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  2021-12-23 13:28 龚小艳 客户经理

  首先要确定是否有房产证。二手房交易以房产证为准,有了房产证才可以上市交bai易的。如果房产未拿到产权证,就不能办理过户手续,也就不能进行房屋的买卖。未还清贷款的房子还处于抵押状态,是不能上市交易的,但是,在现实中,可以通过一些方法来实现。
  方法一:转按揭
  最简单直接的一种方法。什么是转按揭呢?是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但在实际操作中,不同银行有不同规定,具体您还需要咨询相关的银行方面。据目前所知,只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜,二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请。
  方法二:用买方的首付款缴清剩余贷款
  这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款,所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总销售额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,来进行下一步交易。
  方法三:利用银行贷款来缴清剩余贷款
  如果以上两种方法都行不通,那么卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产),以结清按揭贷款。如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产,可以采取这种方式,但前提是房主有银行认可的抵押物(如其他房产)用来向银行申请贷款申。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促销售易的成功。之后等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。
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  2021-12-23 13:19 赖鹏华 客户经理

  可以要求中介退还定金。
  法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
  因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条特别规定：“
  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
  《担保法》司法解释中关于定金的解释 第一百二十二条　因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。
  基于以上法律规定你可以向对方主张要求返还定金。
  扩展资料：
  交付定金注意事项：
  定金并非越多越好
  定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果，但还需要考虑其他因素。根据我国《担保法》规定，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护。
  了解定金罚则
  所谓定金罚则，其实是定金担保作用的体现。如果交定金的一方违约，那么违约方就无权要回定金；如果是收定金的一方违约，那么违约方就要双倍返还定金。
  那么具体的实施条件：首先如果想要定金罚则得以实现，那么定金合同就必须合法且成立。（定金合同必须以书面的形式呈现，口头上的约定是无效的。）其次，如果卖方存在因为违约行为导致合同不能正常履行的情况，需将双倍将定金返还给支付方。
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  2021-12-23 13:08 符胜忠 客户经理

  首先你有补充公积金吗?是否是二个人一起贷都有交公积金的!现有公积金帐号有多少余额?每月公司给你们交多少金!这些的条件如果符合的话基本上是可以贷下来的!还有你以前有没有用过公积金啊?
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  2021-12-23 13:01 齐明杰 客户经理

