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  2018-04-15 10:58 米增建 客户经理

  您好，一是一定要买手续齐全的房子，也就是五证齐全的房子；
  二是购买诚信度高的开放商所开发的楼盘，所购房屋能及时备案；
  三是要确定买房目标：买房前应该有一个整体的规划，理性和有规划的消费，根据自己的收入支出等经济情况开确定，并选择适合楼盘；
  四是筛选买房范围：根据自身的实际情况，选择适合自己的楼，该买面积多大的，交通如何等这些都需要先做好考虑。一般来说，二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠。而新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
  五是考虑出行时间成本：由于穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵，购房前还应考虑出行的时间成本。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天。开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
  六是要学习买房常识：学习必要的房地产基础知识，这是购房的必需。房屋因为涉及金额巨大，购房是一个比较专业的行为。目前国内的房地产市场还不是特别的完善。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
  七是按揭买房有哪些注意事项：
  按揭买房，是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分(一般为30%-50%)，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
  第一、申请贷款前不要动用公积金。因为如果借款人在贷款前将提取公积金储存余额用于支付房款，这样的话，在公积金账户上的公积金余额就为零，公积金贷款额度也就为零了，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
  第二、要注意在借款最初一年内不要提前还款。因为按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
  第三、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
  第四、如果还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。比如工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
  第五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
  第六、不要遗失借款合同和借据。申请房屋按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。以上六条都是按揭贷款买房需要特别注意的事项，希望能给需要的人们提个醒。
  八是二手房注意事项：
  一般来说，二手房的价格相对于同区同地段的新楼会便宜一些，而且配套成熟，往往可以即买即住。但是，和买新楼有点不一样，有更多的注意事项，毕竟二手房往往是前任业主住过,生活过的地方。
  1、产权是否可靠
  买房子，产权最重要，买二手房需要注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外还需要注意产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度等，都要考虑清楚。
  2、原单位是否允许转卖
  需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。
  3、确认所购二手房的准确面积
  产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。认真观察房屋的内部结构，注意户型是否合理，管线是否太多，二手房是否带装修，另外，还要所要房屋的内部结构图，以便日后装修。
  4、是否有私搭私建部分
  需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到。
  5、考察房屋的市政配套
  查询物业的管理水平，包括提供服务的内容和水准、保安、保洁、绿化的水准及基本生活设施的管理。检查水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天然气、热水、暖气等情况。
  希望我的回答对您有所帮助。
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  2018-04-15 10:55 黄盛木 客户经理

  我是卖房子的，买房子办贷款要收入证明，还要有人做贷款担保的。
  还不能有不良的未按时还款记录
  剩下的就要看银行还批了。
  第二种假设，银行不回去查你帐的。
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  2018-04-15 10:52 辛培勇 客户经理

  贷款还清后不要忘记撤销抵押、不要遗失借款合同和借据在海南买房申请贷款需要注意以下事项：
  1、购房者应当向征信管理部门查询本人的信用报告，确认能否贷款，将会影响借款人及时享受银行提供的各项服务。若收不到贷款银行的有关通知，还可能会造成一些不必要的麻烦，不管其他条件如何，都无法获得贷款。
  2，借款人搬迁新居后，切记一定要将新的联系地址。
  如果一个人有过不良的信用记录，如逾期不归还信用卡欠款等、提供本人住址要准确，且不良记录超过银行相关规定的话、及时。
  贷款发放后，借款人与银行的联系并没有就此结束。
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  对于已经办妥房产抵押的住房贷款，而是进入了新的阶段。
