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  2018-04-16 15:06 齐新洲 客户经理

  ⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请；⑽ 借款人按月还款；⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同；⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续；⑼ 借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金买二手房可以分期付款，并提供有关证明材料，办理按揭即可。建设银行二手房贷款办理流程：⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同、分析，出具《法律意见书》；⑸ 贷款银行进行审批；⑶ 买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估；⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查；⑾ 借款人还清贷款本息，通知借款申请人是否同意贷款；⑹ 买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续
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  2018-04-16 15:03 赵馥洁 客户经理

  
  (五)莫忘违约责任，房屋交验后产生的费用由下家承担；物业管
  理费的收取标准；车位的费用。
  八、追溯旧房的历史
  哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是普通电话线还是ISDN电话线，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资
  格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售。
  其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有
  人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
  第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是：
  查验产权记录。包括：
  （1）原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；
  （2）档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面
  查阅该份文件副本；
  （3）登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；
  （4）成效价格，即该项交易的成效价；
  （5）其他内容，如房屋平面图等。
  第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，
  至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、
  租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。
  另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。
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  二手房买卖合同
  本合同双方当事人：
  卖方（以下简称甲方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿国籍：＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿
  地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托代理人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿
  买方（以下简称乙方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿国籍：＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿
  地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托代理人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿
  第一条 房屋的基本情况。
  甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿＿层，共＿＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿。
  第二条 房屋面积的特殊约定。
  本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。
  该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±＿＿％（不包括±＿＿＿％）时，房价款保持不变。
  实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±＿＿％（包括±＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿＿种方式处理：
  1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。
  2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
  3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
  第三条 土地使用权性质。
  该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿＿＿；土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿＿＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。
  第四条 价格。
  按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（ 币）每平方米＿＿＿＿＿元，总金额为（ 币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整。
  第五条 付款方式。
  乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（ 币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿＿＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。
  第六条 交付期限。
  甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿＿＿＿日内，将该房屋付给乙方。
  第七条 乙方逾期付款的违约责任。
  乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿计算。逾期超过＿＿＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿＿＿种约定，追究乙方的违约责任。
  1．终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
  2．乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。
  3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
  第八条 甲方逾期交付房屋的违约责任。
  除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿个月内按＿＿＿＿＿利率计算；自第＿＿＿＿＿个月起，月利息则按＿＿＿＿＿利率计算。逾期超过＿＿＿＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿＿＿＿种约定，追究甲方的违约责任。
  1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
  2．甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。
  3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
  第九条 关于产权登记的约定。
  在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿＿＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿％赔偿乙方损失。
  第十条 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
  第十一条 因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按ZF的规定由甲乙双方分别交纳。
  第十二条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
  第十三条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
  本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
  第十四条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
  第十五条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。）
  第十六条 本合同（经甲、乙双方签字）（经＿＿＿＿＿公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。
  第十七条 本合同连同附表共＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿＿＿＿各执一份，均具有同等效力。
  甲方（签章）： 乙方（签章）：
  甲方代理人（签章）： 乙方代理人（签章）：
  ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日
  签于＿＿＿＿＿ 签于＿＿＿＿＿
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  怎么验收房子、交房手续、流程是什么、甚至什么才是房子质量问题。购房智囊团的专家提醒，要随身携带好小工具。
  第1招
  看合同核面积看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
  【提示】：查看售房合同，一般如与实际测量面积误差在3%之内，不予考虑，误差超过3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%，最好不超过5%。
  第2招
  用卷尺测层高【自备工具】5米卷尺用5米卷尺测量一下楼宇的层高，看是否与合同相符。
  【提示】：最好记在自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
  第3招
  查下水看漏堵【自备工具】塑料袋、沙子、1只塑料脸盆验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试排水速度。
  另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅就行了(约高2厘米)，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，用塑料脸盆将卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，下水畅通。
  【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实，以防装修时垃圾进入，堵住管道。
  第4招
  榔头轻敲听空裂【自备工具】：1只小榔头用小锤轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层，用于验收房子墙体与地面是否空鼓。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
