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  2018-04-19 00:26 齐晓娴 客户经理

  在办理房贷的实践中，确有一些房屋因其它原因低于市场价格，而银行又无法全方位查实，所以存在题目中所描述的情况，贷款购买二手房，总价-贷款=首付，那么总价不变的情况下，要想首付低，就只有多贷款，而二手房贷款购买，银行贷款的发放是以评估值作为参考，那么就出现了首付低的几种情况：
  1、房子总价明显低于市场价，假设评估价和市场价一致，一套价值50万的房产只卖40万，那么银行就只贷到35万，首付只需5万。
  2、高评高贷，一些评估机构从业人员和银行工作人员里应外合，将评估价值虚高，本来只值40万的房产，评估到50万，这样也造成低首付的现象
  不管采取什么方式方法，这样的低首付或者0首付的形为都是一种欺骗形为，一旦客户还款出现问题，极易造成国有资产的流失，在此也呼吁相关从业人员恪守职业道德。
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  2018-04-19 00:23 龚巧丽 客户经理

  这个是没有具体时间的，不过一般一个月左右能放款，需要耐心等待。

  如果是购买二手房需要办按揭的，在向银行提出申请后，确认征信无问题后，银行确定受理，需要通过第三方评估机构对房子进行综合评估，3个工作日左右出具评估报告，银行再依据评估价值审批贷款的比例，如果贷款额和首付总额不足房管交易中心登记的合同金额，则差额部分必须在办理过户手续前付清，并将相关单据交银行备查。

  审核通过后银行会出具批贷函，买卖双方收到批贷函后再去房管交易中心过户，过户完毕将契税票和领证通知单交到贷款行(如果是通过担保公司办理的，银行会在24小时之内将贷款金额发放给原房主)，银行拿房本对房产进行抵押手续的办理，最后银行放款。

  二手房按揭贷款应该注意事项：

  1、评估价与高贷款额

  在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的高贷款额度。

  2、竣工年代与贷款年限

  房产证上的竣工年代通常会很容易被借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。

  3、贷款成数和利率

  广大借款人需要注意的是，如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。

  4、还款方式的选择

  现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息。

  还须提醒借款人的是，不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。

  5、贷款银行的选择

  如果借款人选择的常见的房贷产品，要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

  6、收入证明与还款能力

  银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。

  另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。

  7、借款人自身相关情况

  个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

  其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否，在这里提醒广大借款人，信用卡消费后一定要按时还款。

  8、申请贷款到放贷周期

  购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。

  加上之前的的评估和银行审批时间，一般快的话7个工作日就可以办理完成。在此提醒广大借款人，在全过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在快的时间内办理完全部手续。
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  2018-04-19 00:20 齐晓彤 客户经理

  对于新建商品房，资金中心没有要求对其进行评估。对于存量商品房（二手房），考虑到需要确认房屋权属、房屋价值、房屋使用年限等因素，需要专业评估机构进行认定，因此购买存量商品房（二手房）申请贷款的，须提供评估报告。
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  2018-04-19 00:17 龙小语 客户经理

  评估费：房产评估价值的5‰，如果买方需要贷款则为7‰ 说明：若购买的二手房属于已购公房，买方需要贷款，则应缴评估费为标的总额的千分之二；如果不贷款，则无需缴纳评估费。 若购买的二手房属于私房，在买方贷款情况下，则应缴评估费为标的房产评估价值的千分之七；不贷款应缴千分之五。
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  2018-04-19 00:11 黄盛权 客户经理

  

  面对当今高昂的房价，不少人选择购买二手房，因为二手房相对新房来说价格可能更低一些，虽然如此大部分人依旧无法全款购房，还是要去银行办理贷款。大家要注意，购买二手房办理贷款具体能贷到的金额是由房产评估价格来确定，并不是你想贷多少就贷多少。

  按照央行的相关规定购房者在向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构对这套房子进行评估，评估后的价格可能和实际交易价格有很大差距，可能仅为实际房款的80%-90%，那么这时购房者能够贷到的金额也会相应减少。

  举个例子，A购买一套房产价格为200万，在签订购房合同后向银行提交贷款申请，除去30%的首付60万以外，但剩下的140万却未必能够全部贷到。根据评估机构的评估该房产价值180万，那么18070%=126万，中间14万的差价就需要购房者准备好。

  影响房产价值的评估因素有哪些？

  看一套房子到底值多少钱要从多方面进行考量，交通、小区环境以及周边配套设施都是影响房价的重要因素，当然也少不了房屋本身的一些因素，比如楼层、朝向、装修采光等，都会影响房子的价格，这些方面表现越好房子价格越高。

  首先房屋楼层方面很有讲究，如果是多层的话，楼层在6-15层之间比较好，5层以下由于采光不好房价会受到影响。

  如果是板楼也就是不带电梯的房子，那么2-4层最好，其次是1层，5-6层则不太受欢迎。

  其次是房屋的利用率上，房屋利用率越大价值越大，这里可以根据房子的公摊面积来衡量，公摊面积越小房子可利用率就越大。

  再有就是房子的朝向，无论买没买过房的人应该都知道，坐北朝南的房子采光最好，最为明亮，而朝北的房子一般不太受欢迎，因为阳光照射时间较短，屋子也偏暗，因此房子的朝向也是判断房屋价格高低的重要因素。