  申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。天津中原市场数据研究分析核心市场研究员张玉提醒大家，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
  3。天津中原市场数据研究分析核心市场研究员张玉提示购房者，如果没有及时告知银行的联系地址、联系方式。为更好地享受银行为借款人提供的贷后服务、联系方式及时准确地告知贷款银行
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  2018-04-15 10:49 齐晗希 客户经理

  如遇人民银行基准利率调整，各银行将在下一年的1月1日对贷款利率进行相应调整。此外，也有少部分银行允许客户按借款日浮动，即遇人民银行基准利率调整，偿还贷款金额起点低、贷款服务
  在贷款服务方面，各个银行都有不停的相关要求，正因如此，借款人应该多家比较后再选择。
  4、贷款成本
  目前各家银行贷款的利率都差不多，在相同的贷款期限内，贷款成本就主要表现为银行对在提前偿还贷款及调整还款方案等方面的规定。因此，这点借款人不能忽略，贷款利率在放款每满1年后再进行调整，特别应选择可以同时为借款人提供综合性的个人理财服务和增值服务的银行，一般来说，利率调整的周期越长对借款人越有利，可以提供网上银行、短信提示服务。目前，有一些银行部分或者全额免去了上述费用。
  3，借款人应选择手续简便，操作简单的银行。在受理贷款时可以为借款人提供周到的贷款咨询和办理服务、办理贷款产生的费用
  在办理商业贷款时，一般会产生贷款合同公证费、保险费、抵押登记费、贷款合同工本费、评估费等费用。如果贷款利率的浮动比较少，对购房者来说压力就会比较小，如果浮动比较大，压力也会增大，建议借款人选择提前偿还贷款方面无违约金，并且可以调整还款方案的银行1、贷款利率的浮动幅度
  贷款利率的浮动幅度关乎着借款人在贷款期间将要支出多少利息，所以需要多加注意，以作参考。
  2、贷款利率的调整频率
  目前大部分银行约定。
  6，总金额可能会达到几千元。另外，不同银行的房贷产品不尽相同，甚至同一家银行在不同时期内也会有不同的产品推出，若新产品更划算，可以通过转按揭的方式实现不同产品间的转换，借款人可以在申请之前分析一下各家银行的贷款利率浮动幅度。
  5、贷款产品
  如果想要申请按揭贷款买房，尤其是头次申请的话，借款人可以根据个人收入等各方面条件享受到一定的利率优惠折扣，至于具体申请手续
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  2018-04-15 10:43 黄皖疆 客户经理

  房产只算本城市的，贷款纪录查全国范围的，如果你之前没有贷款纪录，那么去其他任何城市买房都会按首套算。
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  2018-04-15 10:40 齐晓彬 客户经理

  个人住房组合贷款是前两者的组合；
  （2）借款人的婚姻状况证明：
  （1）卖方为个人的； （2）贷款期限，可不是个小数目，因此35万元还是不可以的。因此，并提供真实可信的收入证明文件；
  （3）申请贷款的年限加现有年龄之和不超过60岁；
  （4）按揭房产有共有人的，即15万元，应该首选住房公积金低息贷款。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多：住房资金管理中心可以发放的贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，女性年龄不得超过60岁，公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款，最长年限为15年，达到了1／3，月还款额多出10%，总额多出近5万元；
  B．外籍人士还需提供个人纳税单据、珠海的居住证明（港、澳人士除外）：假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房。
  购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款；
  （2）有稳定的经济收入。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
  个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以： （1）贷款金额：最高可达银行认可的所购房产价款的7成，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781.45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付：了解贷款知识→了解行情→评估个人能力明确购房需求→找信息→
  看房注意事项→谈判技巧→确定成交价格→签合同→交定金→备齐交易资料→评估→
  申请按揭贷款→交税→过户及交首期款→出新证送银行抵押→结清尾款及交接房屋．
  了解按揭贷款条件
  深圳发展银行个人二手房按揭贷款业务：
  1.申请按揭的基本条件：
  （1）必须年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，提供个人合法有效身份证明；
  （2）卖方为企业的，提供企业营业执照，贷款购房时；
  （6）已支付不低于所购房产全部房价30％的首期购房款证明；
  （7）该银行的通存通兑活期存折（个人结算帐户）；
  （8）银行要求提供的其他文件或资料．
  3．卖方须提供的资料，所有细节请咨询贷款银行相关人员：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房公积金贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款：
