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  2021-12-23 17:39 龚岩琳 客户经理

  抵押权已登记的先于未登记的受偿。这一原则是针对动产抵押而言的，因为在不动产抵押中，未办理抵押登记的，不发生抵押权的效力，也就不会发生未登记的抵押权与已登记的抵押权之间清偿顺序的问题。根据本法的规定，当事人以动产抵押的，可以自愿办理抵押登记，而不要求必须办理登记。动产抵押权无论是否办理登记都自抵押合同生效时发生效力。但是，当事人是否办理抵押登记，在法律效力上还是有差别的.办理抵押登记的，4越抵押权人可以对抗第三人;未登记的，不得对抗善意第三人。这样规定主要是因为办理抵押登记的，其他债权人就可以通过查阅登记资料知道该财产已经设定抵押的情况，公示性较强;而没有办理抵押登记的，其他债权人一般很难知道该财产是否已经设定了抵押，所以法律给予已登记的抵押权以特别的保护，在清偿顺序的问题上，本法作出抵押权已登记的先于未登记的受偿的规定。

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  2021-12-23 17:38 齐晓彦 客户经理

  大家好，我是真相帝！
  作为一名律师、一个典当行业从业者，一名经常办理抵押登记，拿抵押权证明书的专业人士，我觉得自己有义务给你解答这个问题。
  1、这个证明书名称一般叫做他项权利证明，有房产他项权利证明、土地抵押他项权利证明和在建工程抵押登记证明等多种形式，统称他项权利证明；
  2、法律性质：他项权利证明是用于证明该种他项权利，比如抵押权，已经设立并对外公示的一种手段，可以限制原权利人的部分权利，比如设立他项权利后权利人丧失随意转让标的物的权利，用以保护他项权利人的合法权益，同时也是一种公示方式，用以告知不特定的第三人，该标的物上已经存在某种他项权利；第三，他项权证可以用于证明标的物上存在的多种他项权利的设立先后，继而对标的物处置而得的款项进行相应分配，一般原则就是先来后到
  3、房地产他项权利证明是房地产他项权利设立的必要前提条件，也就是说只有取得他项权证书才能认定该抵押权已经设立生效。具体法律规定参见物权法中关于担保物权----抵押权的有关规定
  4、他项权利证明书的期限问题：以抵押权为例，抵押权作为担保物权，其存在的目的是为了保障主债权——比如借款——能够按时得到清偿。理论上，抵押权设立后，只要主债权没有清偿完毕且没有法定事由去解除的话————比如债权人自配合债务人解除抵押权，抵押权将一直存在。登记机关在设定抵押权是要求填写的抵押期限是无效的，对抵押权的存续不产生任何不良影响。
  谢谢，我是真相帝！
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  2021-12-23 17:26 宇文献花 客户经理

  第十六章 抵押权
  第一节 一般抵押权
  第一百七十九条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
  前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
  第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
  （一）建筑物和其他土地附着物；
  （二）建设用地使用权；
  （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
  （四）生产设备、原材料、半成品、产品；
  （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
  （六）交通运输工具；
  （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
  抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
  第一百八十一条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
  第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
  抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
  第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
  第一百八十四条 下列财产不得抵押：
  （一）土地所有权；
  （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
  （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
  （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
  （五）依法被查封、扣押、监管的财产；
  （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
  第一百八十五条 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
  抵押合同一般包括下列条款：
  （一）被担保债权的种类和数额；
  （二）债务人履行债务的期限；
  （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
  （四）担保的范围。
  第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
  第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
  第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
  第一百八十九条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
