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  2021-12-23 13:54 齐晓影 客户经理

  不动产抵押权的生效与抵押合同的生效是不同的。

  根据《中华人民共和国物权法》第9条、第15条及第23条规定，现行物权法是采债权形式主义的物权变动模式，不承认物权行为的独立存在，也不认为债权合意可以直接引致物权的变动，而是将物权变动归结为一个债权合意与一个公示方法的结合。

  不动产抵押权的设定两个不可缺少的条件：

  1、当事人双方意思表示一致旨在设定不动产抵押权的抵押合同

  2、作为法定公示方法的，在登记机关完成的不动产抵押权登记。登记不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押权的生效要件

  《中华人民共和国物权法》第187条所规定，不动产抵押权自登记时设立，只有办理了不动产抵押登记，不动产抵押权才生效。

  扩展资料：

  根据《中华人民共和国物权法》：

  第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

  第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

  第二十三条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

  第一百八十五条　设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

  抵押合同一般包括下列条款：

  （一）被担保债权的种类和数额；

  （二）债务人履行债务的期限；

  （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；

  （四）担保的范围。

  第一百八十六条　抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

  第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

  转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  第一百九十二条　抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  第一百九十三条　抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

  抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

  参考资料来源：

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  2021-12-23 13:45 齐晓姝 客户经理

  意思就是说不动产抵押合同的生效是以签订之日起生效，但此时抵押权人不一定享有抵押权，对外也不一定享有抗辩权；同时，不动产抵押登记是抵押权人对外享有抗辩权的必要条件，不管抵押权是否登记，都不影响原抵押合同的生效。
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  2021-12-23 13:29 龚小芝 客户经理

  以法律规定的必须办理抵押登记的不动产抵押的，如果没有办理抵押登记，则抵押合同不生效。《担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”因此如果用无地上定着物的土地使用权、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，必须办理抵押登记。
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  2021-12-23 13:19 齐晓姝 客户经理

  1 不是基于合同侵权，而是基于债权获得赔偿
  2 不动产未登记不能生效，获得赔偿的时候没有优先受偿权，就可能得不到赔偿
  
  3 动产只需要交付就生效了。没登记的不能对抗第三人，第三人根本就可以不认为这个动产是你的
  4 两个登记效力是不一样的：不动产登记的效力是抵押权成立的生效要件，而不动产是对抗别人的要件
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  2021-12-23 13:14 符翠红 客户经理

  房屋属于不动产，抵押权物权的一种。
  不动产物权，自登记时生效。未办理物权登记的，不产生物权效力。登记后可以对抗善意第三人。
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  2021-12-23 13:08 齐景岳 客户经理

  不动产抵押合同生效，而抵押权不生效.
  抵押权属于物权,物权为绝对权,即物权利人外其他所有人都负有不得干涉权利行使的义务,因为,绝对权的义务主体是如此众多,法律要求物权的发生，变动必须履行一些特殊的程序(登记，交付)而能有能为外界所知,否则物权不能有效发生或变动。回到案例,不动产抵押要生效就必须履行登记,否则不生效。
  合同法归属于债法调整，债权性质为相对权,即合同约定的权利义务效力约束范围局限于合同当事人之间，因此，法律对债权的发生，变动没有必要类似物权发生,变动的严格要求..除法律,法规有特殊规定外，合同从成立起开始生效，因此,不动产抵押合同生效.
  总之, 本案,合同只是不动产抵押权发生的原因,不动产抵押权是合同内容约定的结果.物权的变动,产生需要履行其他的要件，如登记，交付等,这一系列物权生效的要件仅仅影响物权是否发生,而对物权产生，变动原因的合同并不产生任何影响.
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  2021-12-23 13:02 齐晓天 客户经理

