其他回答(共7条)

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  2021-12-23 12:43 连书纳 客户经理

  设定房地产抵押时，如果该房产的价值不明时，（不包括新买卖的商品房）就必须事先由房地产评估机构进行价值评估，同时办理产权登记。《担保法》司法解释第五十条：以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。
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  2021-12-23 12:42 齐星星 客户经理

  抵押房地产的价值，具有一定的复杂性和不稳定性，只有在最终抵押权实现时才能完全确定下来。 抵押房地产价值的确定，是指通过各种方式来估计房地产在实现时可能实现的交换价值。抵押房地产价值的确定对设置房地产抵押关系重大，一方面对房地产价值估计过高，可能会使抵押房地产的实际价值低于主债权，对抵押权人不利;另一方面，对房地产价值估计过低，则抵押人可以通过抵押方式融资的资金就受到限制，不利于发挥房地产的经济价值，对抵押人不利。 抵押房地产价值的确定方式如下: 1、由抵押双方当事人协商确定。抵押是一个民事法律行为，遵循自愿原则，如果抵押双方一致同意抵押房地产的价值的具体数额，则对双方而言，并无不公平之处，是可行的方法。但主要问题在于，双方不易达成一致意见，另外双方可能缺乏相应的评估房地产价值的知识。 2、抵押双方当事人也可以请房地产价格评估机构确定。在双方无法就抵押房地产价值协商一致的情况下，通过房地产价格评估机构确定也是不错的选择。另外，房地产评估机构具备专业的评估知识，可以比较准确的确定抵押房地产的价值，对双方当事人都有利。 3、法律、法规规定的其他方式。
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  2021-12-23 12:36 贾麒麟 客户经理

  您好，
  房地产抵押价值评估是什么?
  1、现代社会金融的力量空前强大,以信用前提相对的风险却是她的克星,风险造成的危机,可以使一切随信用荡然席卷而去,谁能不惧。 银行作为房地产金融特殊产品的销售商,随着此项业务的不断发展,由此而来的风险问题,愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。
  2、抵押合法有效，属国有的房地产作抵押时,需经国有资产管理部门认可(但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产,系交易商品不在此列。以下类同);凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准;凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续;预购商品房或在建商品房抵押时,必须符合房地产转让条件,符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。
  3、物权明确，房地产的物权包括自物权和它物权,自物权系所有权,包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称;他物权是对他人房地产的权利,如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说,可以买卖的房地产均可以抵押,可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。
  需要注意一些什么问题?
  1、在抵押贷款发放过程中,银行作为抵押权人,如果不认真审核抵押人的偿贷能力,不公开选择评估机构,没专业人员审核评估机构及评估人员评估结果,过高发放贷款比例等,都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。
  2、忽视抵押人偿贷能力,单方面看重抵押物价值保障:银行在审核房地产抵押贷款的时候不仅仅要审核抵押物的抵押价值还要考虑抵押人的偿贷能力。由于银行业中存在众多的竞争者,各大银行为了扩展市场,拥有更多的客户,不认真审查抵押人的偿债能力,仅仅将抵押物价值作为是否发放贷款的主要依据,将评估机构给出的抵押物的价值和抵押人提供的收入证明、资信状况、贷款期限等来确定发放贷款的比例。
  3、不公开选择评估机构,缺乏客观及公正性:银行在对抵押物价值进行评估,原则上应选择资质等级高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估,以便增加银行发放贷款的安全性。目前,银行在评定抵押物等级的时候,往往是从入围的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估。而入围的评估机构有些通过给予回扣或者好处费等为条件入围的,这些做法为银行内部的工作人员提供了腐败机会,减少了抵押贷款的安全性。
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  2021-12-23 12:34 连丽英 客户经理

  哥们 你的问题就有问题啊。

  房地产估价 分为很多种 抵押、课税、司法鉴定、拍卖底价、价值认定等，根据不同的估价目的，估价对象的价值类型与估价方法当然是不一致的

  1. 抵押：价值类型是在估价时点上估价对象的房地产抵押价格，这个抵押价格是要扣除估价师已知的有限受偿款的，比如拖欠的装修工程宽之类的，估价方法主要是根据你的物业类型来选取。一般住宅为市场比较法，商业收益法与市场比较法，工业成本法，在建工程假设开发法等等。

  2. 课税：价值类型是房地产的公开市场价值，是不扣除什么受偿款之类的。

     等等……】

  至于假设条件 当然也是有变化的 一般来说 估价师声明都是差不多的，主要是一些免责声明，比如估价对象的产权证真实性之类的，假设条件是对一个房地产自身状况的一个假设，但是一般估价对象没有特殊的情况都是一致的，比如一些情况在假设条件里面就需要修改，例如估价对象为1-2层的商业房地产，产权证登记1-2层建筑面积为100平米，1层的价格和2层的价格当然不一样，这就需要在假设条件里面增加的。

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  2021-12-23 12:34 黎皇兴 客户经理

  (一)本次估价的一般假设：
  1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
  2、估价对象建筑面积来源于委托人提供的《房屋所有权证》复印件，若与实际不符，因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任。
  3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
  4、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
  5、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。
  (二)不确定事项假设：
  1、估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其它不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
  2、假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。
  (三)背离实际情况假设
  1、估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
  2、估价结果未考虑未来处置风险。
  (四)本报告使用的限制条件
  1、本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用。
  2、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“风险提示说明”及“变现能力分析”。
  3、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定可由估价机构存档。
  4、本报告使用的有效期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场参考，超过一年，需重新进行估价。
  5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
  6、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本机构进行更正。
  7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
  8、本报告由本机构负责解释。
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  2021-12-23 12:27 齐敦益 客户经理

  设定抵押权时,抵押物的价值由抵押人和抵押权人协商议定,也可以经双方当事人协商委托房地产评估机构确定;涉及土地使用权、在建工程以及集体土地的房地产设定抵押,必须提交具有评估资质评估机构的估价报告。
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  2021-12-23 12:23 齐旺梅 客户经理

  1、虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的价值。客观合理价格折算到设定抵押时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知，预售商品房贷款抵押评估时，估价对象的状况为未来某时点（估价对象房地产竣工时点）的状况，房地产的市场状况为现在（抵押权设定时）的状况。可见，房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。预售商品房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中，估价对象的状况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况，即房地产的市场状况与估价对象的状况处在同一时点。
  2、关于建筑面积售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是，实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则，应根据不同的情况进行处理；已经规划部门同意，并补交了相关费用的，可按规划部门最终确定的建筑面积进行评估；已经规划部门处理，尚需补交费用的，应扣除该项费用，并在估价报告中说明；未经规划部门同意的，按《建设工程规划许可证》上规定的建筑面积考虑，并在估价报告中说明超面积部分的不合法性。