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  2018-04-18 01:00 齐明松 客户经理

  万购地产网答：商住房的土地如果是商业性质，则再购买一套住宅房是按照首套房缴纳契税。如果商住房的土地为住宅性质，则再购房算二套。如果是贷款的话，再购房算二套房。
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  2018-04-18 00:57 黄益江 客户经理

  一、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的最低首付比例由60%降至40%。
  二、贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行。
  三、在上述基础上，各银行业金融机构可根据每个借款人(客户)的具体信用状况等因素，确定各自的首付比例和利率水平。
  上述议定事项已于昨日由自律机制秘书长单位建设银行江苏省分行报人民银行南京分行备案，江苏辖内各金融机构即日起可依照执行。
  那么问题来了，如果买房，究竟算首套还是二套呢?南京房贷最新政策是怎样的?各家银行房贷利率有优惠吗?
  一、首套房认定
  最新认定方法可用“认贷不认房”来概括，即如果买过一套房但贷款已还清，再买房贷款利率根据首套房贷款利率执行。
  常见的七种情况：
  (1)贷款买过一套房，但商贷已还完。
  (2)贷款买过一套房，后来卖掉，房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录。
  (3)首套房全款付清无贷款，申请贷款购买新房。
  (4)首套房全款付清无贷款，卖掉后房屋登记系统查询不到房产。
  (5)个人名下曾有2套商贷购房，均已还清贷款并出售。
  (6)个人名下1套房商贷已还清，另1套是公积金贷款已出售。
  (7)夫妻2人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房，婚后贷款买房
  二、二套房认定
  由于“认贷不认房”，二套房的界定要简单些。如买家在银行征信系统里已登记有一条贷款买房的信息，贷款尚未结清，又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。
  常见的三种情况：
  (1)贷款买过1套，商贷尚未还清，再次贷款买房。
  (2)个人名下已有2套贷款购房，1套已还清，1套未还清，再次贷款买房。(3)夫妻2人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房。
  三、南京组合贷款最新政策(公积金+商贷)
  (1)名下无房：
  首付三成，基准利率。(公积金贷过两次，不允许再贷公积金，只能纯商贷。)
  (2)名下有1套房，贷款还清：
  商业贷款：首付三成，利率下限为基准利率7折。
  公积金贷款：家庭人均住房面积小于32㎡或一家三口住房面积小于100㎡，首付三成，利率1.1倍。
  (一家三口房子大于100㎡或超过家庭人均32㎡住房面积限制，无论是否使用过公积金贷款，再买房都不能再申请公积金贷款。)
  (3)名下有2套房，贷款已还清，申请第3套房贷款：
  商业贷款：银行根据情况审定首付及利率
  公积金贷款：禁止贷款
  四、南京纯公积金贷款最新政策
  (1)贷过公积金，名下无房算首套;
  (2)二套房公积金贷款仅限于人均住房面积小于南京市人均住房面积32㎡，或一家三口小于等于100㎡。
  (3)二套房的2种情况：1、贷过一次公积金已还清，有1套房再买算二套房;2、未贷过公积金，已有一套房，也算二套房。
  (4)禁止贷款的3种情况：1、第三次申请公积金贷款;2、购买第三套及以上住房;3、贷过公积金未还清。
  五、南京商业贷款的利率及首付比例
  六、南京各银行首付比例及房贷利率
  七、公积金贷款额度及利率
  八、南京公积金提取新规
  1、南京提取公积金还贷方式有以下三种
  (1)委托逐月提取还商贷
  适用情况：本市承办住房公积金业务的商业银行发放的商业性个人住房贷款
  (2)柜面逐年提取还贷
  适用情况：未承办本市住房公积金贷款业务的商业银行(本地、异地)发放的商业性个人住房贷款或其他住房公积金管理机构(省公积金，铁路、省监狱、华东石油局等)发放的住房公积金贷款。
  (3)柜面提取一次性还款或委托逐年、逐月归还住房公积金贷款
  适用情况：买房一年内可提取公积金还贷。
  2、因购房提取过两次公积金的禁止再提取
  ①购买第三套及以上住房，其本人因购房已提取过两次及以上住房公积金的，不得申请提取职工本人住房公积金(含提取偿还购房贷款本息)。必须同时满足“买第三套房及以上”和“已经提过两次”这两个条件，才不能提取公积金。
  注：省级公积金认贷不认房，只要公积金使用次数不超过两次，仍然可以提取公积金。
  ②购房提取次数不含住房公积金转账还贷。
  ③异地购房：在南京无房，异地购房时可提取公积金。在南京有房，在异地购房，购房所在地不是本人(配偶)工作地或户籍地的，不能提取公积金。
  ④同一套住房在一年内只能提取一次公积金。申请提取时，账户至少应当保留人民币1元。提取总额不能超过实际购房支出。
  九、南京房贷热点问题解答
  1、采用纯商贷买房，首付几成?
  央行规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，此为央行指导性文件，具体首付款比例和利率水平还是由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。如果结清的话，首付不低于30%。工行率先执行二套房首付4成，南京其他各银行细则尚未出台。
  2、采用纯公积金买房，首付几成?
  央行规定，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。南京细则尚未出台。
  3、如果首套房采用组合贷，那么应该首付几成?
  首套房组合贷首付依然是3成。
  4、第一套房纯公积金贷款未结清，第二套房是不是只能办商业贷款，首付是几成，利率多少?
  首套房纯公积金贷款未结清，二套房只能用商贷，首付3成，基准利率。
  5、第一套房纯商贷未结清，第二套房办纯公积金贷款，首付是几成，利率多少?
  如果第一套房人均住房面积<南京人均住房面积或一家三口≤100㎡，可以用公积金贷款，首付3成，利率1.1倍。如果面积不符合，则不能使用公积金贷款。
  6、第一套房组合贷款未结清，是不是二套房只能纯商贷?利率多少?
  (1)第一套房的商贷已还清，公积金贷款部分未还清，二套房只能用纯商贷，首付最低4成，利率1.1倍。
  (2)第一套房商贷部分未还清，公积金贷款部分已还清，二套房可以商贷，首付最低4成，利率1.1倍;如果第一套人均住房面积小于南京市人均住房面积或者一家三口小于等于100平方米，可以再次用公积金贷款，首付3成，利率1.1倍。
  (3)第一套房商贷和公积金贷款均未还清，二套房只能用纯商贷，首付最低4成，利率1.1倍。
  7、在首套房贷款结清的情况下，用组合贷的方式购买二套房，首付几成?
  首付3成(前提条件是，第一套房人均住房面积<南京人均住房面积或一家三口≤100㎡，因为公积金有此规定)。
  8、曾经买房用过一次公积金贷款，现在房子已经卖掉，贷款也已还清，再买房用公积金贷款，首付几成?
  根据央行的政策，如果名下无房，用公积金贷款买房算首套房，首付2成，南京细则尚未出台
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  2018-04-18 00:54 齐春春 客户经理