  （一）在建房屋抵押的标的物为未来的房屋。 进行抵押的标的物必须具备一定的条件，首先抵押物必须是特定的。不特定的财产不能为物权的标的，也不能成为抵押权的标的；其次抵押物必须具有价值和可让与性，不具有交换价值或者虽有价值但不可让与的财产，无法使抵押权实现，所以也就不能成为担保物权的标的；最后，由于抵押并不转移物的占有，所以抵押物必须是经使用、收益不会损毁其价值的财产。但是，很明显的是正在建造的未完成的建筑物均不符合上述条件。正在造成的建筑物并没有完全存在的建筑物，也就是说物本身尚不完全存在，因此也就不可能作为抵押权的标的，因为抵押物不可能特定化；就物体性质而言，房屋的在建形态表现为建筑材料的堆积，在未完工以前的价值只是建筑材料的价值，而并不是房屋的价值。所以，从理论上来分析，在建房屋是不可能作为抵押权的标的的，在建房屋抵押权的标的应该为未来建成的房屋，所以这是抵押权人的抵押权也是一种未来存在的权利。在房屋竣工前，可以认为未来的抵押权人只是享有一种抵押利益。目前就未竣工的房屋抵押的有两种形式，在《城市房地产抵押管理规定》中第3条规定：一是预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；二是在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本案就属于第二种情况，所以这时是将在建房屋与土地使用权一同进行抵押，因为仅仅是在建房屋并不能抵押权人的利益得到切实的保护。 （二）在建房屋抵押是以土地使用权连同在建工程的投入资产作为抵押标的物的，而且该抵押只有在进行登记之后才能生效。 但是该抵押合同什么时候成立呢？在这里必须予以区分的抵押合同与抵押权的不同。抵押合同的成立只要当事人之间意思表示一致就可以，但是抵押权产生，即抵押合同生效必须完成相应的法定登记手续。抵押合同仅是设定抵押权的民事行为，是抵押权发生的必要条件，但并不是抵押权发生的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除有抵押合同外还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务；但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此，应当将抵押合同的成立与抵押权的成立进行区分。关于抵押合同成立与生效的条件，应当适用《合同法》的规定，而对于抵押权的成立生效则适用物权法 ，尤其是《担保法》的规定。就在建房屋抵押合同而言，在有关抵押合同签订后，如同一般抵押合同，抵押合同本身应依法生效，但有关抵押合同签订后，如同一般抵押合同，抵押合同本身应依法生效，但抵押权是否成立，则要看是否履行了相应的法定手续。 （三）根据《担保法》第四十一和四十二条的规定，以土地使用权和城市房地产进行抵押的，应该办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条明确规定：“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记后，人民法院可以认定有效。”在本案中，当事人向市政府、房产局报批的行为是不是与抵押登记行为具有同等法律效力呢？就现行法律规定来看，实际上《担保法》中并没有就在建工程的抵押问题专门作出规定，很难说在建工程的抵押就应该必须经过登记才能生效；即使就最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第47条的规定来看，只能说经过登记是在建工程抵押生效的一个充分要件，而不能认为是一种必要条件。那么如何判断当事人是否履行了能够抵押生效的相应的法律手续呢？这需要从物权公示制度的功能进行分析。不动产物权之所以要进行公示是由物权的性质本身所决定的。因为任何当事人设立、移转物权，都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。这就需要建立公示原则，将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。如果物权的变动不采用一定的公示方法，某人享有某种物权，第三人并不知道，而该人要向第三人主张优先权时，必须会使第三人遭受损害。法律要求当事人在设立，移转或变更物权时，必须通过交付、登记等方式，使物权变动的事实能够为第三人所知晓，其结果是一方面有效地保护了第三人，使第三人不至于因为设定物权而使其蒙受损害；另一方面也使当事人的利益得到了维护。尤其是物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。因此，不动产变动的公示主要是为了维护交易的安全。本案中抵押标的为在建房屋，房屋根本就未在房产局办理权属登记，因此也就很难到房产局办理在建房屋抵押登记。但是，无论是已建成的房屋，还是在建房屋，衡量是否登记的标准是登记行为能否为他人所知晓，他人能否查阅到登记的相关信息，也就是说登记的目的就是公示，而只要其公示能够充分保护第三人就可认为达到了公示的目的。