  依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
  第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
  第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
  抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
  第一百九十二条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
  第一百九十三条 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
  第一百九十四条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
  债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
  第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
  抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
  抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
  第一百九十六条 依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
  （一）债务履行期届满，债权未实现；
  （二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
  （三）当事人约定的实现抵押权的情形；
  （四）严重影响债权实现的其他情形。
  第一百九十七条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
  前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
  第一百九十八条 抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
  第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
  （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
  （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
  （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
  第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
  第二百零一条 依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
  第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
  第二节　最高额抵押权
  第二百零三条　为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
  最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
  第二百零四条　最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
  第二百零五条　最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
  第二百零六条　有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
  （一）约定的债权确定期间届满；
  （二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
  （三）新的债权不可能发生；
  （四）抵押财产被查封、扣押；
  （五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
  （六）法律规定债权确定的其他情形。
  第二百零七条　最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规
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  2021-12-23 17:20 龙宣霖 客户经理

  抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这一原则也是针对动产抵押而言的。前面已经讲到，本法规定未经登记的动产抵押权不具有对抗善意第三人的效力。依照这一规定，在同一抵押财产上设定数个抵押权时，各抵押权人互为第三人，如果每一个抵押权都没有办理登记，那么无论各抵押权设立先后，其相互问均不得对抗，因此，各抵押权人对抵押财产拍卖、变卖所得的价款应当享有同等的权利，按照各债权的比例受清偿。这一原则与担保法的规定不同，担保法第54条第2项规定，抵押物未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。根据本法第178条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，担保法的上述规定不再适用。

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  2021-12-23 16:47 樊振玲 客户经理

  房地产抵押应注意的事项
  随着我国房地产市场的不断活跃，公民、法人或其他组织对房地产的需求也在不断增加。为了盘活资金，提高资金利用率，房地产抵押不失为一个好的筹措资金的方法。那么房地产抵押合同的当事人在设定房地产抵押关系时，应当注意那些问题才能使抵押关系合法成立，有效的保护抵押人和抵押权人的合法权益呢？
