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  2020-03-04 13:14 黄盛洁 客户经理

  资产评估基本程序包括以下主要内容：(1)、评估前期工作阶段，如明确评估的具体的目的；确定评估范围和对象；选定评估基准日；签署资产评估业务委托协议；拟订评估方案；组织培训，指导资产占有单位清查资产，填报资产评估申报明细表，准备关材料。(2)、评估现场工作阶段，包括检查核实资产，验证委托单位提供的证件和资料；确定评估价值类型，选择评估方法和计算公式；搜集市场资料；选择评估参数；对评估对象进行评定估算，估测评估值；(3)、评估后期阶段，包括评估项目负责人复核；分析拟定评估结果、编制评估报告说明；编制资产评估报告、汇集资产评估工作底稿；评估项目负责人进行专业审核；评估机构负责人进行最终审核；与委托方交流评估结果；对委托方的合理意见部分进行调整、补充或者修改；出具正式的资产评估报告书；建立评估项目档案；跟踪经济行为的实现信息反馈。
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  2020-03-04 13:11 齐景岳 客户经理

  资产评估的基本操作程序如下：

  1. 签约：评估前客户需要与本评估机构签定协议，就评估范围、目的、基准日、收费、交付评估报告的时间等项内容达成一致意见，正式签署协议，共同监督执行。

  2. 组建项目组：视评估项目大小、难易程度、组成由行业专家、评估专家，经济、法律、技术、社会、会计等方面专业人员参加的项目评估组，实施项目评估，项目组实行专家负责制。

  3. 实地考察：项目组深入企业进行实地考察，考察了解企业的发展变化，经济效益，市场前景，技术生命周期，设备工艺，经济状况，查验各种法律文书会计报表，听取中层以上领导干部汇报。

  4. 市场调查：采用现代手段在不同地区、不同经济收入的消费群体中进行调查。有的评估工作还要进行国际市场调查，取得评估的第一手资料。

  5. 设计数学模型：采用国际上通行的理论和方法，根据被评估企业实际情况设计数学模型，科学确定各种参数的取值，并进行计算机多次测算。

  6. 专家委员会讨论：专家咨询委员会论证评估结果，专家咨询委员会必须有三分之二以上人员出席，必须有行业专家出席，半数以上专家无记名投票通过，评估结果才能获准通过。

