其他回答(共7条)

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  2018-04-21 01:01 龚岩琳 客户经理

  一、购买二手房可以申请按揭贷款，一般应具备以下条件：
  1、具有合法的身份证件，即具有合法的公民身份;
  2、具有良好的个人信用，有偿还贷款本息的能力;
  3、同意以自己所购买的房屋当作银行的抵押物;
  4、所购买的房屋产权应该明晰，可进入房地产市场流通;
  5、所购房屋不在拆迁公告范围内;
  6、需要在建行开户，并存入足够的首期款;
  7、申请贷款时没有任何不良信用记录;
  当然，除了上述提到的几点外，申请人还需具备银行规定的其他事项所要求的条件，否则同样也可能遭拒绝。
  二、二手房按揭贷款需要准备的资料：
  1、借款人合法有效的身份证件；
  2、借款人经济收入证明或职业证明；
  3、借款人家庭户口登记簿；
  4、有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；
  5、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
  6、所购二手房的房产权利证明；
  7、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号
  8、若抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告；
  9、所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；
  10、贷款人要求提供的其他文件或资料。
  三、二手房按揭流程：
  因为在办理二手房贷款时，需要银行进行前置审批的，审批通过后才允许进行过户
  ?买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下：
  1、第1日递交材料，提出申请
  买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
  工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
  2第2-7日 评估
  根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
  3第8-10日 银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
  4第11-33日 交首付，办理过户
  审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  5第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
  买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。
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  2018-04-21 00:58 龚宇飞 客户经理

  中介公司办理这些手续是要根据客户方的各项条件而定的，如果客户资信还有在京的收入证明还有流水不完善的话是办理不了的。应该每个中介都有自己的合作银行，办理起来非常快捷，二手房交易需向国家交营业税和个人所得税还有契税，北京市目前来说二手房的税收是由客户房出，业主是竞得价。最重要的是房产证满没满5年为界，还有您的付款方式都有关系，就拿一套满5年的房子算吧（我指的北京）100平米， 您要全款买的话 大概需要交 8250元就可以了 非常省，但如果要是贷款就多了。
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  2018-04-21 00:55 连丽萍 客户经理

  基本流程和你说的差不多，第5条应该是先办理贷款，银行再放款。
  贷款买房，必须先确定自己能够贷款：最好直接咨询你要贷款的银行客户经理，银行会根据你的信用、资金、收入情况来确定首付成数、贷款额度。
  你目前交易中存在的问题：
  1、先确定能够贷款、贷款额度、期限，咨询相关过户费用、约定中介费用和交房手续再签订合同。
  2、银行查询征信报告需要你授权签字，银行不应将征信报告给中介。
  3、你目前是支付首付后贷款支付余款，若后续因房东诚信、纠纷、法院查封等情况无法过户，对你的资金安全存在一定的风险。你可要求首付款不直接支付给房东，合同中约定首付款由中介保管，过户后再支付给房东，记得要收条。目前很多房产交易服务中心有“存量房交易资金监管服务“，可确保交易双方资金安全。
  4、房屋是否需要评估根据银行要求而定，很多是不需要评估的（毕竟要交评估费）。
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  2018-04-21 00:52 连伟杰 客户经理

  那你买的房子用到贷款了吗。
  没有用到贷款就就不用交这个费用。
  这个费用就像字面的意思一样。
  只有抵押贷款的时候，银行会让评估公司进行评估，出具评估报告，报告的费用由贷款人自己承担。
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  2018-04-21 00:46 粱俊芳 客户经理