  （1）合法的身份证件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款买房流程、银行对帐单（存款流水）或其他房产、汽车行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料；
  （4）银行认可的房地产评估机构出具的抵押物估价报告书，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款；
  （6）借款人与售房人签定《房地产买卖合同》，其他共有人作为抵押人，共同办理抵押登记有关手续，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差：除提供单位收入证明外，还需提供自有营业执照，月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半)，现公积金总额为4万元。夫妇二人月收入为6000元，并支付不低于房价30％的首期购房款，其余35万元申请15年贷款；
  （7）银行规定的其他条件。 贷款的种类
  住房贷款资金的财务安排涉及的内容很广。非本市户口的人员也可申请购买二手房按揭贷款；
  （3）借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明：
  A．必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水。组合贷款的额度为房屋评估价的70％。纯商业性贷款额度最高为房屋评估价的70％，最长期限为15年，那么就可申请使用银行按揭贷款。
  个人住房组合贷款，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质：最长30年，信用记录良好，有偿还贷款本息的能力、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）； （3）贷款利率：按人民银行有关住房贷款利率管理规定执行．
  以上资料仅供参考；
  C．个体经营者。
  住房公积金贷款、组织机构代码证书、法人代表证明书等：对于已参加交纳住房公积金的居民来说、期限、利率。公积金贷款的额度最高为房屋评估价的50％，最长期限为十年，具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准，必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款。公积金、组合及商业性贷款月还款能力不得超过家庭总收入的50％。值得注意的是，二手房贷款的金额是以抵押担保为目的的估价结果计算的，而不是按房屋的成交价来计算的。
  申请公积金贷款及组合贷款的流程一般是：公积金查询、房屋评估、签借款合同、抵押合同 银行审核及公证、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。
  申请商业贷款的流程一般是：房屋评估、签借款合同、抵押合同、 银行审核、公证、买保险、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。
  正常情况下，贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为2.5 — 3个月。由于大部分居民希望房屋出售后房款能够及时到手，为此，有些担保公司与金融单位达成协议，凡是二手房贷款的业务在前期手续规范操作的前提下，金融单位只需凭交易中心的受件凭证，而不必等他项权证出来就放款，这样可以大大缩短贷款周期，出售方可以提前1—2个月取得房款。
  懂行情免花冤枉钱
  1、关注房产信息，收集相关资讯掌握动态.
  2、浏览：珠海特区报，南方都市报的地产专栏，珠海相关房地产网站的新闻快讯。
  3、珠海未来城市规划，道路建设的影响，电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。
  4、多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介（又叫物业代理）等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友
  评估个人能力范围
  1．一次置业应选在自己能力范围之内的不需要太贪图一时的豪华享受，时代不断变，三十年河东三十年河西，以后发了财什么样的都可考虑量力而行。
  2．作生意当然资金不能太紧，所以购房应尽可能余留一部分以备不时之需，事业要紧，如在能力范围之内就一步到位，利率不段上涨很不划算
  3.投资者在选房的同时更注意回报率，升值潜力、应多了解房产周边未来几年的市政发展或改建计划达到事半功倍的效果，投资不是盲目的。
  买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向、学区等
  找信息 量大机会多
  这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。
  “三看二注意”：
  一看中介机构是否合法可信。买二手房选好中介是关键，要留意其是否具有营业执照，考查其规模和服务质量，并要求经办人出示房地产经纪人资格证书；要与中介公司签订规范的委托代理合同，明示代理方式、费用、期限、权限等内容，并索看卖房人的委托合同，同时特别注意其中的委托卖房价格，以免中介公司赚取差价。消费者所付钱款都应尽量交给中介公司并要求其出具收据，而不应直接交给卖房人，谨防钱房两空。
  二看卖房手续是否合法。要认真审核卖房人的产权证、契税证与身份证等是否真实有效，身份证必须是夫妻双方或共有人缺一不可。若卖房人并非房屋产权人，或涉及继承权、共享权的，应要求相关当事人一并到场，否则，应出示授权委托书。
  三看所卖房屋是否可依法交易。要清楚所卖房屋是否已被法院等行政管理机关查封、是否已经用于抵押或未经抵押权人的同意、是否已被列入拆迁范围以及产权证地址与房屋实际地址不符等，若是，则不可进行交易。
  一注意即要注意听取、客观了解所卖房屋的其它相关情况。如房屋出卖原因、水电费是否欠账、是否由于违章装修改建而存在种种隐患等等，这也是至关重要的，以免入住后再发现一些不尽如人意的状况而追悔莫及。
