其他回答(共7条)

• 

  2021-12-23 12:43 齐晓娇 客户经理

  委托贷款中抵押权抵押给银行。
  委托贷款业务中主要有以下合同关系：1、款项出借人与银行之间的委托合同；2、银行与借款人之间的借款合同，抵押合同是作为借款合同的从合同存在，由借款人与银行签订，故借款人提供的抵押物是抵押给银行。
• 

  2021-12-23 12:42 龚峻梅 客户经理

  既然抵押是债务人为保证完全履行债务所采用的一种担保形式，那么设定抵押，既需要债务人提出此种方式，又需要债权人愿意接受这种方式，只有双方当事人达成合意方可设定抵押，所以设定抵押权是双方当事人的合意行为，也是当事人之间的一种合同行为。
  既然抵押是一种合同行为，那么抵押合同应以什么形式订立呢？对此《担保法》第三十四条有明确规定：“抵押人和抵押权人应以书面形式订立抵押合同。”这样也就从法律上明确了抵押合同必须以书面形式订立。
  以书面形式订立抵押合同，是抵押合同成立的法律要件，但并不是所有的抵押合同仅凭书面订立既可生效，有的还需要依法登记，对于哪些财产应依法登记，《担保法》第四十二条有明确规定：
  ①以地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的土地管理部门；
  ②以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方政府规定的部门；
  ③以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
  ④以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
  ⑤以企业的设备和其他动产抵押的，为企业所在地的工商行政管理部门。《担保法》第四十二条所规定的财产属强制登记范围，但对于该五种财产以外的其他财产，当事人愿意登记的亦可以进行登记，《担保法》对此也进行了规定，当事人以其它财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记的，不得对抗第三人，当事人办理抵押物登记的登记部门为抵押人所在地公证部门。 所谓抵押物即抵押合同的标的，是债务人或第三人提供担保的财产。
  既然抵押物是债务人保证其完全履行债务所提供担保的财产，那么该财产应该具有交换价值和可让与性，并且债务人将其抵押以后交付之前在其继续使用期间不会毁坏其价值，毁坏其形态。
  对于何种财产能够成为抵押物，中国《担保法》第三十四条有明确规定：
  ①抵押人所有的房屋及其它地上定着物。在房屋和其他地上定着物不能离开土地而单独存在，因此《担保法》明确规定以房屋等其它地上定着物抵押的，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。但是又引发了另外一个问题，对于正在构建的建筑物能否用于抵押，最高人民法院在其司法解释第四十七条作了明确规定：即只要是合法的建筑物，已在建造中的也可以抵押；
  ②抵押人所有的机器、交通运输工具和其它财产；
  ③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
  ④、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其它财产；
  ⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟，荒丘，荒滩等荒地的土地使用权；
  ⑥依法可以抵押的其它财产。
  上述六种情形属于可以抵押的财产，同时《担保法》亦规定了禁止抵押的财产，《担保法》第三十七条规定下列财产不得抵押：
  ①土地所有权。根据《宪法》的规定，土地为国家和集体所有，不能成为私有财产。国有土地，法律规定其使用权可以有偿出让，可以抵押，所以其土地所有权不得抵押。但集体土地所有权与国有土地所有权不同，应当可以抵押，可以有偿出让，但法律规定集体
  土地的所有权只能被国家征用而不能参与流通，就象集体土地使用权被限制一样，所有权同样被限制了。集体土地所有权是否参与抵押或者有偿转让，还有待于立法的进一步规范。
  ②耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，除法律另有规定的以外，根据法律规定，经发包方同意可以将依法承包的土地使用权抵押；用于抵押的乡、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权同时抵押。因此虽然法律规定宅基地的使用权不能单独抵押，但作为公民的私有财产的房屋是可以抵押的，那么在设定抵押时，该房屋占用范围内的土地使用权，也就是宅基地也同时抵押了。
  ③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施。法律规定不能以公益事业单位和社会团体的社会公益设施抵押。主要是为了防止这些财产因抵押权的实现而流失，从而影响公益事业的发展，这是就法律规定的初衷而言。但就发展情况来看，很多的医院已经按企业的形式来管理和经营，而且出现了大量的私人医院和公司制的医院，学校也是如此，已不是单纯的事业单位，而是逐渐的走向企业化，因此说这一限制不利于社会公益事业的发展，这将在实践中由立法机关根据情况进一步加以规范。
  ④所有权、使用权不明或者有争议的财产。产权不明确的财产当然不能用于抵押，否则就会出现用别人的财产设定抵押权的现象。
  ⑤依法被查封、扣押、监管的财产。这些财产因其所有人或者使用人已不得私自处分，实际上处于一种不可让与的状态。
  ⑥依法不得抵押的财产。指的是其他法律规定的不得让与、抵押的财产，如采矿权等自然资源的使用权。 抵押权所担保的债权的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的，从其约定。
  主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权；主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍可以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
  在实现抵押权时，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款低于抵押权设定时约定的价值的，应当按抵押物实现的价值进行清偿；不足清偿的剩余部分由债务人清偿。
  在实现抵押权时，抵押物折价、变卖或者拍卖所得的价款，当事人没有约定的按照实现抵押权的费用、主债权的利息、主债权顺序清偿。
  抵押物的范围。抵押权的效力及于抵押物的全部，主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使抵押权；抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
  抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
  抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。 抵押人是指提供财产作为债权担保的一方当事人，可以是债务人自己，也可以是第三人。
  抵押是一种合同关系，是一种民事法律行为，虽然《担保法》没有明确规定对抵押人的要求，但从其立法本意和《民法通则》的有关规定也可以得出这样的结论，要想使抵押合同有效，抵押人必须具备以下条件：
  ①抵押人应当具有完全民事行为能力。因为根据我国法律规定，无完全民事行为能力人的人只能独立实施纯受益的民事行为才受法律保护。否则法律不予保护，因此无完全民事行为人能力人订立的抵押合同，会因主体欠缺相应的民事行为能力而无效。
  ②抵押人对抵押物具有处分的权利。因为抵押是抵押人以自己的财产作为债权担保，在债务人不履行义务时须以抵押物的价值抵债，这就要求抵押人必须是抵押物的所有人或者对抵押物享有处分的权利。否则，债权人也就是抵押权人的权利就得不到应有的保障。因此在订立抵押合同时，抵押权人不仅要审查抵押人的民事行为能力，而且要审查抵押人对抵押物是否享有处分权。

