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  2021-12-23 21:23 赵风莲 客户经理

  防止经营贷违规流入房地产领域的监管还在持续。继今年3月中国银保监会等部门发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》后，农业银行（601288，股吧）日前发布《关于我行经营用途贷款资金用途限定的公告》称，“在我行办理的经营用途贷款资金，应按照国家法律法规规定和借款合同约定的用途使用，不得违规流入房地产领域。”记者查阅发现，此前，马关农村商业银行、中国邮政储蓄银行、连山农商银行等多家银行相继发布了类似公告，其内容均涉及限制经营类、消费类贷款资金违规流入房地产等领域。

  多家银行发布公告严禁经营贷流入楼市

  根据农业银行5月14日发布的公告，用户在该行办理的经营用途贷款资金，应按照国家法律法规规定和借款合同约定的用途使用，不得违规流入房地产领域，包括但不限于：不用于房地产开发或经营、购买住宅或商业用房等，以及不将贷款资金用于国家禁止的其他领域和用途。若违反上述要求，该行有权立即收回已发放贷款，调减、撤销借款合同项下未提取借款额度，以及有权按照借款合同约定行使各项违约救济措施。

  同日，马关农村商业银行也发布了《关于我行经营用途贷款资金用途限定的公告》，提到经营贷不得违规流入房地产领域，用户若违反要求，银行可立即收回已发放贷款等规定。

  而更早前，4月15日，邮储银行就发布了《关于我行个人经营性贷款用途限定的公告》,指出个人经营性贷款应按照借款合同约定用途使用，仅可用于合法生产经营活动，不得用于购买房产、有价证券、商业保险、基金、理财产品、期货、股权、房地产开发项目等，或用于其他禁止性领域、从事非法经营活动。若违反相关合同约定，该行有权立刻收回贷款、冻结授信额度，同时借款人应承担相应法律责任。

  而在记者此前的调查中，也有北京地区银行业人士透露，北京辖内的部分商业银行已经在遵照《个人贷款提前到期告知函》对违规流向楼市的信贷资金进行回收，要求客户提前进行返还。

  对此，中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英表示，商业银行之所以禁止经营性贷款流入楼市，主要是防止本来应该用于疫情之后支持实体产业复苏的低利率贷款用于炒房或股市投资。而由于支持农村经济信贷的主要是中国农业银行和中国邮政储蓄银行，两家大行近期发布公告实际上起到了治理整顿的榜样作用。在王红英看来，定位于当地农户、小微企业的城商行、农商行、农村金融机构等也会开展相关工作。经记者统计，近期，连山农商银行、汕头海湾农商银行、新兴农商银行、伊金霍洛金谷村镇银行、天津滨海江淮村镇银行、池州九华农村商业银行、太湖农商银行等多家银行相继发布了类似公告，其内容均涉及限制个人经营类或消费类贷款违规挪用至房地产等领域。

  防止经营贷流入楼市监管趋严

  各家银行相继发布公告显然与监管机构加大对个人经营性贷款违规流入楼市排查力度有关。

  今年3月，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确银行业金融机构要加强经营用途贷款“三查”（即贷前调查、贷时审查和贷后检查）等要求，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。

  多地监管机构也相继发布了通知，防范经营贷、消费贷违规流入楼市。例如，4月初，安徽省合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营用途贷款违规流入房地产市场行为。5月8日，浙江省绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确严格审查购房首付资金来源，从严查处消费贷、经营贷等信贷资金违规购房。

  记者发现，近期来自监管机构查处的贷款违规流入房地产市场的罚单也密集现身。5月14日，宁波鄞州农村商业银行也因贷款资金违规流入房地产市场等原因，被处以215万元的罚款。而不久前，温州银行上海分行、青岛平度惠民村镇银行等也因个人消费贷款或经营贷款违规流入楼市被处罚。

  王红英建议，未来，监管机构和银行可以通过大数据跟踪、信贷资金闭环运营的方式，防止资金离开实体产业进入房地产市场当中。同时，还要出台严格的惩戒措施，比如及时无条件收回企业挪用信贷资金用于房地产的贷款，并将其拉入黑名单，停止未来一段时间对该企业的信贷支持等。“只有如此才能够真正的控制资金流入到房地产市场当中。”王红英说。

