其他回答(共7条)

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  2021-12-23 13:59 赵骆伟 客户经理

  建筑工程价款仅工资部分优先于抵押权。但是抵押是否办理登记，没哟登记的抵押，不能对抗第三人。
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  2021-12-23 13:56 赵飞虎 客户经理

  您好，该批复目前还没有被废止，批复具体内容如下：
  最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
  《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。
  2002年6月20日
  （2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）
  法释〔2002〕16号
  上海市高级人民法院:
  你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
  一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
  二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
  三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
  四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
  五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
  此复。
  如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。
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  2021-12-23 13:46 樊振清 客户经理

  根据最高人民法院2002年对上海市高级人民法院的批复法释（2002）16号内容，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权受偿；建设工程价款包括工作人员报酬、材料款等；承包人行使优先权的期限为6个月，从工程竣工之日计算。
  根据该批复，建设工程价款，凝结了工人的工作和材料并将其物化，是一种特殊的物权。
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  2021-12-23 13:37 连丽芳 客户经理

  建设工程优先受偿权的性质及适用条件
  作者：上海法院 发布时间：2015-07-08 11:04:02 打印 字号： 大 | 中 | 小
  郑重
  我国合同法体第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”建设工程优先受偿权是由法律直接规定的，当与其他债权人的抵押权冲突时，应优于意定的抵押权。承包人就工程价款债权对工程享有优先受偿权，是法律基于维护社会公共利益及建筑工人权利之需要，在相关利益冲突时作出的一种价值选择。但实践中，对建设工程优先权的法律性质、适用条件理解不一致，存在一定争议。
  一、优先受偿权的性质
  关于优先受偿权的法律性质，理论界主要有三种观点，即留置权说、法定抵押权说和优先权说。笔者同意第三种观点。
  1.留置权说
  该观点认为，建设工程优先受偿权属于留置权。担保法中规定的留置权标的物仅限于动产，不利于对债权人利益的充分保护，合同法实际上扩大了可留置财产的范围。如果发包人不按约定支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受偿，即建设工程的承包人对不动产同样可以行使留置权。
  但物权法和担保法均明确规定了留置权的标的物为动产，而建设工程优先受偿权的标的物是不动产。若认定该优先受偿权性质为留置权，则需对现行留置权理论和法律规定进行全面修改。留置权以债权人对标的物的实际占有为成立和存续条件，但在建设工程合同中，承包人在行使优先受偿权时大多已不再占有标的物，故亦不符合留置权的特点。此外，担保法明确了留置权的适用范围包括因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，其中并不包括作为有名合同的建设工程合同。
  2.法定抵押权说
  该观点认为，建设工程优先受偿权在性质上属于一种法定抵押权。优先受偿权作为一种不转移占有的担保物权，具有从属性、物上代位性和优先受偿性，符合抵押权的一般特点，在效力上应优先于意定的抵押权。有参与立法的学者指出，合同法第二百八十六条从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权，只是考虑到法律适用上的便利，才采用了直接规定其内容、效力以及实现方式的条文表述，而未直接使用“抵押权”之名。这种法定抵押权是由法律直接规定的，具有法定性，无需当事人之间事先约定，也无需登记公示。
  但依相关法律，抵押权须由当事人以法律行为设立，并无法定抵押权的规定。抵押权自登记时设立，以建筑物和其他地上附着物以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。同时，将优先受偿权界定为法定抵押权与《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）相矛盾。担保法规定，抵押担保的范围是“主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用”；《批复》规定，建设工程优先受偿权的范围则仅限于“实际支出的费用”。
  3.优先权说
  优先权是指特定的债权人依据法律规定而享有的就债务人的总财产或特定财产优先于其他债权人受偿的权利。优先权在性质上属于担保物权，它基于法律的直接规定产生，不允许当事人任意创设，无需登记公示，可以针对动产或不动产，不以占有标的物为成立要件，受偿顺序由法律直接规定。我国立法中类似的规定还有船舶优先权和民用航空器优先权等。例如，海商法规定，船上工作人员工资、其他劳动报酬、船员遣返和社会保险费用，船舶营运中发生的人身伤亡赔偿，船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费等具有船舶优先权；民用航空法规定，援救民用航空器的报酬和保管维护民用航空器的必需费用具有民用航空器优先权。因此，从立法体例上看，我国现行民事立法尚未将优先权作为一种独立的担保物权，只是在某些法律中赋予了特定债权优先受偿权。
  《批复》对建设工程价款优先受偿权性质为优先权也予以了肯定。该批复第一条规定，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，亦直接将建设工程优先受偿权表述为“优先权”。综上，将建设工程优先受偿权定性为优先权较为合理。
  二、优先受偿权的适用条件
  1.建设工程承包人必须依照合同约定履行了全部义务。建设工程必须按期完工，并经验收合格。因为建设工程只有在竣工验收合格的情况下，合同债权的数额才能确定，发包人方能按照约定支付工程价款。验收不合格，发包人不仅有权拒绝支付工程价款，而且有权要求承包人承担违约责任。如果建设工程承包人一方存在其他违约行为，发包方因此行使抗辩权，未按约定支付价款的，承包人不得行使优先受偿权。
  2.建设工程承包人行使先行催告权。发包人未按照约定支付价款的，承包人不能直接将该工程折价、拍卖，而应当催告发包人在合理期限内支付价款。合理期限双方有约定的，可以从约定；没有约定的，笔者认为可参照建筑工程施工合同示范本文中有关支付工程价款的约定，15天至60天均属于合理期限。发包人逾期不支付的，建设工程承包人有权行使优先受偿权。催告发包人支付价款有利于敦促对方按照诚实信用原则主动履行合同义务，最大限度降低交易和维权成本。
  3.符合法律规定的实现程序、方式。《批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。可见，实现优先受偿权的司法程序有两种：一是房地产纠纷案件审判程序，承包人应在诉讼过程中明确提出要求优先受偿的诉讼请求；二是案件执行程序，在申请执行程序中仍可作为明确请求提出。故优先受偿权不应按照民事诉讼法特别程序之实现担保物权案件处理。优先受偿权的实现方式有两种，即“承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖”。
  4.建设工程优先受偿权的行使期限。建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。该六个月期限为行使优先受偿权的除斥期间，并非行使债权请求权的诉讼时效期间，因此属于不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
  5.建设工程优先受偿权的限制。根据合同法和《批复》的规定，建设工程优先受偿权虽赋予了承包人优于抵押权人和其他债权人受偿的权利，但其行使也应有所限制：一是不属于“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的”建设工程，主要包括公益性质、特殊工程、保密性工程，如公共道路、国家机关办公楼、军事设施、机场、车站等。这些设施不能被拍卖或折价，否则将影响社会公共利益。二是消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。司法解释的这一规定表明，最高院在建设工程企业利益和消费者居住权冲突时，更倾向于优先保护普通消费者的居住权。三是建设工程价款包括承包人为建设应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损失。
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  2021-12-23 13:24 齐明柱 客户经理

