其他回答(共7条)

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  2021-12-23 14:10 齐晓彤 客户经理

  夫妻离婚时并不一定非要进行财产分割，如果双方均不主张分割，法院不会主动要求分割。但在现实生活中，为了避免以后更多纠葛，最好在离婚时把共同财产分割好。
  离婚后，发现一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，一方可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。诉讼时效是两年，自离婚判决书生效之日起计算。
  相关法律规定：
  婚姻法第39条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。 夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
  婚姻法第47条 离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。 离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。
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  2021-12-23 13:59 龙层花 客户经理

  从你反映的情况看，你们的离婚协议，虽然已经在民政局办理离婚登记，但该协议不属于可由法院强制执行的法律文书。但是，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的相关规定，当事人因离婚协议书中的财产内容发生纠纷的，可以向人民法院起诉，通过诉讼途径解决问题。据此，你可以向法院起诉，如果法院经审理查明，该离婚协议书不存在无效或可撤销的法定情形，依法判决有效的话，你可以向法院提起强制执行。
  如果要申请进行诉前财产保全，法院一般会要求你提供担保，就是俗称的抵押。不申请就不需要抵押。
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  2021-12-23 13:47 齐敦益 客户经理

  
  1.物权效力
  关于合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题
  案例：某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商将承担五万元的违约金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理登记手续;此后，甲又将同一套房屋卖给丙，并办理登记手续。
  本案涉及的问题：
  1、乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效?乙要求甲承担违约金的请求能否得到支持?
  2、乙能否主张甲和丙的合同无效?乙与甲先签合同，丙后签，但丙办理了登记手续，那么丙是否对该诉争房屋享有物权?
  3、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利?
  该问题涉及到合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题 。
  立法背景：
  当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，那么，在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这样，将有可能损害善意买受人的利益。尤其是在房屋已经交付使用，买受人对房屋进行了装修的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，将可能妨碍现有的财产秩序。此外，如果因为未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。如果严格区分合同效力和登记效力，以及建立预先登记制度，则可以防止此种现象的发生。
  分析本案：
  《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。实际上明确了以下观点：当事人双方订立了房产买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移;违约的合同当事人一方应当承担违约责任。
  同时，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。《物权法》关于预告登记的规定，使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋，这对预防商品房销售中一房二卖起着特殊的作用。
  本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示，虽然没有办理登记手续，仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，乙和甲之间签订的合同已经生效;乙要求甲承担违约责任的请求将得到支持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。同理，甲与丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同，由于办理了登记，该诉争房屋的所有权属于丙。乙为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，若开发商又将该房出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。
  二、涉及善意取得的案例
  案例：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权人登记为甲。后夫妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿确认甲是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构办理了房产登记。乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产，甲丙签订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。
  物权法实施之前可能的处理后果：
  合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反推过去，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认的，合同无效，因此，在物权法实施之前，法院将可能判决甲丙之间签订的合同无效。
  《物权法》实施后，该判决结果将发生逆转：
  《物权法》第106条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
  《物权法》的该条规定是关于善意取得的规定。善意取得的条件是：1、受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人。2、受让人支付了合理的价款。3、转让的财产应当登记的已经登记(如房产)，不需要登记的已经交付给受让人(如货物)。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。善意取得既适用于不动产，又可适用于动产。