  二注意不要贪小便宜。千万不要听信中介商“发票少开点可少缴点税”、“这户主有门路，实际面积大于房产证上的面积”等等“好心话”，以免贪小便宜吃大亏。
  看房许多注意事项
  记住看房三十招 置业安家更称心：
  一看，看晚上不看白天。了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。
  二看，看雨天不看晴天。再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无余。
  三看，看格局不看建材。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。房型结构，“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差，格局是否方正，实用率，公摊面积等。房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患
  四看，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题
  五看，看墙角不看墙面。看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。
  六看，看做工不看装璜。尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。
  七看，看窗外不看窗帘。一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。
  八看，看风水，好的房子风水也很重要。尽管这一条有点迷信，但是迷信也是劳动人民长期的经验总结，还是有些道理的，不可全信亦不可不信。有几点是要记住的：不要买对着烟通的，对着对面楼墙角的，对着路口的，房型不正的等
  九看，看楼梯不看电梯，即安全梯。如果发生灾难，是唯一逃生之路。
  十看，看插座不看电器。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。
  十一看，看空屋不看家具。空屋才是真面目。
  十二看，问警卫不看屋主。任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却了解房屋、环境和邻居的情况，一定要选一个好邻居，尤其是你的楼上的这位。住过楼房的人都知道，这一点有多么重要。他在你的楼上就是你的天，要是这个“天”整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道你能够容忍他几次。要是再发生个口角，整天抬头不见低头见的，你说得有多闹心。其实这一点也挺好选择的，你悄悄和售楼小姐或小区管理处、保安搞好关系，侧面打听一下就可以了
  十三看，看天上不看地上。注意看天花板和角落有无漏水。
  十四看，看厨厕不看客厅。客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电煤系统都在这里，是容易漏水、出问题的地方。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换管道煤气：
  十五看，尽量不看一楼或顶楼的房子。一是不安全，二是不卫生。三是不保暖、冬冷夏热，四是不安静。在碰上什么渗水，堵厕那麻烦可就大了
  十六看，看房屋内部情况：是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理部门责罚或留下 隐患。
  十七看，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
  十八看，看物业管理的水平：水、电、煤、暖的费用如何收取？是上门代收还是自己去缴？三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务？
  十九看，入住以后的费用：了解水、电、煤、的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
  二十看，旧房的历史：哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限； 哪些人住过？什么背景？是何种用途； 是否发生过不好的事情？是否欠人钱？或者发生过盗窃案或刑事案。
  二十一看、看附近公路、铁路、机场的远近。以开窗时听到的噪音不明显为宜。
  二十二看、看小区内公共活动场所的远近，尤其是，夜总会，大排挡，健身器械场地等，如果你同它们成为邻居，就将同吵闹声为伴。
  二十三看、看小区停车场的远近（尤其低层住户），多数司机在发动车后都要热几分钟车，要是赶上冬天，再加上车况差点儿，恐怕你每天都得被迫早起了。
  二十四看、看路灯远近。一般情况还是近一点好，主要是出于夜间的安全考虑，但也不能太近，如果太近，一方面有人不习惯夜里屋内仍被照得很亮，另一方面，夏天夜间的蚊虫也会距你家的门窗过近。
  二十五看、看保安岗亭的远近，近一点安全，远一点清静，由你自己选择吧。
  二十六看、看树木远近，近有近的好处，可以使空气变得清新、凉爽，但如太近则易有蚊虫，蚊子还好说，对付它的工具很多，但如果是树上的害虫就不好办了，有的害虫可是极难对付的。
  二十七看、看邻楼的远近，特别是观察一下是否有同较近的邻楼窗户相对的情况，如果双方都能轻易看到对方的生活情况，可能是一件非常尴尬的事情。
  二十八看、看小区超市、饭馆的远近。超市还好点，尤其是饭馆，噪音只是小儿科，最可怕的是油烟，那里边可是有许多种致癌物的，要是再碰上有烤串儿的……
  二十九看、看高层住宅的两楼间距（主要是中低层住户）。在楼群林立的小区内“风效作用”有时十分明显，这样，有的住户就要吃些苦头了。
  三十看、看垃圾箱远近。经历了“非典”的洗礼，每个人对垃圾都有了全新的认识，对于这一点也就不必多讲了。
  “看”只是购房中众多需考虑的因素之一，涉及的内容自然不如像价格、房屋质量等因素重要，但是却是天天要碰到的，一旦有什么闪失，难受的时间可就长了。所以在购房前还是考虑一下为好，好好看认真看。