  是这样的,有一个新的政策.
  (得出的结论就是,你只贷一小部分并且是在一些特定的情况下.比如,你第一次贷款不足70%,或是你的房价上涨了.或是可以贷出你已还的贷款部分)
  按揭没还完仍可再贷款 建行新推循环贷款业务
  admin 来源：0
  办理住房按揭贷款，现已还了10万元，这10万元能不能用来抵押贷款呢？个人住房抵押贷款，能否不用每次都带着一大叠资料，而是一次审批后自由支取？在过去，你得到的答案肯定为“否”，不过，随着越来越多的银行对住房贷款政策进行改善、升级，现在这一切都成为可能了。
  还多少钱就可借多少钱
  近期，建行在榕推出了个人住房最高额抵押贷款。“此前住房按揭贷款，即使客户还了一大部分款，但由于原有按揭贷款未还清，因而不能进行再贷款。现在则不同了，客户还了多少钱，就可以相应再借多少钱，并且这笔钱在整个授信额度内可随时支取。此外，用未抵押贷款的自有住房申请贷款时，客户可在银行核定的贷款额度内自由使用。”建行广达支行个人理财中心林总经理解释说。
  无独有偶，中行在此前个人抵、质押贷款基础上，融入了循环的功能。以住房贷款为例，客户拿自己未抵押过的自有住房去申请贷款时，银行给定一个贷款额度，客户可在这个授信额度内随时支取。中行省分行个人金融部林经理说，除了这块业务外，中行此前已开通了加按揭业务，即客户在办理住房按揭贷款业务时，还多少钱，可再贷多少钱。
  在此之前，招行于去年5月份在榕推出了个人住房贷款授信业务，与建行做法差不多。光大银行也准备于近期推出加按揭业务，即客户在按揭贷款时，还了多少钱，可再贷多少钱。
  目前尝鲜者不是太多
  不过这种新型的贷款业务方式目前尝鲜者不是很多。中行林经理表示，该行加按揭业务问津者数量不多，原因主要为，客户在办理按揭贷款时就已综合考虑了自身经济承受能力，从而选定贷款成数、期限，如果还了几年再去申请贷款，等于在每月还款金额基础上增加了一笔负担。从目前情况看，业务量最大的是个人抵、质押贷款循环，因为市民习惯手上有了闲钱就去提前还贷，万一有急需，再拿没有抵押的自有住房去申请贷款。
  贷款额度计算有两方式
  这种新型贷款业务授信额度如何计算呢？据介绍，总授信额度主要分为两块：一是还了多少可再借多少。如客户按揭贷款20万元，期限20年，假设目前还了5年，已还款7万元，那么客户可申请的贷款额度为7万元。二是客户未用足的贷款额度或者所抵押房产上涨所带来的额度。如客户购买一套50万元的房子，首付6成30万元，贷款20万元。按现行住房贷款贷7成可贷款35万元计算，这等于客户最高还有15万元的授信额度。如果客户已还款了10万元，这等于总的授信额度可达25万元。
  另外一种情况是，客户按揭贷款的房子现有价值上涨。如购房时价格为40万元，贷款7成为28万元，过了两年房子评估价涨到了50万元，按贷款7成计算等于可贷款35万元，此时银行就有可能重新核定授信额度，客户等于增加了7万元的授信额度，如果此时客户已还款两年金额为5万元，就有机会争取到12万元的总授信额度。
  对于没有抵押的自有住房贷款，客户向银行申请贷款时，银行会按其现有评估值的一定成数授予一个贷款额度。个人住房抵押贷款最高额度通常为评估值的7成。
  授信额度测算完后，与旧有的只能一次性使用做法不同的是，客户在申请最高额度贷款时，提供相关资料经审批后，就可在这个额度内根据自身需要循环使用，如总授信额度为10万元，可一次支取2万元，下次再支取3万元，虽然分笔支取时仍需要审批，但跟第一次比，手续要简单很多。这种新做法主要是便于客户根据经济能力灵活掌握向银行贷款数额。