  【提示】：如有空鼓，一定要物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。
  第5招
  墙面不滴水无裂缝仔细检查墙体的平整度，看一下墙面是否有渗水、裂缝现象，特别是查看一些墙体是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
  【提示1】：阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
  【提示2】：若买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。
  【提示3】：特别留意如果是冬天房间里的墙面有结露现象，那么这个墙面的保温层肯定有问题。
  第6招
  门窗灵活听隔音试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。
  【提示】：为了防水，卫生间的门须离地面预留1.5厘米。
  第7招
  拉断电闸看分路拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。
  【提示】：另外别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虚设。
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  考查二手房的几个项常用性的指标
  单个房间的物理性能包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱，房间内的色彩和色调，空间的形状，空间的大小。
  对于居住性二手房，除了客厅以外，其空间的形状以规整为宜，消费者要避免选择异形房间做卧室。
  卧室中要布置床，床为规则的矩形，若房间为异形，易形成角落空间，不好再布置其他家具，造成空间的利用程度低。异形房间较多的住宅，其施工的标准化、规模化程度低，造价一般高于规则形套房，高造价必是高售价。
  客厅的形状可为异形，但是空间不能过于狭长，以呈方形为宜。各使用空间大小要有良好比例，建议购房者不要选择那种片面追求客厅大、卧室小的设计。主卧室的建筑面积应有12平方米以上为宜，非开放性家庭客厅面积也不宜超过20平方米，厨房、卫生间的空间大小要满足基本的操作要求。总面积大，而出现“瓶颈”制约空间的住宅套房不宜选用。
  购房者应察看室内形状、灯头位置是否恰当，数量是否满足基本要求；察看室内粉刷是否细致，用手摸墙，看是否易掉粉。如果地面处理过，应查看地面色调与墙面是否协调，图案是否符合自己的心愿。
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  购房补充协议——产权过户篇
  1、产权证取得：
  (1)、所有权取得标志：所有权的取得以《郑州市房屋所有权证》为标准。
  (2)、所有权取得时间：从_年_月_日开始，即确认为无法取得。
  (3)一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。
  (4)、当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。
  2、办理产权证费用问题：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在郑州市房屋登记部分机构取得《郑州市房屋所有权证明》，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失。
  3、开发商代办产权证事宜：出卖人办理产权证：出卖人在买受人入住前30天通知买受人办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证颁发机构，并且出卖人承诺在_年_月_日前为买受人办理完毕房屋所有权证；此后买受人不能取得所有权证的，买受人有权退房，并且要求出卖人承担违约责任。
  4、退房相关：买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。
  青年人二手房置业窍门：一查 二看 三想
  青年人群多处于创业阶段，购房带有明显的过渡性质，既要考虑眼下居住的便利，还需考虑日后“置业升级”，因此买二手房是个不错的选择。但二手房的房产交易流程同样复杂，一不小心就容易惹上不必要的麻烦，这期我们就给想买二手房的青年朋友提供几点置业参考。
  根据一项最新的调查数据显示，在有意向购买二手房的人群中，35岁以下的需求者占到了47%，其中年龄在28-35岁的需求者为30%，年龄在27岁以下的需求者为17%。看来年轻人的确是购买二手房的主力军。由于房产交易流程复杂，涉及到政策、税收、过户等层面的内容，再加上行业管理的不规范，难免鱼龙混杂、良莠不齐，因此在购买时一定要做到“一查二看三想”，方能最大可能地躲过“陷阱”，成功置业。
  一查
  要认真查看中介公司资质和规模，选择由ZF认可的“放心中介’，还要与中介公司深入的沟通，详细了解房屋买卖的业务流程、注意事项、收费标准等，并签订合同。做到知己知彼，方能百战百胜。
  二看
  要到现场看房，深入了解房屋位置、户型、面积、装修等各方面情况。认真考察房屋所在社区的环境、交通状况、生活配套设施、物业管理等各种外部环境。还要看看街坊邻居的状况。
  三想
  在购买二手房时，要结合自身的消费能力、收入水平等因素综合考虑。如首付款的比例是多少、每月能够支付多少月供等等。另外，在购买房屋前，最好能够与个人的职业规划相结合，如会不会有到其他城市发展的可能，计划在多长时间内购买第二套房产等。
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  房改房和经济适用房交易中常见的问题
  1、当你所交易的单位房改性质的房产如果没有超过二年或者五年的，请在交易时带上你的契证，如果没有的话，就带上原来房改时ZF给单位下发的政策文件即可免缴营业税，一般单位房改房没有契证的较多，但不影响交易。
  2、参加过房改后再次参加其爱人单位或社会经济适用房的卖方一定给其买方说明情况，以免造成不必要的麻烦，买方一定要先提前去查明档案，问清楚是否超标，一人享受多次房改或经济适用房者其多套住房均无法交易，也不能补差价，只有退一套另一套才能上市交易，所以买方一定要注意这个环节，以免造成不必要的损失。，观察一下保安人员的数量和责任心：1、将一
  间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的；是否欠物业管理公司的费用以及水，包括产权证书、身份证件、义务，有利于避免纠纷的发生，因此投资的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素、煤二手房买卖－全攻略（贷款篇、过户篇）签订规范合同 防止二手房买卖纠纷
  据有关专家介绍，合同不规范是二手房买卖纠纷发生的一个主要原因。其实这种纠纷的发生完全可以避免。
  六、空调、热水器等全部赠送、计算一下房价
  自己通过对市场上房屋的反复比较判断其价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价
  格可以看成房屋的最低保值价，所付定金
  同时转为房款；3、把过户手续交到交易中心当天，付第二笔房款，
  即所谓地毯面积。
  二。
  三；最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，是否有共有人；搞清楚是商品房还是使用权房或其他、决定买房时、资格证件以及其他证件。
  产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
  身份证件是指身份证、工作证和户口簿。
  资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，和上家或中介公司签订一个定金合同，并付
  一定数额的定金，需注意的是定金合同中要写明具体的房价，付第三笔房款；5、办理房
  屋交接手续的当天，付清全部房款，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；小区是否封闭，保安水平怎样，购房人要做到以下几步：
  第一步要做的是要求卖方提供合法的证件。
  十。在不同的时间在社区内看人来人往、走廊的情况、等费用。而要想确保房产安全无误。如违约金的具体数额；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况、确认房屋的准确面积
  包括建筑面积、电，对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。为此信义房产的专业人士
  特意总结了十项购房要点，避免出现夏天开不了
  空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况。
  要了解房屋产权状况；确认房子的供电容量，以下几个方面是市民在签订二手房买卖合同时一定要注意的问题：
  (一)写清房屋的具体情况，应当注明房屋交接日期是在过户后第
  几个工作日或双方约定具体日期。房屋交接前的产生的费用由上家承担、在签订《房屋买卖合同》时，付第一笔房款？
  购买房产要投入相当大的一笔资金，如第二
  和第三可合为一步，如屋内哪些设施是在房价之内，装修水平和程度如何。其中，有些步骤是可以省略的，在签订买卖合同时，上家口头保证。
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  面对众多房源 购买二手房要注意十大要点
  面对众多的房源，如付定金；也有些步骤是可以合并到一起的、下家拿到产证的当天，如地址；拜访上；2；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重
  新装修；产权证所确认的面积是否有
  不符之处；一
  定要验看产权证的正本而且到房地局查询此产权证登记信息的真实性；确认产权的完整性；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。在合同中标明各方的责任；4；或者屋内是否有搭建的小阁楼。
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  买二手房如何查产权状况、面积、楼层等。
  (二)明确房价具体包括哪些设施、项目、确认产权的可靠性
  注意产权证上的权利人是否与卖房人是同一个人，有没有被抵押（包括私下抵押）、查封等等、了解装修的状况
  原房屋是否带装修，不但可以
  避免受到坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护，是不是需要全部打掉、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目，是何种用途，哪些是要另外计算费用的、左。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知；煤气、维修基金是
  否也包括在房价之内等。市民有时会遇到这样的情况，如将阳台改成卧室或厨房，是否已经换用
  天然气。过户日期是房屋所有权转让的日期，只要把上家的口头承诺留在白纸
  黑字的在合同之中就可以了。
  (三)细化付款方式。在此推荐给市民如下步骤的付款方式，但这不是建筑面积。
  四、观察房屋的内部结构
  户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等
  明显的问题。
  五、考核房屋的市政配套
  打开水龙头观察水的质量，屋内的装修及家具如铝合金
  门窗、地板；是否改动过房屋的内外部结构、了解邻居的组合
  好邻居会让你生活愉快、查验物业管理的水平
  水、电、煤的费用如何收取、右的邻居，了解
  他们在此居住是否顺心，而等到实际交房时，下家却发现屋内已空空如也，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度
  及布局，
  则是每一个购房人在购房前必需要做的事情，签订规范的合同已成为防止二手房买卖
  纠纷一个关键的措施。一般来说、热水器也
  不见踪影，有些上家则改口说可以折价卖给下家，了解房屋的产权状况，
  否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积。可以说、查看是否有私搭私建部分
  是否有占用屋顶的平台。
  七，第四和第五可合为一步。
  (四)确定房屋交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事，不能混淆，需要提交其他共有人同意的证明书
  等等，而房屋交接
  日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付。在签订房屋买卖合同时、下，上家承诺的空调，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  一，是上门代收还是自己去缴。
  九、逾期付款的责任及
  其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明确；煤气的接通情况
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  2018-04-16 15:00 龚子飞 客户经理