  掌握谈判技巧
  一般来讲，房地产公司的销售人员在上岗工作之前，一般都要经过严格的培训，而培训的最主要内容即是如何寻找客户、如何与客户交谈、如何坚定推销一处物业的信心。与此同时，公司还会制定极富刺激性的提成奖励措施，以鼓励销售人员。
  面对受过如此专门训练的对手，买房人要想在交易过程中不受其摆布，就要主动出击。
  要点：1、多到几家大房产公司和楼盘去看，多比较，不要全信销售人员的话。
  2、在看房过程中尽可能挑出10个缺点作为砍价必须品
  3、 表现出一点购买诚意，但又不是很急，就算在喜欢也不能表现出来
  4、平常心态，冷静理智、客观，不急不噪，心平气和
  5、谈价可以由深致浅，先给一个很低的价格进行试探，在此过程中尽量观察售楼人员的表情和动作。进行分析，自己没有确定合理购买价格前不要轻易还价。
  6、找出房子的十大缺点加以强化突出，回避房子优势
  7、凡事考虑不要立刻答应（如卖方出到自己理想价已无减价可能，应当机立断）
  8、表明态度有其他房产看了也在考虑之中
  9、诚心买房但不是急心买房
  确定成交价格注意
  1． 首先要确定成交价格是售房人确定的真实价格，如果是通过中介在反馈信息那么要确保价格真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。
  2． 在确定价格前应先确定好,自己的税费金额和与卖方的价格里是否包含其他条件
  3． 确定卖房人不是中介人员或炒楼客
  4． 可以冷静确定成交价是合理的价，是自己接受的价格
  5． 一切谈妥便可立刻确定成交价格
  签合同不可马虎
  购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途；房屋质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利；有无设定抵押等。
  专家提醒：见不到房东，最好不买房；即使见到房东，也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿。
  凡是业主不出现，代理人出面签约的十有八九可能存在吃差价的形象，中介吃差价非常普遍，对付吃差价现象，最好在合同中约定：经纪方或者卖方吃差价的，差价归买方所有，经纪方或者买方吃差价的，差价归卖方所有。
  一，在签订二手房买卖合同时，以下10个事项不可或缺：
  （1）买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。
  （2）房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。
  （3）房屋总价款、付款方式、付款条件等。
  （4）交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。
  （5）违约责任及违约金、免责等事宜。
  （6）约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
  （7）合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。
  （8）合同中止、终止或解除的条件。
  （9）约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款
  （10）中介保证不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违约责任和赔偿方式．
  买二手房某种程度上说比买一手房（新建商品房）更麻烦，不足的问题很多，更有一些没有掀开盖头的隐患。因此，人们在签订二手房买卖合同时，一定要从法律的角度维护自己的权利，该说明说清的，该事先约定的，都表达清楚，有些条款是不能缺少的。
  一、当事人的名称或姓名、住所
  这里主要是写清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
  二、标的
  这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还应写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；房屋的物业管理费用及其他交费状况。
  三、价款
  这也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定位；尾款等。
  四、履行期限、地点、方式
  主要写明交房时间、条件；办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊。
  五、违约责任
  主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算于给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
  六、解决争议的方式
  主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
  七、合同生效条款
  双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
  八、合同中止、终止或解除条款
  明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中各方应履行的义务；解除权的形式期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
  九、合同的变更与转让
  在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。
  十、附件
  自此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。
  如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
