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  2018-08-29 13:29 辛培剐 客户经理

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  房地产业的税收优惠政策集锦
  2013-12-10 15:09:51来源：财务会计网作者：【 大 中 小 】添加收藏
  第一部分一般性税收优惠政策
  1、营业税
  ◎对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。
  《财政部、国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知》，财税[2000]94号
  ◎单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。
  单位和个人销售抵债所得的不动产的，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
  《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》，财税[2003]16号
  ◎对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。
  《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号
  ◎个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
  （1）离婚财产分割；
  （2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
  （3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
  （4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
  《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》，财税[2009]111号
  ◎自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
  《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，财税[2009]157号
  2、企业所得税
  ◎对住房公积金管理中心用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。
  《财政部、国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知》，财税[2000]94号
  ◎对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
  （1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
  （2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
  （3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
  （4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理
  《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》，国税函[2009]118号
  3、个人所得税
  ◎对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
  《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，财税字[1999]278号
  ◎对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
  《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，财税[2005]45号
  ◎对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
  《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号
  ◎以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
  （1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
  （2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
  （3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
  《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，财税[2009]78号
  4、土地增值税
  ◎纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款
  上述所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第一款
  上述所称的“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税[2006]21号
  ◎因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款
  上述所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款
  因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款
  上述所称的因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税[2006]21号
  ◎以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条
  细则所称的“赠与”是指如下情况：
  （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
  （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
  上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号
  ◎个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条
  对个人销售住房暂免征收土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，财税[2008]137号
  ◎1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
  《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》，财法字[1995]7号
  ◎对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号
  对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税[2006]21号
  ◎对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号
  ◎在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号
  ◎对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号
  ◎对中国信达等4家金融资产管理公司转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》，财税[2001]10号
  ◎纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》，国税函[2010]220号
  5、房产税
  ◎对中国信达等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税。
  《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》，财税[2001]10号
  ◎对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
  《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》，国税发[2003]89号
  ◎对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
  《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号
  ◎对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
  《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号
  6、城镇土地使用税
  ◎对中国信达等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征城镇土地使用税。
  《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》，财税[2001]10号
  ◎对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
  《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号
  ◎对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
  《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》，财税[2009]128号
  7、耕地占用税
  ◎农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
  农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。
  《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第十条
  上述规定减税的农村居民占用耕地新建住宅，是指农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅。
  农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
  《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第十八条
  上述所称的农村烈士家属，包括农村烈士的父母、配偶和子女。
  《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第十九条
  上述所称的革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农村居民，其标准按照各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。
  《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第二十条
  8、契税
  ◎国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
  《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第一款
  上述所称用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。
  用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。
  用于医疗的，是指门诊部以及
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  2018-08-29 13:26 边占武 客户经理

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
  第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
  第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
  第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  第六条计算增值额的扣除项目：
  （一）取得土地使用权所支付的金额；
  （二）开发土地的成本、费用；
  （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
  （四）与转让房地产有关的税金；
  （五）财政部规定的其他扣除项目。
  第七条土地增值税实行四级超率累进税率：
  增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
  增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  土地增值税率表
  级数 计税依据 适用税率 速算扣除率
  1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0
  2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 40% 5%
  3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 50% 15%
  4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35%
  第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：
  （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
  （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
  
  
  
  优惠政策
  1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：
  (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;
  (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条
  2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条
  3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条
  4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
  5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
  6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
  7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。
  《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)
  8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号)
  9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)
  10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
  11、房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
  12、资产管理公司转让房地产免税。对中国信达、华融、长城和东方4家资产管理公司及其分支机构，自成立之日起，公司处置不良资产，转让房地产取得的收入，免征土地增值税。
  《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税[2001]10号)
  13、第29届奥运会取得收入免税。对第29届奥运会组委会再销售所获捐赠的物品和赛后出让资产取得收入，免征土地增值税。
  《财政部、国家税务总局、海关总署关于第29届奥运会税收政策问题的通知》(财税[2003]10号)
  14、被撤销金融机构清偿债务免税。从《金融机构撤销条例》生效之日起，对被撤销的金融机构及其分支机构(不包括所属企业)财产用于清偿债务时，免征其转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的土地增值税。
  《财政部、国家税务总局关于被撤消金融机构有关税收政策问题的通知》(财税[2003]141号)
  15、资产处置免税。对中国东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的资产以及利用该资产从事融资租赁业务应缴纳土地增值税，予以免征。对港澳国际(集团)有限公司及其内地公司和香港8家子公司在中国境内的资产，在清理和被处置时，免征应缴纳的土地增值税。
  《财政部国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际(集团)有限公司有关资产税收政策问题的通知》(财税[2003]212号)
  16、产权未转移不征收土地增值税。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)
  17、土地增值税预征率。对符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条情形的，各省辖市地方税务局可在下列规定的幅度内，确定不低于预征率的征收率，并报省局备案：
  (一)对房地产开发企业建造的普通标准住宅，可按取得收入的0.5%至1%计征土地增值税;
  (二)对房地产开发企业建造的普通住宅，可按取得收入的1%至2%计征土地增值税;
  (三)对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，可按取得收入的2%至4%计征土地增值税;
  (四)对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算，否则从高按取得收入的2%至4%计征土地增值税。
  《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》(苏地税发[2007]75号)
  18、转让旧主房及建筑物扣除项目规定。对单位转让旧主房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。
  《江苏省财政厅江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(苏财税[2007]45号)
  19、个人转让非普通住宅五年以上免征。对个人转让非普通住宅，即没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%至1.5%计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。
  对个人转让非普通住宅的，经向主管税务机关申报核准，凡居住五年或五年以上，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
  20、廉租住房、经济适用住房符合规定免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
  《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)
  21、灾后重建安居房建设转让免征土地增值税。对政府为受灾居民组织建设的安居房建设用地免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税。
  《财政部海关总署国家税务总局关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》(财税[2008]104号)
  22、个人销售住房暂免征收土地增值税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
  《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)
  23、房地产开发企业进行土地增值税清算后，补缴税款暂时有困难的，经批准可以延期缴纳。
  《江苏省地方税务局关于认真落实税收优惠政策扶持中小企业发展的通知》(苏地税发[2009]3号)
  24、对三项国际综合运动会组委会的收入免税。自2008年1月1日起，对亚运会组织委员会、大运会执行局和大冬会组织委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的营业税和土地增值税。
  《财政部海关总署国家税务总局关于第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知》(财税[2009]94号)
  