  本案中，由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权人是甲，根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，丙有充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产，因此，其符合善意的条件;第二，丙取得该房产支付了合理的价款;第三，已经办理了产权登记，完全符合物权法关于善意取得的规定，丙取得房屋所有权。法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产的请求。
  当然，乙的权利并非不能得到保障。根据《物权法》的规定，其有权请求甲赔偿损失，甲应当将转让房产的款项作为与乙的夫妻共同财产而不能作为其自己的财产。
  三、抵押案例
  （08年司法考试卷四第四题）案情：A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。
  B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。
  A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买|法;律/教育i网汇h总|了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。
  汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。
  因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。
  问题：
  5.若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？
  答：甲银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿。
  6.丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？
  答：不能得到支持，因为汪某已经取得商品房的所有权，不动产以登记作为物权变动的依据。
  四、添附案例
  案例:从本案看动产与不动产的添附
  甲乙同为一单位职工，住的都是单位公房，后来，该单位对公房作了一次大调整，将乙住的一套公房（两间平房带一个院子）重新分配给了甲，并为甲办理了房产证。因为乙在住该公房的时候，在两间半房后又接了一间，于是纠纷出现了：甲称“我有房产证”，要求入住，乙称“这里有一间房子是我自己盖的”，拒不交房，因此双方诉诸法院。
  评析:
  乙方在甲方的院内土地上盖房屋，这房屋也就是附着于甲方使用的土地上，房屋所有权与土地的使用权是不可分的，也不能异其主。因而在这种情况下，该房屋应为土地使用权人取得所有权。甲方取得该房屋的所有权是因乙方的财产添附在甲方使用的土地上，因此甲方虽可取得房屋的所有权，但却应当给乙方以补偿。
  本案争议的焦点是添附物的所有权归属问题。在添附物的所有权归属上，依我国民法的一般原理，当事人得就添附的权利归属进行协商。若当事人对物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权照明属。但苦当事人不能协商一致时，则应依据添附的具体情况来确定添附物的所有权归属。
  物可分为动产、不动产，添附物也就有动产与不动产的附合、动产与不动产的附合、不动产与不动产的附合。动产与动产的附合，是指两项动产附合在一起。命名：将他人的轮胎安装在自己的自行车上，将一人的宝石镶在另一人的戒指上。动产与动产附合时，应由主物的所有人或者价值大的物的所有人取得合成物的所有权。若相附合的两物不能区分主从，或者在价值上相等，则合成物应为原各物的所有人共有。
  不动产与不动产的附合，是指一不动产附合于他不动产上合成一物。然而，不动产与不去产的附合，在我国基本上不会发生。在我国，因为土地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。如没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权。命名，在建筑物上增建建筑物，如经有关部门批准，建造人可以单独取得所有权，则不发生附合；如未经有关部门批准，则建筑人不能取得建筑物的所有权，因此地增建的建筑物上不发生权利。在这种情形下，应看作是动产（建筑材料）与不动产的附合。可见，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造人并不能取得建筑物的产权。
  不论为何种情形的添附，均为使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，苦口婆心能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济是不便理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，此虽在社会经济方面看是必要的，但在当事人方面说，对于丧失所有权的一方却是不公平的，因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。
  在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定。因为，法院虽出于避免经济上浪费的考虑，规定得由一方当事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有权，但该当事人并没有因此而取得较之原所有权更大的利益的根据，丧失所有权的当事人一方也没有失去其利益的根据，并且所有权扩大的一方取得利益与所有权丧失的一方的利益受损失之间是有因果关系的。因此，双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所增的利益。
  从本案来看，乙方是在甲方使用的土地范围内建筑房屋的。如前所述，土地的使用权与房屋的所有权是一致的，只能为同一人所有，因而乙方是不能取得其所建房屋所有权的。所以，在这种于他人宅基地上建筑的情况下，发生动产与不动产的附合，即乙方的建房材料附合于甲方的宅基地上。由于动产与不动产附合，由不动产的权利人取得所有权，因此，乙方在甲方宅基地范围内所建筑的厢房应由甲方取得所有权。然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以甲方应当向乙方返还其所得的不当利益，该返还范围应为乙方建房的费用及其相应的劳务报酬。
  另推荐两本物权法案例书：
  1、书名：物权法案例教程(高等教育法学专业案例教材)
  作者：房绍坤 张洪波
  出版社：知识产权
  2、《新编中国物权法要义与案例解释》第二版 作者：李显冬 法律出版社
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  2021-12-23 13:37 齐旭明 客户经理

  从法律的角度来说，房产已经变成夫妻财产，那么所产生的的房贷，也属于夫妻之间的共同债务。哪怕两个人离婚，也需要共同承担。不过在离婚的时候，可以彼此协议解决，看看财产如何进行分配，再决定承担债务的问题。

  在很多时候，会出现男方主动承担债务的情况，这个时候还需要双方到银行去签订协议。而在房产的处理上，也不见得是各占一半，有人会直接把房子以相应的价值，直接出售给另外一方。

  1、理论上共同承担

  按照《民法典》规定，这套房产应该是夫妻共同的财产，哪怕是婚前一人购买，因为婚后已经用共同财产进行还贷，所以另外一半也拥有房产的一部分权利。既然房产有一部分归属于自己，那么在房贷没有还清的情况下，我们也有义务去还贷。