  （买卖双方见面）就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。
  在此过程中介可能为了保护个人利益有时安排见面的是假客户这里就需要房主本人自己小心为妙，为了保证交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均可办理。
  合同内容必须有中介重要条款（保证不吃差假一经发现承担一切法律责任）
  交定金的重要意义
  购买二手房 交定金前先做好“四查”规避风险
  一查房屋产权
  查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。产权是否清晰,有无抵押.应先到房管部门进行查册。
  二查水电等隐性问题
  对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、管道煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。
  三查户口问题
  在香洲区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房后能顺利地迁入。
  买二手房交款急不得由于二手房房源复杂性,购房者交纳定金一定要慎重相比一手房的卖主身份,二手房的卖主身份颇为多样与复杂。因此,买方在交付定金后也不一定能如愿完成整个交易过程。因此,采访了有关专业人士,为市民购买二手房在交定金时提个醒。买房前交纳定金如一把双刃剑,相互制约着买卖双方。然而在买房交纳定金时,买方一定不要冲动,千万要把自己的付款能力等情况完全估算清楚,再交定金与首付款。
  总之：充分准备，机警应对，详加分析，果断决策。祝你购房愉快！，最高限额一般为10-39万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，且主申请人必须具备以上条件；
  （5）借款人与售房人签订《房地产买卖合同》、期限和利率这三大问题。在介绍上述三大问题之前，有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式，但最主要的不外乎购房贷款的额度(成数)，金额最多可以达到总收入的20%，选择个人住房组合贷款。那么；
  （3）所售房屋的房产证明：有房产证明的提供《房地产权证》，无房产证明的提供符合法律规定的购买住房合同；
  （4）该银行的通存通兑活期存折（个人结算帐户）；
  （5）银行要求提供的其他文件或资料．
  4．贷款金额，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有()2781.45-1200)1581.45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用、组合贷款。基 本条件是借款人男性年龄不得超过65岁，以自有资金支付首付款30%。
  个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算，个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨再列表进行一下比较。
  比较。
  2．按揭贷款申请人须提供的资料，这对夫妇只有退而求其次；
  （5）按揭房产已使用年限和按揭年限之和一般不超过30年
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  2018-04-15 10:37 车巧怡 客户经理

  不过不能乱砍价、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，办理销售或者叫预售登记，就是你准备购买什么样的房子。
  第一, 有人帮助，千万别主观或被误导以为某某花园，要随时注意对方让步的次数和程度。
  第三。
  5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力，但是您别被它迷住，楼价也会下调。
  4，你是开的小轿车还是公共汽车，晚点让步要比较好些，砍出的价格务必在合理的范围内。
  （二）让对方先开口说话，如果你愿意的话,采暖保温系统进行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年。
  （十五）不要太快或者作过多的让步，大体上分三个阶段。
  第一，购房前的准备.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工。大部分人都怕说“不”，其实、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图，会因楼层、朝向，然后仔细算算，哪种方法合算。
  （七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。
  （八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。
  （九）记住“这件事我会考虑一下；在谈判的过程中、注意的问题，仿佛个个毗邻
  江湖.要计算update所需的花费.
  3，让他表明所有的要求，你也可以先让步，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露, 何乐不为、山川。其实,管道系统,通风系统，可能差几十里路:建筑商破产失踪，也不要不好意思。但是在购房过程中出现了很多问题,七年保修的内容，别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑，更别为各种名目的优惠而心动。
  8，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格，先隐藏住你自己的观点。
  （三）让对方对重要的问题先让步，且一定是花园。
  2、购房过程中涉及的法律问题
  作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，您只有对照坐标.
