其他回答(共7条)

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  2021-07-05 07:55 车广伟 客户经理

  答：合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹“以物易物”，及双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，具体的交换方式也有以下两种： （一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方均拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为； （二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。在此讨论的是第一种交换方式中的第一种情况，国有企业以交换国拨土地换取部分房屋所有权账务处理及确认纳税时间及营业额的问题。 大中型国有企业因成立时间较早，土地多为国家无偿划拨，账面不反映其价值，不计提折旧。现在的会计制度规定，只有在企业改制、土地投资、转让等情况出现时，才对企业进行评估，并按照评估值增加资本公积。在国有企业签订以交换国拨土地换取部分房屋所有权合同时，应先经国家国资管理部门批准的资产评估事务所对土地评估后，按照土地评估价值，借记“无形资产”，贷记 “资本公积”。 有人认为出地方和出资方收入确认的时间都是在房屋建成移交时，同时也是相应的营业税纳税义务发生时间，这是错误的。根据房地产方面的财务制度规定：转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买主时，作为销售实现。根据这一规定，出地一方的国有企业确认收入的时间为土地使用权过户的当天，出资一方确认收入的时间为房屋建成移交给出地方的当天。 如果合同中约定合同生效后土地即办理过户手续，因房屋若干年以后才能建成，所以，出地一方在土地使用权过户的当天，应借记“应收账款”，贷记“营业外收入”，同时借记“营业外支出”贷记“无形资产”。（根据《企业会计制度》第三十九条：由于出售、报废或者毁损等原因而发生的固定资产清理净损益，计入当期营业外收支。）营业外收入及应收账款的价值先根据房屋的预算价加上合理利润加上营业税后的价格，按照出地方和出钱方的房屋分成比例暂估入账。公式为：预算价×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）×（出地方的比例或出钱方的比例）。房屋过户后“营业外收入”首先按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式进行调整。（预算价及决算价应含前期费用、建安成本、管理费用等所有工程造价，但不含地价）。 如果合同中约定房屋建成后在办理房产过户手续前办理土地过户手续，因房屋已建成，所以出地一方在土地使用权过户的当天，应借记“应收账款”，贷记“营业外收入”，同时借记“营业外支出”，贷记“无形资产”。营业外收入及应收账款的价值就可以直接按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式作为收入入账，不需要再作价格调整。 在这一合作过程中，国有企业以转让部分国拨土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，应按营业税“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税，出资方按“销售不动产”税目征税。在作收入的同时计提营业税及附加，借记“营业外支出”，贷记“应缴税金——应缴营业税”、“应缴税金——应缴城建税”、“其他应缴款——教育费附加”；最后将“无形资产”价值由借方转出，转入“营业外支出”借方。 房屋建成移交使用后，按照决算价调整“应收账款”及“营业外收入”金额，并借记“固定资产——房屋建筑物”，贷记“应收账款”。 由此可见，在联建过程中，出地一方的国有企业主要有以下账户发生变动：国家所有者权益“资本公积”增加，金额为土地的评估价；“固定资产——房屋建筑物”增加，金额为房屋的合理售价；“营业外收入”增加，金额也为房屋的合理售价；“营业外支出”增加，金额为土地的评估价加上相关的营业税、土地出让金等支出。
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  2021-07-05 07:52 齐方洲 客户经理

  投资方涉税处理
  　1.　营业税
  根据《关于股权转让有关营业税问题》财税字[2002]191号，
  以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
  　2.土地增值税
  根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号
  对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
  对以房产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税，但不包括房地产开发企业，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，仍应当按规定缴纳土地增值税.
  3.所得税
  《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。可见，企业将房地产进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。
  4.印花税
  《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税;对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。由于《公司法》第二十八条规定，股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。同时，《公司法》第二十七条规定，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。可见，根据印花税规定，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。
  综上所述，土地投资入股不缴纳营业税‚土地增值税视情况而定(分房地产企业和非房地产企业‚房地产企业交土地增值税‚非房地产企业不交)‚缴纳企业所得税和印花税.
  
  出自房地产会计网 ,原文地址：http:// /forum.php?mod=viewthread&tid=59207
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  2021-07-05 07:49 辛培军 客户经理