  不管是购买新房还是购买二手房，交易的程序都特别的多，交易的程序也特别的复杂。
  有一些购房朋友在问，房贷没有通过，购房定金可以退吗？
  今天我们就一起来聊一聊，房贷没有通过，购房定金到底能不能退？申请房贷我们需要注意哪些问题？
  一，房贷没有通过，购房定金可以退吗？
  一套房子少则几十万，大则上百万，甚至更贵，所以在买房的时候，我们常常需要申请房贷来降低自己的购房门槛。
  这样才能够帮助我们自己在买房的过程当中提高效率，早一日买入自己喜欢的房子，早一日解决自己的居住需求。
  但是房贷申请也是有着一些具体要求的，并不是谁都能够顺利的获得银行批贷。
  因此，很多申请房贷的朋友就非常的关心了，房贷如果没有通过，购房定金能不能退呢？
  第一，房贷没有通过，购房定金不能退的情况。
  不管是卖房子还是买房子，都应该清楚的知道定金金是一笔购房的前期锁定资金。
  他表达的是双方达成卖房和买房的一个协议和诚意，后期是可以转为我们的房款。
  01.订金。
  而在购房前缴纳的定金也分为了两种，一种是定金，一种是订金，两者有不同的含义，有不同的法律约束。
  如果你缴纳的是定金，一般情况下即便是贷款申请不下来也是不会退还的，这样的定金具备法律效应。
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  如果你缴纳的是订金，一般情况下是可以退还的，因为这样的订金只是表达一个购买意向，不受法律的约束。
  所以一定要看清楚缴纳的定金到底是哪一类，不同类型的定金在法律约束上是不太一样的。
  02.因为自己的原因不能贷款。
  另外，不管你是购买新房还是购买二手房，如果是因为个人的原因造成了房贷，不能顺利的审批。
  那么这种情况下，定金也是不能退还的，你只能想其他的办法快速的解决，以免违约造成更大的损失。
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  比如查清楚贷款不能获批的具体原因，再想办法一一破解，或者赶紧换银行，赶紧换一个家庭成员来申请房贷。
  当然最不堪的就是所有的方法都想尽了，还是不能顺利的批贷，这种情况下就只能够凑钱全款购买了，不然定金就损失掉了。
  第二，房贷没有通过，定金能退的情况。
  房地产的交易的的确确非常的复杂，但是并不意味着所有的定金都不能退。
  尤其是在2015年去库存过后，房贷没人顺利通过的人群真的是越来越多，但是他们的定金也是可以退还的。
  01.政策限制。
  当你在购房的过程中缴纳了定金，房贷正处于审批的过程当中，突然出了一个限制性的政策，导致了房贷不能通过。
  比如限购，限贷等这样的政策，在这些年频频出现在各个大大小小的城市里面。
  那么这种情况下，购房定金是可以顺利退还到买房者手里面的，不会因为没有通过审批而损失。
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  因为，在购房合同里有这样的一个条款“在贷款审批过程中，因为非抗力因素导致了房产不能交易，房贷不能顺利获批的，合同立即无效，双方不追究法律责任，定金退还”。
  是的，买过房的朋友就知道，因为政策导致的房子不能正常的交易，房贷不能顺利的通过，都是属于非抗的因素。
  02.因为卖方造成的房贷不能获批。
  房贷不能获批，一方面可能来源于买房者，另外一方面可能来源于当地的政策，还有一方面是来自于我们的卖房者。
  而房贷不能通过，如果来自于卖房者，定金也是可以退还到购房者手里面的。
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  二手房方便方面，常常是因为业主房子有债务，有抵押，是凶宅，存在产权纠纷等等，这些情况都会导致房贷不能顺利的通过。
  新房方面，常常是因为政策突然的变革，也就是非抗力因素导致的房贷不能通过。
  或者在往年我们常见的开发商没有办理5证，没有办理预售许可证就将房屋出售，还没有达到办理贷款的资格。
  这些情况定金都是可以退还到买方手里面的，即便是房贷没有顺利的通过。
  ……
  的确如此，房贷没有通过购房定金是否能够退到买房的手里，还得根据具体的情况来定夺。
  但是我想告诉大家的是，买房毕竟是人生大事，缴纳定金之前一定要深思熟虑的考虑清楚。
  且不说买房定金不能退，损失掉的情况，即便是能退，也会导致我们浪费了很多的时间，而买不成房子，特别的不划算。
  二，申请房贷我们需要注意什么？
  在买房之前，我们常常提醒大家一定要未雨绸缪，把所有的纠纷，所有的风险都预防在前。
  所以，与其让自己面临房贷不能通过，购房定金能不能退的局面，倒不如在贷款之前多注意一些问题，提高获批的概率。
  而房贷的申请，我们主要注意两个大方向的问题即可，这样就能够减少一些经济损失，同时顺利的获得贷款审批。
  第一，自己是否具备房贷申请的资格？
  在贷款买房之前，一定要先清楚的知道，房贷申请人是否具备贷款申请的资格。
  这一步对所有购房人群来说，都是非常重要的，也是非常关键的一步。
  01.年龄是否达标？
  想要顺利的获得房贷，购房人的年龄也是有着具体的要求的，并不是谁都能够获得房贷申请。
  一般情况下，男性18~65岁之间都可以申请房贷，女性18~60岁之间都可以申请房贷。
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  当然不同的银行可能有些细微的差别，比如部分银行对男性的年龄也有放宽，可以最长申请到70岁。
  也有一些银行相对要求更高，即便是男性朋友，也只能最长申请到60岁。
  02.工作是否稳定？
  另外，在申请房贷之前，我们还需要知道自己的工作是否足够的稳定。
  因为申请房贷过后，我们需要按时还银行的贷款本金和利息，也就是我们常说的月供。
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  工作的稳定就是保证现金流的持续技能，够还月供，也能够解决自己的日常开销。
  而且工作稳定，收入流水持续，也是银行考察的一个重要指标，也是贷款是否能够顺利通过的关键因素。
  第二，房屋自身的情况。
  房贷是否能够顺利通过，我们还需要注意，所买房屋的自身情况到底如何。
  因为房贷是否能够顺利通过，除了和我们购房人有关，还和房子有着密切的关系和联系。
  01.新房。
  如果你购买的是一手房，那么就需要确定房子的基本类型，是否可以申请房贷。
  虽然大部分的新房都是可以向银行申请房贷的，但是难保有一些特殊的产品，是不能够申请房贷，只能全款购买的。
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  比如在一线城市的一些特殊房产，他就只能全款购买，他不能够申请房贷。
  诱惑着开发商没有拿到预售许可证，在购买的前期阶段是没有办法申请房贷的，只有等预售许可证下来之后才能够申请。
  02.二手房。
  如果你购买的是二手房，那么能不能顺利的申请房贷，需要注意的问题就更多了。
  首先二手房是否存在抵押，查封，凶宅，有产权纠纷，有债务等等。
  甚至好多二手房，因为开发商还没有办理房产证，是绝对不能够申请房贷的。
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  另外，如果你购买的二手房房龄较老，所剩的产权无几，那么他也是不能够向银行申请房贷的。
  要知道，绝大部分银行对房龄在20年以上的房屋，是不予以批贷的，只能全款购买。
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  2021-12-23 12:53 龚家逵 客户经理

