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  2018-07-17 16:53 桑风月 客户经理

  一般来说公积金贷款更划算，但是也要看你们买的房子怎么样了，如果面积小当过度用的话，可以先用商业贷款，等第二套改善型住房时再用公贷，这样比较划算。
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  2018-07-17 16:50 黎皇兴 客户经理

  一、购房者按揭贷款购买商品房，按照“认贷不认房”的政策，如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房银行业金融机构依然执行首套房贷款政策，认定为首套房，是可以按首套房标准再次贷款购房的。
  如果贷款未结清，按照2015年最新政策，将执行二套房政策，最低首付比例调整为不低于40%，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。
  二、最新首套房认定标准
  1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套。
  2、贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房——算首套。
  3、全款买过一套房贷款买房——算首套。
  4、全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房——算首套。
  5、个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再贷款时——算首套。
  6、个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房——算首套。
  7、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
  8、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款——算首套
  三、最新二套房认定标准
  由于认贷不认房政策的出台二套房的界定要简单些
  1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套若贷款未结清——算二套。
  2、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上。
  3、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款，已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清——算二套房以上。
  四、认贷不认房
  2014年9月30日，央行银监会发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确指出首套房贷利率为下限为贷款基准利率的倍对拥有套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策。同时，又申请贷款购买住房银行业金融机构应根据借款人偿付能力信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
  “认贷不认房”是指在界定二套房时如果买家在银行征信系统里已经登记有一条贷款买房的信息贷款，还未结清那么又申请贷款买房时将界定该房为二套房或以上。如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房银行业金融机构依然执行首套房贷款政策。如果买家名下已有2套及以上住房并已结清相应购房贷款又申请贷款购买住房银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
  假设名下有1套房子且没有贷款或者已结清贷款，再买房时可以享受首套房贷款政策但如果贷款未结清，将执行二套房政策。值得一提的是，首套房、二套房、三套房认定标准都是以家庭为单位的，家庭由三种人组成，本人配偶未成年子女。一个家庭只要有房贷未结清再买房就叫二套第三套房也是以家庭为单位。
  五、根据央行银监会发布的《中国人民银行中国银行银行中心信用卡中心信用卡申请业监督管理委员会，关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确指出首套房贷利率为下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构，执行首套房贷款政策同时在已取消或未实施限购措施的城市。对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
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  2018-07-17 16:47 黄益溢 客户经理

  在上海，大家普遍认为房价是很高的，因此，在上海全款买房的人少之又少，人们都会选择分期贷款买房。但在上海，首套房贷款与二套房贷款的申请条件及优惠政策是不同的，下面就为大家介绍下，上海首套房贷款有哪些优惠政策。
  上海首套房
  所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房;购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。契税：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首付;对个人首次购买第一套房将最低首付款比例下调为20%，利率：下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点等。
  在上海，和父母共住，子女再买房算首套吗?与父母住一起，且家中仅有一套房产，未成年时，名字已入房产证，买房未参与贷款，子女购买住宅，算首套房。
  上海首套房贷款优惠政策
  7月24日确认，农业银行上海分行将从8月起，对商业贷款金额在200万元以上(含)的首套房贷款给予基准利率95折优惠。其他大行和股份制银行尚未有类似通知。
  农行相关人士表示，虽然此次房贷利率有所松动，但首套房贷款利率95折的门槛非常高，除了要求商业贷款金额超过200万元，还要符合银行其他的一些要求。
  据农业银行总行官方回应，这次拟调整的是个人首套住房商业性贷款相关政策。这是根据上海市场情况，结合自身业务经营管理的需要进行的不定期业务政策调整，符合国家相关政策要求。
  上海首套房首付比例是多少?
  一、商业贷款
  目前大部分地区首套房贷款政策主流是仍需首付3成，贷款执行基准利率，即5年期以上贷款利率为6.55%;
  二、公积金贷款
  购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%;购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%
  总的来说，按照现有的首套房执行标准就是：新房商业贷款首付比例是三成，公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。
  上海首套房契税交多少?
  上海首套房契约税是多少呢?根据上海契税政策规定，在上海购买首套房90平以下房源按照1%执行，户型在90平到144平，按照1.5征收%，144平以上户型按照3%征收。上海首套房契税优惠是指如果能出具证明，表明自己是首次购买90平方米及以下的普通住房的话，就可享受1%的契税优惠。
  上海首套房贷款的优惠政策是很多的，依据个人不同的经济情况可以选择不同的贷款及还款形式，因此，在贷款前一定不要匆忙做决定，先评估自己的经济能力，再结合贷款产品，一定不要让自己陷入后期还款压力中。
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  2018-07-17 16:44 黄生龙 客户经理