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  2021-12-23 21:20 连丽花 客户经理

  上海市政府要求银行对当地所有消费贷款，经营性贷款进行审核，一旦发现资金违规流行楼市，立即要求企业退贷。这段时间，一份从上海流出的《贷款提前收回告知函》引起了大家的讨论，据悉，是贷款企业没有履行相应的贷款用途约定，也就是说违规使用贷款资金，所以银行要求企业短时间内，退还所有贷款和利息。该告知函也被称为，楼市调控后的第一次退贷处罚。不少银行工作人员也表示，上海的银行贷款资金确实出现紧缩。

  很多支行出现了多次的检查要求，一旦发现资金违规流向楼市的现象，银行被要求立刻断贷。其实从年初开始，政府已经开始对房贷进行缩减了，春节前夕，大城市甚至传出房贷暂停的消息。银保监会也在发布会强调，会严控资金违规流入楼市和股市。不但是个人房贷，房企贷款也被牢牢限死。

  首先政府对房企有相应的债务占比限额，超出后就会被暂停借贷，其次银行方面，也被限定了房贷的额度，超出额度的，必须在未来几年内，完成整改，这也是为什么，这段时间大城市房价这么快降温了。

  参考资料：

  上述上海银行业人士表示，去年小微贷款利率的大幅优惠，使得不少借款人利用经营贷（尤其是房屋抵押贷）进入房地产市场。年初房贷新政之下，银行开始投入人力物力全面严查。但由于此类资金往往经过多个渠道多次流转，所以银行检查起来难度不小。

  张波则认为，对于这一现象，市场要认识到国家对于金融侧的调控力度是明显加强的。房地产交易各方都需要警钟长鸣，此次强化查处力度并非是“微风习习”，从倒查时间就能充分体现出决心和力度。当下如果还想通过违规方式获得购房资金的人，只会面临更为严厉的处罚。