  可以协商改为商业贷款或解除合同，解除合同做不算违约，不需支付违约金，定金也应当返还。

  理由如下：

  1、由于你签的合同没有约定公积金贷款下不来怎么处理，可以参照2015年7月1日，国家新施行的预售商品房购房合同第十条逾期付款的处理约定：因不可归责于买卖双方的原因导致的逾期，可以解除合同。

  2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

  3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，　第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

  扩展资料：

  解除合同的三大途径

  第一种：协商解除

  在签订合同之后，未履行或者未完全履行之前，双方达成一致和平解决，签订解约协议即可。若涉及到中介，那么需要三方需共同协商。例如双方均不打算继续交易，或有违约方，但和另一方达成了协议，补偿一定金额而另一方不继续追究责任。

  第二种：约定解约

  二手房买卖合同中若规定了解除合同的条件，如满足这些条件，当事人就可以解除合同。例如：合同中约定“买方在**年**月**日（某个特定时间）前支付房款，到期未支付，卖方可以解除合同”，达到这个条件，卖方就可提出解约。

  第三种：法定解除

  这种解除合同的方法较为复杂，主要是针对在合同中没有约定解除条件的情况，根据法律相关规定来判断是否可以解除合同。主要法律依据是《合同法》，主要内容有如下四点：

  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

  所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及社会异常事件。所谓自然灾害，是指地震、洪水、海啸、火灾等导致合同不能履行。

  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

  例如由于房价上涨造成卖方明确告知买方房屋不继续出售，买方可以提出解除合同。

  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

  如双方约定某一具体日期之前，买方支付房款。而在该日期之后的一个月之内，经过多次催告，买方仍不支付或拒绝支付的，卖方可提出解除合同。

  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

  根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。如卖方出售的房屋有抵押但未告知买方导致合同无法继续履行的，买方可提出解除合同。

  参考资料：

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  2021-12-23 12:49 龚子鸣 客户经理

  二手房中介费是由买卖双方共同承担的，具体的二手房中介费收费标准没有统一规定，按照行规一般是收取成交价的1%-3%，所以在选择中介公司的时候，卖方可以先咨询中介公司佣金的收取比例，再定夺。
  同时一旦确定好中介公司，即可与中介公司以书面形式约定好中介费用的支付必须根据合同执行。同时也可以提出中介费用必须在成交拿到房款以后再给，从而保障自己的权益。
  在购买二手房的时候一定要考虑以下几个方面，避免不必要的纠纷：
  1、核实房主身份信息及房产证；核实卖房人提供的居民身份证与其房产证上登记的房主是否是同一人，有无他项权记载，有无共有人；
  2、到房产交易中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。
  3、核查待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明；
  4、房款交付需谨慎。房屋买卖是大宗钱款交易，不主张一次性付完全部购房款。
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  2021-12-23 12:43 米增建 客户经理

  二手房中介费收费标准及相关法律规定：
  1．为规范房屋买卖经济服务市场价格行为，降低房屋买卖经济服务费用负担，中央发改委与住建委就联合下发了《关于降低房屋买卖经纪服务收费标准的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，房屋买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定；宅买卖经纪服务收费标准统一不超过2％。
  2．房地产经纪机构（以下简称经纪机构）提供的其他服务，由房屋买卖当事人自愿选择，通过购房合同明确约定。其中代办房地产登记服务收费，不超过500元／宗；代办贷款服务收费，不超过300元／宗；办理房屋入住有关手续收费，不超过200元／宗；按照委托人要求，提供的其他服务实行市场调节价，由委托人与经纪机构协商议定。
  二手房中介费如何计算：
  1．一般来说，二手房中介费是房屋成交价格的1％至2％。但是中介服务费在目前也没有一个统一的规定，一般都是按照业内的习惯来收取的。那么我们接下来看看二手房中介的一般收费标准。
  2．现在二手房中介费一般都是按照总房款的2.7％收取，其中包括2.2％的中介费和0.5％的保障服务费（担保费）。小中介公司一般都收取二手房交易价的1－1.5％，有的时候实在收不上来就能收多少是多少了，因为他们收取的二手房中介费全是自己纯赚的。
  3．中介公司表示2.7％的经济服务费中已包括房地产登记、办理二手房入住相关手续等费用，购房者只需额外交纳80元的房本工本费及公司代收的1500元公积金贷款担保金即可。
  二手房中介费可以砍价：
  1．二手房中介费当然可以砍价，虽然政府主管部门规定少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，必须经交易各方协商同意才可以确定二手房中介费，但是可以在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度不得超过10％。
  2．如果你认识二手房中介公司里的人，可以砍价。
  注意：现在二手房中介费一般都是按照总房款的2.7％收取，其中包括2.2％的中介费和0.5％的保障服务费（担保费），小中介公司一般都收取二手房交易价的1－1.5％，其实二手房中介费一般都是按照业内的习惯来收取的。