  除了房产之外，像是日常生活、抚养子女、为负有法定义务的人治病等所欠下的债务，都属于夫妻共同承担的内容。就算离婚之后，也是按照一人一半进行分割。不是说在离婚后，债务就与自己无关。

  2、实际情况

  从理论上来说，两个人在离婚之后，财产是各占一半，债务也是共同承担。不过在实际生活中，分割财产或者债务，可能还会有其他协议。比如说一方不要房产，而是以等价的条件，让另外一方支付现金。这个时候可以顺带把债务，一并转移给另外一方。也有可能在离婚的时候，一方直接主动承担债务，这些情况在法院很常见。

  需要注意的是，我们在转移债务的时候，不单单需要双方签订协议，还要到银行去确认。在提供相关证件的情况下，银行会帮忙交接。只不过有时候会考虑个人的经济状况，毕竟银行不能做亏本的买卖。

  3、债务问题

  从债务上来说，债分有按份之债和连带之债两种说法，前者代表的是几个人拥有一定的份额，只承担各自的债务。后者就是夫妻之间，共同的债务共同承担，没有份额的说法。只有在离婚的时候，才会考虑到由连带之债转移成按份之债。

  建议在离婚的时候关注一下，直接以夫妻名义签订协议，没有经过银行确认是不合法的。到时候一方拿不出钱，银行仍然会找另外一方索要。

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  2021-12-23 13:24 齐明柱 客户经理

  如果夫妻离婚但房贷还未还清，房屋在离婚时约定归其中一人所有的、此人向对方支付对应折价款的，则离婚后将由房屋所有权人继续负担房屋贷款，另一方无需负担。
  关于夫妻共同债务，《民法典》有明确的规定。《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条规定：“夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”双方在婚内共同购买房屋，并向银行抵押贷款，在婚姻关系存续期间所应偿还的房屋贷款，应当算做夫妻双方的共同债务，需要双方共同承担。而在双方离婚后，由于房屋所有权仅归于一方，与另一方无关，则此后再发生的房屋贷款与另一方无关，所借款项也并非用于夫妻共同生活，另一方再无需负担。
  综上，夫妻双方离婚，尚有房贷还未还清，而房屋在离婚时约定归其中一人所有的，则离婚后将由房屋所有权人继续负担房屋贷款，另一方无需负担。
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  2021-12-23 13:22 辛培刚 客户经理

  个人欠钱不还的，无论其是否具备偿还能力，还是应当尽快起诉并进入执行。

  如果已经进入执行程序，被执行人没有可供执行的财产的，法院会对被执行人采取限制高消费措施，如果符合条件的，还要列入失信名单。这会督促被执行人一旦有偿还能力会主动找债权人协商还款，如果你没有起诉并申请强制执行，恐怕就真的就不了了之。我执业过程中就碰到过多起被执行人突然主动找债权人协商还款的案件。

  我国的破产法目前没有规定自然人破产的制度，虽然深圳地区已经在搞试点，但是否会在全国推广存在很大的不确定性。在个人不能通过破产制度清理债务的情况下，只要债权人不主动放弃，相关债务会跟债务人（被执行人）一辈子。人民法院在被执行人暂且没有可供执行财产的情况下，会终结本次执行程序，但不会终结整个执行程序，一旦你发现被执行人具备了被执行条件，你可以申请人民法院恢复执行程序。

  1、没有抵押物和担保人的借款，只要欠款人不还，你就自认倒霉吧；

  很多人在借钱的时候，把钱借出去的时候，你考虑过钱能不能回来，钱借出去安全吗？如果回不来怎么办，是不是借款人需要提供抵押物或者担保人，如果欠款人给不了钱，我可以出售他的抵押物或者我起诉担保人，这样我的钱就安全了，但是大部分人都没有这样做，遇到欠款人给不了钱的时候，就是拼尽所有智慧和手段追债，如果欠款人有钱还可以，没想到，欠款人本来就没有钱，越逼矛盾就越深，最后欠款人索性就不打算给了，因此这种借款，如果没有抵押物和担保人，债权人就放弃了，自认倒霉，回来就更好，不回了，无所谓了，也只有这样想了，最后买单的肯定是债权人；

