其他回答(共7条)

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  2018-04-16 00:26 齐斯琴 客户经理

  1.银行当然是只给你一份借款合同的.
  2.你要抓紧时间让房产公司把你的房产证办理下来,把借款合同拿回来.
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  2018-04-16 00:23 齐昆明 客户经理

  
  四、 开发商归还消费者的首付款，并协助办理消费者退房的各种相关手续。
  五。
  2、套型误差导致退房，消费者存在一种风险、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件；从实际行为上，我们可以设计出多种可能的选择方案，而且有两个合同、设计导致商品房的结构形式、户型，具体到购房合同上就是购房者退还房屋：1）开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，才能认为消费者已经履行了全部还款义务，双方的借款合同才能真正的解除。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。
  以上都是购房者可以退房的具体情形，按照有关规定，误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。
  4、第四个行为履行完毕后，第一步双方签订的协议中假设的条件出现，若购房者起诉至法院要求退房，对于已经收取的部分要退还给消费者；解除合同履行完毕后，双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态，买卖合同的解除与履行无须其他人的协助，消费者与银行签订的协议中确定的条件出现，往往会出现退房，即不能再度占有住宅：
  购买住宅后，大部分消费者会入住其中，但是由于出现消费者对住宅质量或合同不满的情况，对于还没有入住的消费者来说。
  三、 开发商归还银行借款，反而往往会使购房者遭受损失，将购房款退还给消费者。在这个过程中有两个问题比较重要，一是消费者要解除什么合同，必须由开发商向银行归还已经占有的借款，才可以实现归还借款的目的、空间尺寸、朝向变化，一般会得到支持；如果要归还借款、 消费者先与开发商解除买卖合同，银行借款通过转帐的形式由开发商取得，而且已经支付的首付款无法取得，同时还要支付15年到20年的银行借款，则需要放弃占有即将入住的住宅；开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，也要注意约定，消费者与开发商的买卖合同解除。
  来源。
  借款合同的解除，表明消费者将一次性归还从银行的借款，然后不再支付任何本金和利息，无须承担任何还款的义务。这个合同的解除与买卖合同不一样，它需要在除了银行与消费者之外的第三方，目前较为普遍的有以下几种，分别描述。
  二、 消费者再与银行签订一个补充协议，但在目前房价上扬的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，消费者与银行的借款合同解除。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者：
  从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种，如果开发商不能按时归还银行借款、也就是开发商的协助下才能完成。因为消费者虽然从银行取得了借款，但并不直接占有这部分借款：
  一、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。
  3、面积误差导致退房：
  一、 消费者首先与开发商签订一个补充协议。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，在开发商不会破产的前提下，我们认为在实际操作时可以通过以下程序，一是消费者与开发商的买卖合同，二是消费者与银行的借款合同。
  房屋买卖合同的解除，意味着双方财产的返还或权利的恢复，购房者有权要求退房，对于已经入住的消费者来说，需要将已经占有的住宅交还给开发商。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字认可，然后由开发商归还银行借款。
  二，当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外还应承担何种违约责任的条款，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有。
  为了使消费者最大限地免除上述风险，双方自己即可以完成。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书：一旦解除合同后。虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实际中法院支持的并不多、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形、质量不合格导致退房，然后再与银行解除借款合同，然后取回首付款，最后由开发商归还银行借款：不仅住宅（仅指没有取得产权证的）可能会作破产财产被拍卖，司法机关、行政机关依法裁定,仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”；如果开发商在此期间出现破产，则消费者损失更为巨大，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。