  按照北京的规定，已婚京籍家庭无房的可买两套住房，已有一套住房的可再购买一套。所购住房为家庭首套房享受契税优惠，税率为1%或1.5%，二套房契税无优惠，税率3%。贷款时，首套房和二套房的贷款成数和贷款利率也不同。

  一、首套二套怎么认定？

  首先要明确，首套二套的认定是以家庭为单位来审核的。即，如果买房人已婚，不仅要看买房人本人名下房产，还要看配偶及未成年子女名下房产。其次，北京计入家庭套数的房屋包括：住宅，平房，按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋等，继承所得的房屋。商业、办公类用房不计入家庭拥有房屋套数。

  税收政策和贷款政策中对所购房屋属于首套还是二套的认定采用不同的标准。

  1.缴税时如何认定？

  缴税只看家庭名下在北京是否有房。

  首套认定：家庭名下在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房的。

  二套认定：如果北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示购房家庭名下已拥有一套拿到房产证或已完成网上签约的住房，再次购买住房即算二套。如果≥2人共同拥有一套住房，各共有权人不论份额多少，都视为拥有一套住房，再次购买住房也算二套。

  2.贷款时如何认定？

  公积金贷款的认定和商业贷款的认定标准不同。

  (1).公积金贷款

  只有70年产权的住宅可以用公积金贷款。使用公积金贷款时，所购住房是首套还是二套与缴税时的认定标准一样。即“认房”：

  公积金贷款首套二套的认定看北京名下是否有房

  首套认定：对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示家庭名下北京无房的借款申请人，不论购房人是否有过商品房买卖记录和公积金提取记录，执行首套自住住房贷款规定。

  二套认定：对交易权属信息查询系统中显示家庭名下北京已有一套房的借款申请人，执行二套自住住房贷款规定。

  特别注意：对于离婚一年以内申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。且全国范围内有未结清的公积金贷款，不能在北京公积金贷款买房。

  (2)商业贷款

  个人购房商业贷款的套数认定认房又认贷，认房指认北京市域范围内的住宅，以北京市住建委房屋登记信息系统查询结果为准，认贷指认全国范围内的住宅贷款记录，包括商业贷款和公积金贷款。

  首套认定：商业贷款时，居民家庭名下在北京市域范围内无住宅，并且在全国范围内无住宅贷款记录（包括商业贷款和公积金贷款），即认定为首套。

  二套认定：商业贷款时，网签或登记在居民家庭名下已有1套房，或者北京无房但全国范围内有住宅贷款记录（包括商业贷款和公积金贷款，不论是否已结清），即认定为二套。

  特别注意：1.对于离婚一年以内的房贷申请人，商业银行贷款参照二套房信贷政策执行。

  2.对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。

  二、首套二套的贷款有什么区别？

  根据北京现行规定，首套二套在贷款时的区别主要体现在贷款金额和贷款利率上。

  1.公积金贷款有什么区别？

  公积金贷款：首套最高能贷8成，最多能贷120万，5年期以上利率为3.25%；

  二套能贷8成，最高能贷80万，5年期以上利率基准上浮10%。

  公积金贷款首套二套的区别主要是最高贷款金额和贷款利率。

  2.商业贷款有什么区别？

  首套贷款成数普通住宅可贷6.5成，非普6成；多数银行首套利率最低执行基准利率4.9%，部分银行最低为基准利率的9.5折。

  二套贷款成数普通住宅可贷4成，非普2成；多数银行二套利率为基准利率上浮20%，部分银行上浮10%。

  注意：自住型商品房、两限房等政策房贷款成数为7成。利率以银行实际执行为准。

  商业贷款首套二套的区别

  其中，普通住宅和非普通住宅认定标准如下：

  普通住宅需同时满足3个条件

  三、首套二套的税费有什么区别？

  所购普通商品住宅是首套还是二套只对契税的缴纳有影响，对个人所得税、增值税等的缴纳没有影响。北京基础契税税率为3%。根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，北京购买家庭首套房的享受契税优惠。即：

  首套房契税税率为：90平米及90平米以下1%；90平米以上1.5%。

  二套房契税无优惠，税率为3%。

  购房人买房时可先明确家庭有无购房资格及所购住房属于几套，首套住房所需的准备资金要少于二套住房。

  说明：不同区域政策或有不同，具体请以相关部门实际操作为准。

  资料来源：《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》

  《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》

  《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》

  《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》

  该内容仅在北京适用