  物权法第179条规定，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押的财产优先受偿。因此在开发商无法偿还借款时，贷款机构作为抵押权人，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

  而在建工程上除存在抵押权人外，还存在其他权利主体。合同法第286条规定了建筑施工企业对工程款的优先受偿权：发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

  因此当开发商无力偿还抵押贷款和承包人的合同价款时，同一建设工程中便同时存在在建工程抵押权和承包人的建设工程价款优先受偿权。在发生两权竞合的情形时，两项权利如何实现，是否能够发挥各自的法律功能？

  1、权利优先顺序

  基于法定优于约定原理，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

  针对实践中的司法实践困惑，2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》进而明确了优先受偿权的法定优先权性质，确定了其优先于抵押权等担保物权的效力，完善了优先权的逻辑体系。

  另外需要注意的是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还就同一在建工程上存有在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权、房屋预购者期待权的情况做出规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此从权利位阶上看，工程价款优先受偿权高于抵押权，但不高于买受人期待权，位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。

  2、权利的主张与行使

  建设工程价款优先受偿权是承包人对抗发包人，保障工程价款实现的有力的法律武器。承包人应依法使用该项权利追索工程款，保护自身合法权益：该权利的行使期限为半年，自发包人应当给付建设工程价款之日起算；未竣工工程可行使优先受偿权，但需达到质量合格标准。

  需要注意的是，发包人往往在签订建设工程施工合同时便强势要求承包人签署以房抵债协议书，或是在工程建设期间、债务清偿期届满后与其达成以房抵债协议。而以房抵债协议会将工程欠款合同关系转化为以房抵债合同关系，这一情况下施工方会丧失建设工程优先受偿权，承包人应主动保护自身权益，在以房抵债和优先受偿间争取平衡。

  在建工程抵押权是金融机构对抗贷款人，保障贷款偿还的法律武器。除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。其中，在建工程存在建筑承发包合同争议的，行政罚没、司法裁定和依法查封的，以及无担保人的公益性质（学校、医院、幼儿园等）在建工程不得设定抵押。