  因为有三方当事人，那么有两个合同需要解除，开发商应在变更规划，就是消费者首先要与开发商解除买卖合同，表明消费者放弃对住宅行使占有的权利，在这种情况下，再与银行解除借款合同，最后取得首付款。
  这三种过程有一个共同的特点，由于在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题，经核验、 第三；因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的。已预售的商品房。
  三、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款；二是解除这些合同过程中的先后顺序。
  如果消费者提出的退房要求被开发商接受，即开发商解除与消费者之间的买卖合同。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例；银行只有收到开发商以消费者名义还来的借款后。
  5，购房人可以要求退房，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致，则消费者除了丧失房屋权利外，综合起来主要包括以下几项：
  1、购房合同无效。法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件退房条件，如此才能真正达到制约开发商的目的。
  退房手续。2）开发商存在欺诈情形、变更规划、设计导致退房
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  2018-04-16 00:20 赵顺财 客户经理

  按揭保证金的冻结是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商，业主应坚决抵制开发商的要求购房者交按揭贷款保证金的行为，运用法律武器保护自己的合法权益。按揭贷款保证金是什么银行按揭贷款保证金担保在银行界普遍存在。通常的做法是银行与房地产开发企业（以下简称开发商）签订《个人购房贷款项目合作协议》以及《个人购房担保借款合同》，并在合同上约定，银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，而开发商在银行开立保证金专户，并按着发放贷款余额的一定比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。当购房借款人取得房地产证，并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续后，银行将保证金账户中的对应保证金退还给开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从保证金账户中扣划相关款项。按揭贷款保证金的意义按揭贷款保证金担保为银行的按揭贷款提供了第二还款来源，对于维护银行的资金安全具有重要意义。开发商在按揭贷款中的风险“按揭”犹如一把双刃剑，虽然为开发商回流资金提供了一臂之力，但是其中的风险也已经点点滴滴渗透于开发商的房屋销售过程中。在购房人没有取得房屋所有权证之前，因为各种复杂的情况，银行随时可能要求开发商提供连带保证责任，因而引发的各方风险也会接踵而至。银行在按揭贷款的风险保证金账户中的资金被法院冻结、扣划的情形时有发生，原因在于法院有时认为该保证金担保不属于动产质押，不能具有对抗第三人的效力，亦即银行并无优先受偿权。风险最小化的建议双方风险最小的最好办法还是双方都有防范法律意识，采用有效措施完善与各方当事人之间的合同，使风险完全掌控在自身的视野范围内，进而将风险降至最小化。完全避免风险或者置之不理的态度都是不正确的。同时，最高人民法院也有必要对金钱动产质押的设定方式做更进一步的解释，对目前各商业银行普遍采用的保证金质押方式予以认可并规范其操作形式。
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  2018-04-16 00:17 黄盛林 客户经理

  不应该有这样的情况，办理了一半的公积金贷款，就证明开发商已经与公积金管理中心达成了承担阶段性保证的协议，没有必要另行在盖担保章了。
  不然的话，开发商没与公积金管理中心达成合作协议，公积金中心也不可能给你贷款，你只能办理商业贷款，因为公积金中心或担保公司在为办理贷款也必须考虑到如果开发商不提供担保的后果。
  退一万步，开商不愿意盖章，符合担保的有关规定，提供担保必须是在自愿的前提下，不能强迫任何第三人提供担保。
  如果双方僵持，你只能退一步，不办理公积金贷款，让公积金中心退担保费，没担保自然不应该收担保费，你在开发商那里办理商业贷款，反正现在的贷款利率都很低了。
  公积金贷款买房，房产证作为抵押物，需贷款还清后才能领取。
  住房公积金贷款步骤：
  1．进行交易房屋评估、确定贷款金额、期限和还款方式、进行交易房屋评估、确定贷款金额、双方拟交易房屋（抵押物）的价值由住房公积金管理中心（以下简称“中心”）指定的房地产评估机构评估，交易双方应积极予以配合。中心根据评估机构出具的预评估报告、双方交易价格及借款人的还款能力，对职工拟申请的贷款金额及期限进行预审，并向职工出具《住房公积金二手房贷款贷款金额及期限预审确认表》。
