其他回答(共7条)

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  2021-12-23 17:17 齐晓彦 客户经理

  你好朋友把自己的住房抵押给我。做了抵押登记。到期未还。法院以一套房产为由说不可以拍卖。是吗
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  2021-12-23 17:07 黄盛楠 客户经理

  新《民事诉讼法》施行后，抵押权实现的方式主要三种：
  1、由抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
  2、抵押权人可以向法院申请实现担保物权，请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
  3、通过法院诉讼的方式实现抵押权。
  《物权法》
  第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协 议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
  抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
  《民事诉讼法》
  第一百九十六条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
  第一百九十七条 人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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  2021-12-23 17:04 黄生龙 客户经理

  195条规定了抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，但是没有规定具体的法律程序，司法实践中法院一般不予受理。 《民事诉讼法》第196条规定，申请实现担保物权，有担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。第197条的规定，人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。这是民事诉讼法规定的特别程序，将《物权法》与《民事诉讼法》衔接起来，视乎给担保物权一个简便的实现方式了。 但是，民诉法把担保物权的实现规定在特别程序一章，而特别程序只是对某些事实和权利进行确认，不审理民事争议，在这一章中又规定：人民法院在依照本章程序审理案件的过程中，发现本案属于民事权益争议的，应当裁定终结特别程序，并告知利害关系人可以另行起诉。抵押权人与抵押人既然达不成协议，到了法院，同样会产生争议（譬如合同无效、抵押无效），再者，抵押权关系复杂，存在抵押权人、抵押人、债务人，有的抵押物存在多个抵押权人，一旦这种特别程序中存在民事争议，法院一般就会裁定终结特别程序，抵押权人还得向法院提起民事诉讼。因此，通过这一程序解决抵押权实现的案件范围十分狭窄。 抵押权人与抵押人未能就实现抵押权达成协议，才向人民法院申请公力救济，如果能够达成协议，也就不存在适用特别程序的问题了。抵押权人与抵押人未能就实现抵押权达成协议，主要有两种情形：一是双方就债务履行期届满债权未受清偿的事实没有异议，只是就采用何种方式来处理抵押财产的问题达不成一致意见。二是双方在债务是否已经履行以及抵押权本身的问题上存在争议。对于第一种情形，即抵押权人与抵押人未能就实现抵押权方式达成协议的，为简便抵押权的实现程序，依据民诉法第196条的规定，抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。对于第二种情形，抵押权人仍应当采取向人民法院提起诉讼的方式解决。[1] 这样看来，新民诉法的规定只能解决部分抵押权实现案件，也就是在实现抵押权方式问题上存在争议的案件，虽然如此，也是司法为民的表现，否则，上述案件还得经过诉讼程序来解决，确实浪费司法资源，也给抵押权人带来诉累。 那么，抵押权人能否向人民法院直接申请执行呢？答案是否定的。现行民诉法规定的执行依据主要有：人民法院制作的发生法律效力的判决书、裁定书和调解书；人民法院依督促程序发布的支付令；发生法律效力而具有财产内容的刑事判决书、裁定书；仲裁机构依法作出的发生法律效力的裁决书；公证机关制作的依法赋予强制执行效力的债权 文书。可见，他项权证不是法定的执行依据，不能直接向人民法院申请执行，只能通过人民法院审查，符合条件的作出裁定，依据该裁定抵押权人才能向法院申请执行。因此，民诉法规定的特别程序，应当审查抵押权人申请的抵押权实现的条件，也就是抵押权是否有效存在，债务履行期限届满或者发生约定的实现抵押权的条件，符合这两个条件的，人民法院应当受理，依据特别程序作出裁定，通过执行程序解决部分案件抵押权的实现问题。存在民事争议的抵押权的实现，还是通过向法院提起民事诉讼解决。 [1]：《<中华人民共和国物权法释义》，胡康生主编，法律出版社2007年版，第428页。 （汤林华律师，
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  2021-12-23 16:50 龚家贱 客户经理

  半年前甲向我借钱，以其房屋担保，双方到房产管理部门进行了物权抵押担保。现借款期已满，甲未向我归还借款，于是我将其起诉到人民法院。请求法院判决拍卖抵押房屋。请求法院判决拍卖抵押房屋现在有两种意见：一是根据物权法第195条的规定审查抵押权证等证据后可直接裁判拍卖房屋，属非诉讼程序。但同时又认为现行的民事诉讼法没有相关依据。但同时又认为现行的民事诉讼法没有相关依据二是依据担保法的有关规定向人民法院提起诉讼，请求被告偿还债务，法院判决后再依据判决申请法院拍卖抵押房屋。但依据该诉讼程序又不能够体现物权法第195条规定的请求人民法院拍卖变卖抵押财产的立法精神。请问张律师哪种意见正确？还有没有别的好办法？
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  2021-12-23 16:42 车广侠 客户经理