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  2021-12-23 21:17 米塞林 客户经理

  在“房住不炒”基调下，监管部门抑制房地产过热的努力不仅体现在频出的限购政策上，如今的重心也日渐转向加强流向房地产的资金监管。
  银保监会主席郭树清近日的发言再次对此予以强调。在国务院新闻办日前召开的新闻发布会上，郭树清表示，房地产目前金融化倾向较强，如果未来房地产热度消散，持有众多房产的炒房者个人财产会有极大损失，贷款无法偿还，推高银行的不良贷款率，经济生活将发生极大混乱。因此，必须积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
  事实上，自去年下半年以来，监管层已经在金融端对房地产领域泡沫化打出一套相互配合的“组合拳”，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
  2020年底，央行等有关部门对银行进行房地产贷款集中度管理，从资金占比上严控流入房地产领域的资金。而在近期，各地银保监局更是加强“经营贷”流向监管，严打其流向房地产市场。
  集中度管理“张弛有度”
  2020年的最后一天，房地产行业在“三条红线”之后再次迎来金融端的强力监管。央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），对房地产行业贷款集中管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制作出明确规定。
  某房地产企业资深管理人士对《中国经营报》记者称，新规对市场影响度有限，尤其是刚需群体，但对于近期的一线城市炒房热度有一定打击。而对房企来说，则更利好头部品牌房企，银行战略会把稀缺额度留给这些房企，中小房企贷款难度增大，现金流压力也会提高。
  《通知》提及，此次房地产贷款集中度管理要求，根据银行类型一共分为五档。中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；中资小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%；县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%；村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。这也意味着，银行规模越大，房地产贷款占比及个人住房贷款占比上限越高。
  据业内人士介绍，个人住房贷款主要是大行在做，因为其吸储量较大，资金成本相对低，做房贷“划算”。而地方小银行则相反，若非与房地产开发商建立一定程度的合作，基本不会大力发展个人住房贷款业务。这也可以解释为何《通知》中针对银行规模的不同制定出不同房地产业务占比上限。
  Wind数据显示，2013~2019年，A股上市的35家银行个人住房贷款余额总额占总贷款余额的比例由17%逐年上涨，至2019年末已达到27%。
  增速方面，2013~2019年，35家银行个人住房贷款余额总额快速上涨，由17%增至35%，随后逐年回落至15%。央行每年发布的金融机构贷款投向统计报告也对此趋势有所印证，2017年，个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。2018、2019年增速均相比上年同期有所放缓。2020年末，全国个人住房贷款余额同比增长14.5%，增速进一步放缓。
  郭树清近日在国务院新闻办召开的新闻发布会中就明确提及：“房地产的核心问题就是泡沫比较大，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。”他同时表示，目前房地产金融化、泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。
  2020年金融机构贷款投向统计报告数据显示，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；同时，房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1%，增速比上年末低4个百分点。
  此次央行及银保监会对于房地产贷款的集中度管理同时坚定“一城一策”的管理方式，极力避免制度僵化可能造成的金融风险。《通知》显示，地方监管可以结合所在地具体情况和以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，进行2.5个百分点的增减。
  《通知》下发后，上海、四川、山东、辽宁等地皆针对本地区房地产贷款集中度下发相应通知，其中对区域内部房地产贷款考核部分指标上限进行调整。
  例如，辽宁方面将第三档的个人住房贷款占比上限调整为18.5%，较央行数据上调1个百分点；第四档个人住房贷款占比上限调整为14.5%，较央行数据上调两个百分点；第五档个人住房贷款占比上限调整为8.5%，较央行数据上调1个百分点。四川方面也类似，将第四档个人住房贷款集中度占比上限上调1.5个百分点至14%。
  山东银保监局则将辖内城商行、民营银行房地产贷款集中度标准上限调高2.5个百分点至25%。对此，山东银保监局对外表示，该安排是考虑后续规范非标投资业务和表外理财业务，为资金实际投向房地产领域，但短期内无法收回，确需回表处理的留出必要空间。福建方面出台的细则则表示，对于调整确有困难的超标机构业务调整过渡期，经申请允许过渡期最长为6年，确保超标机构平稳过渡。
  值得注意的是，银行对个人住房贷款的紧缩调整，或将会对某些城市个人住房贷款比例产生影响。3月8日，郑州市公积金管理中心下发《关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》，按照缴存和购房情况设定最高贷款比例（贷款金额占房产总价比例）。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，最高贷款比例设定为70%不变，但异地贷款及其他情况最高贷款比例设定为40%，相较此前的60%有所下调。
  郑州市住房管理中心信贷管理处处长陈建功对媒体解读称，首套住房贷款比例不变意在保障在郑州长期缴存公积金的刚需的贷款需求。但由于目前不少银行已经缩紧贷款，将会给公积金部门带来不小的压力，因此对于非刚需、二套房、异地贷款者，贷款比例未来可能会有所降低。
  严打经营贷流向楼市
  除对房地产开发贷款和住房贷款的调整外，监管层遏制房地产泡沫化的决心体现在金融端，还包括对“经营贷”的严格监管。
  有银行业内人士对记者分析称，经营贷流向楼市有两大原因：首先，经营贷流向监管困难，银行方面仅能获悉钱款流向，但买卖交易是否构成难以确认，这种情况下，如果资金空转几手流入楼市，监管难度也会随之加大，对于购房者而言可操作空间很大。其次，经营贷能贷出的资金量比消费贷大很多，对于炒房者来说诱惑更大。
  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池则提及，由于政策面支持中小企业发展，目前经营贷利率普遍低于消费贷，或也成为经营贷流入楼市的一大原因。
  上述银行业内人士同时表示，出于对不良贷款率的考虑，银行方面主观上并不想扩大中小企业贷款发放力度，但政策扶植下，银行方面压力较大。赵秀池则进一步表示，资本逐利的特性使得中小微贷款未必有实际效果。
  2021年3月10日，在全国政协十三届四次会议最后一场“委员通道”上，全国政协委员、中国人民银行副行长陈雨露提及，2021年大型商业银行普惠小微贷款将会增长30%以上。如何使政策对中小企业的扶植落向实处，而非流向房地产领域，助长其泡沫化程度？ 对“经营贷”流向的严格监管显得尤为重要。
  1月底，北京、上海、广州等重点城市率先开始严打经营贷流入楼市。北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期北京市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构，要求不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。同时，新华社消息称，北京多家股份制银行上调经营贷利率。
  某国有四大行北京地区从业人士对记者表示，目前该行并未上调经营贷利率，在资金去向监管方面，大行始终相对严格。
  2021年1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，其中对信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理等方面提出要求。某股份制银行上海地区相关人士对记者表示，目前该行经营贷利率还未上调，但对贷款去向审核的确更加严格。
  除此之外，广州、大连、重庆、苏州等地银保监局皆对当地银行经营贷款资金流向房地产领域作出处罚。近日流传的一份来自上海的《个人贷款提前收回告知函》则显示，由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的相关规定，银行宣布合同下贷款提前到期，要求借款人限时归还全部贷款本息。
  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前全国楼市的运行态势和2015~2016年很类似：从深沪蔓延到广州、北京以及其他热点二线城市，整个都市圈的热度都在明显回升。不控制经营贷的流向将可能助推新一轮泡沫。对这一点监管层认识是很清楚的，所以严打经营贷和资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作，也关系到今年的楼市能不能稳定下来。
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  2021-12-23 21:14 赖鹏博 客户经理