  划拨的土地需要交纳土地使用税，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

  根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

  第四条　土地使用税每平方米年税额如下：

  （一）大城市1.5元至30元；

  （二）中等城市1.2元至24元；

  （三）小城市0.9元至18元；

  （四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

  扩展资料：
  

  《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条　下列土地免缴土地使用税：

  （一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

  （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

  （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

  （四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

  （五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

  （六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

  （七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

  参考资料来源：

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  2021-07-05 07:46 黄真敏 客户经理

  您好！涉及以下税种：
  一、企业所得税：
  根据财税【2014】109号《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》文件第三条，关于股权、资产划转对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
  1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。
  2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
  3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
  国家税务总局公告2015年第40号 《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》　一、《通知》第三条所称“100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”，限于以下情形：
  （一）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。
  （二）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。
  （三）100%直接控制的母子公司之间，子公司向母公司按账面净值划转其持有的股权或资产，子公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按收回投资处理，或按接受投资处理，子公司按冲减实收资本处理。母公司应按被划转股权或资产的原计税基础，相应调减持有子公司股权的计税基础。
  （四）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付。划出方按冲减所有者权益处理，划入方按接受投资处理。
  通过以上两个文件规定，股权的无偿划转符合上述条件的，划出方和划入方企业均不确认应税所得。
  二、契税：根据【财税】2012年4号文件，第二条，公司股权（股份）转让，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
  第八条，资产划转：对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
  由上述文件可以看出，股权的无偿划转，免征契税。
  三、印花税：
  根据国税发〔1991〕155号 ， 十、“产权转移书据”税目中“财产所有权”的转移书据的征税范围如何划定？ “财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
  第三十六条 企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。
  根据上述文件规定，无偿划转股权应征印花税，按照划出公司帐面价值计算缴纳。划入公司计入资本公积或实收资本的，还要按帐簿缴纳印花税。此问题电话请示过市局、省局，答复是产权无偿划转按产权转移书据缴纳印花税。
  如能进一步提出更加详细的信息，则可提供更为准确的法律意见。
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  2021-07-05 07:40 桑风月 客户经理

  首先。A B是什么性质的公司？是设立的有限责任公司还是全民所有制的企业或是集体所有制的?
  后两种比较麻烦.设计到转让资产需国滋委主导.
  如果是有限公司. 那我一一为你解答
  为什么要走资产无偿转让这种方式?如果设计到土地肯定会有契税4% 营业税5% 增值税可以平进平处 ，但B公司的年终财务报表如何反应？无偿获得的财产直接进入资本公积？？那交20%的所得税。
  第二种方式。要看你这个利于发展是怎样个利于发展。国有企业的弊端是产权不清，责权不明。要揣摩你们领导的意图，如果为了发展是为了通过理顺产权关系，完善企业法人治理结构，健全激励与约束的现在企业，从而目的是产权多元化，使股东、职工、经营者达到发展的协调与统一。那我更不建议采用第二种方式。 第二种方式从某种意义上来说直接将B（或者部分管理经营职能）变成了A的项目公司，好处是也许A的部分资产与B结合更能产生协同效应，但依然没有理顺产权的结构
  所以你首先要弄清领导的意图，是为了管理的需要还是治理的需要？
  最后我的建议。如果真转。建议以股权转让的形式转让全部资产。如果是部分把就以部分资产与B公司组建合资公司。再将以资产作为出资额的股本转让给B。
  1。不收营业税
  国税函[2002]165号：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税
  财税[2002]191号现对股权转让的营业税问题通知如下：
  （一）、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
  （二）、对股权转让不征收营业税。
  （三）、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。本通知自2003年1月1日起执行。
  2。不收增值税
  根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。
  3.契税比较复杂了。需要看这块土地和你们公司的性质
  如果是国企和集体企业，恭喜，被免了。
  财税[2003]184号文件规定：
  一、企业公司制改造
  非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
  非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
  二、企业股权重组 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业上地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
  国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股；将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
  三、企业合并 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
  四、企业分立
  企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相问的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
  五、企业出售
  国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30％以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
  六、企业关闭、破产
  企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业上地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业上地、房屋权属，几妥善安置原企业30％以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
  如果不是。。。那么sorry.涉及到土地是菲交不可了
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  2021-07-05 07:37 赵风莉 客户经理

  合作建房一般是指一方出土地另一方出资金情况下的合作建房。合作建房可以分为两大类型，一是合作双方不成立合营公司情况下的合作建房，二是成立合营公司情况下的合作建房。根据营改增的规定，不论什么类型的合作建房，均涉及缴纳增值税的问题。
  一、合作双方不成立合营公司情况下的合作建房
  （一）以地换房
  比如，甲方是非房地产开发企业，乙方是房地产开发企业。甲方出土地，乙方出资金，合作建房。房屋建成后，甲方取得部分房屋。这种情况下，甲方以土地使用权换取了房屋形式的经济利益，乙方以房屋换取了土地使用权形式的经济利益，双方的行为均为增值税销售行为，均应缴纳增值税。双方以物易物的销售额如何确定，目前营改增的规定尚无具体规定。不过可以按一般的营业常规定即可以参照土地的市场价或房屋的市场价确定销售额。
  （二）以地换取利润
  如承接上例，房屋建成后，甲方按约定的比例取得利润。这种情况下，甲方属于明显的土地销售行为。
  二、合作双方成立合营公司情况下的合作建房
  甲方出地乙方出资金共同成立房地产开发企业，甲方取得收益的方式可以有以下几种：
  （一）双方共担风险，分配利润；
  （二）甲方不承担经营风险，按收入一定比例分成；
  （三）甲方不承担经营风险，按一定比例取得房屋；
  以上合作建房不论甲方采用何种方式取得土地收益，都不能回避一个共同的问题，那就是甲方以土地使用权投资。甲方以土地使用权换取了股权后，以股权的形式得到了利润（或收入分成形式的利润或实物形式的利润）。甲方在以土地使用权换取了股权这个环节，属于有偿行为，属于销售行为，应当缴纳增值税。合营的房地产开发公司以房屋的形式向投资者分配利润，应当视同销售，缴纳增值税。
  在以上土地、房屋销售或视同销售的环节，可以按规定开具增值税专用发票，对方可以按有关规定抵扣进项税额。
  在合作双方不成立合营公司情况下的合作建房，甲方的会计处理应当是借应收账款，贷无形资产。在合作双方成立合营公司情况下的合作建房，甲方的会计处理应当是借长期股权投资，贷无形资产。
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  2021-07-05 07:34 齐晓娟 客户经理

  下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
  有些公司也有划拨土地，它们缴纳土地使用税范围内。