  《物权法》第l95条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
  第196条：依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定： (一)债务履行期届满，债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
  【相关规定】《担保法》第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。
  《担保法解释》 第74条：抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿： (一)实现抵押权的费用;(二)主债权的利息; (三)主债权。
  第75条：同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。 同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。 抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。
  通常而言，抵押权的实现一般应当具备以下四个条件：
  其一，抵押权合法有效存在。
  其二，抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照《物权法》第196条的规定，在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下，即使债务并未届期，抵押权人也可以实现抵押权。
  其三，债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。
  其四，对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。
  抵押权实现的方法，主要有三种，即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权，首先由当事人协商决定，这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。下面对三种方法加以具体的分析：
  拍卖　拍卖因可使抵押物的变价公开、公平，既最大限度地保障了债权的实现，又保护了抵押人的利益，所以各国立法都把拍卖作为实现抵押权的最基本方式。拍卖分任意性拍卖和强制拍卖，前者由当事人自愿委托拍卖人拍卖，后者是抵押权人申请法院拍卖。有关拍卖的程序与效果，具体应适用《拍卖法》及《民事诉讼法》的有关规定。
  变卖 变卖是对标的物进行换价的一种较拍卖简易的方式，即由当事人或法院直接将抵押物以公平合理价格出卖，并以所得价款优先偿还其担保债权的抵押权实现方式。但应该注意的是，在司法实践中一般是以拍卖为原则，变卖仅以例外的形式存在。
  折价 折价是指债务人在履行期限届满时未履行其债务，经抵押权人与抵押人协议，或者协议不成时经由人民法院审理后判决，按照抵押物自身的品质、参考市场价格，把抵押物所有权由抵押人转移给抵押权人，从而实现抵押权的一种抵押权实现方式。简而言之，以抵押物折价即以协议的形式取得抵押物所有权。这种方法虽程序简便，但是透明性不足，故立法多有限制，其中最主要的就县对“流质契约”的禁止。
  所谓流质契约，又称位流押契约、流抵契约或期前抵押物抵偿约款，是指物的担保当事人于设定抵押权或质权的合同中或于债务履行期届满之前，约定债权届期未获清偿时担保物即归债权人所有的条款。“流质契约”之禁止的根本原因在于，当担保物的价值高于债权额或日后升值时，多余部分不再退还给担保人.担保人或其他债权人的利益将会受损;而如果担保物之后发生贬值，双方也不再找补，则担保权人的利益将会受到损失。
  可见，上述情况均有失公平。尤其是，债务人往往系经济上的弱者，而债权人则通常居于优越地位。债权人可能借债务人因急迫困窘而举债之机，逼使其以价值较高的抵押物担保较小的债权，并希冀债务人届期不能偿债时，取得抵押物所有权以获得暴利。因此。基于民法公平原则及正义观念，为保护作为弱者的债务人的利益并平衡各方权益，近现代各国民法大多禁止流质契约。我国《物权法》对此有明确的禁止性规定。
  除上述方式以外，理论上与实践中一般还允许抵押权人可与抵押人协商以其他方式实现抵押权。其中最有意义的方式，就是参照英美法的制度以抵押权人占有抵押物而收取孳息，或对抵押物托管经营来实现抵押权。如金融部门有的与抵押人协商出租抵押房产或由银行使用抵押房产，以房租抵还贷款。在我国涉外项目融资中，由于抵押物多为大型电站、公路、桥梁等，以拍卖的方式变价较为困难，故通常认可境外债权人有权接管抵押物并以收益抵债。
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  2021-12-23 16:21 黄盛洁 客户经理

  《物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。据此，银行只能和抵押人协议以抵押财产折价抵债，但不能直接变卖抵押物。协议不成的情况下，银行作为抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。

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  2021-12-23 16:19 龙层花 客户经理

  债权人可以依法申请强制执行，不能强行处置抵押物。
  《物权法》第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
  抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
  《民事诉讼法》第一百九十六条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
  《民事诉讼法》第一百九十七条 人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。