  税项扣除
  1、法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：
  (1)取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
  (2)开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;
  (3)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。(简称房地产开发费用)
  财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。
  凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(1)、(2)项规定的金额之和10%以内计算扣除;
  (4)旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;
  (5)与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加;
  (6)财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条(1)、(2)项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。
  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第6条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条
  2、代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
  3、地价款和税费扣除。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额，计征土地增值税。对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除该项地价款的金额。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
  4、评估费用扣除。纳税人转让旧房及建筑物所支付的评估费用，允许在计算增值额时据实扣除。
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
  
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  2018-08-29 13:23 龚崇权 客户经理

  房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中
  应注意的问题
  一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定:
  (注:1,销售商品房等包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,涉及的税收包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税)
  (一)营业税
  ――基本规定
  应纳营业税=销售收入×税率
  1,销售收入的确认:
  (1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现.
  (2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
  (3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.
  (4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
  ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.
  ②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.
  ③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.
  包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
  ④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.
  委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.
  (5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:
  ①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.
  ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.
  (6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现.
  2,视同销售行为的收入确认:
  (1)下列行为应视同销售确认收入:
  ①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;
  ②将开发产品转作经营性资产;
  ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
  ④以开发产品抵偿债务;
  ⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.
  (2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.
  说明:预售收入 =销售收入
  政策 =执行掌握
  3,税率:5%
  ――可以利用的税收政策
  《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
  单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额.
  注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税
  不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税
  (二),企业所得税
  ――基本规定
  应纳企业所得税=计税利润×税率(33%)
  1,应税收入的确认:
  (1),收入的确认与营业税销售收入相同.
  (2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.
  预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
  预售收入的利润率不得低于15%(含15%).
  2,成本费用的扣除
  (1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:
  可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
  销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
  (2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等
  (3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.
  ――征收方式的确定
  按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.
  1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金.
  2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的.
  ――可以利用的政策
  《国家税务总局关于印发核定征收企业所得税暂行办法)的通知》
  (国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.
  1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即:
  应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率
  2,纳税人发生年度亏损的,可以用下一年度的所得弥补,下一年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业)
  3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)
  (三)个人所得税
  ――基本规定:
  1,工资,薪金所得项目
  (1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等.
  (2)计算方式:
  应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数
  税率:适用5%至45%九级超额累进税率.
  2,利息,股息,红利所得项目
  (1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得.
  利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税.
  (2)计算方式:
  应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率
  税率适用20%的比例税率
  (四)土地增值税
  ――基本规定
  1,预征率
  对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补.具体预征比例为:
  (1)纳税人预售普通标准住宅,预征率为0.5%;
  (2)纳税人预售其他商品房,包括宾馆,饭店,办公写字楼及非预售普通标准住宅,别墅,高级公寓等,预征率为2%;
  (3)单纯土地转让的,预征率为3%;
  (4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的,预征率为2%.
  预征土地增值税=预售收入×适用预征率
  2,纳税环节及征收方式
  土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权,地上地下房产及建筑物的环节征收.一般采取两种征收方式:
  (1)对房地产开发项目,实行先预征,后结算税款,多退少补的征收方式.
  (2)对旧房及建筑物,采取在转让环节征收土地增值税的方式.
  3,土地增值税的优惠政策
  (1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值税未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.
  (2)因国家建设需要依法征用,收回的房地产.
  4,实际中应注意的问题
  (1)普通标准住宅的确定
  目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行:单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房.高级公寓,别墅,联体别墅,度假村村等不属于普通标准住宅.
  (2)纳税人在进行房地产成本核算时,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算,如果不分开核算的,则不能享受减免优惠.
  上述标准自2004年3月1日起执行,每两年一定.
  (3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的,纳税人自行计算的可能无增值额,而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上,所得税前允许按规定列支,而土地增值税只允许按一定比例列支.