  7. 通报客户评估结果：将评估结果通报客户，客户付清评估费用。

  8. 装订评估报告，将评估报告送达客户。

  资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估需要规范进行。
  
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  2020-03-04 12:26 管火金 客户经理

  评估程序实施过程及情况:
  我公司于2016年XX月XX日接受委托，并着手前期准备工作，于XX月XX5日正式进驻现场开始评估工作，2016年XX月XX日出具资产评估报告。整个评估过程包括接受委托、核实资产、评定估算、编写评估报告、提交报告及归档，具体过程如下：
  (一) 接受委托
  1．我公司在洽谈项目时，在明确评估目的、评估对象和评估范围及评估基准日等基本事项，并确认评估独立性不受影响、评估风险在评估人员可控制范围内的前提下，我们接受委托并签订业务约定书；
  2．指定项目负责人并组建评估项目组；
  3．编制工作计划和拟定初步技术方案。
  (二) 核实资产
  1．选派项目经理指导XXX公司场相关人员编制评估申报明细表；
  2．结合项目具体情况，向XXX公司提供所需评估资料明细清单；
  3．对评估范围内的资产和负债按评估申报明细表的内容进行全面清查核实和填报，同时按评估资料清单的要求收集准备相关的审计报告、产权证明、历史经营状况明细、资产质量状况、其他财务资料和经济指标等相关评估资料。
  4．评估人员进行现场调查、核实资产与验证相关评估资料
  (1)听取有关人员介绍被评估资产的历史和现状；
  (2)对提供的资产负债表和填报的评估申报明细表进行账账、账物核实；
  (3)现场检查核实资产与验证相关评估资料，对评估范围内的资产进行了现场调查、资产核实和鉴定，对委托方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对其提供的评估申报明细表以及相关证明资料均以XXX公司盖章方式予以确认。
  (4)资产核实方法
  存货：通过该公司提供的存货登记数量，并在现场实际勘察中进行测量、记录、测算，核对数量是否相符。
  固定资产：核查权属证明文件，与企业有关人员座谈，了解固定资产概况，进行现场勘察。针对房屋建筑物，逐一落实其面积、层高、结构等，同时查看建筑物装修、设施，配套使用状况，对房屋的实际使用状态作进一步了解；针对设备，收集核实设备技术档案，入账凭证以及权属证明，主要设备性能检验报告及检验证书，历次改良、修理记录。
  土地使用权：核查了土地权属证明文件，核实宗地各要素，包括区位及四至、周围的环境、道路交通、场地平整、土地使用人、土地性质、开发程度、取得方式、土地面积、取得时间、终止日期、账面价值构成，以及抵押、出租等情况。
  采矿权：根据产权持有单位提供的矿业权评估申报表，对生产规模、有效期限等资料进行核对分析。在产权持有单位相关人员的配合下，对矿业权的位置、生产规模、开采矿种进行现场勘察，并填写勘察记录。
  (三) 评定估算
  根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。
  (四) 编写评估报告
  按照XXX资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告。评估结果及相关资产评估报告按XXX资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
  (五) 提交评估报告
  根据资产评估机构内部审核意见和委托方反馈意见，对评估报告进行必要的修改后，向委托方提交正式的评估报告。
  最主要的是参考《资产评估准则—评估报告》(中评协{2007}189号)、《资产评估准则—评估程序》(中评协{2007}189号)等准则要求，按准则要求去进行评估，并撰写评估报告。
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  2020-03-04 12:23 连伟杰 客户经理

  您好！
  一、抵押估价
  1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：
  房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
  2.从银行的角度：
  抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。
  
  二、房地产估价机构银行
  1.发挥其自身专长和信息优势
  2.帮助金融机构消除信息不对称
  3.控制违约风险
  4.保障第二还款来源的合法、有效、足值
  同时：
  5.提高房地产估价机构信誉度
  6.提升服务水平
  7.提高专业水准和管理能力
  8.获得可观的业务收入
  9.建立和扩大自身客户群
  10.形成核心竞争力
  11.促进房地产估价行业良性发展
  
  第二部分 形势与分析
  
  一、基本面分析
  关于房地产抵押估价服务：
  截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。
  标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》
  大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。
  
  二、现实分析
  （一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制
  1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；
  2.收费混乱、回扣之风盛行；
  3.对分支机构缺乏必要管理；
  4.信用档案形同虚设；
  5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；
  6.其他。
  问题的表现：
  （1）评估机构与估价师
  个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。
  （2）银行
  对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。
  （二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度
  1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。
  2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。
  3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。
  4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。
  5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。
  6.用不恰当的假设限制条件过度避责。
  7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。
  （三）研究滞后，技术体系需要完善
  1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：
  *市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。
  *抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。
  *抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ
  2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。
  3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。
  （四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题
  1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；
  2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；
  3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；
  4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；
  5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；
  6.估价行业组织作用。
  （五）估价师：知识结构、知识掌握
  建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。
  “假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。
  建筑学、工程造价、土木建筑工程
  最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条
  （1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状
  （2）建筑物结构承载能力：设计限值
  （六）评估技术问题
  （1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。
  （2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法
  （3）多种评估方法：
  房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法
  成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距
  诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。
  
  三、政策建议
  （一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境
  加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。
  （二）对抵押估价理论进行深入研究
  在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险
  价值类型：最为紧迫的问题
  与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法
  关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法
  （三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系
  基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。
  数据库可实行会员制，有偿使用
  大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化
  （四）估价师：完善知识结构，提高业务水平
  因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求
  加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。
  
  第三部分 对评估机构的内部要求
  抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。
  
  一、政策法规要求
  1.评估行业的资格管理：
  资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师
  行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部
  矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。
  2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）
  等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）
  评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
  管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。
  