  最后就是房龄问题，房龄越小房屋折旧率越低，价格就越高，能申请到的贷款就越高，购买二手房申请贷款的人可以参考以上因素大概预估一下房子的价值。

  房产评估价格是不是越高越好？

  虽然房产评估价高能申请到更多贷款，但事实上确是有利有弊，因为评估价格还会影响到缴纳税费的多少。

  现阶段一些城市需要缴纳的各种税费比如增值税、契税等都是在房产评估价格的基础上进行的，换句话说房产评估价越高，要缴纳的钱越多，评估价格低虽然申请到的贷款会减少，但是缴纳的税费也会相应减少。

  当然影响房产评估价的因素还有很多，还会结合风险、房屋折旧、借款人收入等情况考虑，最终得出房屋评估价，大家还是要在购买房产过程中仔细考量。

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  2018-04-19 00:08 黄睿多 客户经理

  二手房首付比例综述
  所谓二手房首付，指的是购买二手房时除了银行贷款外买受方应当一次性支付的金额。目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。与新房贷款相区别的是，办理二手房贷款买房是根据“二手房评估价”作为参考。二手房首付比例与二手房评估价有很大关系。很多购房者在购买二手房时对于二手房首付比例存在一些错误的计算方式，本期专题为大家详细解读二手房首付比例的计算方法，以及二手房首付比例与新房比例的区别，一套二手房与二套二手房首付比例区别，相信对于想要购买二手房的购房者有不少帮助。
  二手房首付比例计算方法
  所谓二手房首付，指的是购买二手房时除了银行贷款外买受方应当一次性支付的金额。其首付款的计算方式为：
  净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)
  贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。
  二手房首付比例也不是固定不变的，在二手房交易过程中，关于二手房首付比例多少的问题是可以跟卖家商量的。
  1、一般情况上家没有贷款，或者不需要下家配合还贷的，下家资质很好需要向银行申请8成贷款的就可以首付2成(贷款2成对资质的要求很高)。
  2、上家有贷款，且成数很高，一定需要下家配合还贷的，为安全起见，则可选择走资金监管流程，按3成首付支付。
  3、下家有能力一次性付款的，可在签订合同约定一次性付款，则不存在首付问题。
  以上就是公积金贷款买手套二手房首付比例的计算方法，大家在用公积金贷款买二手房时可以参考以上方法计算二手房的首付比例。
  如果买房设计到很多其他方面都要了解的，提供一部分常识概念看一下吧
  新房与二手房首付比例的计算区别
  与新房贷款相区别的是，办理二手房贷款买房是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。
  一手房贷款买房首付计算方式：
  首付款=总房款-客户贷款额
  贷款额=合同价（市场价）×80%（首次贷款额度最高可达80%）
  二手房贷款买房首付计算方式：
  净首付款=实际成交价-客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款）
  贷款额=二手房评估价×80%（首次贷款额度可达80%）
  贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。首次置业者购买二手房房贷首付为30%
  首套二手房和二套二手房首付比例区别
  首套二手房首付比例是30%,可向银行申请70%的银行贷款.二套二手房首付比例是70%,可向银行申请30%的银行贷款。而且应该注意的是二手房的贷款是按照评估价进行申请，而并不是成交价格进行。
  办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。
  影响二手房首付比例的因素
  影响二手房首付比例因素一
  一、二手房贷款的多少这个主要和你购买房屋的年限有关系。要是年代比较新的，贷的比较多一点，要是年代久远的，评估会很低的，贷款也不会多。
  影响二手房首付比例因素二
  二、贷款多少和您的评估报告有关，如果您的经济能力有限，想多贷点，可以让他们做房屋评估的时候把市值做的高一点，这样就可以多贷点。
  影响二手房首付比例因素三
  三、另外还有得看卖房要求二手房首付比例多少，这些因素都和您的贷款额有关系，如果房主要的二手房首付比例多，那贷款金额也随着变化。
  影响二手房首付比例因素四
  四、基本算下来，二手房首付比例能做到30%左右，而且30%以上办理手续贷款比较好办。
  二手房首付比例计算案例
  新房与二手房首付比例的计算区别
  小编有一个朋友看中了市区的一套二手房，与房主谈好总价30万并且采取按揭的付款方式后就着手办理按揭及过户手续。朋友事先在想，他是首次购房可以享受2成的首付，这样再加上一些税费等8、9万块就足够了。谁知他在办理按揭时银行告知他首付两成不行，这套房子最少需要首付124000元银行才会放款，我朋友当时就傻眼了，这还没有包括一些税费，如果加上这些首付就已经达到5成了，怎么会这样呢?
  其实这里有一个认识误区。目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。
  以小编朋友当初想购买的房子为例，成交总价为30万，因为他是首次购房，所以贷款比例可以为80%，但银行评估这套房子的总价仅22万，因此首付款应该为：
  　1、贷款额=评估价*贷款比例，即220000*80%=176000元
  2、净首付款=总房款 - 贷款额，即30万-176000元=124000元
  从这里我们可以很直观的看出加上税费等为什么首付达到50%了，也就难怪我那位朋友与前期期望20%的首付失望了。相反，如果房子的评估价越高的话，净首付款也就越低了，当然，评估价是综合相关很多情况来打分计算的。
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  2018-04-19 00:05 齐晓强 客户经理

  购房人贷款购买二手房，需提供评估机构出具的《抵押物评估报告》，评估值会影响到最高贷款额度；购房人贷款购买新房，不需评估。