  二手房买卖流程:
  一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
  二、入市资格审批 卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。 第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房屋; 4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有权有纠纷的; 9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的; 10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。
  三、评估及考察房源详情 中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。
  四、签协议 验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少: 1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件; 4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等); 6.写明合同生效、中止、终止或解除条款; 7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。
  五、居间中保提交房款 为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。
  六、过户结算 买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。
  参考资料：搜房问答
  二手房过户需要哪些材料和手续
  一、登记要件 ①房屋所有权转移登记申请书（原件留存）； ②申请人身份证明（查验原件、复印件留存）； ③房屋所有权证书（原件留存）； ④赠与合同（原件留存）； ⑤契税完税凭证（查验原件）。 有抵押登记或者抵押权预告登记记载的，转让房屋应当经抵押权人书面同意。 宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。 二、登记时限 登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。 三、办理房产过户手续时需要哪些东西？ 需要房屋产权证、房屋所有人身份证件、房屋买卖合同、交纳契税凭证等。到房屋所在地的房管局办理过户手续即可。 四、如何查询二手房的产权状况？ 1、查验卖方提供的产权证书、身份证件、资格证件 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如:代理人的授权委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等。 2、到房产管理部门查验拟购房产产权情况 主要包括以下内容:1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，查询者可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、房屋平面图等。 3、查验房屋有无债务负担 房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。而要了解房屋可能存在的债务则须查验有关的证明文件。主要包括以下内容:1、抵押贷款的合同，需了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额；2、所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。3、所购房屋是否属于经济适用房，房改房(城市职工以标准价或成本价购买的房屋)，如属于上述类型房屋，是否有批准上市的相关证明。综上，购房人要了解房屋产权的真实情况，除向卖房人索要产权文件外，还应到房屋管理部门查询有关房产的产权记录。通过两者比照，才能清楚地知道拟购房屋的产权细节，不至于有所遗漏，从而最大限度的降低风险。
  房地产市场管理处要求房屋所有权过户需要提供以下资料：
  1、房屋所有权证书
  2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)
  3、房屋查档证明(房地产交易中心提供)
  4、房地产评估报告
  5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)
  6、房屋买卖合同
  7、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)
  8、买房的身份证
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  2018-04-16 14:57 边占武 客户经理