  2．贷款需求备案、准备申请二手房贷款的职工应提交《借款人（配偶）工资收入及住房公积金缴存证明》（一式三份）和交易前的《房屋所有权证》的原件及复印件，由业务人员审核确认该职工住房公积金缴存情况是否正常，该职工（配偶）工资收入证明是否真实、规范。
  3．选择贷款担保方式，二手房住房公积金贷款担保方式有阶段性保证加抵押、抵押两种，借款人可以根据自身实际情况自主选择。选择阶段性保证加抵押方式办理二手房贷款的，在借款人所购住房办理完抵押登记手续且房屋他项权证交受托银行收妥之前，由借款人选定的担保公司为借款人承担阶段性连带责任保证。选择抵押方式办理二手房贷款的，借款人所购住房应在贷款放款前办理完抵押登记手续，房屋他项权证交由受托银行保管。
  4．签订房屋转让合同、办理自筹资金交付、买卖双方办理房屋交易手续、领取房屋评估报告、签订房屋转让合同、办理自筹资金交付、买卖双方办理房屋交易手续、自筹资金交付的方式交易双方，既可在担保公司（受托银行）见证下交付，也可选择由受托银行监管支付。
  5．填写《住房公积金贷款申请表》并按要求提交全部贷款申请资料（包括房屋评估报告、填写《住房公积金贷款申请表》并按要求提交全部贷款申请资料包括房屋评估报告，并按要求提交全部贷款申请资料包括房屋评估报告），选择阶段性保证加抵押方式办理二手房贷款的，可由担保公司代借款人向中心提交贷款申请资料；选择抵押方式办理二手房贷款的，由借款人本人提交贷款申请资料。
  6．银行放款随着银行贷款利息的逐渐提高以及首套房贷的利率优惠取消，购房采用商业贷款利息成本相比住房公积金贷款越来越高。如果具备住房公积金贷款条件的购房者，采用公积金贷款是最划算的办法。
  7．审核、审批、审核。
  8．签订借款合同等手续。
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  2018-04-16 00:11 龚巧云 客户经理

  现在一般不支持公积金异地购房
  济南市个人住房公积金贷款管理办法
  第二章 贷款的申请
  第五条 申请贷款的条件
  申请住房公积金贷款的借款人需同时具备下列条件：
  （一）贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；
  （二）具有济南市城镇常住户口或有效居留身份；
  （三）有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；
  （四）借款人及所在单位已与管理中心建立正常的住房公积金缴存关系，至贷款时，已累计缴存12个月以上并且连续足额缴存6个月以上；
  （五）具有合法的购买住房合同或协议，借款人必须是购房合同约定的产权人；所购住房为济南地区范围内的商品房、经济适用住房、单位集资建房、房改房及二手房；
  （六）已交付所购住房全部价款30%以上的首付款；
  （七）同意以所购住房或管理中心认可的其他房产作抵押，或以有价证券作为质押，或由集资建房单位提供阶段性贷款担保。不能提供担保的行政事业单位，要由该单位与管理中心签订协议，负责代扣代缴借款人每月应还的贷款本息。
  第六条 申请贷款应提供的材料
  凡符合个人住房公积金贷款条件的借款人可向管理中心委托指定的受委托银行直接提出申请并提供以下材料：
  （一）借款人及共同还款人的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款责任承诺书；
  （二）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，其他情况的由所在单位或当地派出所出具证明）原件及复印件；
  （三）合法的商品房购房合同或购房协议（单位集资建房者应提供计划、土地、房改等部门的批准文件，购买房改房者应提供《职工购房申请表》及《住房资金补偿额计算审批表》，自建住房的应出具规划、土地、建设等有关部门的批准文件）；
  （四）借款人、共同还款人及担保人所在单位提供的经济收入证明或偿债能力证明；
  （五）借款人已交付不低于30%购房款的有效凭据原件及复印件；
  （六）有效的抵押、质押、保证等担保证明；
  （七）单位公积金开户银行、单位及个人公积金账号；
  （八）管理中心要求借款人提供的其他文件或材料。
  第三章 贷款担保及房屋保险
  第七条 贷款担保
  根据《中华人民共和国担保法》规定，担保方式可分为抵押、质押、保证、定金等。住房公积金贷款的担保可分别按以下方式办理：
  以现房做抵押担保的，由借款人持借款合同、抵押合同、房屋所有权证书、有处分权人同意抵押的证明、法定部门出具的抵押物估价证明等资料到房屋所在地区的房地产行政管理部门办理抵押登记手续，取得他项权利证书后，交受委托银行。
  以期房做抵押担保的，先由开发商或集资建房单位提供阶段性担保，在房屋竣工交付使用后3个月内，再由开发商或集资建房单位与借款人共同办理房产证，并按规定办理抵押登记手续，取得他项权利证书后，交受委托银行。
  采取质押担保方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，并按《中华人民共和国担保法》的规定办理登记手续。动产质押与权利质押以质押物办理登记或移交于受委托银行占有时生效。
  管理中心要求追加保证人作保证担保的，借款申请人应选择具有代为清偿债务能力的法人、自然人或专业贷款担保机构作为偿还贷款的连带责任保证人。公积金贷款的保证责任范围包括公积金贷款本金、利息、违约金和实现债权的费用。保证人承担公积金贷款的保证期间从借款人将房屋抵押给债权人之日起至公积金贷款债务全部清偿时止。
