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  2018-04-19 00:46 管爱娟 客户经理

  买二手房签合同要注意的事项:
  1：要看房地产证，或抵押合同原件，或房地产买卖合同。没有原件，复印件也行，主要是核对面积。
  2定金要求托管在中介房，等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主。
  3首期要在中介方或银行托管，还有首期到位的时间一定算好，不然万一不能按合同约定的时间到位首期款可是麻烦了。
  4：收楼时间一定要清楚。
  5、确认自已该交的交易税费
  6，看清并理解备注的内肉。
  商业银行按揭贷款利实行的是最低限制政策：即商业贷款利率（年利6。12%）的0.9倍，就是年利5.508%，月利：0.459%。没有上限，中国是大陆统一样的。。一般来讲。在买第一套房子贷款时享受最低优惠利率。即月利0.459%。第二套就要看银行和你的信誉
  过户时要交的税费:
  买家:
  公证费:300-400
  契税:1.5%
  印花税:0.05%
  查证费:40-80
  交易税:3元/平方
  佣金:
  业主:
  营业税等:5.08%
  个人所得税:20%
  赎证费
  印花税:0.05%
  按揭税费:
  买家:
  评估费:300-500
  抵押登记:80-100
  有些公司还可能收按揭手续费:500-1000
  下面有一文章你可以参考下:
  购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
  首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
  在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
  最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
  挑选“二手房”四大技巧
  住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
  查明产权状况
  “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
  特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
  看清房屋结构
  “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
  选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
  考察环境和配套
  旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
  了解物业管理状况
  对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
  二手房砍价技巧
  目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。
  旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。
  砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。
  也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。
  另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。
  二手房安全交易四步走
  第一阶段心理准备
  针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。
  不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。
  想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。
  第二阶段市场考察
  看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好。
  房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。
  第三阶段房屋交易
  卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，讨价还价，电话不断，精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷。
  第四阶段物业交割
  正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，弄得不好，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦
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  2018-04-19 00:43 辛培刚 客户经理

  在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
  1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
  2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
  3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
  4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。
  公积金贷款就是需要用你的房产证来抵押的，你需要给公积金管理中心提供：本人身份证以及复印件、还款存折(卡)、房产证或《购房合同》、支付首付的凭证、《抵押合同》、担保费发票、《房产信息备案表》。
  本资料来自：超级经纪人网
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  2018-04-19 00:40 黄皓燕 客户经理

  私下签订的二手房买卖合同，应从以下几个方面规避风险，具体如下：
  1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
  9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。
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  2018-04-19 00:37 齐晓影 客户经理

  购买个人二手房应该注意以下几点：
  1、房屋手续是否齐全 （房产证，土地证，个别地区还有契税证）
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有离婚析产，继承，共有权人）
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）
  4、土地情况是否清晰 ，
  5、市政规划是否影响 ，
  6、房屋是否合法 ，（不要有违规搭建等，无法办理过户）。
  7、单位房屋是否侵权 ，
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，户口迁移 ，
  9、中介公司是否违规 ，
  10、合同约定是否明确 。
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  2018-04-19 00:34 龚崇权 客户经理

  买房对每个中国人都是大事儿。对很多普通老百姓来说，买一套房甚至要穷其两代人的积蓄。这时候最怕的就是吃亏，可偏偏买房合同中的猫腻很多，一不小心就会掉坑里，甚至惹上官司。那么，二手房合同怎么签才最保险？看下文。

  一、合同要正规

  用房管局提供的二手房买卖合同范本，在范本的基础上做改动。民间合同多由卖方提供，买方这时候就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法。

  二、必须所有产权人到场签字

  按照规定，有共有人不同意的买卖无效！签合同之前做一次产权调查，房子到底有几个产权人，签约时要所有产权人全部到场签字，并核实所有人的身份证件。如果有人不能来，要求此人出具书面的授权委托，总之就是要留证据，以防突然有共有人跳出来说，我没同意卖！

  三、确保基本信息真实有效

  房产证、身份证、签署合同人要统一。基本信息以产权证上注明的为准，包括地址、门牌号、面积、户型等等，一定要严格填写。尤其是面积，一定要对照清楚，赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。

  房子的现状也在合同中注明，以看房情况为准，写清房屋装修及配套设施有哪些，双方约定好是否留存家具家电，对此必须有所注明。

  四、签合同时重点关注

  1、付款时间和方式

  包括总房款、付款方式、首付款、尾款、付款时间、付款条件等。和钱有关的这一环节最容易出现纠纷，重点关注。

  2、税费谁来承担

  现在卖家挂的大多都是到手价，将本应承担的税费转嫁到买家身上，如果双方已经达成一致，这种做法也属合理范畴。

  3、确定交房的时间和条件

  比如卖方要负责清空房间、整理干净等。

  4、物业费、水电煤、电话费等其他费用要结算清楚

  如有拖欠，写清楚何时交清。如果没有交清，算谁的责任。

  5、定好过户时间和卖方户口迁出时限

  买卖双方在签订合同时，如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后或合同后填写附加条款，将双方的意图写明。shzyshange44

  五、明确违约责任

  为了保障自身利益，必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（别定太高，太夸张好像法院也不认）。另外，违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。总之，违约支付的成本越高，交易越安全。

