其他回答(共7条)

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  2021-12-23 12:43 黄相柏 客户经理

  所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。那么房产抵押权价值就是这个权利的价值，是贷款机构对该房地产拥有的权利。评估价值就是房产由专业评估公司评估出的价格。两者的关系我来打个比方：某套房产买入价100万，要去银行贷款，银行委托专业评估公司评估，评估报告显示此套房产价值120万（这是评估价值），银行根据综合考量后给予贷款60万（这就是房产抵押权价值）。
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  2021-12-23 12:42 黄益溢 客户经理

  抵押房地产的价值，具有一定的复杂性和不稳定性，只有在最终抵押权实现时才能完全确定下来。 抵押房地产价值的确定，是指通过各种方式来估计房地产在实现时可能实现的交换价值。抵押房地产价值的确定对设置房地产抵押关系重大，一方面对房地产价值估计过高，可能会使抵押房地产的实际价值低于主债权，对抵押权人不利;另一方面，对房地产价值估计过低，则抵押人可以通过抵押方式融资的资金就受到限制，不利于发挥房地产的经济价值，对抵押人不利。 抵押房地产价值的确定方式如下： 1、由抵押双方当事人协商确定。抵押是一个民事法律行为，遵循自愿原则，如果抵押双方一致同意抵押房地产的价值的具体数额，则对双方而言，并无不公平之处，是可行的方法。但主要问题在于，双方不易达成一致意见，另外双方可能缺乏相应的评估房地产价值的知识。 2、抵押双方当事人也可以请房地产价格评估机构确定。在双方无法就抵押房地产价值协商一致的情况下，通过房地产价格评估机构确定也是不错的选择。另外，房地产评估机构具备专业的评估知识，可以比较准确的确定抵押房地产的价值，对双方当事人都有利。 3、法律、法规规定的其他方式。
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  2021-12-23 12:36 赵风莉 客户经理

  一、重置成本法

  1、复原重置成本法

  复原重置成本法，是指按原功能、材料、工艺、消耗等复制被估价抵押物，参照现行价格水平和费用标准估算重置全价，并扣除有形损耗和无形损耗后，评定资产净价的办法。

  2、更新重置成本法

  更新重置成本法是在现行技术条件下，按新材料、新工艺、新消耗、新价格和费用标准，重置与被估抵押物具有相同功能的全新资产而得出的重置成本，再扣除有形和无形损耗，以评定资产净值的办法。

  3、物价指数调整法

  物价指数调整法是根据历史成本，考虑物价指数．把账面成本调整成重置成本全价，再扣除各种损耗确定重置净价的方法。

  二、现行市价法

  现行市价法是以市场参照物的实际售价为基础，考虑出售时间、出售条件，与类比物在生产规模、效率、地理位置等方面的差异，通过类比分析进行调整后，评估抵押物收益现值的办法。

  三、收益现值法

  收益现值法是通过预测被估价资产的未来获利能力和市场资金利用(收益)率来测算该资产的现值的方法。

  四、清算价格法

  清算价格法是按资产可变现价值来确定其价值的方法。通常清算价格都低于其持续经营价值，主要取决于资产的通用性能。在市场上选择适当的参照物，估算一个折扣率来确定被估价资产的清算价格。

  扩展资料：

  对于抵押物估价机构来说，其估价程序主要包括接受委托、评定估算和提出报告三个阶段。

  1、接受委托阶段

  主要工作是，了解委托行的贷款抵押物的概况，签订抵押物估价协议书，配备评估人员。

  2、评定估算阶段

  主要工作是，制定评估方案，评定被估资产的状况，估算资产的价格。

  3、提出报告阶段

  主要工作是，整理评估工作底稿，撰写估价报告书。属于国有资产估价的，报告书还应提交国有资产管理部门进行验证和确认。

  参考资料来源：

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  2021-12-23 12:34 黎皇兴 客户经理

  抵押物的价值可以找评估公司，他们有评估师，全额也没法抵押的，银行也是一般需要6-7成。
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  2021-12-23 12:29 赵飞行 客户经理

  抵押物估价方法有许多种，要根据不同种类的抵押物以及抵押物自身不同的情况，具体确定采用哪种估价方法。常用的几种估价方法有：重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法等。

  一、重置成本法

  (一)复原重置成本法

  复原重置成本法，是指按原功能、材料、工艺、消耗等复制被估价抵押物，参照现行价格水平和费用标准估算重置全价，并：扣除有形损耗和无形损耗后，评定资产净价的办法。

  其基本公式为：

  资产重置净价=(资产复原重置全价－技术性贬值)×成新盎

  资产复原重置全价=(某项材料消耗量×该材料现值)+(原耗工×现行工时费用)+(原劳务消耗量×现取费标准)

  技术性贬值，是指因技术陈旧影响抵押物价格的部分：

  (二)更新重置成本法

  更新重置成本法是在现行技术条件下，按新材料、新工艺、新消耗、新价格和费用标准，重置与被估抵押物具有相同功能的全新资产而得出的重置成本，再扣除有形和无形损耗，以评定资产净值的办法：

  其基本公式如下：

  资产更新重置成本净价=资产更新重置成本价全价×成新率一功能性贬值

  资产更新重置成本全价=现行技术条件下的量耗×现价

  功能性贬值是因技术进步使类似功能成本降低(包括投资成本和运行成本)。或相同投资获得功能更先进、更完备的资产，致使被估抵押物价格下降的部分。

  (三)物价指数调整法

  物价指数调整法是根据历史成本，考虑物价指数．把账面成本调整成重置成本全价，再扣除各种损耗确定重置净价的方法。

  其基本公式为：

  估资产重置成本净价=被估资产历史成本×适用物价指数×成新率－技术性损耗－功能性损耗

  被估资产历史成本来源于会计账簿，其他参数同上。

  二、现行市价法

  现行市价法是以市场参照物的实际售价为基础，考虑出售时间、出售条件，与类比物在生产规模、效率、地理位置、竞争能力和收益等方面的差异，通过类比分析进行调整后，评估抵押物收益现值的办法。