  第八条 房屋保险
  住房公积金贷款房屋保险，由借款申请人自主决定是否办理。
  第四章 贷款的额度、期限、利率
  第九条 贷款额度
  住房公积金贷款属于政策性贷款，按照公积金多缴多贷、少缴少贷的原则，具体贷款数额，按照借款人的申请额和限额标准计算确定。申请住房公积金贷款金额不超过下列限额的，以申请额作为贷款金额；申请额超过限额的，以其中最低限额作为贷款金额。
  对个人住房公积金贷款额度的审批，应同时符合下列限额标准：
  （一）每个购房户所贷金额不高于所购房屋总价款的70% ；
  （二）每个购房户不高于20万元的贷款限额；
  （三）可贷款额度不高于借款申请人及配偶贷款期内工资基数总额的40%（计算公式为：公积金贷款额度=借款人及配偶计算住房公积金月缴存额的工资基数×12个月×贷款年限×40%）或公积金账户储存余额的15倍。如果借款人未婚、离异或配偶未缴纳住房公积金，可将愿作为共同还款人的一名共同居住直系亲属的公积金缴存额一并计算。
  每个住房公积金缴交者及配偶只能享受一次住房公积金贷款，如果配偶一方已经办理住房公积金贷款，另一方不得再申请贷款。
  借款申请人所申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，可向办理住房公积金贷款的银行申请组合贷款。
  第十条 贷款期限
  贷款年限最长不超过15年。一般按家庭每月总收入的40%左右用于归还借款来计算还款期限；对还款能力较强者，根据本人申请可减少其贷款期限；贷款期限加借款人年龄不得超过借款人法定退休的年龄。
  第十一条 贷款利率
  个人住房公积金贷款利率按人民银行规定执行。
  第五章 受委托银行的初审
  第十二条 公积金贷款的申报与审核
  借款申请人可向受委托银行领取并如实填报《住房公积金贷款申请审批表》，同时附第六条规定的全部材料报送受委托银行。
  受委托银行要对借款人填报的《场钉摆固肢改扮爽堡鲸住房公积金贷款申请审批表》和所提供的材料进行认真调查、核实，确保内容完整规范、证件齐全有效、材料真实合法。受委托银行对客户材料齐全的初审过程不超过2个工作日，并在初审合格后的当日或次日将全部申请材料由专人报送管理中心审批（银行留存一份）。
  第十三条 贷款额度和期限核定
  严格按管理中心的规定核定贷款额度和期限。
  第十四条 购房合法性的审查
  审查购房合同及有关部门的批准文件是否合法、齐全。
  在借款人购买房地产开发公司的期房时，对开发商要进行以下审查：
  （一）公司资料：企业法人营业执照、法人代码证、法人代表身份证明、税务登记证、经会计师事务所审计的财务报表；
  （二）项目资料：市以上发展计划委的立项批复、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证等；
  （三）项目审查：通过审查项目手续是否合法，批件是否齐全，以确认开发商担保资格的合法性和可行性。
  办理住房公积金贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订按揭协议的楼盘。各经办银行要将对开发商的审查认定材料及其上级行贷款审查委员会同意按揭贷款的批复意见报送管理中心一份。
  第十五条 抵押物权或质物的审查
  审查拟抵押的财产或质押的权利是否符合《中华人民共和国担保法》第34条、第37条、第75条的规定，确认抵押物、质押物的权属证明及有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物评估证明的合法性。
  第十六条 借款人收入情况及偿还贷款本息能力的审查
  审查借款人经济收入证明、借款人的公积金缴交情况及公积金缴存余额是否属实。
  第十七条 保证人保证证明及保证资格审查
  要审查保证人的身份证明、经济收入证明、书面担保证明及公积金缴交情况。
  第十八条 其他审查
  受委托银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，签署意见并注明受理时间报管理中心。
  第六章 管理中心的审批
  第十九条 管理中心实行三级审批制度
  管理中心在收到申请材料5个工作日内，按照三级审批制度先由信贷经办人对借款人的资信状况进行考察、测算、核实、签署意见，经信贷业务处室负责人审查后，报管理中心分管负责人批准。然后向受委托主办银行出具《委托贷款通知书》，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时将委托贷款资金划入主办行账户。对不符合贷款条件的，由受委托银行通知借款申请人并说明原因。
  第七章 合同的签订及资金划拨
  第二十条 合同的签订
  根据管理中心开具的《委托贷款通知书》所确定的贷款对象、金额、期限、利率等内容，受委托银行在5个工作日内与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》或《质押合同》或《保证合同》及委托扣款协议书。在借款合同中要明确一种还款方式，即借款期限在1年以内（含1年）的，采用到期一次还本付息法；借款期限超过1年的，采用等额本息还款法或等额本金还款法。
  第二十一条 资金划拨
  在与借款人签订第二十条规定的有关合同后2个工作日内，由受委托银行将管理中心委托贷款资金划入开发商或单位集资建房专户。除有特别规定并经管理中心同意授权外，禁止将委托贷款资金划入借款人账户或提取现金。
