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  2016-10-13 00:32 齐春敏 客户经理

  按照相关规定，房地产开发项目成本费用构成如下：
  
  1、土地费用。
  是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。
  土地费用包括：
  （1）土地使用权出让金、征地费；
  土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。
  征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。
  （2）城市建设配套费；
  城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。
  （3）拆迁安置补偿费。
  拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆迁房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。
  
  2、前期工程费。
  包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。
  项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。
  
  3、房屋开发费。
  包括：
  （1）建安工程费；
  建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。
  （2）公共配套设施建设费；
  指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
  （3）基础设施建设费。
  指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。
  
  4、管理费。
  是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司职工工资、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。
  
  5、销售费用。
  是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。
  6、财务费用。
  
  是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。
  
  7、其他费用。
  主要包括临时用地费和临时建设费、...... 
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  2016-10-13 00:29 齐晓娜 客户经理

  争取政府资金扶持的报告需要根据文件要求写，现有的范文只供参考，每种资金的申请报告内容要求不完全相同。我给您一个通常的范文
  
  一、项目意义和必要性。国内外现状和技术发展趋势，对产业发展的作用与影响，产业关联度分析，市场分析，与国家高技术产业化专项总体思路、原则、目标等关联情况。
  
  二、项目技术基础。成果来源及知识产权情况，已完成的研究开发工作及中试情况和鉴定年限，技术或工艺特点以及与现有技术或工艺比较所具有的优势，该重大关键技术的突破对行业技术进步的重要意义和作用。
  
  三、项目建设方案。项目的产能规模、建设的主要内容、采用的工艺技术路线与技术特点、设备选型及主要技术经济指标、建设地点、建设工期和进度安排、建设期管理等。
  
  四、项目投资。项目总投资规模，投资使用方案、资金筹措方案以及贷款偿还计划。
  五、环境保护、资源综合利用、节能与原材料供应及外部配套条件落实情况等。其中节能分析章节按照《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）要求进行编写。
  
  六、项目法人基本情况。项目法人的所有制性质，主营业务，近三年来的销售收入、利润、税金、固定资产、资产负债率、银行信用等级，项目负责人基本情况及主要股东的概况等。
  
  七、项目财务分析、经济分析及主要指标。内部收益率、投资利润率、投资回收期、贷款偿还期等指标的计算和评估，项目风险分析，经济效益和社会效益分析。
  
  八、项目招标内容（适用于申请国家补贴资金500万元及以上的投资项目），并填写招标事项核准意见（见附表），主管部门提出初审意见并盖章。
  
  九、资金申请报告附件：
  1、银行承贷证明(省分行以上)文件；
  2、项目法人近三年的经营状况（包括损益表、资产负债表、现金流量表）和项目法人自筹资金保证落实文件；
  3、地方、部门配套资金及其它资金来源证明文件；
  4、前期科研成果证明材料(需经权威机构认证或出具技术检测报告、专利证书等)；前期科研成果的成熟度，应能够满足产业化试验或产业化示范的要求；
  5、相应的环境保护主管部门意见；
  6、城市规划部门出具的城市规划选址意见（适用于城市规划区域内的项目）；
  7、有关部门出具的产品生产、经营许可文件等；
  8、土地、重要原材料以及其它所需证明材料；
  9、政府投资项目需提供可行性研究报告的批准文件，企业投资项目需提供核准或备案的批准文件（在有效期内且未满两年）；已开工项目需提供投资完成、工程进度以及生产情况证明材料；
  10、项目单位填报对项目资金申请报告内容和附属文件真实性负责的声明。
  参考资料：  
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  2016-10-13 00:26 龙小语 客户经理

  　　要想学好一个行业的会计核算，基本上没有什么捷径，都是从基本做起，
  　　房地产开发企业会计讲座（一）
  
  　　房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。
  　　对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
  　　(一) 开发成本共有八项：
  　　1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
  　　2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
  　　3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
  　　4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
  　　5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
  　　6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
  　　7．不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
  　　8．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。
  
  　　(二) 开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
  　　1．管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
  　　2．销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或......余下全文>>
   