  很多支行出现了多次的检查要求，一旦发现资金违规流向楼市的现象，银行被要求立刻断贷。其实从年初开始，政府已经开始对房贷进行缩减了，春节前夕，大城市甚至传出房贷暂停的消息。银保监会也在发布会强调，会严控资金违规流入楼市和股市。不但是个人房贷，房企贷款也被牢牢限死。 首先政府对房企有相应的债务占比限额，超出后就会被暂停借贷，其次银行方面，也被限定了房贷的额度，超出额度的，必须在未来几年内，完成整改，这也是为什么，这段时间大城市房价这么快降温了。
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  2021-12-23 21:08 黄瞩信 客户经理

  春节前夕，北京银保监局、央行营管部以及北京市多个部门先后发文严查违规资金进楼市。2月18日，北京房地产业协会官方公益平台“京房字”披露了部分核查重点实操细节。其中，全款买房期间购房人及其直系亲属申请经营贷和经营贷资金的流向是核查的重点之一。
  此外，中国证券报记者近期询问了北京市多家银行网点，这些网点人员普遍表示，目前符合相关规定的个人房贷和小微企业经营贷款均正常办理，利率和放款时间目前未有大的变化。北京市多个部门联合专项核查违规资金进楼市。
  北京市多个部门联合专项核查违规资金进楼市。
  重点核查两方面情况
  北京市多个部门联合专项核查违规资金进楼市的消息不断。2月10日，北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。前述行动和政策的出台恰逢北京楼市成交量快速增长、部分热点区域成交价格出现跳涨，相关专项核查备受关注。
  “京房字”披露，在春节前，主管部门对1月25日以来，楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，并在此基础上，对于西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例进行重点核查。
  由于经营贷资金违规进入楼市，通常采用的是先全款购房，然后以房子为抵押、套取贷款的方式。因此核查针对的主要是全款购房中，购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。
  “京房字”披露了一个专家参与核查的案例。某人在去年新注册了一家小微企业，注册企业之后没过几天，就网签了西城区重点学区的一套二手房，在随后的几个月里，先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。该案例被检查人员从大量的购房合同中筛查了出来。
  核查出线索后，实操中的下一步是多部门核查经营贷资金的流向。
  通过银行的配合，检查人员会调查该笔经营贷在发放后，是否用在正常企业的经营中，还是通过一个“子虚乌有”的虚假经营合同，流入到其它空壳公司的账户中。检查人员会对经营贷这笔资金的全部流向“追根究底”，每笔资金每次都流向哪里，最终流向哪里，一一明晰。直到查出是否用于个人购房。最终，对于查实的违规行为主体，无论是金融机构、助贷机构还是房地产经纪机构，都将依法严肃处罚。
  相关监管部门在通知中明确提出，银行机构对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处。此次联合工作组还包括了公安的经侦部门，因此，对于查实违法违规的“助贷机构”，也将“严惩”。
  “京房字”同时披露，对于正常资金全款购房、没有申请使用过经营贷的，并不在核查范围内。
  房贷发放保持正常
  从中国证券报记者了解到的情况来看，北京地区个人房贷额度非常充足，近期商业贷款发放时间较去年同期明显缩短。关于违规资金进入楼市的核查并未影响到银行对个人房贷尤其是个人商业贷款发放，个人房贷的利率和放款时间均未发生变化。
  链家地产某店长对中国证券报记者表示，2020年11月以来，北京地区银行发放纯商业个人按揭贷款的速度明显加快。“现在房本过户送到银行抵押后的1-3天后就放款了，速度非常快。之前一般需要1-2周。我们和十几家银行都有合作关系，合作银行房贷额度普遍比较充足，利率水平稳定，均执行LPR叠加基点的房贷利率。”
  而对于近期北京房价走势，中原地产首席分析师张大伟认为，北京目前整体楼市杠杆水平在重点城市中几乎处于倒数水平。整体看，预计市场在一系列调控政策下会保持平稳态势。
  从中国证券报记者了解到的情况来看，北京个别地区的火爆成交并不能代表北京整体楼市的水平。北京目前楼市实际结构性行情非常突出，即使是最热门的“东西海”三个行政区域的学区房分化也非常明显，个别热点地区如海淀万柳、西城德胜等个别区域存在一房难求的现象，前期媒体大量报道的天价学区房就主要出现在这几个片区。而受多校划片政策实际执行方式的影响，不少非热门学区的学区房成交其实较往年平淡了不少。而一些非热门、非学区地区的房源甚至还需要降价才好出手。
  “真”小微经营贷仍稳定
  本次核查违规资金进入楼市情况，是否会影响到小微企业抵押性经营贷款发放情况？中国证券报记者采访了多个网点的业务人员，他们均表示，目前其网点的小微企业抵押性经营贷款均正常受理、正常发放，优惠利率未有大的变化，但他们会向客户反复强调，申请的贷款不得进入股市和楼市。
  某股份制银行北京市朝阳区某网点业务人员对中国证券报记者表示，其所在网点企业抵押性经营贷款仍正常受理。而当被问及近期核查行动对贷款发放是否有影响时，该人员表示，近期是核查资金是否存在进入楼市、股市等违规行为，如果是拿房子作为抵押申请贷款用于公司和生意经营并没问题。近期，其网点执行的最低利率为3.85%。
  有媒体报道称，近期北京部分网点上调了经营性抵押贷款利率。有银行支行网点负责人表示，这与实际情况有出入，可能是部分低息产品额度用尽导致。他进一步解释称，一般来说，银行在年初“开门红”期间，会推出一些利率比较优惠的产品，这类产品额度有限，主要发放给优质或重要客户。“这并不是银行提高了利率，更多是额度的问题。银行不大可能会因为相关核查就提高这类产品的利息。”
  前述负责人指出，支持小微企业融资、降低实体经济融资成本是国家层面对金融机构尤其是商业银行的政策要求。因此，各家银行都会严格执行这一政策，基层网点也会严格执行总行和分行的相关政策。目前，面向小微企业的经营性普惠类贷款产品利息仍然较低，这一趋势还将持续一段时间。
  （原标题：北京核查经营贷进入楼市细节曝光 合规经营贷和房贷发放未受影响）
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  2021-12-23 21:05 辛培勇 客户经理