  不过这些业务也有一定门槛。像建行规定办理按揭贷款的客户如申请最高额抵押贷款时，需要贷款时间在一年以上。招行则规定客户要有产权证。
  相关链接
  个人住房最高额抵押贷款办理流程
  1．新购住房或未设定抵押的自有住房贷款客户：需提供身份证明材料及婚姻状况证明材料、偿还能力证明、首付款证明、有效的担保证明材料。并在《个人住房借款申请书》中提出办理个人住房最高额抵押贷款申请。
  2．该银行原住房抵押贷款客户：若原住房抵押贷款就是在银行办理，则将原住房抵押直接变更为住房最高额抵押。客户需填写《银行个人住房最高额抵押贷款申请表》；提供身份证明材料及婚姻状况证明材料；提供偿债能力证明材料；提供房屋权属证明材料；提供抵押房产共有人同意办理最高额抵押的声明；提供原住房抵押贷款的借款合同原件。
  3．他行原住房抵押贷款的：若客户的原住房抵押贷款是由其他银行办理，则要先办理原住房抵押登记撤销手续，再在银行办理最高额抵押登记手续。
  在以上三种情况下，客户提交相关资料后，银行将对客户资料进行全面审核评估，最后核定客户贷款额度，核准业务办理。
  需要申请支用贷款时，持个人有效身份证件和《个人住房最高额抵押贷款合同》，到银行网点填写《银行个人住房最高额抵押贷款支用单》，约定支用贷款的金额、期限、用途，得到银行确认后，即可在自己指定的账户中获得贷款资金。(来源:福州晚
  回答者：jolindan - 秀才 三级 12-9 14:07
  关于你这个问题主要是看各地商业银行所开展的业务品种和所执行什么政策.在部分地区"二次抵押贷款"业务已经开展,一般情况下都是向为你办理第一次按揭贷款的银行申请"二次抵押贷款"业务,具体的程序如下:
  提交"二次抵押贷款"申请--->对房屋的市场价值进行估价(有资质的房地产估价机构出具估价报告)-->银行参照本行所制定的政策,根据所抵押房屋的剩余抵押价值审批放贷额度,在银行审核通过借款人所提供的借款资料(身份证、户口本、结婚证、收入证明等）后，予以放贷。
  具体情况请咨询当地商业银行。
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  2018-04-18 00:51 黄盛楠 客户经理

  完全可以，目前武汉首套房没有还清，二套房再贷款时，公积金贷款首付最低四成
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  2018-04-18 00:48 龚子鸣 客户经理

  你好：
  如果你的户口是苏州的，可以再买一套；但 贷款有难度。
  如果你不是苏州户口，就不能再买第二套房了。属于限购范围。
  希望能帮到你。
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  2018-04-18 00:45 窦连水 客户经理

  你可以先卖房，用卖房的钱，还清贷款，再买房。贷款一定要还清才可卖，而且买房不足五年是要交税的。
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  2018-04-18 00:42 赵飞虎 客户经理

  公积金贷款买房未‍还清想卖了再买一套，可以先卖房，用卖房的钱，还清贷款，再买房。贷款一定要还清才可卖，而且买房不足五年是要交税的。

  一、公积金贷款1-5年利率4.59%，6-30年利率5.04%，公积金最高贷款从今年7月1日由40万调整到60万。最高贷款年限30年。

  二、住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。