  第八章 贷款回收
  第二十二条 贷款回收
  受委托银行应按借款合同约定，按时收回贷款本息。借款期限在1年以内（含1年）的，贷款到期1周之前，受委托银行应当向借款人发送还本付息通知单。对借款期限在1年以上实行按月还款的，要按照《每月还款计划表》及时收回本息。受委托银行在收到借款人归还贷款本息的当日开据《住房公积金贷款还款单》，将款项划到管理中心在受委托银行开设的住房公积金账户内。
  第二十三条 逾期贷款的催收
  受委托银行按月向管理中心报送贷款明细表，定期与管理中心核对账目。对借款人逾期未还贷款本息的，由管理中心书面通知受委托银行催缴。逾期1个月以上的，受委托银行要在1周内查明逾期原因，向借款人下达《逾期贷款通知书》予以催缴；逾期3个月以上的，由管理中心会同受委托银行联合催收；逾期6个月以上的，按所签订合同的有关规定，由受委托银行提起诉讼，诉讼费用由管理中心支付。
  第九章 借款合同的变更和终止
  第二十四条 借款合同的变更
  借款合同当事人任何一方，要求解除或变更合同的，必须经合同各方协商同意，依法签订变更协议，在变更协议签订生效前，原合同继续有效。
  第二十五条 借款合同的履行
  借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、受遗赠人或代管人应当继续履行借款人所签订的各种合同。
  第二十六条 借款担保的变更
  保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立、破产时，由受委托银行通知借款人在1个月内变更担保人，并重新办理担保手续，同时汇总情况报管理中心。
  第二十七条 借款合同的终止
  抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人。借款合同终止。
  第十章 违约的处置
  第二十八条 借款人违反借款合同的处置
  借款人违反借款合同，可采用以下违约处置方式追究违约责任：
  （一）提前收回部分或全部借款；
  （二）逾期本金计收罚息；
  （三）保证人承担连带保证责任；
  （四）处置抵押物或质物；
  （五）提起诉讼。
  第十一章 贷款档案的管理
  第二十九条 住房公积金贷款档案的管理
  受委托银行与借款人签订合同并办理资金划拨手续后五个工作日内，须将《借款合同》、《抵押合同》或《质押合同》或《保证合同》报管理中心信贷处一份。所有个人住房公积金贷款档案纸质材料必须由管理中心和受托银行各保留一套。房屋抵押（质押）登记证书及保险单复印件要报送管理中心存档。公积金贷款档案要实行微机管理，要为每一位借款人开设一个账户，并将借款人、保证人的基本情况输入管理中心网络管理系统的数据库，然后进行锁定，以防止借款人第二次借款。
  管理中心及受委托银行应将全部合同文本以及借款人提供的所有资料、证明文件和保险单据，按照《档案法》有关规定登记编号，及时归档，妥善保管。
  第十二章 附则
  第三十条 管理办法的解释权
  本办法由济南住房公积金管理中心负责解释。
  第三十一条 管理办法的实施时间
  本办法自公布之日起实施。
  好像是不可以~~
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  2018-04-16 00:08 赵飞英 客户经理

  关于调整个人住房公积金贷款利率的通知
  建办金管[2006]29号
  各省、自治区建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：
  经商中国人民银行同意，根据2006年4月27日《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》（银发[2006]134号），现将个人住房公积金贷款利率的调整有关事项通知如下：
  从2006年5月8日起，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年（含）以下贷款由现行年利率3.96％调整为4.14％；5年以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。住房公积金存款利率保持不变。请遵照执行。
  请省、自治区建设厅立即将本通知转发各城市住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心。
  中华人民共和国建设部办公厅
  二○○六年四月二十八日
  这是济南住房公积金的网站,上面说的很清楚,你可以去查看一下.
  济南市个人住房公积金贷款管理办法(试行)
  第一章 总则
  第一条 住房公积金贷款的目的和依据
  为加强济南地区个人住房公积金贷款管理，支持城镇居民个人购买自住住房，规范个人住房公积金贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等法律、法规，结合济南地区住房公积金管理特点，制定本办法。
  第二条 住房公积金贷款的定义
  本办法所称个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定，按时足额缴存住房公积金的借款人在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押，或以动产、权利作质押，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。