  一、首先应当弄清什么是房地产抵押
  《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”抵押是担保的一种方式，它即可以稳定市场交易，又可以有效地保护抵押权人的债权得以实现。关于以房地产为标的物设定抵押关系的，则必须符合国家法律、法规设定房地产抵押的必备条件，即必须办理抵押物登记手续，抵押关系才能成立并可以对抗第三人。
  二、作为房地产抵押财产的范围包括那些
  1、以国有土地使用权设定抵押的问题。目前在我国，无论是国家的还是集体的土地所有权不得抵押，集体土地的使用权可以抵押，但有一定的限制。我国法律有关国有土地使用权可以设定抵押的有两种：一是通过出让方式取得的国有土地使用权，该国有土地使用权可以单独设定抵押，但如果地上有建筑物的，以该国有土地使用权设定抵押时，应当将抵押时该国有土地上的建筑物同时抵押；二是以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。目前我国以划拨方式取得的国有土地使用权尚不能单独设定抵押，但地上有建筑物的，以该建筑物设定抵押时，其占有范围内的土地使用权应当同时抵押，在实现抵押权时应先缴足土地使用权出让金。
  2、以预购商品房和城市在建工程作为抵押物的问题。以预购商品房作为抵押物的，其房地产开发商应当取得商品房预售许可证，预售合同登记备案，《房地产抵押合同》、《贷款合同》应当真实合法；以在建工程作为抵押物的，应当在建筑安装总量的投资达到当地政府规定的标准以上方可设定抵押。设定抵押的在建房屋应出具建设用地批准文件、《土地使用证》或者《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《贷款合同》等文件，以担保将来工程完工后抵押人可以取得建成房屋的所有权。
  3、以城市房屋所有权设定抵押的问题。原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。由于房屋和土地的不可分性，我国法律将城市房地产作为一个整体加以规范，确定的原则是房随地走和地随房走。《中华人民共和国城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占有范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。
  4、以集体土地使用权设定抵押的问题。我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体所有的土地和集体所有的土地使用权能否设定抵押问题，也做了严格的规定。《中华人民共和国担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地及其使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡或镇、村企业厂房范围内的集体所有土地使用权及地上房屋可以一并设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
  三、哪些房地产不能设定抵押，哪些房地产在设定抵押时须受到一定的限制
  按照我国现行的法律，以下城市房地产不能设定抵押：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已经依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。
  另外，在对下列房地产进行抵押时，还须注意法律上的限制性规定，1、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；2、国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；3、以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业的职工或者职工代表大会通过，并报该企业的上级主管部门备案；4、以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外；5、以有限责任公司、股份有限公司房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；6、预售商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让的条件并取得商品房预售许可证。
  四、房地产抵押必须履行的法律手续及其登记部门
  《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照法律规定办理过户登记。《中华人民共和国担保法》第四十一条也规定了房地产抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押登记应当分别到下列部门办理：以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
  五、实现房地产抵押权的前提条件和合法方式
  房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权。因此，具有下列情形之一的，抵押权人有权要求依法处分抵押的房地产，以实现自己的债权：1、债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；2、抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行的，或者抵押人的继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；3、抵押人被依法宣告解散或者破产的；4、抵押人擅自处分抵押的房地产的；5、抵押合同约定的可以处分抵押房地产的其他情形。那么，如何来实现房地产抵押权呢？目前我国抵押权人实现抵押权的方式大体有三种，即将抵押物折价、拍卖、变卖。《中华人民共和国担保法》第53条规定：债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。因此，抵押权人要实现抵押权，一般来说，首先应与抵押人协商，协商不成的可以向人民法院起诉，通过人民法院实现抵押权。抵押权人自己并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。在房地产实践中，通常采用拍卖的方式来实现抵押权，这样可以最大限度地保护债权人的利益。