  银行信贷资金违规流入股市楼市，监管层频频出手，没有解决到问题根源，主要是因为这种信息不够透明，对于资金的流向掌控的不够好，所以只能抓住一些表面现象进行打击。
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  2021-12-23 21:02 梅金莉 客户经理

  根源是房地产税没有出台，炒房者认为房价还能持续上涨，所以不断借钱炒房，将房价推高。从春节过后，大城市开始密集调控楼市，这次调控的目标对准了银行房贷。主要是监管单位认为，各地频发炒房事件，主要还是因为炒房群体利用各种渠道，从银行借来资金，然后通过代持的方式进行炒房。所以现在开始对银行贷款进行严查，要求所有放贷机构严查资金的具体流向，一旦发现资金违规被挪用，必须进行惩罚。

  而事实上，也取得了一些效果，早前广东银保监会就透露，已经查出接近2.7亿元资金，违规流向了房地产，目前已经将其收回了。可以预想到的是，随着监管单位调控不断加严，未来房贷类申请也会管控得更加严格。很多银行对购房者的首付来源会进行调查，如果不达标，就无法申请房贷。

  其实可以了解到的是，随着房地产泡沫越来越大，为了控制风险，炒房现象一定会得到抑制。但长期来看，房地产税的征收，才是真正打压房价的利器，有消息称，十四五期间，房地产税可能出台，届时房价可能出现较大的跌幅。

  参考资料：

  记者了解到，深圳、广州、东莞、佛山等地银行均开始收紧经营贷、消费贷贷前审批，并重点对存量贷款进行逐户排查。为了切断与信贷中介的灰色产业链条，各家银行除了自查外，还重点排查与第三方业务机构的业务合作情况。

  广东财经大学金融学院副院长 蔡卫星：对银行而言，近年来信贷投放竞争激烈，审贷标准和贷后管理也是相对放松，存在着为了完成业务量而纵容资金违规使用的现象，对中介机构而言，部分地区已经形成了一整套成熟的经营贷套利链条，信贷资金违规炒楼炒股，严重干扰了正常的市场秩序，助推了楼市、股市泡沫，伤害了实体经济。