  二、资质需求及信用考核
  （一）基本条件：四条
  （二）专项条件：五条
  （三）信用考核
  银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。
  银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。
  1.谈话提醒：10条
  2.特别名单：12条
  管理范围：
  资产评估
  房地产估价
  土地估价
  其他专业资产评估机构
  管理内容：
  合作机构的认定
  日常管理
  年度考评
  动态调整
  。。。
  第四部分 对评估报告的内在要求
  
  一、评估作业与报告形式规范
  （一）制度准则
  1.资产评估:
  2.房地产:
  3.土地估价:
  （二）作业原则
  1.合法原则
  权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定
  2.谨慎原则
  房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性
  3.公正原则
  （1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。
  （2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。
  4.估价时点原则
  （1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值
  （2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价
  （三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求
  1.知识储备要求：
  2.信息储备要求：
  3.评估报告形式审查内容
  内容完整性审核
  中介机构资质审核
  合法有效性审核
  评估报告的逻辑性审核
  （四）评估报告形式审查（不规范事例）
  评估专用章、业务专用章、报告专用章
  一个估价师签字、不同资质估价师混签
  估价报告的有效期
  估价机构是否在资格证书有效期内出具报告
  报告是否在有效期内
  报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告
  权属审核
  权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致
  抵（质）押登记情况审核
  评估报告的逻辑性审核
  评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性
  评估范围、对象与评估目的之间的匹配性
  押品与评估对象的一致性
  
  二、评估报告技术审查
  （一）技术要点
  方法的恰当性
  依据可靠性
  参数合理性
  计算过程的准确性
  （二）分项要点：以房地产评估为例
  1.估价目的：
  房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。
  2.关注实现方式：
  （1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附
  着物的残值）
  （2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。
  （3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途
  3.抵押估价：
  房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。
  4.主要评估方法
  （1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘
  （2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或
  者资本化率
  （3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。
  （4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。
  （5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。
  5.主要评估方法审核要点
  （1）市场比较法：
  应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
  适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。
  选取实例的可比性：
  A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
  B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
  C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。
  D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。
  （2）收益法：
  应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。
  适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。
  计算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
  客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性）
  资本化率r的合理性：
  （3）成本法：
  应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。
  适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象
  各项费用的合理性
  重置价格的合理性
  成新率的合理性
  （4）假设开发法 ：
  应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预
  测性；
  适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，
  常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改
  造的再开发地产的估价。
  开发完成后的房地产价值的合理性
  开发成本的合理性
  利润率的合理性
  税费率设置的合理性
  （5）基准地价修正系数法：
  应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效
  适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。
  基准地价选取的恰当性
  容积率设定的合理性
  三、评估报告的注意事项及风险点
  （一）注意事项
  1.选用不合理的假设前提
  2.重复计算
  3.扩大评估对象的范围
  4.虚增容积率
  5.虚增房地产租金收入
  6.虚增开发完成的房地产市场价值
  7.选取不具可比性的交易实例作为参照物
  （二）评估报告的风险点
  1.抵押品价值
  2.抵押物风险：
  （1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。
  （2）禁止抵押的房地产范围：
  是否存有限制条件
  开发商已合法出售的房地产
  预购商品房贷款抵押的
  以共有的房地产抵押的
  以已出租的房地产抵押的
  以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保
  建筑工程款优于抵押权受偿
  3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：
  （1）注重预期风险。
  （2）市场变现能力风险。
  （3）抵押期间的损耗风险。
  （4）其他……
  望采纳，谢谢
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  2020-03-04 11:38 龚宇飞 客户经理

  房地产抵押估价报告
  估价项目名称：××（按房产证上的坐落）抵押价值评估
  委托方：
  估价方:
  估价人员：
  估价报告作业日期：
  估价报告编号：
  
  目 录
  目 录致委托方函 2
  致委托方函 3
  估价师声明 4
  估价的假设和限制条件 6
  估价报告 7
  一、委托估价方 7
  二、估价方 7
  三、估价对象分析 7
  四、估价目的 10
  五、估价时点 10
  六、价值定义 10
  七、估价依据 11
  八、估价原则 11
  九、估价方法 11
  十、估价测算过程 12
  十一、估价结果 14
  变现能力分析 16
  附件 17
  