  3、权利的限制与放弃

  优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。且该权利具有“承包人无须对建筑物存在实际占据、无须双方合意达成一致”的特点——优先受偿既无须办理登记手续，其受偿额又不属公示信息。因此对于金融机构而言，在建工程抵押贷款的最大风险便是工程款优先受偿权优于抵押权问题。

  2004年银监会制定的《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行密切关注建设工程价款优先受偿权带来的潜在法律风险，但面对优先受偿权可能对于银行贷款抵押权行使的限制，银行在提供在建工程抵押贷款时往往要求开发商出具承包人放弃工程价款优先受偿权的书面承诺。开发商便利用其优势谈判地位，在签订建设工程施工合同时便要求承包人签署放弃优先受偿权协议书。

  在这一情况下，银行的债权得到了最大程度保障，在建工程被强制拍卖或被变价所得价金将优先用于抵押权实现，承包人不再享受排他的优先受清偿的权利。

  需要注意的是，针对实践中承包人或自愿或被动放弃工程价款优先受偿权的现象，2019年2月起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》明确：优先受偿权可以约定放弃、限制，但不得损害建筑工人的利益。换言之，该放弃行为损害社会和实际施工人等第三人利益的则不予支持。

  现实中优先受偿权与在建工程抵押权冲突的出现，有待于在建工程登记的完善。当权利人登记能够发挥应有作用时，各项权利能够得到更好的竞存与实现，各权利主体的利益方能协调平衡。当然，在“以房抵债”及“放弃优先受偿权”或明示或暗示、或主动或无奈的情况下，承包人也可主动寻求发包人提供业主支付担保，在第三人的帮助下确保工程款的顺利实现。

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  2021-12-23 13:22 赵香汝 客户经理

  最高人民法院[2002]16号司法解释第一条规定，工程款先受偿权优于抵押权和其他债权。
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  2021-12-23 13:03 龚子龙 客户经理

  1、建设工程质量保证金是否属于建设工程价款优先受偿权范围

  一、关于建设工程优先受偿权的法律规定及司法解释

  （一）《合同法》

  第二百八十六条，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

  （二）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》

  第十七条：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

  第二十一条：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

  承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”

  （三）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释》[2002]16号

  1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

  2、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

  通过上述法律及司法解释的相关规定，我们可以理解建设工程价款优先受偿权，是针对工程价款的优先权，其在优先顺序上高于抵押权和其他债权，但不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项后的购房者（本文主要探讨工程质保金的优先权问题，在此不做展开）。由此，想要探讨工程质保金是否属于建设工程价款优先受偿权的范围，就要明确其是否属于建设工程价款。

  二、关于工程质保金是否属于工程价款范畴的两种观点

  （一）观点一：工程质保金不属于工程价款

  此观点主张，从工程质保金的支付方式上来看，工程质量保证金应由承包人用工程款之外以自有资金另行支付，但承包人与发包人在合同中约定预留一部分工程价款作为质量保证金，实际上是以该部分工程款由发包人预先支付并转为承包人的工程质量保证金，并不涉及到建筑工人的利益，该种性质的转变，使得该笔款项本身更具备担保的属性，不再具备工程款的属性。

  笔者仅检索到四川省高院有相应文件载明此观点，摘录部分观点如下，《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》川高法民一（2015）3号第三十八条规定，建设工程经验收合格，工程的直接成本、间接成本、利润和税金属于优先受偿范围。

  承包人、实际施工人支付的履约保证金、工程质量保证金、发包人应当支付的违约金等不属于优先受偿范围。

  承包人、实际施工人请求确认对建设工程占用范围内的土地使用权享有优先受偿权的，不予支持。

  笔者结合四川高院的观点，检索“建设工程质量保证金”“优先受偿权”等关键词，仅检索到（2019）赣民终23号案件，该案终审未认定工程质保金属于优先受偿权范围。

  （二）观点二：工程质保金属于工程价款

  最高院民一庭观点认为，工程质保金是为法律明确规定，目的是为确保工程保修所需资金的及时到位，是约束施工单位履行保修义务的一项保证措施，在保修期届满后，施工单位依约旅行保修、维修的义务的，建设单位将暂扣的工程质保金全部退还给施工单位。因工程质保金来源于工程款，故属于工程价款的范畴，理应属于工程价款优先受偿的范围。

