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  2018-05-18 18:19 龙小花 客户经理

  一个一个回答哈
  二手房商业贷款收入证明应该怎么开？
  去你单位的人力资源和财务盖章，如果没有，只盖财务的也可以。
  都有哪些要求？
  你只要是他们单位的职工就可以了。
  比如说银行要流水，这个流水怎么开？
  也就是去的你工资卡所在银行，去了直接就可以打出来，实际上就是你的卡最近三个月收入和支出的流水账。
  收入证明的格式是怎么样的？
  各各银行的收入证明格式不同，详细的可以去你要贷款的银行的个人信贷部索取。
  银行会不会调查？
  因为收入证明上一定会留有一个座机号。所以银行会打你留这个座机去询问是否属实。当然，你留的是哪个他们就会打哪个电话，不算严格，一般情况下，他们也不会采取更加严厉的方式去调查。
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  2018-05-18 18:16 齐敦益 客户经理

  二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  六、物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  七、市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  八、单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  九、中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  十、合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
  二手房按揭贷款，一般来说，有这几方面限制：
  产权证：已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;
  房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产;
  贷款成数：普通住房最高8成，而其他房产最高6成;
  贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年(且贷款期限最长不超过10年);贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
  利率选择因人而异：收入稳定并且月收入很高的人群，可以考虑选择固定利率，因为未来可以不受加息的影响。但如果是工作稳定但收入不高的阶层，如老师、大学教授、公务员等，则建议选择浮动利息，因为他们在银行贷款客户中属于优质客户，可以享受优惠利率，所以浮动利率比较优惠。
  收入证明与还款能力：银行在批贷时，会要求借款人提供收入证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则夫妻双方可以同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。
  特别提醒，有一些二手房是无法贷款的，如回迁房，安置房，公产房，企业产房，小产权房等产证不齐全的二手房都不能贷款。大家在选房子的时候一定要注意房子是否具备产权证。
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  2018-05-18 18:13 龙层花 客户经理

  二手房按揭贷款：
  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》水电气费记录等凭证有时卖方会要求买方缴纳一定的定金;
  2、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式如万元作为首付款其余资金申请贷款等)并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系;
  3、由于二手房的特殊性买方需要先找评估公司对所购房产进行评估银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据需注意的是有些银行会只接受指定评估公司的评估报告而有些银行则没有要求因此购房者在评估前要先咨询贷款银行;
  4、为了保证贷款的安全性一般银行会要求买方提供担保担保人可以是有经济能力的个人也可以是专业的担保公司需注意的是目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款因此购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取;
  5、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款并取得交存首付款的证明同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料;
  6、银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付;
  7、买卖双方带房产证原件及复印件买卖契约及复印件买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续并带旧土地证到土地局办理换证手续;
  8、买方带上房产证土地证过户收据经鉴证的买卖契约契税发票等材料到房产局办理房产的抵押手续;
  9、银行收到抵押证明后放款贷款发放完毕买方人向房管部门领取新的房产证。
  10、购房者按照规定的还款方式按时归还借款在还清所有贷款后购房者办理抵押登记注销手续。
  二手房银行商贷情况一览：
  多家银行目前贷款政策：首套房房贷利率95折，首付最少3成;二套房房贷利率1.1倍，首付比例最少7成。
  南京工商银行、交通银行、邮储银行等10家银行要求：二手房贷款面积需在50到60㎡以上 、房龄在15到20年以内。
  农业银行：首套房为二手房只能是基准利率，二手房面积在70平方米以上、房龄15年以内;1个月左右放款。
  紫金农商银行：二手房面积50平方米以上、房龄10-20年;2个月可以放款。
  交通银行：二手房面积在60平方米以上、房龄不超过20年;放款时间1个月左右。
  南京银行：二手房贷款没有完全放开。
  工商银行：二手房面积55平以上、房龄20年以内;1个月放款。
  建设银行：二手房面积在50平方米以上、房龄不超过20年;如果二手房面积不足50平方米，贷款利率要上浮，为基准利率的1.05倍;1个半月左右放款。
  邮储银行：二手房面积55平以上、房龄20年以内;1个半月放款。
  中国银行：二手房面积60平以上、房龄20年以内;放款时间1个月左右。
  广大银行：二手房面积60平以上，贷款年限+房龄≤45年;1个月左右放款。
  中信银行：具体的利率看房龄和地段，房龄一般小于10年，面积60平以上，放款时间1个月。
  兴业银行：二手房面积在50平方米以上、房龄不超过20年。
  浦发银行：暂不受理二手房的按揭申请。
  民生银行：暂不受理二手房的按揭申请。
  总结：如果是1990年之前的房子(也就是房龄超过25年)，且面积小于50平方米的，基本上就没有银行做商贷了，但公积金还可以做，公积金对房龄没有要求。
  注：以上银行商贷信息来源于1月14日融360消息和1月21日现代快报的报道，具体商贷情况请以各家银行最新贷款政策为准。
  二手房公积金贷款事项须知：
  贷款额度：个人最高30万，家庭最高60万。
  贷款年限：二手房公积金贷款最长贷款期限不得超过20年。借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄。
  贷款资格：连续足额缴存公积金6个月(含)以上，即可申请贷款。公积金贷款只可用于购买本市行政区域范围内自住商品房，不可购买商业性质房源以及别墅。
  首套房：可贷款，首付不低于30%，基准利率。
  二套房：家庭人均住房面积小于32平方米或一家三口住房面积小于100㎡，首付不低于30%，利率1.1倍。(注：只要名下有一套房，再买就算二套，不管之前的第一套房是否使用过公积金贷款。)
  三套房：禁止贷款。
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  2018-05-18 18:10 齐景岳 客户经理

  二手房贷款的办理流程：
  1.提交二手房贷款所需材料
  买房人需提供：身份证、户口本、结婚证或离婚证+离婚协议或法院判决书（仅限已婚或离婚人士）、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房合同，即《存量房买卖合同》
  这里需要注意的有以下3点：
  （1）银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。
  （2）银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下
  月收入=（原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供）X2
  （3）若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。
  2.银行对申请贷款房屋进行估价
  一般，银行会交由专业的机构进行评估。
  3.银行审批
  审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。
  4.过户
  在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。
  5.将不动产权证交给银行做*押
  到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的*押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋*押事项。
  6.银行放款
  经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。