  致委托方函
  致函对象（为委托方的全称）
  致函正文 ①估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途描述
  ②估价目的
  ③估价时点
  ④估价结果
  ⑤参与本报告评估的估价师
  ⑥房地产估价结果，包括市场价值、抵押价值
  
  特殊事项说明表
  现房屋产权性质 建成年代 土地使用权类型 法定最高土地年限 应补地价（元）
  致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）
  二〇〇**年**月***日
  
  估价师声明
  我们郑重声明：
  ⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
  ⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  ⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
  ⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  ⑸我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
  ⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
  ⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
  ⑻本估价报告由XX公司负责解释。
  ⑼参与本次估价的工作人员
  参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）
  估价师姓名 注册证书号 签 字
  参加估价人员：
  
  估价的假设和限制条件
  1说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。
  ⑴合法、持续使用前提
  ⑵权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产
  ⑶依据合理
  ⑷租赁或租约的影响
  ⑸优先受偿权利
  ⑹市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响
  2报告使用者注意的事项：
  ⑴估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
  ⑵在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
  ⑶合理使用评估价值；
  ⑷定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
  3估价报告应用的有效期
  
  估价报告一、委托估价方二、估价方
  **公司
  地 址:
  法定代表人:
  房地产评估资质级别: 资质证书号：
  联 系 人： 联系电话：
  
  三、估价对象分析
  1、估价对象位置及坐落
  2、权益状况分析
  （1）房产登记状况
  房屋所有权证号 产权性质
  房屋所有权人 产别
  房屋座落 楼号或幢号 房号及部位
  房屋总层数 所在层数
  建筑面积(m2) 房屋用途
  房屋结构 建成年代
  （2）土地登记状况
  土地使用权证号 土地使用权人
  土地使用权性质 分摊土地面积(m2)
  用途 年期
  其它
  （3）他项权利状况
  抵押人 抵押权人 权利价值 抵押设定日期
  （4）法定优先受偿权利状况
  （5）对价格的影响分析
  对估价对象存在的如抵押、租赁、共有权、查封和或有负债等对价格的影响进行分析。
  3、实物状况分析
  （1）建筑物状况
  ①公共部分：
  结构形式 建筑类型
  外立面装饰
  大堂设计装修
  楼道装修
  电梯间及轿厢装饰
  层户均数量 供暖
  门禁系统 供气
  安全及消防监控 热水
  其他
  
  ②户内部分：
  所在楼层 使用状况
  现状用途 景观
  户型 临街状况
  采光、通风情况
  各房间朝向 维护保养及成新状况
  各个房间装修情况的描述
  ③其它
  （2）小区状况
  居住小区楼宇构成 容积率
  交通组织方式 景观及绿化
  小区封闭性
  物业公司有无 物业费标准
  车位状况 其它
  
  （3）对价格影响的分析
  4、区位状况分析
  
  交通便捷度道路通达度、公交线路、区域主要道路、距公交站点距离 、距主干道距离、距地铁(城铁)站距离等因素的描述自然人文环境质量公园、大学、图书馆、烟囱、高压线等因素的描述居住社区成熟度居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述　基础设施配套情况　公建配套情况周边商服、中小学、医院等配套情况的描述未来发展潜力
  