• 

  2021-12-23 12:36 龚子顺 客户经理

  房屋抵押合同中的价值是指房子的价值，不一定全部都抵押了；设定抵押价值是你想以多少价值来设定抵押，可以是一部分。
• 

  2021-12-23 12:34 齐晓平 客户经理

  房屋抵押
  产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
  提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
  　 房屋抵押特征
  (1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。
  房屋抵押人权利和义务
  房屋抵押人享有如下的权利：(1)房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益。(2)房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。(3)可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值。(4)可以将抵押房屋出租。
  房屋抵押人承担的主要义务是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押的房屋毁损灭失，抵押人应以其他财产充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，抵押人可以以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。
  房产抵押贷款十问十答
  1、什么是房产抵押贷款？
  房产抵押贷款是指借款人以自有或第三者的物业（包括住宅、写字楼、商铺、厂房等）作抵押，用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。
  2、申请办理房产抵押贷款的条件？
  1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；
  2、具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力；
  3、银行规定的其它条件。
  3、申请办理房产抵押贷款所需提交的资料？
  所需提交的资料有：身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。
  4、房产抵押贷款所规定的用途有哪些？
  用途包括：购商品性房产（包括住宅、商铺、写字楼等）、购车、家居装修、出国留学、购买生产所需原材料、用于经营的周转资金。
  5、房产抵押贷款的贷款成数、年限及利率？
  贷款金额根据所选择的贷款用途的不同确定，但一般不超过抵押房产评估净值的60%；年限一般不超过20年；贷款利率按人民银行有关个人消费贷款的规定执行。
  6、房产抵押贷款的还款方式？
  对于2年期以下的贷款，可按月付息，一次或两次还本；
  对于2年期以上的贷款，可选择等额本息还款法或等额本金（递减）还款法。
  7、办理房产抵押贷款所需交纳的费用？
  物业评估费、抵押登记费、律师费（个别银行收取）、保险费（境外人士还需公证费）。
  8、申请房产抵押贷款程序？
  1、递交资料、提出申请
  2、银行调查、审批
  3、签订贷款合同等法律文件
  4、办理抵押登记及购买保险
  5、贷款发放
  6、借款人按合同约定按期还款
  7、结清贷款，注销抵押登记
  9、办理房产抵押登记所需的文件有哪些？从递件到领证需要多长时间？
  办理抵押登记手续所需准备资料：银行开具的法人代表证明书、法人授权委托书、法人及受委托人身份证复印件、营业执照复印件、金融许可证复印件、抵押贷款合同、房产抵押登记申请表、房产证、业主身份证复印件。从递件到取件需15个自然日。
  10、共有房地产如何设定抵押？
  共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。
• 

  2021-12-23 12:34 龚宇飞 客户经理

  房屋抵押权证中的权利价值一般是你获得贷款的金额。有时为了考虑利息的因素也许会大于贷款本金。而贷款金额的也是根据房屋评估价格与贷款成数来确定的。如贷七成，是指贷款金额为房屋抵押评估价格*70%。
• 

  2021-12-23 12:29 米增奇 客户经理

  两套房屋的权利价值应当按比例设立，总额为500万元，具体方法应是A房产设定值等于360万元*(500/(360+400))。B设定值等于400万元*(500/(360+400))。房产抵押部门就双方认可的合同进行抵押登记时，主要是审查形式，应当不会因权利价值大于抵押价值而拒绝登记。这一抵押做在一个合同中，或是分成两个合同做均可，只是做在一个合同中时，合同份数要按照两个登记部门要求的合同份数作相应增加。
• 

  2021-12-23 12:23 齐景嘉 客户经理

  贷款合同设定的权利价值不能超过抵押物的权利价值，所以，根据你的叙述。主合同债权500万元，从合同权利人设定的权利价值1000万元是不合理的