  六、实现抵押权应注意的两个问题
  1、抵押的房地产是以划拨的方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的金额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押的一个先决条件，抵押权人只能对缴足土地使用权出让金后的余款享有优先受偿的权利。
  2、房地产抵押合同签定以后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但是，抵押权人对拍卖新增房屋所得的价款，无权优先受偿。
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  2021-12-23 16:15 龚孝雄 客户经理

  网友提问：我曾于2005年借给张某人民币50万元，为期一年。当时张某以本市虹口区一套有银行按揭的住房作余额抵押并与我办理了抵押手续。后来张某生意失败，银行和其他生意上的债权人都将他告上了法院，并已有两个债权人向法院申请查封了张某抵押给我的虹口区住房。目前，这些案件张某都已败诉需还债，但他没有还款能力，债权人纷纷要求法院拍卖该房产抵偿他们的债权。请问，我应该如何行使我的房产抵押权?
  律师回答：　
  按我国《担保法》的规定，你与张某的房产抵押借款关系一旦确定，你即依法享有对该抵押房产的优先受偿权。本案张某抵押房产有银行按揭在先，你作为该房产价值余额抵押权人，依法在银行优先受偿权实现后，享有优先受偿权。而张某的其他债权人，不论他们是否通过诉讼解决与张某的债权债务，如欲通过拍卖张某该房产实现债权，则都应在银行及你的优先受偿权实现以后，在拍卖款项仍有剩余的情况下方可实现或部分实现。
  你来函称张某的债权人已要求法院拍卖该抵押房产，通常情况下，法院在对该房产情况进行查核时发现该房产有按揭及余额抵押情况后，会通知你到庭行使抵押权，并依法保护你的优先受偿权利的。你本人目前已初步了解该房产将被拍卖，故你也可主动与抵押房产所在地人民法院执行庭联系，出示相关抵押权证据，要求法官保护你的优先受偿权。
  延伸阅读：房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。
  (一)房地产抵押权的对内效力
  1、先受偿效力
  房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
  2、房地产抵押权担保的债权范围效力
  房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权;⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围;⑶违约金;⑷损害赔偿金;⑸实现房地产抵押权的费用。
  当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。
  3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力
  ⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押;以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。
  ⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。
  ⑶房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系，一如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。
  ⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。中国《担保法》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。4、抵押物价值保持的效力
  抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。
  (二)房地产抵押权的对外效力
  房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。1、房地产抵押权对用益物权的影响
  房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。2、房地产抵押权对其它抵押权的影响
  房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定，应采抵押登记申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。3、房地产抵押权对房屋租赁的影响
  与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。
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  2021-12-23 16:15 章要在 客户经理

  首先《物权法》中没有关于重复抵押的规定。
  其次，给你推荐这篇文章《论我国重复抵押制度的构建》，希望能够对你有所帮助。
  朱孟禾 曾祥明
  2008-8-27 23:33:08
  一、重复抵押的定义
  重复抵押，是指抵押人将同一抵押物设立抵押权后，又向其他抵押权人设立抵押担保的行为。
  在同一抵押物上设定数个抵押权包括再抵押和重复抵押两种情形。所谓再抵押，亦称为复合抵押和余额抵押，是指抵押人在同一物上设定数个抵押权，但抵押权所担保的数个债权的总额不得超过抵押物的总价值。再抵押的设定，须以抵押物的价值扣除已设立抵押权所担保的债权总额后尚有余额为前提，而且再抵押所担保的债权额不得超出该余额，否则超出部分无效，成为无担保的普通债权；而所谓重复抵押，指抵押人就同一抵押物在同一价值范围内向两个以上的债权设定抵押，担保的数个债权的总额可以超过抵押物的总价值。