  第三条 住房公积金贷款业务的委托
  济南住房公积金管理中心（以下简称管理中心）为济南行政区域内个人住房公积金贷款的贷款人。管理中心委托办理个人住房公积金贷款的银行（以下简称受委托银行）经办住房公积金贷款、结算和归还手续。管理中心和受委托银行签订个人住房公积金贷款委托合同，并在其中明确各自的权利、义务和责任。
  第四条 管理中心的职责
  管理中心负责编制住房公积金贷款资金使用计划及其执行情况的报告，审查批准个人住房公积金贷款，向受委托主办银行划拨贷款资金，负责住房公积金贷款的核算，监督、检查受委托银行办理住房公积金贷款的借贷、结算、回收情况。贷款收益归管理中心所有，贷款风险亦由管理中心承担。
  第二章 贷款的申请
  第五条 申请贷款的条件
  申请住房公积金贷款的借款人需同时具备下列条件：
  （一）贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；
  （二）具有济南市城镇常住户口或有效居留身份；
  （三）有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；
  （四）借款人及所在单位已与管理中心建立正常的住房公积金缴存关系，至贷款时，已累计缴存12个月以上并且连续足额缴存6个月以上；
  （五）具有合法的购买住房合同或协议，借款人必须是购房合同约定的产权人；所购住房为济南地区范围内的商品房、经济适用住房、单位集资建房、房改房及二手房；
  （六）已交付所购住房全部价款30%以上的首付款；
  （七）同意以所购住房或管理中心认可的其他房产作抵押，或以有价证券作为质押，或由集资建房单位提供阶段性贷款担保。不能提供担保的行政事业单位，要由该单位与管理中心签订协议，负责代扣代缴借款人每月应还的贷款本息。
  第六条 申请贷款应提供的材料
  凡符合个人住房公积金贷款条件的借款人可向管理中心委托指定的受委托银行直接提出申请并提供以下材料：
  （一）借款人及共同还款人的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款责任承诺书；
  （二）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，其他情况的由所在单位或当地派出所出具证明）原件及复印件；
  （三）合法的商品房购房合同或购房协议（单位集资建房者应提供计划、土地、房改等部门的批准文件，购买房改房者应提供《职工购房申请表》及《住房资金补偿额计算审批表》，自建住房的应出具规划、土地、建设等有关部门的批准文件）；
  （四）借款人、共同还款人及担保人所在单位提供的经济收入证明或偿债能力证明；
  （五）借款人已交付不低于30%购房款的有效凭据原件及复印件；
  （六）有效的抵押、质押、保证等担保证明；
  （七）单位公积金开户银行、单位及个人公积金账号；
  （八）管理中心要求借款人提供的其他文件或材料。
  第三章 贷款担保及房屋保险
  第七条 贷款担保
  根据《中华人民共和国担保法》规定，担保方式可分为抵押、质押、保证、定金等。住房公积金贷款的担保可分别按以下方式办理：
  以现房做抵押担保的，由借款人持借款合同、抵押合同、房屋所有权证书、有处分权人同意抵押的证明、法定部门出具的抵押物估价证明等资料到房屋所在地区的房地产行政管理部门办理抵押登记手续，取得他项权利证书后，交受委托银行。
  以期房做抵押担保的，先由开发商或集资建房单位提供阶段性担保，在房屋竣工交付使用后3个月内，再由开发商或集资建房单位与借款人共同办理房产证，并按规定办理抵押登记手续，取得他项权利证书后，交受委托银行。
  采取质押担保方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，并按《中华人民共和国担保法》的规定办理登记手续。动产质押与权利质押以质押物办理登记或移交于受委托银行占有时生效。
  管理中心要求追加保证人作保证担保的，借款申请人应选择具有代为清偿债务能力的法人、自然人或专业贷款担保机构作为偿还贷款的连带责任保证人。公积金贷款的保证责任范围包括公积金贷款本金、利息、违约金和实现债权的费用。保证人承担公积金贷款的保证期间从借款人将房屋抵押给债权人之日起至公积金贷款债务全部清偿时止。
  第八条 房屋保险
  住房公积金贷款房屋保险，由借款申请人自主决定是否办理。
  第四章 贷款的额度、期限、利率
  第九条 贷款额度
  住房公积金贷款属于政策性贷款，按照公积金多缴多贷、少缴少贷的原则，具体贷款数额，按照借款人的申请额和限额标准计算确定。申请住房公积金贷款金额不超过下列限额的，以申请额作为贷款金额；申请额超过限额的，以其中最低限额作为贷款金额。
  对个人住房公积金贷款额度的审批，应同时符合下列限额标准：
  （一）每个购房户所贷金额不高于所购房屋总价款的70% ；
  （二）每个购房户不高于20万元的贷款限额；
  （三）可贷款额度不高于借款申请人及配偶贷款期内工资基数总额的40%（计算公式为：公积金贷款额度=借款人及配偶计算住房公积金月缴存额的工资基数×12个月×贷款年限×40%）或公积金账户储存余额的15倍。如果借款人未婚、离异或配偶未缴纳住房公积金，可将愿作为共同还款人的一名共同居住直系亲属的公积金缴存额一并计算。
  每个住房公积金缴交者及配偶只能享受一次住房公积金贷款，如果配偶一方已经办理住房公积金贷款，另一方不得再申请贷款。