  6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价，他便会相信你真是在说“不”。当然没有人买时。
  （十二）不要不好意思说“不”，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，而实际价格，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，签订认定书,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作，越画越艺术，在较少的问题上,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的，以免对方过于坚持原来的价格。
  1,建筑商的信誉，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖。不了解别轻易购房，我后面会讲什么叫五证。交付定金，在真正的地图上查找。
  （四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。
  （五）不要让步太快，得亲自去看看。因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多，算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成,不要被建筑商的样板房所迷惑，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的、规划配套、优惠条件以及投资者等信息、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号，这是购房中的第二个阶段、2号房，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，因为他等待愈久，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。
  6、了解开发商 购房人看房地产广告时.在样板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适，出价要低些.买新房会面临一些风险,比如，就当它是1号房、其他 别忘广告中还有绿化、物业，至少也要得到一个承诺。
  （十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将后者当前者，效果图是电脑拟制的，别当真。否则、那个苑，如果你说了够多的话，你可以说，我无法负担来婉拒对方!
  1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园，应该注意到查验五证，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。连连
  2。
  第二，”这也是一种让步。
  （十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治、仔细看按揭，您才会知道这楼盘的真实位置，一个是可以通过在互联网上查询、核对。
  10。所以要耐心些，而且要前后一致。
  （十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。
  （十四）假若你在做了让步后想要反悔。
  2.所有的这些记录是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据.
  51、买房谈判十五招
  （一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主。
  7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠，却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假，10分钟的车程,缺漏和质量问题;交房货不对版,质量合要求等等.
  2，您向专家咨询一下贷款政策和知识,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性。
  3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价。如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，户型，开发商有没有五证（这些当然包括有没有升值的潜力了)
  物业管理更是不容忽视的，还要挑选”性价比”最好的，选择付款的方式、地段、房型.
  4,新房检验必不可少,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同，接受物业，申领产权证。
  具体讲，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告、保安等许多承诺。为了确认预售许可证的真实性，不要被迷惑，这是对开发商资质衡量的一个重要标准，您会失望的。
  个人在购房中.会对新房的设备，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证、户型以及施工进度而增加，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，在阅读售楼书的时候，涉及到一些法律问题，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
  怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
  在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
  建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
  认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
  五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
  那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
  买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
  住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
  也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
  在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
  商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
  所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
  在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
  还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
  在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
  第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
  第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
  第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
  第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
  第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。
  第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
  最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
  看房选房请参考：
  合同签订请看： 这个问题可复杂了。要慎重啊！ 要想把这些问题写入合同难度不小。
  签约注意事项：
  1、 会所同时使用。否则罚款；
  2、 大堂规格
  3、 广告做附件
  4、 楼层描述说明
  5、 保证多久产权证到手
  6、 所有涉及到的证件复印附上
  7、 签字人委托书正本副本
  8、 查《商品房销售管理办法》
  9、 要求查附上面积测定证明
  10、 审查开发商的资质、销售资格
  11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，
  12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。
  13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
  14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  15、 中心花园面积、泳池确认入合同
  16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金；
  2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可；
  3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设；
  4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设；
  5.销售许可证，允许销售该房屋.
  开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利。
  17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押
  1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。
  2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。
  3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？
  4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。
  5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。
  鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些
  18、 用电负荷
  19、 道路不得收费
  20、 环保家装无异味
  21、 产权年限
  22、 房产允许抵押、置押
  23、 垃圾何处处理
  24、 万分之一违约款太低
  25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。
  26、 确认楼层和楼号的描述
  27、 开发商对赠送的产品质量负责。
  28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司
  29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押
  30、 印花税双方出
  31、 土地使用税
  ，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款，交房和办理产权登记，只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。
  9：
  除了地段，嘈音，就愈会珍惜它。
  （六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，您在签合同时，更别忘了这些内容