  重复抵押与再抵押的共同之处在于：抵押物都只能有一个，而所担保的债权则必须为两个以上。两者的区别在于：第一，再抵押是就抵押物的余额设定抵押，数个抵押权并不重叠，而重复抵押是就同一抵押物的价值再次设定抵押，数个抵押权是重叠的；第二，在再抵押中，抵押物所担保的全部债权额在抵押权设定时小于或等于抵押物的价值，而在重复抵押中，抵押物所担保的债权额在抵押权设定时可以大于抵押物的价值；第三，在再抵押中，数个债权理论上可能会得到全部清偿，而重复抵押必然有部分债权超出抵押物足以清偿的价值范围。
  二、我国重复抵押的立法例
  我国《担保法》实施前，抵押实践中在相当程度上存在着重复抵押的现象。1988年最高人民法院《关于执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第115条曾对此作出原则性的禁止，根据这一规定，重复抵押的有效需以先位抵押权人的同意作为前提条件。1995年实施的《担保法》第三十五条则规定，“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”显然，该条规定只允许再抵押，而完全否定了重复抵押。
  否定重复抵押的理由是：一是抵押权的价值性决定了抵押物担保的交换价值是特定的，不可能形成价值重叠，甚至倍增，也就不能起到为数个债权同时重叠担保的作用，因此抵押只能对抵押物价值范围内的债权产生效力，超出部分无效；二是禁止重复抵押有利于保护抵押权人的利益，确保抵押债权的实现，如果允许重复抵押，则后位抵押权人的债权就得不到保障。
  《担保法》只允许再抵押而否定重复抵押，从表面看来似乎既保护了债权人的利益，确保债权的实现，又充分发挥了抵押物的担保作用。然而在实践中产生的问题，仍然反映了这种制度的缺陷：第一，再抵押是根据抵押权设定时抵押物评估的价值额设定的，而抵押物评估价值与抵押权实现时抵押物的实际价值可能会不一致。由于市场的不断变化，抵押物的价值额与所担保的债权额比例自然产生动态的调整，在抵押物价格下降时，抵押物的价值额便会小于所担保的债权额，此时再抵押亦不能保证全部债权的清偿；如果抵押物的价格上涨，则使抵押物价值额高于其所担保的债权额，这固然可保障全部债权得以清偿，但抵押物的担保价值却不能得以充分发挥；第二，在抵押权设定时，抵押人超过余额再次设定抵押，超过部分自然无效，但当抵押权实现时，如果抵押物所担保的全部债权总额小于抵押物的实际价值，即再抵押并未超过余额，是否仍要认定无效则颇有疑问；第三，建设部《城市房地产抵押管理办法》第22条规定，“设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定”。允许当事人自由协商议价，则协商设定的抵押物价值可能高于其实际价值，从而仍可能存在抵押物所担保的债权总额大于其实际价值的情形，如果强制规定抵押物必须经过专业机构评估，势必加大交易成本，导致人们会设法规避抵押制度，从而削弱抵押制度的地位。
  笔者认为，立法应当允许抵押人有权将抵押物进行重复抵押。理由如下：第一，抵押权设置的根本目的是最大化地利用抵押物的交换价值，以促进资金的融通，而允许重复抵押则能更有助于该目的的实现；第二，重复抵押中，后位抵押权人的债权保障并不一定会落空，如果先位抵押权由于所担保的主债权消灭、或者抵押权被放弃、确认无效或撤销，则后位抵押权仍可实现；第三，允许重复抵押是尊重民事活动中当事人意思自治的需要。同时需要指出，重复抵押并不会损害前位抵押权人的利益，如果后位抵押权人明知抵押物的全部价值设置了抵押权，但处于仍有可能存在优先受偿机会的考虑，而同意接受该抵押物设定抵押权的，法律没有禁止的必要；第四，从世界各国立法看，大陆法系许多国家如德国、法国、日本等都准许抵押人可以在同一价值范围内的财产上设立若干抵押权，但须对抵押财产辅之以登记公示等制度，以保障债权人的合法权益。
  当前立法已经意识到禁止重复抵押的不科学性，为更好地促进资金和物质的流通，在《物权法》草案中允许重复抵押存在，但仅仅是摒弃了《担保法》第三十五条的禁止性规定，而没有对重复抵押及相关问题作出明确规定。
  三、重复抵押制度的构建
  笔者认为，要真正建立我国的重复抵押制度，首先必须完善抵押权受偿机制，而抵押物的处分、抵押权人的受偿顺序、抵押权顺序的升进与固定、抵押权顺序的处分等问题，是受偿机制的重要内容。我国的《物权法》应当对与此相关的法律关系进行规范。
  1、抵押物的处分
  抵押权人在债务人不履行或不完全履行债务时，需要通过对抵押物折价或以出卖价款优先受偿方式，实现自己的全部债权。但是由于同一物上已设定数个抵押权，因此在处分抵押物时也不同于一个抵押权的处分。在实践中应当注意到以下几个问题：
  第一、抵押权人诉权平等。虽然一个抵押物上存有多个抵押权，但权利主体却可以是各自独立的；虽然权利设立有先后顺序之分，因而实体上所获利益可能有很大差别，但其诉权应是平等的。因此每个抵押权人都有权主张权利，都可以成为诉讼主体。债权人对抵押物的权利主张，不仅排除抵押权以外的第三人的干涉，而且也排除其他抵押权人的干涉；
  第二、顺序在先的抵押权相对优先。无论是再抵押或重复抵押的条件下，数个抵押权人的债权清偿期不一致，可能对主张实现抵押权产生影响，我国《担保法》对此没有相关规定，《物权法》草案也没有涉及。笔者根据从事银行法律事务的经验，认为顺序在先的抵押权所担保的债权先行到期的，抵押权实现后的剩余价款应当提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权，顺序在后的抵押权所担保的债权先行到期的，同样可以行使抵押权，但是应当将变卖抵押物所得价款，预先扣除额等额于在先抵押权所担保的债权总额部分，予以提存或者用于提前清偿所担保的债权。