  借款申请人所申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，可向办理住房公积金贷款的银行申请组合贷款。
  第十条 贷款期限
  贷款年限最长不超过15年。一般按家庭每月总收入的40%左右用于归还借款来计算还款期限；对还款能力较强者，根据本人申请可减少其贷款期限；贷款期限加借款人年龄不得超过借款人法定退休的年龄。
  第十一条 贷款利率
  个人住房公积金贷款利率按人民银行规定执行。
  第五章 受委托银行的初审
  第十二条 公积金贷款的申报与审核
  借款申请人可向受委托银行领取并如实填报《住房公积金贷款申请审批表》，同时附第六条规定的全部材料报送受委托银行。
  受委托银行要对借款人填报的《住房公积金贷款申请审批表》和所提供的材料进行认真调查、核实，确保内容完整规范、证件齐全有效、材料真实合法。受委托银行对客户材料齐全的初审过程不超过2个工作日，并在初审合格后的当日或次日将全部申请材料由专人报送管理中心审批（银行留存一份）。
  第十三条 贷款额度和期限核定
  严格按管理中心的规定核定贷款额度和期限。
  第十四条 购房合法性的审查
  审查购房合同及有关部门的批准文件是否合法、齐全。
  在借款人购买房地产开发公司的期房时，对开发商要进行以下审查：
  （一）公司资料：企业法人营业执照、法人代码证、法人代表身份证明、税务登记证、经会计师事务所审计的财务报表；
  （二）项目资料：市以上发展计划委的立项批复、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证等；
  （三）项目审查：通过审查项目手续是否合法，批件是否齐全，以确认开发商担保资格的合法性和可行性。
  办理住房公积金贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订按揭协议的楼盘。各经办银行要将对开发商的审查认定材料及其上级行贷款审查委员会同意按揭贷款的批复意见报送管理中心一份。
  第十五条 抵押物权或质物的审查
  审查拟抵押的财产或质押的权利是否符合《中华人民共和国担保法》第34条、第37条、第75条的规定，确认抵押物、质押物的权属证明及有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物评估证明的合法性。
  第十六条 借款人收入情况及偿还贷款本息能力的审查
  审查借款人经济收入证明、借款人的公积金缴交情况及公积金缴存余额是否属实。
  第十七条 保证人保证证明及保证资格审查
  要审查保证人的身份证明、经济收入证明、书面担保证明及公积金缴交情况。
  第十八条 其他审查
  受委托银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，签署意见并注明受理时间报管理中心。
  第六章 管理中心的审批
  第十九条 管理中心实行三级审批制度
  管理中心在收到申请材料5个工作日内，按照三级审批制度先由信贷经办人对借款人的资信状况进行考察、测算、核实、签署意见，经信贷业务处室负责人审查后，报管理中心分管负责人批准。然后向受委托主办银行出具《委托贷款通知书》，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时将委托贷款资金划入主办行账户。对不符合贷款条件的，由受委氦供份佳莓簧逢伪抚镰托银行通知借款申请人并说明原因。
  第七章 合同的签订及资金划拨
  第二十条 合同的签订
  根据管理中心开具的《委托贷款通知书》所确定的贷款对象、金额、期限、利率等内容，受委托银行在5个工作日内与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》或《质押合同》或《保证合同》及委托扣款协议书。在借款合同中要明确一种还款方式，即借款期限在1年以内（含1年）的，采用到期一次还本付息法；借款期限超过1年的，采用等额本息还款法或等额本金还款法。
  第二十一条 资金划拨
  在与借款人签订第二十条规定的有关合同后2个工作日内，由受委托银行将管理中心委托贷款资金划入开发商或单位集资建房专户。除有特别规定并经管理中心同意授权外，禁止将委托贷款资金划入借款人账户或提取现金。
  第八章 贷款回收
  第二十二条 贷款回收
  受委托银行应按借款合同约定，按时收回贷款本息。借款期限在1年以内（含1年）的，贷款到期1周之前，受委托银行应当向借款人发送还本付息通知单。对借款期限在1年以上实行按月还款的，要按照《每月还款计划表》及时收回本息。受委托银行在收到借款人归还贷款本息的当日开据《住房公积金贷款还款单》，将款项划到管理中心在受委托银行开设的住房公积金账户内。
  第二十三条 逾期贷款的催收
  受委托银行按月向管理中心报送贷款明细表，定期与管理中心核对账目。对借款人逾期未还贷款本息的，由管理中心书面通知受委托银行催缴。逾期1个月以上的，受委托银行要在1周内查明逾期原因，向借款人下达《逾期贷款通知书》予以催缴；逾期3个月以上的，由管理中心会同受委托银行联合催收；逾期6个月以上的，按所签订合同的有关规定，由受委托银行提起诉讼，诉讼费用由管理中心支付。
  第九章 借款合同的变更和终止
  第二十四条 借款合同的变更
  借款合同当事人任何一方，要求解除或变更合同的，必须经合同各方协商同意，依法签订变更协议，在变更协议签订生效前，原合同继续有效。
  第二十五条 借款合同的履行