  5、市场背景分析
  ⑴宏观经济形势
  ⑵产业经济状况
  ⑶居住物业房地产市场状况
  ⑷其他
  6、最高最佳使用分析
  遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
  四、估价目的
  为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
  五、估价时点
  估价对象抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。
  估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
  六、价值定义
  抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
  法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。
  七、估价依据
  1、国家法律法规；
  2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；
  3、北京市政府及有关部门的政策性文件；
  4、技术标准
  《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-1999】
  《城镇土地估价规程》【国标GB/T 18508-2001】
  5、委托方提供的相关资料：
  6、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。
  八、估价原则
  ⑴遵循合法原则。
  ⑵遵循最高最佳使用原则。
  ⑶遵循替代原则。
  ⑷遵循估价时点原则。
  ⑸遵循谨慎原则。
  九、估价方法
  成套住宅抵押估价对同一估价对象应选用适宜的两种估价方法进行估价，即市场比较法和收益法。
  十、估价测算过程
  （一）、估价测算过程
  1、比较法，运用市场比较法估价应按下列步骤进行：
  ⑴选取可比实例，对可比实例进行情况说明。
  ⑵建立价格可比基础。
  ⑶进行交易情况修正。
  ⑷进行市场状况修正。
  ⑸区位状况修正。
  ⑹实物状况修正。
  ⑺权益状况修正。
  ⑻求出比准价格。
  市场法估价测算汇总表
  单位 可比实例1 可比实例2 可比实例3 说明
  一、成交价格 总价 元或万元
  单价 元/m2
  二、成交日期 年 月
  三、建立比较基准后价格
  统一房地产范围后价格
  统一付款方式后价格
  统一价格单位后价格
  四、交易情况修正后价格
  交易情况修正系数 ％
  五、市场状况调整后价格
  市场状况调整系数 ％
  六、房地产状况调整后价格
  区位状况调整后价格
  区位状况调整系数 ％
  实物状况调整后价格
  实物状况修正系数 ％
  权益状况调整后价格
  权益状况修正系数 ％
  七、测算结果 总价 元或万元
  单价 元/m2
  
  2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：
  ⑴搜集有关收入和费用的资料；
  ⑵估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；
  ⑶估算运营费用（包括物业管理费、供暖费、税金等）；
  ⑷估算净收益；
  ⑸选用适当的报酬率或资本化率；
  ⑹选用适宜的计算公式求出收益价格。
  收益法可参考下述公式：
  
  其中：V——房地产在估价时点的收益价格
  A——房地产的未来第一年净运营收益
  Y——房地产的报酬率
  g——净收益逐年递增的比例
  t——房地产的收益年限
  收益法估价测算汇总表：收益法估价测算汇总表
  单 位 数 额 说 明
  一、潜在毛收入 元/年
  其中：潜在毛租金收入 元/年
  减：空置和收租损失 元/年
  空置率 ％
  加：其他收入 元/年
  二、有效毛收入 元/年
  三、运营费用 元/年
  四、净收益 元/年
  净收益率 ％
  五、收益期限 年
  六、报酬率或资本化率 ％
  七、测算结果 总价 元或万元
  单价 元/m2
  注：1．运营费用率＝运营费用/有效毛收入×100％
  2．净收益率＝净收益/有效毛收入×100％＝1－运营费用率
  十一、估价结果
  1. 确定估价对象的市场价值
  详细说明估价结果及其确定的理由，如不同估价方法、结果合理性分析、权重确定及理由、加权结果。
  2. 确定估价对象的法定优先受偿款
  （1）已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
  （2）地价款（土地出让金）的欠缴情况
  限制期以外的经济适用房、两限房，成本价、标准价、优惠价购房改房转让需要补缴地价款（土地出让金）的标准、金额。
  3. 抵押价值
  抵押价值=市场价值-优先受偿款
  
  变现能力分析
  1.估价对象房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。
  2.变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。
  3.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
  附件
  委托方的身份证明文件或营业执照复印件
  估价对象的位置图
  ③估价对象周围环境照片
  ④估价对象内部厨房、卫生间及房间的照片，每个房间一张照片，有估价人员与勘察现场的照片
  ⑤权属证明文件
  ⑥法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录
  ⑦估价中引用的其他专用文件资料
  ⑧估价人员和估价机构的资格证明等
  房地产抵押估价报告
  （参数部分）
  （成套住宅市场比较法）
  