  其基本公式为：

  资产价格=参照物价格+(时间差异价格+条件差异价格+规模、效率、位置、收益等有差异价格)

  式中时间差异影响价格的测算，可按类比物出售时间为基期的定基物价指数来进行计算。根据被估抵押物的不同情况分别采取综合物价指数、分类物价指数或单项物价指数，其他参数可采取具体因素分析的方法测定。

  三、收益现值法

  收益现值法是通过预测被估价资产的未来获利能力和市场资金利用(收益)率来测算该资产的现值的方法。

  (一)未来收益能够确定在某一期间内的

  其计算公式为：

  被估价资产价值=(各年预期收益额×各年折现系数)

  式中收益额确定有3种情况：一是企业利润总额；二是企业利润与折旧额之和；三是企业税后利润，可根据具体情况选择。折现系数采用银行利率加一定幅度的风险率。

  (二)未来收益是无限期的

  1．未来收益各年不等额。其公式为：

  式中：Rt表示每年的收益

  t表示时间，第1，2…，n年

  i表示折现率

  2．未来收益各年是等额的。其公式为：

  式中：A表示未来年份等额收益

  I表示资本化率，即等额无穷收入的折现率。

  四、清算价格法

  清算价格法是按资产可变现价值来确定其价值的方法。通常清算价格都低于其持续经营价值，主要取决于资产的通用性能。

  专用设备和在产品通常很难找到买主，其价格往往低于经营资产的价值，清算价格一般通过市场售价比较法来获得，即在市场上选择适当的参照物，估算一个折扣率来确定被估价资产的清算价格。其公式为：

  被估价资产的价值=参照物全新的市场价格×折扣率×所估价资产成新率。

  扩展资料：

  贷款抵押物估价是指由专门的估价机构如会计师事务所，按照科学公正的办法，对抵押物的即期以及贷款到期时的价值、变现能力的综合测算。商业银行依托会计师事务所等估价机构办理抵押物估价既是完善贷款抵押担保，防范银行信贷风险的重要措施，也是增加银行营业收入，发展中介业务的一个有效途径。

  估价的特点：

  贷款抵押物估价作为资产估价的一种，既有一般资产估价的特点，也具有贷款抵押物这种特殊资产估价的特点。作为一般资产估价，主要有以下特点：

  1、现实性。

  指以确认抵押物及其评估价格的基准时间为时点，对抵押物的实际状况进行估价。主要表现于：

  （1）以现实存在为依据，没有与过去业务及记录进行衔接的约束；

  （2）要以现实为基础反映未来；

  （3）强调客观存在。

  2、市场性。

  抵押物估价是在模拟市场条件下对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场的直接检验。

  作为特殊资产——贷款抵押物的估价，其特殊性主要表现于：

  （1）预测性。抵押物估价不但要测算抵押物的即期价值，还要预测该资产在未来某一时间(如贷款到期日)的价值。

  （2）以贷款安全为目的。一般资产估价，以准确性为最大原则，而贷款抵押物估价，则以保证贷款安全为最大原则。

  因此，它常常以预测为重要手段，在价格要素估价方面，如预期寿命、功能适销率、价格、利润等经过科学的预测，从而得出未来某时点上，贷款抵押物的有效变现价值，从而保证贷款安全。

  3、咨询性。

  抵押物估价结论本身不具备强制执行的效力，只供银行信贷部门参考使用，估价人对估价本身符合职业准则要求负责。

  参考资料来源：

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  2021-12-23 12:27 赵飞船 客户经理

  浮动抵押作为抵押的一种，虽然也具有固定抵押这种担保方式的共性，如抵押人占有抵押物，在债务得不到清偿的情况下，抵押权人有权处理抵押物，并从中优先受偿等，但两者的区别还是明显的。其区别主要有以下几个方面：
  （一）适用主体和范围的区别。物权法规定浮动抵押只能适用于企业、个体工商户、农业生产经营者，范围较窄。固定抵押适用于在经济活动中的任何债权人、债务人与第三人，范围较宽。
  （二） 抵押客体的主要区别。
  （1）《物权法》对于可以设定浮动抵押的财产只限生产设备、原材料、半成品、产品动产，而把不动产、知识产权、债券等排除在浮动抵押标的物范围之外，允许浮动抵押的物范围较窄。《物权法》对用于固定抵押的物规定，凡法律、行政法规不禁止抵押的动产、不动产都可以抵押，允许固定抵押的物范围较宽。
  （2）抵押物的确定性不同。在设定抵押时，浮动抵押的抵押物具有不确定性，只有约定或者法定的实现抵押权的条件成就时，抵押财产才确定，也就是说抵押财产到底有多少，到此时才能确定。而固定抵押在一开始订立抵押合同时，抵押物就是确定的，抵押物本身数量、价值相对也是确定的。
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  2021-12-23 12:23 齐晓彤 客户经理

  设定抵押权时,抵押物的价值由抵押人和抵押权人协商议定,也可以经双方当事人协商委托房地产评估机构确定;涉及土地使用权、在建工程以及集体土地的房地产设定抵押,必须提交具有评估资质评估机构的估价报告。