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  2016-10-13 00:23 连亚玉 客户经理

  以下内容引用中元国际投资咨询中心
  
  　　第1章 投资项目总论
  　　1、项目概述;
  　　2、可行性研究报告的范围与依据;
  　　3、主要的技术和经济指标
  　　第2章 投资项目背景
  　　1、项目的背景;
  　　2、项目建设的重要性与必要性;
  　　3、项目拟建区域的基本情况;
  　　4、项目承担单位的基本情况。
  　　第3章 投资项目市场预测与分析
  　　1、市场现状的调查;
  　　2、市场供需情况的预测;
  　　3、产品的价格预测;
  　　4、产品的市场竞争能力分析;
  　　5、产品市场风险性分析;
  　　6、产品的基本营销策略。
  　　第4章 投资项目地点的选址
  　　1、项目选址原则和基本思路;
  　　2、场址选择
  　　3、项目区的建设条件。
  　　第5章 投资项目总体方案设计
  　　1、项目建设的指导思想;
  　　2、项目建设总体方案;
  　　3、项目建设内容与规模;
  　　4、主要生产技术路线
  　　5、工程建设规划
  　　6、原材料、能源消耗;
  　　7、项目平面布置与交通运输;
  　　8、方案比较选择;
  　　9、项目实施计划
  　　第6章 投资项目设备与物质采购
  　　1、设备采购及说明;
  　　2、物质供应。
  　　第7章 投资项目环境保护与安全生产
  　　1、项目区环境现状分析;
  　　2、项目运行对环境的影响分析;
  　　3、项目运行中产生的主要污染物及治理措施;
  　　4、项目设计采用的环境保护标准;
  　　5、项目运行安全生产分析;
  　　6、主要的安全生产措施; 　　7、劳动保护。
  　　第8章 投资项目的组织与管理
  　　1、项目筹建时期的组织与管理;
  　　2、项目运营时期的组织与管理;
  　　3、劳动定员与技术培训。
  　　第9章 投资项目总投资估算与资金筹措
  　　1、总投资估算;
  　　2、资金筹措方式与渠道;
  　　3、资本金;
  　　4、投资使用计划。
  　　第10章 投资项目财务估算
  　　1、价格确定原则;
  　　2、成本估算;
  　　3、销售收入与销售税金估算。
  　　第11章 投资项目经济评价
  　　1、项目的财务评价：
  　　(1)盈利能力分析;
  　　(2)清偿能力分析;
  　　(3)不确定性分析;
  　　(4)风险分析。
  　　2、国民经济评价。
  　　第12章 投资项目社会效益和生态效益分析
  　　1、社会效益分析;
  　　2、生态效益分析。
  　　第13章 投资项目结论与建议
  　　1、可行性研究的结论;
  　　2、主要建议。
  
  　　第14章 附 件
  　　1、 附件：
  　　(1)项目建议书及其批复
  　　(2)项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议或证明
  　　(3)项目法人证明(营业执照等其他法人资格证明)
  　　(4)项目法人关于资本金的承诺书(或银行验资的报告)
  　　(5)项目主办单位近3年的财务报表
  　　(6)项目所需成果转让协议及成果鉴定
  　　(7)其他附件。
  　　2、附表
  　　(1)主要技术经济指标摘要表
  　　(2)项目投资概算表
  　　
  　　因行业不同，所以会稍有差异。...余下全文>>
   
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  2016-10-13 00:20 车广侠 客户经理

  如果真出现了这个问题，可以参照《生产安全事故报告和调查处理条例规定》，“较大事故”指造成3人以上10人以下死亡……的事故;“一般事故”迹姬管肯攮厩归询害墨指造成3人以下死亡,……的事故。以上说的“以下”不包括本数，“以上”包括本数。
  因此可以判断，项目总投资额在3000万元人民币以上的包括3000万元。
  如果还没底，可以打电话到北京住建部市场管理司去问问。
   
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  2016-10-13 00:14 龚孝雄 客户经理

  按照发改委系统新建项目可研报告的编制口径，项目总投资包括：
  全部固定资产投资+项目正常运营所需流动资金的30%
  
  后者被称为“项目启动资金”。意思是：固定资产购建好，再给你30%的启动资金，项目就能开动起来，并通过自我运转，产生收入和现金流，满足后续流动资金的需求。
  户袱膏惶薇耗疙同躬括
  所以编制严谨的项目可研报告要单独测算项目流动资金需求，如果是工业生产类项目，就包括存货、应收款的资金占用，设备备件的资金占用，等等。
  
  在项目的经济评价中，与前期固定资产投资的摊销不同，现金流支出会作为当期的“费用”，因此不必包括在项目总投资中。
  
  不知是否能解决你的疑惑？
   
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  2016-10-13 00:11 赵飞行 客户经理

  1.项目总投资=1000+50+200=1250
  2.固定资产原值=1000+100=1100
  3.每年折旧=(1100-100)/10=100
  计算净现金流量
  NCF0场讥摆客肢九扮循堡末=-1050
  NCF1=-200+160+50+100=110
  NCF(2-9)=160+100=260
  NCF10=160+100+200=460