  市场比较法参数体系
  市场比较法针对北京地区成套住宅的市场情况，设置了市场状况、交易情况、区位状况，实物状况、权益状况五个比较因素。
  市场比较法参数体系
  比较因素 允许最大修正区间 具体取值详见指标取值说明
  市场状况
  交易情况 ±3%
  区位 状况 交通便捷度（%） ±7%
  自然和人文环境质量（%）
  社区成熟度（%）
  基础设施（%）
  公共配套设施（%）
  实物状况 公共部分 ±12%
  户内部分
  小区部分
  权益状况 权益状况 ±3%
  二、参数指标取值说明
  1. 交易情况修正系数
  进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：
  （1）有利害关系人之间的交易；
  （2）急于出售或购买情况下的交易；
  （3）受债权债务关系影响的交易；
  （4）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；
  （5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；
  （6）相邻房地产的合并交易；
  （7）特殊方式的交易；
  （8）交易税费非正常负担的交易；
  （9）其他非正常的交易。
  经过筛选合格后的可比实例的交易情况修正区间宜在±3%以内
  2. 市场状况修正系数
  市场状况修正采用成套住宅指数进行，计算公式如下：
  市场状况修正系数=案例交易月份指数/估价期日月份指数
  北京市成套住宅指数建议由估价师根据北京市统计局或房屋租赁管理部门统计资料等各种信息综合确定。
  原则上应选择交易日期在估价对象的估价时点前一年内的交易案例。
  3.区位状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±7％）
  （1）交通便捷度修正系数
  交通便捷度指临街道路类型、级别和交通管制，距交通干道距离、距公交站点距离、距火车站、飞机场距离等。交通便捷度修正系数根据房产坐落，进行修正，修正幅度为±4%。
  
  交通便捷度调整系数表
  单位：%
  影响因素土 地 级 别一级二级三级四级五级六级七级八级九级交通便捷度-2.0～2.0-2.1～2.1-1.0～3.0-1.2～3.2-4.0～4.0-3.1～3.1-3.4～3.2-4.5～4.5-5.0～4.4
  （2）自然人文环境质量修正系数
  自然人文环境状况指名胜古迹、公园、污染源、大专院校、科研院所、人口流动情况等。自然人文环境质量修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《自然人文环境质量修正系数表》，确定调整系数区间。
  自然人文环境质量调整系数表
  单位：%
  影响因素 土 地 级 别
  一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级
  自然人文环境质量 -2.0～2.0 -2.1～2.1 -1.0～3.0 -1.2～3.2 -4.0～4.0 -3.1～3.1 -3.4～3.2 -4.5～4.5 -5.1～4.4 -4.0～4.0
  （3）社区成熟度修正系数
  居住社区成熟度指一公里半径范围内住宅物业类型、新建项目名称、售价等情况，同时考虑到未来3年内的发展潜力。社区成熟度修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《社区成熟度修正系数表》，确定调整系数区间。
  社区成熟度修正系数表
  单位：%
  影响因素 土 地 级 别
  一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级
  社区成熟度 -1.0～1.0 -1.1～1.1 -0.5～1.5 -0.7～1.6 -2.0～2.0 -1.6～1.6 -1.7～1.6 -2.3～2.3 -2.6～2.2 -2.0～2.0
  （4）基础设施修正系数
  基础设施状况指各种基础设施的配套完善程度。基础设施修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《基础设施修正系数表》，确定调整系数区间。
  基础设施修正系数表
  单位：%
  影响因素 土 地 级 别
  一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级
  基础设施 -1.3～1.3 -1.5～1.5 -0.8～2.0 -1.0～2.1 -2.6～2.6 -2.1～2.1 -2.2～2.1 -2.9～2.9 -3.3～2.8 -2.6～2.6
  （5）公共配套设施修正系数
  公共配套设施状况指周边购物、餐饮、邮电、金融、超市等商业设施、文化体育设施分布及之间的距离。公共配套设施修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。 根据房产所在位置对应的土地级别，按照《公共配套设施修正系数表》，确定调整系数区间。
  公共配套设施修正系数表
  单位：%
  影响因素 土 地 级 别
  一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级
  公共配套设施 -1.4～1.4 -1.5～1.5 -0.8～2.0 -1.0～2.1 -2.6～2.6 -2.1～2.1 -2.2～2.1 -2.9～2.9 -3.3～2.8 -2.6～2.6
  4.实物状况修正系数(修正幅度汇总不宜超过±12%)
  （1）公共部分修正系数
  评估师对估价对象和比较案例公共部分的各个因素包括建筑类型、结构、公共部分装修、设备、建成年代等公共部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±9%。
  （2）户内部分修正系数：
  评估师对估价对象和比较案例户内部分的各个因素包括楼层、面积、户型、装修等户内部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±6%。
  （3）小区状况修正系数
  评估师对估价对象和比较案例小区状况的各个因素包括楼宇构成、容积率、景观及绿化等小区状况调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±9%。
  5．权益状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±3%）
  权益状况根据权益状况的构成因素进行修正，修正幅度在±3%。
  房地产抵押估价报告
  估价项目名称：××（按房产证上的坐落）抵押价值评估
  委托方：
  估价方:
  估价人员：
  估价报告作业日期：
  估价报告编号：
  
