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  2018-04-19 13:30 车小霞 客户经理

  刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇，入计税价、过户指导价、评估值等。今天告诉你什么叫净得价、评估价，以及它们和贷款的关系。

  一、净得价

  在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”，是指业主卖这套房子拿到手的价格。下图中红色方框里的粗体就是房价，即这套房子业主要拿到手的价格总和。

  二、评估价

  北京超过80%的首次购房者均使用贷款，无论是公积金、组合贷，还是商贷，都会涉及到贷款，按照央行最新的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以贷款总房款的七成，在二手房范畴这个“可贷款七成”并不是说一套100万的房子我们可以贷款70万，而是评估值的七成。

  在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异，如下图的。

  实际操作中评估值为房子实际成交价的80-90%，百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。

  三、评估值与银行贷款的关系

  结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放贷款。

  银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系如下图

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  2018-04-19 13:27 黄登盛 客户经理

  首次购房，可贷评估价的70%，评估价是根据评估法来做的一个市场评估值，也是银行规避自己的风险所采取的一种措施。多数情况下，评估价比实际成交价低。假设评估价为100万，可贷70%即70万，那么首付款就是120减去70，首付款是50万，此外你还要准备交税过户的钱（或者还有中介费及公积金贷款的费用）。
  我认为以你的名义贷款合适，虽然你父亲的工资高，但是他的岁数还大呢，他还差10年就退休了，这样的话，他就贷不了多少年了（最高到65岁，房龄新的话，他也只能贷15年），那月供就高了。你贷款，可以选择30年期，这样虽然利息多些，但月供会少些，不会影响你们的生活质量，而你父母的工资和退休金就可以攒着，将来帮你提前还款。你父亲的公积金，退休后是可以提取的，也可以用于还贷。
  如果你满足公积金贷款条件的话，你就公积金贷款，公积金的利率比商贷低很多。
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  2018-04-19 13:24 樊扬诗 客户经理

  二手房贷款买房的首付不低于30%，贷款买二手房，可贷评估价（这个评估价是银行认可的房地产评估公司出具的）的7成。二手房的贷款额是按评估价来计算的，评估价比成交价低.!因此二手房的首付款要把成交价和评估价之间的差额计算进去
  1、贷款评估，此评估由银行指定的评估机构出具评估报告，用于银行确定产权价值，确认贷款发放金额，这个评估价是由评估公司根据历史交易记录或市场价格调查对比后的值，一般接近房屋成交价
  2、过户评估，也就是税收申报价，此评估由地方税务局依据申报价和历史成交数据确认，如果申报价高于历史成交数据水平，则以申报价为征税标准，如果申报价低于历史成交数据水平，则以地税局的核定值为征收标准，此价格地税局不会公布，也无法查询，办理比较多案件的中介有此评估价格。
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  2018-04-19 13:21 齐明明 客户经理

  既然提到首付，说明你是贷款买房。
  二手房的贷款额是按评估价计算的，假设一套市场价100万的房子，评估价可能在90万，那么你是首次贷款，可贷90万的7成，即63万，剩下的就都是首付，即首付34万（区别于购买新房的最低首付30%）。评估价越高，首付款越低，评估值越低，首付款越高。
  全国都是这样计算的。
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  2018-04-19 13:18 辛培军 客户经理

  评估价一般是保守的，差别也不会太大。
  买二手房申请贷款一般是按照评估值的30%首付，银行只给贷款评估价值的70%。
  程序一般如下：
  1、选中房产并且签订购买合同；
  2、向银行申请贷款，但是银行目前暂时还不受理个人直接申请的二手房贷款，需要先通过中介公司或者担保公司来申请（具体的可以咨询当地银行）；
  3、提交相关资料，一般来说需要：身份证明、婚姻状况证明（结婚证、离婚证或者未婚证明）、收入证明盖单位财务章、开具收入证明的单位的营业执照副本复印件加盖公章，有些银行还需要提供申请人的学历证明、资产证明（存单、有价证卷、汽车、房产）、职称证明等等；
  4、银行会指派律师与贷款申请人谈话，告知相关权利义务、审核申请人提供的相关证明、文件、资料。
  5、银行指派评估师对贷款申请人购买的房产进行评估，以确定贷款金额（一般要低于实际成交价格）；
  6、律师提交《法律意见书》，评估师提交《评估报告》，银行依据以上资料审核申请人资信，确定是否提供贷款以及所提供贷款的金额；
  7、银行确定可以提供贷款后，出具《贷款承诺书》，通知买卖双方办理过户，在过户当天或者买卖双方合同约定的时间购买方向出售方提交收付款；
  8、过户之后，银行见到他项权力证或者抵押登记之后或者依据银行规定的其他时间，银行将贷款部分划转给出售方，购买方开始偿还月供。
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  2018-04-19 13:15 龚小花 客户经理

  转:房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下，二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只要以下几种情形发生时需要评估: (1)二手房价格明显过低时需要房地产评估。 二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。 (2)买卖双方认为有必要时需要评估。 交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。 (3)进行房地产保险时需要房地产评估。 房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。 (4)申请抵押贷款时需要房地产评估。 向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。 (5)发生房地产纠纷时可能要进行评估。 例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据
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  2018-04-19 13:09 龙小语 客户经理

  拥有房产证明的个人房产是可以作为抵押品抵押的，但需要委托评估机构进行评估价格，银行通过审核确认后依据其评估结论核定放贷金额。故银行贷款金额的多少要依据评估结果确定。
  具体补交多少金额要看银行给的贷款额度了，成交价格扣除贷款额度就是最后购买方需要补足的价款了！