  房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金。然而，部分房产中介为谋求利益，利用自身的经验优势和客户对房产买卖程序的不熟悉，欺骗、引诱上下家。买方常常是房产中介不规范行为的直接受害者。小房为大家整理房产中介八种典型的欺诈行为(包括不规范行为)及对策：
  1 签合同不给正本
  对策：如果与中介签订合同后中介不肯给正本，一定要拒绝签订。中介称要将合同带到上家处让上家签了再给下家，那至少要多长一个心眼，让中介将合同复印一份，再叫中介盖个章，并写明“此复印件与原件一致”，这样就不担心中介私自修改合同了。
  2 强制规定独家委托
  在居间合同中约定买方看房后不得私下房东成效，这是中介为了避免客户“跳中介”而经常采用的做法，这样做本无可厚非，如果买方通过中介认识房东后再私下与房东成交，中介公司就收不到佣金，这对中介公司当然也不公平。
  对策：房东一般不会只委托一家中介公司，下家也不会只到一家中介公司了解，如果居间合同中约定下家不得通过其他中介公司成交，这就是典型的霸王条款，按照合同法的规定也是无效的。
  3 欺上瞒下吃差价
  对策：中介吃差价的方式主要有：1、办理委托手续，对双方隐瞒交易价格，吃全部差价。2、在上家报价的基础上，约定成交价超过报价的部分与上家分成。最好在与上家或下家见面时再口头确认一下交易价格。一旦发生中介吃差价的情况，可立即向房地产管理部门投诉，同时注意保留相关证据，以便通过法院要求中介公司返还差价。
  4 私下收取中介费
  对策：个别中介公司的业务员为谋取私利，私自接受业务(这叫“飞单”)，收取佣金也不开正规发票，一旦出了问题，中介公司也可不承担相应的责任。因此，一定不能被个别业务员打着“少收佣金”或“为了少交税”的幌子所欺骗，不签居间合同或不开发票。
  5 随意拗断
  孙阿姨看中一套房，在中介的催促下付了付了2万元定金，定金合同没签。后发现上家还有银行货款50万元，且上家要求孙阿姨首付要付50万元，以便还清贷款后办理过户手续，但孙阿姨觉得首付50万元已超过房价一半风险太大，要求上家自行解决还贷问题。但中介却说反正孙阿姨又不需要银行贷款，而且如果不满足上家的要求，已经支付的2万元定金就不能拿回来了。
  对策：上家在交付定金时，一般买卖合同的主要条款都会确定下来，如总价、付款方式、金额和时间等等。但也有一些中介在收受定金时并不签订定合同将这些主要内容确定下来，而只是写张定金的收据。如果已经支付了定金但对买卖合同的主要条款不能协商一致，应当视为买卖合同没有成立，上家应当返还定金(不是双倍)，所以遇到这种情况不用担心定金拿不回来。
  6 诱使下家交定金
  钱师傅看了几套房，中介就催着他赶紧定下来，说现在的行情涨得比较快，晚了怕上家反悔了。中介拿出一份字写得密密麻麻的合同，指着其中一个条款对钱师傅说可以先交一万元的意向金，在签正式合同之前不想买还可以退的，钱师傅就交了一万元并签了合同。可等回家后再仔细研究合同才发现，虽然合同写明这一万元是意向金，但后面的条款却说如果上家愿意按约定的条件卖房并收受了意向金，那这一万元就转成“定金”，下家反悔不买的话就会丧失这一万元。
  对策：定金对买卖双方都有约束，如果买方反悔，就丧失定金，如果卖方反悔，就要双倍返还定金。正是由于定金有这样的作用，所以有些中介业务员在客户没有明白定金的法律后果的时候，引诱客户支付“意向金”或“定金”来约束双方，以便达成交易。遇到这种情况，一定看清楚所签订的协议，弄清楚意向金在什么情况下转变成定金，搞清交付定金后双方的责任，以免误入“定金陷阱”。
  7 房屋面积不真实
  中介公司一般是按上家口头提供情况挂牌的，挂牌的信息有时与实际情况并不一致(如面积、房龄等)，其原因有可能是上家故意隐瞒，有可能是中介工作失误(如登记错误)，也有的可能是中介为了吸引客户故意而为。
  对策：如果碰到合同上写明面积“以产证为准”的情况，一定要记得写上“面积误差不得超过多少平方”的内容，因为二手房交易一般以总价计算，所以要写明误差的范围，超过这个范围则可认为主要条款未达成一致，合同未成立，下家可以要求返还定金。
  8 隐瞒房屋真实情况
  对策：中介为促成交易，往往会对所推荐的房屋进行夸大其辞的介绍，同时也会隐瞒一些不利的情况。所以一定要冷静判断中介的话，对一些关键情况最好自己去核实一下，多向房屋所在的保安、门卫、邻居打听真实情况。
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  2018-04-21 00:43 齐晓峰 客户经理