  目 录
  目 录致委托方函 2
  致委托方函 3
  估价师声明 4
  估价的假设和限制条件 6
  估价报告 7
  一、委托估价方 7
  二、估价方 7
  三、估价对象分析 7
  四、估价目的 10
  五、估价时点 10
  六、价值定义 10
  七、估价依据 11
  八、估价原则 11
  九、估价方法 11
  十、估价测算过程 12
  十一、估价结果 14
  变现能力分析 16
  附件 17
  
  致委托方函
  致函对象（为委托方的全称）
  致函正文 ①估价对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途描述
  ②估价目的
  ③估价时点
  ④估价结果
  ⑤参与本报告评估的估价师
  ⑥房地产估价结果，包括市场价值、抵押价值
  
  特殊事项说明表
  现房屋产权性质 建成年代 土地使用权类型 法定最高土地年限 应补地价（元）
  致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）
  二〇〇**年**月***日
  
  估价师声明
  我们郑重声明：
  ⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
  ⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
  ⑶我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
  ⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  ⑸我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
  ⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
  ⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
  ⑻本估价报告由XX公司负责解释。
  ⑼参与本次估价的工作人员
  参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）
  估价师姓名 注册证书号 签 字
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  2020-03-04 11:35 符耀精 客户经理

  资产评估程序的主要环节
  资产评估程序包括以下主要环节
  1.明确资产评估业务的基本事项；
  2.签订资产评估业务约定书；
  3.编制资产评估计划；
  4.资产勘查与现场调查；
  5.收集资产评估资料；
  6.评定估算；
  7.编制和提交资产评估报告书；
  8.资产评估工作档案归档。
  [编辑]资产评估具体程序(一)明确资产评估业务基本事项
  明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个基本环节，包括在签订资产评估业务约定书之前的一系列基础性工作，对资产评估项目风险评价、承接与否以及资产评估项目的实施有意义。具体如下：
  1。委托方和相关当事方基本状况：相关当事人主要包括：资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等，在可能的情况下还应要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围以及资产评估报告的使用方式。
  2。资产评估目的：应尽可能细化资产评估目的，说明资产评估业务的具体目的和用途，避免笼统
  3。评估对象基本状况：资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。
  4。价值类型及定义：应在明确资产评估目的基础上，恰当确定价值类型，并确信所选择的价值类型是否适用于资产评估目的
  5。资产评估基准日：明确资产评估基准日，并确信资产评估基准日有利于资产评估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。
  6。资产评估限制条件和重要假设
  7。其他需要明确的重要事项
  确定是否承接资产评估项目要考虑下面因素：
  1。进行风险评价，分析执业风险；
  2。分析资产评估机构、人员的专业胜任能力及相关经验
  3。分析资产评估机构、人员的独立性，确认与委托人或相关当事方存在现实或潜在利益冲突
  (二)签订资产评估业务约定书
  1。资产评估业务约定书定义：资产评估业务约定书是资产评估机构和委托人共同签订的，以确认资产评估业务的委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。
  2。资产评估业务约定书的基本内容：
  (1)资产评估机构和委托方名称
  (2)资产评估目的
  (3)资产评估对象
  (4)资产评估基准日
  (5)出具资产评估报告的时间要求
  (6)资产评估报告使用范围
  (7)资产评估收费
  (8)双方的权利、义务及违约责任
  (9)签约时间
  (10)双方认为应当约定的其他重要事项
  (三)编制资产评估计划