  笔者检索到（2019）最高法民终519号、（2018）最高法民终482号、（2019）最高法民终277号案件中，最高院认可一审法院在认定工程价款优先受偿权将工程质保金涵盖去的观点。

  三、分析探讨

  确定工程质保金是否属于工程价款的范畴，首先要理解工程质保金的定义以及设置工程质保金的作用。

  《住房和城乡建设部、财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》（建质[2017]138号）中对于工程质保金的定义及作用作出比较详尽的解释，该办法第二条规定，本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

  建设部关于印发《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》的通知第五条之规定，工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。工程价格包括：合同价款、追加合同价款和其他款项。合同价款系指按合同条款约定的完成全部工程内容的价款。追加合同价款系指在施工过程因设计变更、索赔等增加的合同价款以及按合同条款约定的计算方法计算的材料价差。其他款项系指在合同价款之外甲方应支付的款项。

  笔者认为，上述规定中，建质[2017]138号通知中明确说明，工程质保金系从应付工程款部分预留，此点可以说明工程质保金是属于工程款的范畴。另外，建设部关于印发《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》的通知的规定，可以说明工程质保金在符合条件的情况下是发包人应当支付的款项。结合最高院观点及上述规定可以明确，工程质保金应当属于建设工程价款优先受偿的范围。

  在实践中，发包人与承包人之间关于工程质保金是否属于工程价款优先受偿的范围，要注意区分工程质保金的支付方式，如果是通过第三方托管工程质保金的方式，某种程度上是将工程质保金分离出工程价款整体的行为，在没有明确的法律规定的情况下，无疑给承包人主张工程质保金的优先权带来极大的不确定性。（可参考(2018)最高法民终207号民事判决书）

  2、工程质保金的优先权行使期限问题

  一、关于建设工程优先受偿权期限及工程质保金返还期限的规定

  （一）《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》

  第八条 “有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。”

  第二十二条，“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

  上述司法解释对于建设工程价款优先受偿的权利期限以及工程质保金的返还期限均作出了规定，但根据司法解释的理解，可以看出对于工程质保金的返还期限是有约从约，无约定按照自竣工验收后两年。

  二、分析探究

  结合上文中探讨的工程质保金属于建设工程价款优先受偿权范围,在实际操作中，会出现一种奇怪的现象。发包人返还工程质保金的时间一般在工程竣工后2年,按照建设工程价款优先受偿的期限，自发包人应当给付建设工程价款之日起，计算六个月（该六个月的期限系法定期限，不被中止与中断），那么工程质保金优先受偿的权利期限必然已过六个月之久，权利也随之灭失，除非发包人与承包人关于工程质保期的约定与建设工程价款优先受偿的期限相互吻合，但此种情形实践中几乎不存在。在上述情形下,就工程质保金是否还应享有工程价款的优先受偿权？

  笔者认为，首先，如何理解和认定发包人应当支付工程款之日，对于工程质保金期限届满后的返还是否已过优先受偿权的法定期限，显得尤为重要。审判实务中对于发包人应当支付工程款之日优先采取发包人与承包人之间的合同约定，无约定才从法定及相关认定标准。因工程质保金本身是工程款预留部分，所以发包人期满返还工程质保金的行为，也应当视为支付工程款的行为。有观点认为发包人应当支付工程款应当理解为除质保金部分以外的工程款支付日期。但从《合同法》立法目的，及最高院通过司法解释赋予建设工程价款优先权的精神上来看，工程质保金虽只占到整个工程价款的5%，但其也属于工程价款的一部分，不能仅因为该部分工程款作为质保金而忽视其工程价款的本身属性。

  其次，一般合同中约定发包人对于工程质保金的支付期限自质保期届满后起算，所以工程质保金优先受偿权的行使期限应当自工程质保期届满后起算六个月。

  最后，具体到审判实践中，笔者检索到（2017）最高法民申4494号案例及案例中涉及到的各级法院判决书，该案承包人将工程质保金的优先受偿权一并在诉讼中提起，虽工程质保期未届满，但由于该案该案诉讼过程持续较久，最终法院支持了承包人关于工程质保金的优先受偿权。而且经过分析该案判决，法院在论述工程质保金的优先受偿权争议时，也采纳了此观点，即是工程质保金优先受偿权的期限应当自工程质保期届满后起算。

  综上，笔者建议，在涉及建设工程价款优先受偿权以及工程质保金返还的问题时，比较稳妥的方式在起诉时一并提出，也可在质保期届满后提出，具体诉讼方案的选择，还需考虑案件的个例情况，具体问题具体分析。