最后，经过调解，赔了房产公司57万元才把房子退了。

  工薪阶层，损失这么多钱，我们都替他可惜。

  到底遭遇了什么？按揭贷款办不了，都是买家的责任？市民买房要注意哪些事？记者请律师做了总结。

  买了房，按揭贷款办不下来

  周先生一直想买套房子。

  几年前，周先生终于看中了宁波的一套商品房，总价254万元。

  工薪阶层，积蓄也不多，和大多数购房者一样，打算向银行申请按揭贷款。

  但是，周先生平时的收入流水不够稳定，月收入也不高。

  看房的过程中，他也和销售人员提过自己的顾虑，按揭贷款会不会办不下来。如果办不下来，他没能力买房。

  工作人员口头表示，可以帮助周先生想办法办出贷款。

  这只是口头承诺，并没有留下书面的字据。

  周先生支付了77万元首付款，准备向银行申请按揭。可是，周先生却被告知自己并不符合按揭贷款办理条件，不能办理按揭贷款。

  银行给出的理由是，周先生月收入不高，而且月收入流水不够稳定。

  对于银行拒绝办理按揭贷款，周先生告诉律师，自己没有疑义，也能接受。

  以周先生本身的经济能力，实在没有办法支付剩余的177万元购房款。

  房产商起诉支付剩余房款和75万元违约金

  余款迟迟没有支付，就逾期了。

  周先生想到最理想的情况是，把房子退了，不买了。

  房产公司却不同意，认为是周先生违约。

  最后，房产公司决定正式起诉周先生，要求他支付剩余的177万元购房款，并支付高达75万元的违约金。

  最终，经过与房产公司的多次调解，周先生向房产公司赔偿57万元违约金得以退房，首付的77万元也得以拿回来了。对这个处理结果，周先生虽然有些遗憾无奈，可也只能接受了。

  这15种情形，可以退房

  签订购房合同后，又因为种种原因不想买，或者买不了的案例，生活中也有不少。以目前的法律规定来说，购房者要退房，条件比较严格。

  张峰律师和同事们特地梳理了近些年办理过的购房者要求退房的案例，归纳了15种可以退房的情况。

  1.出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人；

  2.一房两卖；

  3.商品房预售许可证存在欺诈；

  4.出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实；

  5.出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实；

  6.出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实；

  7.房屋存在质量问题严重影响正常居住使用；

  8.迟延交付房屋超过约定期限；

  9.迟延办理房产证超过法定期限(90天)；

  10.非购房者的原因而导致按揭贷款合同不能订立；

  11.所售房屋主体结构质量不合格；

  12.房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%；

  13.规划、设计变更(房产商未在变更之日起的约定期限内通知购房者的，有权退房)；

  14.套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围；

  15.因不可抗力致使不能实现购房合同的。

  如担心办不了按揭，最好有补充协议约定

  业内人士提醒，在实际的商品房购买过程当中，如果选择按揭付款方式，购房者务必对自己的购买能力做一个正确的评估。尤其不要轻易相信其他人的明示、暗示、口头许诺等。

  如果对自己能否成功办理按揭贷款有疑虑的话，可以在签订合同的过程中，对此有所约定，规避风险。最好能在补充协议里面明确约定。比如，约定如果不能按揭贷款，可以选择开发商全额退款解除合同，或者通过分期付款的方式来支付尾款。如果开发商不同意这种情况下，购房者就要充分考虑自己能否承担风险。

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  2021-12-23 13:49 黄皖生 客户经理

  答：很高兴回答你的问题
  第一、首先你不要这么着急，这种事情没那么复杂。
  第二、你去购买该房的时候，售楼人员会仔细审核你的资料，如果有问题，他们是不会介意你贷款的。
  第三、在你去签房屋贷款合同之前会去查你们双方的征信，那么签约律师会去帮你们审核你们的资料，如果你们贷不了款那么律师是会告诉你的。
  第四、如果售楼员没帮你审核好，律师是不会帮你审核错误的，这点你不用担心，他们做了比你这种情况更差的案子，在他们手上经手的案件很多很多，你这种情况，不复杂。
  第五、按我的经验来看，你们贷款没什么问题，但前提是你们的收入证明和银行流水账要够月供的2-2.5倍。
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  2021-12-23 13:44 齐晓娴 客户经理

  你可以卖给一次性付款的人，不能贷款了，他把首付款还给你，再把余款交给开发商，然后你们到开发商更名就行了。
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  2021-12-23 13:34 龚子飞 客户经理

  首先，如果购房人已经支付了首付款，但希望解除买卖合同，其处理方式需要考虑多方面的问题。如果购房人是因为不可抗力或者开发商的严重违约行为而要求解除买卖合同。

  譬如说开发商没有按照规划建房或是逾期交房等，则购房人可以依据买卖合同和法律法规的有关规定解除买卖合同而无需承担违约责任，或者据此与开发商协商解除买卖合同。

  但如果购房人并没有法定或约定的解约权，则此时购房人解除买卖合同实际上是一种违约行为。

  其次，你的情况贷款不一定下不来。你和你男朋友去人民银行查下征信，能不到贷款银行说了才算数。而且你在交首付时候 一般银行会驻场，你现场查也行。你去购买该房的时候，售楼人员会仔细审核你的资料，如果有问题，他们不会建议你贷款。

  扩考资料

  买房子的时候，一般情况，首付30%,根据你的工资证明和你的年龄计算你的贷款年限和贷款额度。

  购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

  购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。

  在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

  申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。

  在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。

  参考资料：

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  2021-12-23 13:17 樊振生 客户经理

  公积金贷款批不下来，开发商又不退首付可以申请商业贷款，实在不行需要全额或者协商。