  资产评估计划是资产评估机构和人员为执行资产评估业务拟订的资产评估工作思路和实施方案，对合理安排工作、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。资产评估计划应当涵盖资产评估工作的全过程。编制资产评估计划应当重点考虑以下因素：
  1。资产评估目的、资产评估对象状况
  2。资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度
  3。资产评估对象的性质、行业特点、发展趋势
  4。资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况
  5。相关资料收集状况
  6。委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性
  7。资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况
  (四)资产勘查
  资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其它实物资产应当进行必要的现场勘查。
  (五)收集资产评估资料
  资产评估机构和人员所收集资料的全面、详实、深度、广度及来源的可靠性与否很大程度上体现资产评估机构和人员的执业能力。资料收集工作是资产评估业务质量的重要保障。是评定估算的基础
  (六)评定估算
  评定估算主要包括以下具体工作步骤：
  1。分析资产评估资料；确定其可靠、相关和可比信息。
  2。选择资产评估方法；有成本法、市场法和收益法
  3。初步及综合分析确定资产评估结论；
  4。结论内部复核；
  资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性。理论上在任何资产评估项目中，资产评估人员都应当考虑成本法、市场法和收益法三种方法的适用性，若不采用某种资产评估基本方法，资产评估人员应当予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当采用两种以上的资产评估方法。
  (七)编制和提交资产评估报告书
  资产评估机构人员在执行了必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书基本内容包括：
  1。资产评估机构和委托方情况
  2。资产评估目的
  3。价值类型
  4。资产评估基准日
  5。评估方法及其说明
  6。资产评估假设和相关条件
  (八)资产评估工作档案归档
  资产评估机构和人员在向委托人提交资产评估报告书后，应当将资产评估工作档案归档。利于资产评估项目备查、资产评估机构和人员业务水平的提高，同时按国家有关规定对资产评估工作档案进行保存、使用和销毁。
  资产评估的基本方法主要有以下四种：
  1、收益现值法，它是通过估算被评估资产在可以预见到的未来若干年内每年的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的现时价格，即评估值。
  2、重置成本法，它是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产实际已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的现时价格，即评估价。或者，估算出被评估资产与其全新状态相比有几成新，即成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估价。
  3、现行市价法，它是指在市场上选择相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产与参照物进行价格差异的比较调整后，得出被评估资产的评估价。
  4、清算价格法，它是指企业在破产或停业时，按清算价格确定被评估资产的价格。
  资产评估基本程序
  《国有资产评估管理办法》规定，必须进行的资产评估，应按以下法定程序和步骤评估：
  1、资产评估立项的申报和审批。依法需要进行国有资产评估单位，按隶属关系向国有资产管理行政主管部门提出资产评估申请书，经审核，作出是否进行评估的决定，通知申报单位是否准予评估立项。
  2、委托资产评估机构。申报单位在接到资产评估立项通知后，按规定委托具有资产评估资格的机构对立项通知书规定范围内的资产进行评估。
  3、清查核实资产、收集准备资料。申报资产评估的单位在评估机构的指导下，全面清查待评估资产和债权债务，登记填报，准备资料。评估机构负责抽查核实资产和债权债务的清查情况，收集准备资料。
  4、评定估算。资产评估机构独立、公正、科学、合理地评估确定资产的现时价格，提交资产评估报告书。
  5、资产评估结果确认的申报和审批。申报资产评估单位收到资产评估报告书后，按隶属关系向批准评估立项的国有资产管理部门申请进行资产评估结果确认，并附报资产评估报告书和有关附件。由国有资产管理行政主管部门进行审核验证，并下达确认通知书或不予确认通知，要求修改评估报告或重新进行评估。若通知不予确认，则需再修改报告或重评后重新申报审核确认。
  6、进行帐务处理。资产评估结果确认后，申报资产评估单位应在变动时（例如股份公司正式成立时），按照财务会计制度进行帐务处理。
• 

  2020-03-04 08:35 齐敦益 客户经理

  一般情况下必须是两种及以上的估价方法，如果情况特殊，比如地处偏僻，交易案例少，基准地价之外区域等情况可以作说明选取一种估价方法。