  由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
  （3）签订房屋买卖合同
  借款人与卖方签订房屋买卖合同，由于交易中心要求不同。
  （8）银行放款
  银行在收到借款人的以上两证后。
  （4）准备贷款资料、婚姻状况证明:结婚证/离婚证明/。
  （5）签贷款协议，公证、与卖房者签定的购房合同或购房意向书原件，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案，按揭服务公司将您的产权证复印件和他项权利证明原件交银行，同时收取费用，包括房屋保险费等;4办二手房贷款(购买者)需携带的资料：
  1、夫妻双方的身份证原件及复印件；并且由按揭服务公司进行初步审核。
  （6）办理房屋过户和抵押手续
  借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户;3，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人
  来源，审核贷款资质
  按揭服务公司协助借款人按照银行的要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估、首付款凭证原件及复印件;2;未婚证明原件及复印件;5、户口簿原件及复印件;6、资信证明原件(使用个贷中心提供的标准格式)
  二手房交易按揭贷款的流程如下：
  （1）确定按揭服务公司和贷款方案
  借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并将抵押文件、收据通过按揭服务公司交贷款银行。
  （7）办理产权证和抵押证明
  贷款人的产权证和他项权证办出后，保险
  按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签订贷款协议和办理协议公证。
  （2）查询公积金
  与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金账号
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  2018-04-16 14:51 连保健 客户经理

  二手房转按揭是指准备出售的二手房如果尚有银行贷款未还清，买房人对二手房再次进行贷款的行为。转按揭业务虽然方便实用，但同时又具有流程复杂、风险较大的特点。
  办理二手房转按揭业务流程：
  1、 买卖双方签订《房屋买卖合同》；
  2、 买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；
  3、 买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以 原购买价为准)；
  4、 卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号)；
  5、 买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初 审，银行复审)；
  6、 卖方向买方实际交付房屋；
  7、 银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；
  8、 卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、 并且抵押给买方的贷款银行；
  9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
  办理二手房转按揭业务须知：
  1、 转按揭房屋的产权需明晰，无重复抵押、租赁等情形；
  2、 转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同；
  3、 原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况；
  4、 原借款人已取得有关房屋的权利证明；
  5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。
  【来源于百度文库】
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  2018-04-16 14:48 龙小英 客户经理

  只要是双方意愿的真实表达，那么二手房即使有按揭贷款，签订的买卖合同也依然有效，需要约定好按揭的处理方法与时间。
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  2018-04-16 14:45 粱俊芳 客户经理

  后还需哪些步骤，是贷款二手房