  房产评估是二手房交易过程中一个非常重要的环节。无论你是买房贷款、卖房过户，还是找中介、进银行，他们都会告诉你房子要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。当然，卖房者在出售房子前，通过专业房产评估也能对所卖的房子心里有个谱。
  二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式。
  免费评估：目前除了具有专业资质的房产评估公司以外还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟。国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务，其中以搜房评估网最为引人注目。
  付费评估：房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子需要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行。
  影响二手房评估价的首先是区域因素，主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外，还有市场因素和心理因素等。
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  2018-04-21 00:40 黄睿多 客户经理

  近段时间，本刊编辑部经常接到一些读者，尤其是不少想购买和投资二手房的读者来电，咨询有关二手房按揭贷款问题。通过对成都几家知名房屋中介公司的采访获悉，成都的二手房按揭贷款业务虽然开展时间不长，但发展潜力巨大。另据记者近日从我省各大银行有关部门了解到，今年这些银行也将加大在二手房按揭贷款方面的力度。
  ■二手房按揭贷款难在哪儿
  随着成都二手房市场的逐渐升温，有关二手房的按揭贷款也愈来愈受到银行、房屋中介以及广大购房者关注的热点。与商品房相比，二手房又具有不少局限性，这也成为二手房按揭贷的难点。那么，二手房按揭贷款到底难在哪儿？
  由于二手房个体差异性大，房屋座落位置分散，涉及主体较多，手续办理复杂，风险大，银行在向二手购买者发放贷款前，先要请评估机构进行评估，并作为发放贷款的参考依据，而目前成都的房地产评估机构约有四五十家，注册房地产估价师仅200多个，人数有限，工作量相对较大。相对于商品房市场，二手房市场存在一定的风险，二手房的购买者多为工薪阶层，收入有限，一旦在还款期内下岗失业，还款能力就要受到影响。二手房交易还涉及评估、抵押等若干环节，银行最担心的是二手房估价不实，或产权在交易之前就作了抵押。基于这些因素，虽然一些银行在去年也发放了部分二手房贷款，但都是为了住房贷款业务营销的需要，贷款量很小，银行始终不敢在二手房贷款业务上放开手脚。于是，便出现了这样一种局面：一方面为了竞争的需要开办了这项业务，一方面又害怕风险将贷款的“门槛”定得很高。
  ■二手房市场潜力巨大
  建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在日前召开的全国住宅与房地产会议上说，二手房上市要尽快取消不必要的审批程序，合理分配土地收益，进一步降低入市“门槛”。成都市去年开始把二手房作为“重头戏”，去年底，成都市房地产交易中心还专门设立二手房专门交易区，集中了成都知名的房屋中介公司，方便购房者。有关职能部门人士透露，今年还会加大力度。据了解，2001年，成都市二手房的交易量达10000多套，这个数字在今将会进一步扩大。可以预见，成都的二手房交易在整个成都住宅交易中所占的份额将会越来越大。
  在成都买一套新的商品房，大多数购房者会选择按揭付款的方式。同样，在买二手房时，希望以按揭贷款方式付款的人在成都也不在少数。但目前成都的大多数房屋中介的二手房交易采用的都是一次性付款方式，于是，对于不少想买二手房的人来说，二手房的按揭贷款概念似乎不是那么明显。近来住房手续交易费降低以及银行利率的下调，为二手房贷款送来福音，较低收入的购房者应该考虑用按揭贷款的方式来购买一套属于自己的二手房。那么，在成都有哪些房屋中介公司可以办理二手房按揭贷款？各自的方式有什么区别？目前的发展现状如何？
  ■二手房按揭贷款业绩不俗