  第三、处分抵押物时应当通知全体抵押权人。我国《担保法》规定对抵押物的处分方式有协议折价、变卖和拍卖，但在处分抵押物时，没有规定通知再抵押权人或其他权利人参加。《物权法》草案第二百一十九条规定，“协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议”。可以推断其含义是，处分抵押物时不必通知全体抵押权人参加。笔者认为，这一规定极不合理，因为①由于抵押物的处分涉及多个抵押权人的利益，抵押人与某一抵押权人协议处分抵押物时，其他抵押权人不参与的话，其权益就容易受到损害；②如果不通知其他抵押权人，其他抵押权人无从得知其权益是否遭到损害，既使某一天得知其权益遭到损害，也有可能因超过除斥期而无法行使撤销权。所以笔者认为，为了更好地保护其他抵押权人的权益，物权法应当规定，以协议折价方式处分抵押物的，协议折价方案必须得到全部抵押权人的同意；以变卖方式处分抵押物的，除在人民法院的主持下按照法律程序进行的变卖外，变卖方案也须得到全体抵押权人的同意；以拍卖方式处分抵押物的，无须得到全体抵押权人的同意。但无论以任何方式处分抵押物，都应当通知全体抵押权人。
  2、重复抵押的受偿顺序
  抵押权的受偿顺序，是指在同一抵押物上存在数个抵押权的情况下，各抵押权人以抵押权发生的先后次序行使权利，先顺序的抵押权人有优先于后顺序的抵押权人受偿的权利。
  近代各国民法，如日本民法第373条，法国民法第2134条，德国民法第897条及瑞士民法第825条等，对于抵押权的顺序均作了明确的规定。我国《担保法》第五十四条也有规定。根据现行《担保法》的规定，我国抵押权受偿应当遵循以下原则：
  优先受偿原则。这是相对于抵押权人以外的第三人主张债权而言的。抵押权系担保物权，具有一般物权的支配性，排他性和追及性，根据物权优先于债权的原则，抵押权人可优先于其他债权人得到清偿。
  登记优先原则。在同一抵押物上同时存在登记抵押权和未登记抵押权时，登记抵押权优先于未登记抵押权。既使登记抵押权设立迟于未登记抵押权，登记抵押权人的债权仍然可以优先于未登记抵押权人的债权而获得受偿。未登记抵押权人只能就登记抵押权人行使抵押权使自己的债权获得清偿后的余额满足其债权。
  先登记原则。在数个登记抵押权相互之间，其抵押权顺序的确定应当以登记时间的先后为准，登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权。
  同一顺序平等原则。在同一个抵押物上设立的数个抵押权同时登记时，按照债权比例清偿；数个抵押权都没有登记的，我国有学者认为，皆未登记的数个抵押权应按“设定在先”原则办理，我国《担保法》第五十四条也作如此规定。笔者认为，不应当采用“设定在先”原则，而应当采用同一顺序平等原则。理由在于：第一，后位抵押权人对于前存抵押权人而言，也处于第三人地位。既然非经登记不能对抗第三人，那么，未经登记的先存抵押权便不能对抗后位抵押权。如果允许设定在先的抵押权优先，则与登记制度的精神相悖；第二，若适用“设定在先”原则，不但有失公平，而且还妨碍交易安全，实践中确曾发生抵押人和某一抵押权人恶意串通，擅自变动签约日期，以达到是该抵押权人优先受偿的目的。而适用同一顺序平等原则，则可以避免这种情况的发生。目前《物权法》草案已经摒弃“设定在先”的原则，在草案的第二百二十二条规定：“抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。
  3．抵押权顺序的升进和固定
  抵押权的顺序是抵押权效力的一种状态，这种状态是否可变，即先顺序的抵押权消灭后，后顺序的抵押权是否可以依次升位而相应变更抵押权人的顺序权。国外存在两种立法例：
  第一种是以法国和日本为代表的顺序升进主义，即顺序在先的抵押权获得清偿或因其他原因消灭时，顺序在后的抵押权依次递升其位。如第一顺序抵押权消灭时，第二顺序抵押权递升位第一顺序抵押权，第三顺序递升为第二顺序抵押权，依此类推。理论上通常认为台湾地区民法采取抵押权顺序的升进主义。
  第二种是以德国、瑞士为代表的顺序固定主义，即顺序在先的抵押权消灭时，顺序在后的抵押权仍然固定于原来的顺序不递升，抵押权人只能按照原顺序获得清偿。依德国民法，先顺序抵押权人的债权获得清偿后，其所享有的抵押权归属于抵押物的所有人，成为所有人抵押权，所有人可以以已受清偿的抵押权顺序而获得抵押物中的相应部分，其剩余部分由其他后位抵押权人按顺序分配。
  至于两者的优劣，众说纷纭。值得注意的是，在实行顺序升进主义的法国、日本和台湾，近年来有不少学者均极力主张变更现行立法，而改为德国法的顺序固定主义。在我国也有不少学者认为顺序固定主义更具优越性，因而极力主张我国的《物权法》也应当实行顺序固定主义。
  目前，我国《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。据此，一般认为我国采取的是抵押权顺序的升进主义。但是《物权法》草案剔除了这一条规定，但这是否就意味着我国将来要实行顺序固定主义，至少从现在的草案还看不出这种趋势。笔者认为，我国的《物权法》应当明确规定采取抵押权顺序的升进主义，理由在于采取抵押权顺序的升进主义，顺序在先的抵押权消灭后，顺序在后的抵押权依次递进，能增加后顺序抵押权人对实现抵押权的信心，有利于促进顺序在后的抵押权人与抵押人发生担保交易，从而能够更充分地利用抵押物的交换价值，这符合重复抵押制度的根本目的。
  4、抵押顺序的处分
  抵押权顺序的处分包括抵押权顺序的让与和抵押权顺序的放弃。
  抵押权顺序的让与。是指顺序在先的抵押权人把先顺序抵押权转让给顺序在后的抵押权人。在抵押顺序转让后，抵押权的原有顺序不变，出让人和受让人仍按各自的顺序参与抵押物价金的分配，在各自获得清偿后，将其获得的金额相加，在相加的总额中受让人获得优先受偿地位。抵押权顺序的转让不对其他抵押权人产生影响，因此无须征得其他抵押权人的同意。
  抵押权顺序的放弃。是指顺序在先的抵押权人对顺序在其后的抵押权人放弃顺序利益，后顺序的抵押权人优先于抛弃人受清偿，顺序在后的抵押权人的顺序依次递进，因此顺序在后的抵押权人都会获得一定的利益，但是放弃后成立的抵押权不能优先于放弃人的抵押权受清偿。如果抵押权顺序的放弃与第三人有利害关系，则须征得其同意。
  国外立法大多明确规定抵押权顺序的让与和放弃，如德国民法第880条，日本民法第375条，以及瑞士、法国及台湾民法都有相关规定。但《物权法》草案尚未对此作出规定。笔者建议，我国《物权法》应对于允许抵押权顺序的放弃和转让，以及放弃和转让抵押权顺序的方式和法律后果，作出明确规定。