  2、欠款人还不了钱，你要起诉，请问你知道欠款人有钱吗？

  大部分债权人遇到欠款人不给钱，刚开始自己追债和催收，后来实在没有希望，就把这种希望寄托到法院了，花了不少钱，费了不少精力，折腾得精疲力尽，也没有拿到一分钱，前面钱没有要回来，后面的钱又搭进去了，赔了夫人又折兵，是不是债权人太天真了，法院不是要账工具，也不是你催债工具，法院是惩罚那些不遵守法律的百姓，让他们履行法律义务，所以很多人胜诉后，法院没有把钱要回来，就说法院如何如何，岂不知，这都是债权人的责任，请问，你了解欠款人到底有没有能力还款，你有证据吗？如果你认为欠款人有能力还款，为什么你起诉的时候，不做诉前保全呢？如果欠款人没有保全的财产，那你还起诉，明知又赔钱了，你还往里搭钱，这不就是典型的，往自己伤口撒盐吗？

  3、欠款人没有财产执行，法院只能终本案件，那你为了追债，你又做了什么呢？

  一旦欠款人名下没有任何可以执行的财产，法院穷尽办法找不到被执行人的财产，本案只能终本，法院会通知原告，到执行局签字，案子一旦终本，恢复终本挺难的，必须有足够的证据，证明被执行人有充分的还款能力证据，这些证据交到执行局，才能有机会恢复终本，执行局才能对被执行人进行强制执行，这个时候，原告的钱倒是有希望，但是这里有一点注意的是，调查被执行人的证据是原告，也就是申请执行的人，去调查，法院不给你调查，如果要调查被执行人的财产和收入能力，原告需要付出很多很多的时间和精力，都不一定有希望，也许三年，也许十年，说不准；但是现实中大部分原告都不去做调查工作，全部指望法院给做，法院又没有精力做，所以原告就等啊等啊，熬出白头发，也不见有什么结果，这就是起诉后遇到的问题；

  总结下，很多债权人都把追债的希望，寄托到法院身上，其实你不知道，一旦你起诉欠款人，从此之后，你就再也没有办法找欠款人追债了，欠款人完全对你置之不理，因为你没有资格要债了，已经走了法律程序了，要债是法院的事情，跟你没有关系了，你说债权人尴不尴尬，与其这样，都不如自己要债，没准，自己还能压榨出来一点钱，起诉后，可倒好，一点权利都没有了，走到马路上，见到欠款人，你都不好意思追债，这就是起诉的结果，不知道我回答得怎么样，虽然说得不好听，但是是真实的社会情况，请大家勿喷。

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  2021-12-23 13:09 赵骏凯 客户经理

  不按协议约定属于违约，可以去法院起诉。
  1、签订离婚协议书时，约定好拒绝协助变更主贷人及拒绝协助过户房屋的惩罚性措施。
  办理主贷人变更手续时，银行通常都是要求双方同时到场，如果一方拒绝到场，银行会拒绝办理主贷人变更手续。到房管局办理房屋过户手续时，房管局通常也会要求双方均到场，如果仅是一方到场的，房管局也会拒绝办理过户手续。由此可知，离婚协议书的签订固然极其重要，但离婚协议书的履行却更为重要，为了防止对方失信，在离婚协议书中约定惩罚性条款就尤其必要。譬如可以约定在领到离婚证之日起，一个月内，对方必须协助其办妥房屋过户手续，非因本方原因导致无法在一个月之内办妥房屋过户手续的，对方必须按每逾期一日，支付违约金XX元给本方。
  2、签订离婚协议书前，核实在现行条件下，银行是否同意变更主贷人。
  通常情况下，双方在离婚协议书中就房屋的分割达成合意，到银行变更主贷人，银行核实相关的材料的真实性后，会配合办理贷款合同变更手续。但是，有的房贷周期比较长，且每个月还款金额也比较高，还贷人月收入不足贷款金额二倍的，银行极其可能不同意变更主贷人，除非当事人另行提供保证人、另行提供抵押物或采取其他保险措施。因此，在签订离婚协议书之前，房屋所有方最妥当的作法是先到银行咨询，以核实这种情况下，银行是否会同意变更主贷人。如果银行不同意的，则可以要求对方协助提供抵押物或作为还贷的保证人。