  早在1998年成房置换就通过置业担保公司来进行住房的抵押贷款，使一些想买二手房而手头不太宽裕的购房者圆了安居梦。而目前在成都承办二手房按揭贷款业务的房屋中介中，成都金丰易居房屋置换公司和成都富力房屋置换公司是领头羊。
  据成都富力房屋置换公司副总经理吴涛介绍，富房与交通银行成都分行合作，从去年7月1日开始进行二手房按揭贷款业务，去年7月到11月应该是被客户认知的阶段，从去年11月到现在是被同行认知的阶段。在富房置换申请二手房贷款的最高额度是交易总价（评估价）的60％，贷款期限最长不超过15年，办理完所有程序用时是25天到30天，一般房屋总价15－25万元的购房者办理贷款的居多。
  成都金丰易居房屋置换公司的周世江副总经理介绍，他们在上海的总公司是从1997年就开始承办此项业务。在二手房交易方面，银行贷款的作用不能小视，因此金丰易居在进入成都以前就在洽谈二手房的银行贷款事宜，最后得到了建设银行四川省分行的支持，从2000年底开展业务，去年二手房通过按揭贷款的方式成交量增长比较快。他认为二手房贷款的潜力还很大，该公司在接件的过程中了解到，目前有1／3的购房者需要贷款购买二手房。今后，这个比例越会增长，应该有50％的客户希望通过贷款的形式来购买二手房。成都去年成交的10000套二手房如按50％来计算，就将有5000套有望通过按揭贷款来成交。这个量是相当大的，大于任何一个开发商的交易量，在上海的上房置换与5家银行合作，去年有5000套二手房通过贷款成交，江苏常州去年有3000多套。由此看来，成都市还有广阔的空间，现在一些银行也看好这一业务，有几个银行来找金丰易居进行洽谈，愿意提供二手房贷款业务。在金丰易居办理个人二手房贷款业务，贷款的最高额度不超过房地产评估机构评估价值或房屋实际交易价格（以较低者为准）的60％，贷款期限最长不超过10年。
  据悉，建行四川省分行3月份将会推出二手房按揭转按业务，随着业务的拓展，二手房贷款业务将有更多的成交。
  小资料
  ○关于二手房按揭二手房按揭贷款是银行向个人客户发放的用于购买二手房的人民币担保贷款。借款人可将贷款用于支付二手房购房款。
  二手房转按揭贷款是银行向购房人发放的用于购买已在银行办理按揭贷款但贷款本息尚未还清且《土地房屋权证》已办妥的二手房的人民币担保贷款。
  已取得本地土地房产管理部门颁发的《土地房屋权证》、可在房地产市场流通、卖房人拥有完全处置权利（包括已设定抵押，但已经抵押权人同意处置）的房产（但列入拆迁公告、旧城改造范围、经鉴定不得使用的危房除外），包括商品房牗暂不包括店面、商场、写字楼、厂房等商业性用房牍、经批准上市的已购公有住房、危改安置房、统建房、落实政策侨房、拍卖房等，可以申请二手房按揭贷款。
  富房置换二手房贷款借款人需提供的资料
  1、售房人（含共有人）、借款人及配偶的居民身份证、军官证、户口薄或其他有效居留证件的原件或复印件。
  2、婚姻证明和一寸照片。
  3、首期的房款收据复印件。
  4、有售房人及房屋共有人同意出售该房的书面证明。
  5、二手房的购房买卖合同原件。
  6、借款人及配偶所在单位出具的收入证明。
  7、银行指定评估机构出具房屋价值评估报告和律师见证书。
  8、银行要求的其他资料。
  富房置换→贷款程序
  借款人在房屋交易商处签定二手房购买合同→借款人向银行提供相关资料并填写贷款申请表→借款人在银行开立太平洋借帐卡→银行对借款人进行资信调查、审核贷款资格→借款人交纳首付款→银行、借款人和房屋交易商三方共同签定《借款合同》、《抵押合同》和《保证合同》并办理保险、公证、律师见证、房屋产权过户及抵押登记等相关手续→银行向借款人发入贷款
  金丰易居二手房贷款借款人需提供的资料
  1、借款人夫妻双方的身份证、复印件一式二份；
  2、借款人稳定经济收入证明；3、符合规定的购房合同、协议或有关批文及复印件；
  4、售房单位提供的首期付款凭证及复印件；5、借款人婚姻状况证明文件及复印件；6、借款人及其配偶缴纳住房公积金情况证明；7、抵押物或质押物清单、权属证明及处分权人同意的证明。
  金丰易居→贷款程序
  二手房贷款咨询→签订买卖合同→办理委托物业评估手续→贷款银行审批→签定《借款合同》、《抵押合同》→贷款公证付房屋保险费→办理抵押登记手续→银行发放贷款→借款人按月还款→还清贷款、注销抵