  可能的违约包括但不限于：

  二手房卖家逾期交房、买家逾期付款、买家或卖家单方面解除合同、验房发现房屋质量不符合约定、因非抗力因素（如政策变动，你突然不能买房了）、不能办理或按时办理过户、因房子被查封或抵押无法过户、因卖家隐瞒违建导致无法过户、拖欠相关税费导致无法过户、贷款出现问题无法过户……

  这时候脸皮一定要厚，所有商定的事儿都别嘴上说说，全部落在合同，所有你担心的一切！省得将来扯起皮来，大家都难堪。

  六、睁大眼睛盯着有没有霸王条款

  合同是房产交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隐藏有霸王条款。

  比如以下四种情况：

  1、买方无权调整合同

  2、买方无权选物业

  3、违约责任不对等

  4、延期交房可免责

  对合同上的所有条款进行逐一审看，看到类似的霸王条款，现场马上提出质疑，对方不更正坚决不签字。

  七、网签

  签完合同马上网签。所谓的网签是指签完二手房买卖合同后，到房地产相关部门进行备案，并将信息公布在网上。而后有关部门会提供一个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。

  网签可以起到很好的监督作用，有效地避免了“吃差价”、“一房二卖”、责任不明确、合同不规范等风险。

  网签系统有三个月保护期，期限一过卖家可以再次签约，所以尽量在3个月办理过户手续，防止一房多卖。

  八、保留所有证据

  买套二手房过程漫长又复杂，只要没有过户，房东随时可能毁约。建议你从一开始就保留所有相关证据，一旦发生争议，也好维权。

  建议保留的证据有

  合同文本、收据、支付凭证、备忘录等；短信、邮件、微信等资料；发现对方违约进行催告或通知，保存催告的文本及寄送的存根等。

  上述证据有助于还原事实并确定违约责任。

  写这么多，还是觉得有什么没交代清楚，这个二手房合同里面的坑太多了，实在防不胜防啊。比如说吧，法律规定，违约金不得高于合同总标的20%，如果房价短期内大涨超过违约金，卖家赔了20%还是有利可图，结局可想而知......

  如果你还是不放心，可以交给房多多。我们提供二手房全程交易服务和业界最为完善的16项交易保障，包括谈价磋商、产权调查、签证金协议、办理贷款、审税过户等等，服务费仅为2999元起，可根据用户需求配置相应服务费。

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  2018-04-19 00:31 齐春春 客户经理

  一、购买二手房的注意事项：
  1、购买人应当查看拟购买房屋的房屋所权证、土地使用权证。因为只有房屋所有权证、土地使用权证齐全的房屋，才可以在二级市场交易。
  2、查看房屋所有权证上登记所有权人姓名、土地使用权证上登记的土地使用权人姓名，可以核实出卖人是否是房屋所有权人，是否有权利出卖该房屋。如果房屋所有权证上登记的姓名与土地使用权证上登记的姓名不一致，说明该房屋至少转让过一次，土地使用权证尚没有进行相应的变更，不得上市交易。如果发现房屋所有权证和土地使用权证上登记的是两人甚至多人，说明该房屋是属于多人共有产权，转让需要得到所有产权人一致同意，否则可能导致交易无效或者被撤销。
  3、查看房屋所有权证上在产权来源，是经济适用住房，还是房改房，还是商品房，只有商品房两证齐全时才可以上市交易，房改房是否可以上市交易，必须看各地各单位房改的政策规定，经济适用住房没有达到管理机关规定的条件及期限，是不得上市交易的。
  4、如果是由委托人负责转让房产，应当要求查看产权人给与代理人的书面授权委托书，应当查看委托书中授权范围，以及委托人和代理人的身份证复印。
  5、如果是从房屋中介机构购买二手房屋，应当注意查看中介机构的营业执照，并在中介机构的办公地点签订购买房屋合同。
  6、购买房屋价格是由当事人自由约定的，应当货比三家合理确定，一旦签订购买房屋合同或者协议后毁约，是要承担违约责任的。如果交付的是定金，一旦不购买房屋，定金是不予退换的。
  7、一定要到购买房屋现场查看房屋具体情况，对于拟购买房屋的实际状况有一个全面了解，包括但不限于房屋结构、新旧程度、是否装潢、室内设施设备完好程度、是否有损坏等。
  8、购买合同约定应当具体可行，建议最好找专业律师起草购买房屋合同，对于室内物品是否包括在内，或者包括哪些物品应当约定明确，对于价款数额、付款时间、或者付款条件、房屋移交、办理产权变更登记、违约责任等关键问题做出必要的约定。
  9、双方应当现场交接房屋，并签写房屋移交清单，记载移交房房屋状况及有关物品、设备数量、状态等。
  10、及时办理房屋所有权和土地使用权变更登记。按照《物权法》规定，房屋、土地作为不动产实行登记交付原则，只有变更了 产权登记，才获得了法律所认可房屋产权和土地使用权。不进行产权变更登记，只是一种对于房屋的事实占有，没有获得房屋所有权和土地使用权。
  二、二手房的相关手续：
  1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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  2018-04-19 00:25 赵马元 客户经理

  1、按揭买二手房需要把余款还完(也就是钱还完了)，才能拿到房产证。全款的话过户当天房产证、和土地证 都是写上自己名字一到两个月就可以拿到证证了。
  2、房产过户(当天)，交评估费(7天)，契税+申报地税+个人所得税 营业税(15天)，交地税(15天)，送件给房管所(当天)，领新房产证(2个月)。