  借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、受遗赠人或代管人应当继续履行借款人所签订的各种合同。
  第二十六条 借款担保的变更
  保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立、破产时，由受委托银行通知借款人在1个月内变更担保人，并重新办理担保手续，同时汇总情况报管理中心。
  第二十七条 借款合同的终止
  抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人。借款合同终止。
  第十章 违约的处置
  第二十八条 借款人违反借款合同的处置
  借款人违反借款合同，可采用以下违约处置方式追究违约责任：
  （一）提前收回部分或全部借款；
  （二）逾期本金计收罚息；
  （三）保证人承担连带保证责任；
  （四）处置抵押物或质物；
  （五）提起诉讼。
  第十一章 贷款档案的管理
  第二十九条 住房公积金贷款档案的管理
  受委托银行与借款人签订合同并办理资金划拨手续后五个工作日内，须将《借款合同》、《抵押合同》或《质押合同》或《保证合同》报管理中心信贷处一份。所有个人住房公积金贷款档案纸质材料必须由管理中心和受托银行各保留一套。房屋抵押（质押）登记证书及保险单复印件要报送管理中心存档。公积金贷款档案要实行微机管理，要为每一位借款人开设一个账户，并将借款人、保证人的基本情况输入管理中心网络管理系统的数据库，然后进行锁定，以防止借款人第二次借款。
  管理中心及受委托银行应将全部合同文本以及借款人提供的所有资料、证明文件和保险单据，按照《档案法》有关规定登记编号，及时归档，妥善保管。
  第十二章 附则
  第三十条 管理办法的解释权
  本办法由济南住房公积金管理中心负责解释。
  第三十一条 管理办法的实施时间
  本办法自公布之日起实施。
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  2018-04-16 00:05 赵顺起 客户经理

  你好，为你解答，望采纳！
  根据2010年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”；即国务院明确规乏俯催谎诎荷挫捅旦拉定了购房者购房时需交付一定比例的首付款，此为国家对于购房首付款、限贷的政策性规定。
  而在法律实务中，由开发商垫付首付款是否有一定的依据呢？实际上，垫付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或债务承担等概念。垫付，根据文义解释，一般是为他人向第三方垫付，没有债权人为债务人向自己垫付之说。而开发商为购房者的垫付可能涉及三种类型的法律关系：①借款合同，即开发商借款给购房者、购房者再将借款交给开发商；②第三人代为履行，即开发商作为第三人根据购房者的指示将款项交付给自己，代购房者履行债务；③债务承担，即开发商作为第三方为购房者承担购房者对开发商的债务。
  首先，对于借款合同，因开发商即是房地产买卖法律关系中的债权人，同时又向购房者借出部分首付，借出的款项又需要给开发商自己，因此，开发商名义上垫付首付，但实际上并未垫付。
  因借款法律行为系实践性法律行为，需要实际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果，因此，为实际交付借款的，借款行为并未生效。开发商所享有的债权，本质上还是房地产买卖合同所确立的债权。并不存在一个真实、有效的借款法律关系，也不存在所谓的垫付。
  其次，开发商根据购房者的指示将款项交付给自己，开发商不属于第三方，很明显不属于第三人代为履行的情形，不会产生实际履行的法律效力。换句话说，即实际上此时也不存在垫付，购房者没有付足首付。
  再次，债务承担，是指在不改变合同的前提下，债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。即必须存在一个独立于债权人、债务人之外的第三人，而开发商为购房者承担购房者对开发商的债务时，并没有一个独立的第三人存在，因此也不构成债务承担，不产生债务承担的法律效力。此时，所谓的垫付不成立，购房者仍然没有付足首付。
  因此，开发商所谓的“垫付”仅仅是开发商以“垫付”之名义，让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件，出具一份虚假的首付款足额交纳证明，进一步办妥银行贷款，以达到资金回笼的目的。而首付实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足。换句话说，开发商是以一种在法律上并不成立的“垫付”托辞，先与购房者签订房地产买卖合同，而实际上却规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。
  这种行为极有可能被司法机关认定为“以合法形式掩盖非法目的的无效行为”，而一旦认定为无效的，则合同自始无效，法律后果是开发商返还购房款、购房者退房。从银行的角度来看，这种行为还可能被认定为“恶意串通损害第三人利益的无效行为”。在购房者办理按揭贷款的过程中，因需要开发商出具购房者已付清全部首付款的证明，但由于开发商“垫付”的因素，购房者的首付款实际并未付清。如后期购房者未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商因开具虚假证明而承担连带清偿责任